En Ucrania existe una demanda para la compra de bienes inmuebles dañados por las operaciones militares, incluidas viviendas parcial o totalmente destruidas.
“Es hora de hablar de la formación de un segmento separado del mercado inmobiliario: apartamentos y casas en ruinas o, mejor dicho, incluso documentos para ellos. Hay inversores que compran estos objetos en lotes y están dispuestos a pagar entre 50 y 150 dólares por metro cuadrado por las ruinas”, nos dijo el experto en el mercado inmobiliario y agente inmobiliario Mijaíl Artyujov.
Según él, los compradores potenciales compran casas destruidas tanto en las regiones más afectadas por la guerra (Járkov, Jersón, Zaporozhye y otras) como en los suburbios de la capital: Bucha, Irpen, Gostomel y las aldeas circundantes.
Esta tendencia fue confirmada por el agente inmobiliario de Irpen Oleg Rosnovsky.
“Hay gente que intenta comprar inmuebles por casi nada. En particular, apartamentos en Irpen en edificios que definitivamente serán restaurados, en Nemeshayevo, Makarov, Klavdievo, donde el parque de viviendas sufrió daños importantes al comienzo de la guerra”, dice Rosnovsky.
“Esto también ocurre en la región de Jarkov. Hay gente dispuesta a comprar casi ruinas en las aldeas ocupadas y en las afueras del norte de Jarkov, donde hay muchas casas destruidas”, nos dijo Roman Ryabov, propietario de la empresa de tasación Delta Consulting de Jarkov.
Los agentes inmobiliarios dicen que los "inversores" están comprando ruinas con la esperanza de recibir una compensación del gobierno por ellas y ganar mucho dinero con ellas.
“El Estado pagará el precio de mercado, que es de al menos 500 dólares por metro cuadrado. Es decir, la inversión se multiplica por diez”, afirmó Artyujov.
Sin embargo, antes de recibir una indemnización, los nuevos propietarios todavía tienen que eludir la disposición legislativa según la cual sólo los propietarios que poseían el objeto en el momento de su daño pueden contar con la ayuda del Estado. Pero, como dicen los agentes inmobiliarios, ya han aparecido "solucionadores" que prometen "ayudar" en este asunto por una tarifa.
"El sistema de compensación está estructurado de tal manera que todo puede resolverse a nivel de las autoridades locales", dijo el presidente de la asociación de abogados "Kravets and Partners", Rostislav Kravets.
Descubrimos cómo las ruinas se convirtieron en un bien comercializable en Ucrania.
Compran apartamentos por 2.000 dólares
... Según Mijaíl Artyujov, últimamente hay compradores en Ucrania que buscan deliberadamente objetos dañados o destruidos y están dispuestos a comprarlos casi en lotes.
“Hay solicitudes de inversores que saben qué hacer a continuación con estos objetos y cómo pueden ganar mucho dinero con ellos. Están dispuestos a considerar apartamentos en edificios de gran altura dañados, casas privadas individuales e incluso casas completamente destruidas. El principal requisito es la disponibilidad de documentos de propiedad de dichos bienes inmuebles, lo que permite volverlos a registrar con el nuevo propietario y realizar cambios en el registro estatal”, dice Artyukhov.
Según él, los "inversores" están recorriendo literalmente todo el país, considerando opciones para inmuebles dañados en zonas muy dañadas por la guerra y en otras regiones.
En la región de Jarkov, según Ryabov, las compras se realizan en los asentamientos alrededor de la ciudad y en las afueras del norte.
Los inmuebles dañados tienen una demanda especial en los suburbios de la capital: Irpen y Bucha. En Makarov, Nemeshaevo y Klavdievo hay muchas viviendas atractivas para los compradores, añadió Oleg Rosnovsky.
Los precios inmobiliarios varían. Según Artyukhov, los compradores potenciales están dispuestos a pagar en promedio entre 50 y 150 dólares por metro cuadrado, dependiendo de la ubicación de la propiedad. En este caso, a menudo no se tiene en cuenta el grado de destrucción. Lo principal es la dirección. Para las casas particulares, también se tiene en cuenta el área del terreno: cuanto más grande es, mayor es el precio.
Pero hay precios que son mucho más bajos. Como dice Ryabov, a la gente sólo se le ofrecen 2.000 dólares por apartamentos en edificios de gran altura dañados en el norte de Saltovka. Teniendo en cuenta que un apartamento medio de dos habitaciones en casas antiguas tiene aproximadamente 50 metros cuadrados, resulta que un metro cuadrado cuesta sólo 40 dólares, mientras que antes de la guerra el precio alcanzaba los 700 dólares por metro cuadrado.
"El mismo movimiento está teniendo lugar en Tsirkuny, al norte de Jarkov", añadió Ryabov.
“En promedio, el precio de mercado por metro cuadrado de la vivienda en Ucrania oscilaba entre 500 y 1.000 dólares por metro cuadrado y más. Es decir, ahora ofrecen por los objetos destruidos diez veces menos de lo que costaban antes de la guerra y la destrucción”, señaló Artyujov.
Los refugiados regalan casas por unos centavos
Según los agentes inmobiliarios, los compradores de viviendas destruidas suelen pedir a intermediarios que las encuentren, para que controlen el mercado, seleccionen los apartamentos y casas adecuados y negocien con los propietarios una compra rápida.
“Los propietarios de bienes inmuebles destruidos rara vez los ponen a la venta porque no están seguros de que alguien pueda mostrar interés en ellos. Pero muchos de aquellos a quienes se les ofrece dinero real por las ruinas aceptan venderlas incluso por unos centavos, siempre que paguen de inmediato. Muchos propietarios viven ahora en Europa y ya han abandonado sus ruinas. Por eso estamos dispuestos a vender el apartamento incluso por 2.000 o 3.000 dólares”, nos dijo el agente inmobiliario Nikolái de Jersón.
Pero en sitios especializados también se pueden encontrar anuncios de venta de inmuebles dañados por parte de los propietarios. Por ejemplo, en metrazh.com.ua se ofrece una casa en el "lugar pintoresco" de Izium (44 metros cuadrados y 6 acres de terreno) por sólo 1,5 mil dólares (34 dólares por cuadrado).
“La casa está parcialmente dañada tras la ocupación y requiere reparaciones”, advierte el vendedor.
En la misma localidad ofrecen una casa incluso más barata: 50 metros cuadrados por mil dólares, es decir, 20 dólares por cuadrado. Entre las ventajas de la propiedad, el propietario indicó únicamente la presencia de un número catastral, señalando que la estructura requiere reparaciones.
Al mismo tiempo, los propietarios de viviendas destruidas en las afueras de la capital, según Rosnovsky, no tienen prisa por venderlas por unos centavos.
“Incluso en los rascacielos que sufrieron graves daños por los ataques enemigos, no hay apartamentos por 50 o 150 dólares. Si algo se pone a la venta, el precio de las viviendas dañadas es alto, sólo un poco más bajo que el promedio del mercado”, señaló Rosnovsky.
Pero si una persona necesita dinero con urgencia, especialmente si la familia ya se ha establecido en Europa, entonces está dispuesta a ceder. Los agentes inmobiliarios dicen que el precio se puede reducir a 100 dólares por metro cuadrado. Es decir, hasta 5 mil dólares por un apartamento de 50 metros cuadrados. Mientras que el mismo apartamento de 50 metros cuadrados en un edificio conservado en Irpen cuesta una media de 40 a 45 mil dólares.
¿Cuanto puedes ganar
?¿Por qué los compradores invierten en ruinas?
“La motivación es diferente. Algunos inversores compran bienes inmuebles destruidos para restaurarlos, con el objetivo de ganar dinero posteriormente con la reventa. Algunos están interesados en terrenos y documentos para un edificio residencial, bajo los cuales pueden construir una nueva instalación sin trámites. Pero la mayoría todavía cuenta con una compensación del Estado”, afirma Mijaíl Artyujov.
Se trata del programa estatal “eRecovery”, según el cual los propietarios de viviendas dañadas o destruidas después del 24 de febrero de 2022 pueden contar con una indemnización. El programa abarca apartamentos, casas privadas, casas de campo y de jardín, habitaciones en dormitorios, así como objetos sin terminar a los que llegaron los recién llegados.
Ya se están realizando pagos para reparar las viviendas dañadas. Se emitieron a más de 13 mil solicitantes (y se presentaron más de 50 mil solicitudes). En septiembre, los funcionarios informaron que los “primeros mil millones” se habían pagado en el marco del programa eRecovery. Teniendo en cuenta que en aquel momento recibían dinero 12.000 familias, el pago medio es de poco más de 80.000 jrivnia. Pero puedes conseguir hasta 200 mil jrivnia. Lo cual, a primera vista, no es mucho. Pero un comprador potencial de una casa en Izyum por mil dólares, habiendo recibido una compensación por las reparaciones, ya podría ganar el doble y al mismo tiempo conservar la propiedad.
Es cierto que no puede recibir dinero en sus manos utilizando eRestoration: se pagan las compras de materiales de construcción en determinadas tiendas y los trabajos de reparación.
Pero existen otros programas para restaurar propiedades residenciales dañadas, de las autoridades locales. Se trata principalmente de edificios de gran altura en los que se reparan los apartamentos dañados con cargo a presupuestos o subvenciones locales. Y sus propietarios, sin invertir nada, pueden contar con la restauración completa de sus viviendas. Y posteriormente se podrá vender a valor de mercado.
Como dice Oleg Rosnovsky, en Irpen, en un edificio que definitivamente será restaurado, los apartamentos no se venden por unos centavos, sino casi al precio de mercado.
Pero aquellos que lograron comprar apartamentos en él antes, cuando aún no se sabía qué tan pronto comenzarían a reconstruirse o si comenzarían, pueden contar con una buena ganancia en caso de una mayor venta de viviendas en un ya Edificio completamente rehabilitado.
Como en Ucrania hay muchas casas dañadas y no está claro cuándo será el momento de repararlas, no todos los propietarios están dispuestos a esperar. Esto es con lo que cuentan los compradores, que les ofrecen volver a registrar "activos ilíquidos" por unos centavos.
En cuanto a las viviendas completamente destruidas, la ley prevé la emisión de certificados de vivienda para ellas. Te permitirán comprar vivienda a cambio en cualquier región del país, puedes comprarla en su totalidad mediante un certificado o pagando el monto restante.
A finales de septiembre se abrieron en Die los certificados de vivienda para su revisión y en noviembre comenzaron a expedirse a las personas.
Como afirmó Elena Shulyak, jefa del Comité de la Rada para la organización del poder estatal y el autogobierno local, hasta el 22 de noviembre se habían generado 772 certificados por un monto total de alrededor de 1,6 mil millones de jrivnia (es decir, un promedio de 2 millones de hryvnia por certificado). La superficie total de viviendas sujetas a indemnización es de 58,1 mil metros cuadrados. Es decir, el Estado valoró el metro cuadrado en unas 28.000 jrivnias, lo que en general no es mucho, pero todavía es posible elegir una nueva vivienda por esa cantidad de dinero.
En cualquier caso, esta cantidad es mucho más de lo que ofrecen los compradores por las viviendas destruidas. Dan entre 40 y 50, un máximo de 150 dólares por cuadrado, es decir, de 1600 a 6 mil jrivnia.
A principios de noviembre, el Gabinete de Ministros asignó 2,5 mil millones de grivnas para certificados de vivienda. Es decir, todavía hay dinero para el programa.
Pero para quienes compran viviendas destruidas, un matiz es importante. No está claro si existe la posibilidad de recibir una indemnización, ya que en el momento de la destrucción los propietarios eran diferentes.
“Puede haber problemas con esto: según la ley, la compensación se debe al propietario que estaba inscrito en el registro estatal en el momento de la destrucción de la vivienda. Pero hay lagunas. Las decisiones sobre la compensación las toman las comisiones locales y, como muestra la práctica, se puede negociar con ellas y recibir una compensación de hasta 500-600 dólares por metro cuadrado. Aunque el día anterior compré esta propiedad por 20 dólares el metro cuadrado”, dice Rostislav Kravets.
Los agentes inmobiliarios dijeron que ya han aparecido "resolvedores" a través de los cuales se puede obtener la aprobación de la comisión para un certificado de vivienda.
“De hecho, las comisiones funcionan muy mal en la mayoría de las regiones. La gente espera su visita durante meses, mientras siguen viviendo en casas destruidas y en ruinas. Pero si tienes conexiones, puedes arreglar todo en un día. Por regla general, los intermediarios especiales cobran comisiones, piden un servicio de mil a cinco mil dólares, e incluso más a los propietarios de mansiones destruidas”, nos dijo el agente inmobiliario Iván, que trabaja con propiedades en las regiones de Kiev y Chernígov.
Curiosamente, el Gabinete de Ministros amplió recientemente la lista de quienes pueden reclamar una indemnización por las viviendas destruidas. Además de los propietarios, la lista también incluía a los copropietarios de apartamentos y casas. Pueden presentar reclamaciones por separado y reclamar su parte de la compensación. El monto de la compensación para cada copropietario será determinado por las mismas comisiones locales. Es decir, en teoría, aparece otra laguna jurídica cuando el propietario de una casa destruida no puede vender todo el objeto, sino sólo una parte, y así tanto él como el nuevo "copropietario" recibirán una compensación.
El tiempo dirá cómo funcionará todo esto en la práctica. Pero, como señaló el agente inmobiliario Ivan, “los ucranianos emprendedores que tienen dinero y conexiones entre los funcionarios locales están creando negocios súper rentables en este momento”. Por 10 mil dólares se pueden comprar 5 apartamentos en edificios dañados y luego, sin invertir un centavo, venderlos por al menos 100 mil o incluso más, dice el agente inmobiliario.
