¡Soborna a un funcionario y serás un “comprador de buena fe”! ¿Es este enfoque justo?
La escandalosa historia del empresario Igor Mazepa, a quien la Oficina Estatal de Investigaciones acusa de fraude inmobiliario, ha desaparecido de las noticias, pero tiene sus consecuencias. En la Verjovna Rada se han registrado varios proyectos de ley cuyo objetivo es defender los intereses de empresas sin escrúpulos. Todas estas iniciativas están escritas en la misma línea.
Cualquiera puede ser culpable de planes que impliquen la enajenación de bienes estatales o comunitarios: un diputado, un funcionario, pero no quien finalmente los recibió. Podemos hablar de un sitio de un fondo de reserva natural, o de una parte de la costa, que pasa a ser propiedad privada. Está claro que esa propiedad no puede ser privatizada por todos, sino sólo por unos pocos elegidos. Y estos “elegidos” a menudo motivan y alientan a los diputados y funcionarios a tomar tales decisiones. Pero, por supuesto, nadie quiere responder de esto más tarde.
Teniendo en cuenta el número de iniciativas de este tipo y su aparición simultánea en el parlamento, podemos decir: todos somos testigos de un lobbying ultraduro y manifiesto. Según los diputados del pueblo, todas estas iniciativas similares podrían incluso combinarse en un solo proyecto. Si esto sucede, será una “ley monstruosa”.
Estamos hablando principalmente de la iniciativa "Siervo del pueblo" de Stepan Chernyavsky (11185), sobre la cual la iniciativa "Igla" ya escribió anteriormente en un material para "Glavkom". Aquí, recordamos, los legisladores proponen "anular" los reclamos contra los desarrolladores si el sitio ha sido de su propiedad durante cinco años o más. La inscripción del proyecto coincidió milagrosamente en el tiempo con la campaña mediática del empresario Mazepa, quien, en esencia, promueve lo mismo que proponen el diputado Chernyavsky y sus colegas.
Con esto surgieron varias iniciativas más (11134 y 11135). Sus coautores están convencidos de que los agentes del orden pueden abusar de las normas vigentes del Código Civil y, por lo tanto, proponen no quitar la propiedad al propietario, sino llevar ante la justicia a quienes distribuyeron ilegalmente esta propiedad, por ejemplo, los diputados de los ayuntamientos. Pero la decisión populista de castigar sólo a los diputados conduce a planes que los agentes del orden y los tribunales no podrán detener.
¿Qué quieren cambiar los diputados?
El Estado y las comunidades tienen propiedades que nunca pueden ser privadas: como por ejemplo Sofía de Kiev, las centrales nucleares, la costa o un fondo de reserva natural. E incluso si alguien logró registrar dicha propiedad a su propio nombre, en cualquier momento, a través de los tribunales, las autoridades, los gobiernos locales y los fiscales pueden devolver dichos objetos a la comunidad o al estado. No hay estatutos de limitaciones aquí. Existe un método especial de defensa para esto, que se llama reclamo negativo.
Y hay propiedades que los ciudadanos o personas jurídicas pueden recibir en propiedad privada. Se trata, por ejemplo, de terrenos agrícolas o, digamos, de algunos edificios y similares. Y aquí puede surgir la pregunta de si el propietario es realmente un comprador de buena fe: si recibió la propiedad como resultado de una estafa u otro plan. Y si las agencias gubernamentales tienen evidencia de que dicha propiedad fue registrada de mala fe, las autoridades acuden a los tribunales para defenderla. Este método de defensa ante los tribunales se llama reivindicación. Y aquí ya se aplica el plazo de prescripción.
Los promotores no están contentos con esto, que haya propiedades que el estado o la comunidad puedan devolver en cualquier momento a través de los tribunales. Por tanto, aquí tienen dos tareas: limitar la prescripción o cambiar el método de protección de las reservas naturales y franjas costeras y “reempaquetar” los artículos del Código Civil para que lo que se puede proteger y devolver en cualquier momento pueda ser transferido para reivindicación, cuando el plazo para proteger la propiedad del Estado y las comunidades es limitado.
El diputado popular Igor Fris (“Siervo del pueblo”), coautor de dos iniciativas (11134 y 11135), explica que el objetivo principal de estas iniciativas legislativas es proteger la propiedad de un comprador de buena fe: “Nosotros No estamos hablando de quién simplemente recibió un terreno o algo y luego no pagó por la propiedad. Estamos hablando de alguien que lo compró por dinero a alguien en virtud de un acuerdo adecuado. Por tanto, dicho adquirente debe estar protegido. Y debe haber responsabilidad para aquellos funcionarios que distribuyen propiedades que no pueden ser privadas. Si existe responsabilidad penal por tales acciones, entonces pensarán si hacer planes o no. Bueno, en cuanto a que alguien allí podría estar desnudo, descalzo y traspasar la propiedad para no compensar pérdidas. El tribunal ordenará a dicha persona, si es culpable, que pague con lo que gane en el futuro. Y el primer comprador de buena fe debe ser el que compra. Por supuesto, no estamos hablando de propiedades que no puedan privatizarse: las centrales nucleares, la costa o un fondo de reserva natural. Si alguien compra una central nuclear, se la quitarán”.
El abogado de la iniciativa pública “Golka”, Yuri Melnik, muestra a qué se debe prestar atención en primer lugar en la iniciativa legislativa: “Si nos fijamos en la última frase que se propone introducir en uno de los artículos del Código Civil (artículo 388), entonces se ve claramente que hay costas, bosques, reservas naturales, y todo esto puede ser tomado en propiedad privada. Según esta norma, si la Verjovna Rada la apoya, los desarrolladores tendrán una posibilidad real de conseguir algo que antes no podían. Y luego dirán: “Somos compradores de buena fe”.
El Departamento de Investigación de la Rada Suprema de Ucrania también se centra en los riesgos del proyecto en sus conclusiones: “La consecuencia de la implementación (de esta propuesta - “Glavkom”) es la posibilidad de la legalización real de varios tipos de esquemas bajo los cuales la propiedad estatal y municipal se transfiere a propiedad privada sobre la base de decisiones, acciones e inacción ilegales de una autoridad pública... Como resultado, el comprador se convierte en propietario de la propiedad, quien tendrá la condición de comprador de buena fe, y el estado y el correspondiente La comunidad territorial se ve privada del derecho a reclamar a dicho comprador bienes comunales enajenados sobre la base de decisiones ilegales”.
Además, el Código Civil propone introducir una norma sobre la obligación de perseguir penalmente a los culpables, aunque el Código Civil no regula estas cuestiones. Hay otro código para esto: el código penal. En varios lugares, en diferentes proyectos de normas, se dice que los funcionarios deben rendir cuentas, lo que la sociedad puede percibir positivamente. Pero junto con esta norma, pueden introducir lo más importante y menos invisible para la sociedad: nuevas reglas del juego.
El juez de la Corte Suprema Victor Prophet señala que en tales casos será muy difícil demostrar la intención: “Para realmente llevar a un funcionario ante la justicia, es necesario demostrar su intención de cometer acciones ilegales, lo cual es casi imposible. Muy a menudo es difícil demostrar si un funcionario deliberadamente “desposeyó tierras” o intentó desarrollar infraestructura. Idealmente, el diseño de los cambios propuestos parece agradable: hará que las personas rindan cuentas, pero en la práctica, excepto en algunos casos sorprendentes, será casi imposible de implementar. Por lo tanto, ahora tales demandas están en línea con el procesamiento penal. Si hablamos de cambios legislativos, entonces es necesario prever por ley que los bienes transferidos claramente ilegalmente desde el estado o la comunidad se devuelvan sin límite de tiempo. Una persona que se convierte en propietario de una parcela no puede evitar comprender que hay un río cerca o no ver un bosque en la parcela”.
Además de llevar ante la justicia a los funcionarios o diputados que transfirieron ilegalmente propiedades a propiedad privada, los autores del proyecto proponen que los perpetradores compensen las pérdidas al Estado. En primer lugar, es posible que el perpetrador no tenga activos por el valor que el estado o la comunidad debería recibir como compensación. Las historias sobre políticos y funcionarios al estilo "a mamá le encanta la velocidad", cuando la propiedad se transfiere a familiares, son conocidas en todo el país.
Y en segundo lugar, cuando hablamos de objetos que nunca pueden ser propiedad privada (Sofía de Kiev, fondo de reserva natural, etc.), determinar el importe de la compensación en tales casos no es realista. Si el estado o la comunidad no pueden reclamar dicha propiedad en ningún momento, perderán su uso para siempre. No sólo perderá el derecho, sino que en ocasiones perderá el propio objeto, como por ejemplo los monumentos arqueológicos, que son objetos no renovables. Al fin y al cabo, el desarrollo de zonas con monumentos arqueológicos significa la pérdida de capas enteras de historia.
En interés de los promotores, el Código Civil fue modificado durante la época del traidor estatal Yanukovich. Luego se excluyó la disposición sobre la no aplicación de plazos de prescripción en relación con las decisiones de las autoridades y los gobiernos autónomos locales. El intento de los legisladores de la legislatura anterior de cambiar esto no se realizó. El proyecto de los diputados del pueblo de la convocatoria anterior, Igor Lutsenko y Ostap Yednak (4521), nunca fue considerado.
Pese a ello, la Gran Sala del Tribunal Supremo ha desarrollado en los últimos años una práctica judicial que permite la devolución de franjas costeras y propiedades, basándose en otro artículo del Código Civil, que ahora los representantes de la monomayoría también intentan cambiar con el proyecto ya mencionado del diputado popular Chernyavsky (11185).
Compradores de buena fe y embargo de bienes
En uno de los dos proyectos presentados por el diputado Fries y sus colegas (11134), los parlamentarios proponen modificar no sólo el Código Civil, sino también el Código de Procedimiento Penal: prohibir la incautación de bienes al considerar demandas civiles si están en posesión de un “comprador de buena fe”.
El diputado del pueblo explica por qué apareció tal propuesta: “Sucede que los agentes del orden toman e inician la imposición de 400 a 500 arrestos por complots que fueron elaborados bajo el zar Panka. De hecho, a menudo los bienes se embargan sin que intervenga en el proceso un tercero que pueda estar interesado y que no tenga ningún vínculo con el proceso. En el texto del proyecto de ley, esto se aplica no sólo a terceros, sino a todos, porque hay diferentes partes interesadas y, en consecuencia, diferentes opiniones. En la segunda lectura, el proyecto de ley puede cambiar e incluso podemos llegar a una versión del comité”.
Pero el hecho es que cuando el tribunal impone un embargo para garantizar un crédito, aún no se sabe si el adquirente es de buena fe, porque el caso aún no ha sido examinado en cuanto al fondo. El arresto se impone para que mientras el tribunal considera el caso y estudia las pruebas, por ejemplo, en el caso de registrar una parcela en el bosque, el promotor no tenga tiempo para talar árboles y construir edificios de gran altura.
Si esto no se hace y al final resulta que el bosque cayó ilegalmente en manos privadas, entonces el bosque puede que ya no exista y los apartamentos/cabañas ya se venderán. Además, también se pueden embargar bienes en los casos en que se quiera recuperar fondos del demandante. Si logra vender su propiedad para, digamos, no pagar la deuda, podrá hacerlo sin problemas, porque el tribunal nunca podrá imponer un embargo.
Y si las disposiciones finales del proyecto (11134) entran en vigor, todos los acusados cuyos bienes estén actualmente bajo arresto podrán acudir a los tribunales y conseguir que se levante el arresto.
“Al igual que el Proyecto 11185, estas dos iniciativas tienen como objetivo legitimar la deforestación de áreas protegidas. Bueno, ¿cómo puede haber un “comprador de buena fe” si el terreno está ubicado en el bosque o en la costa? Además, los cambios propuestos conducirán a la abolición de las parcelas de tierra ya incautadas en el marco de los procesos penales existentes. La fiscalía lleva años demandando por la conservación de franjas costeras o zonas protegidas, pero en este caso lo que quieren es tirar este trabajo a un vertedero. En lo que a mí respecta, aquí es necesario hacer cambios completamente opuestos. Terrenos sacados de circulación, dotados de características naturales o indisolublemente ligados a objetos sensibles protegidos. Por supuesto, la información al respecto debería estar en el catastro y entrar allí según un procedimiento simplificado”, dice indignado Petr Testov, analista de la ONG Grupo Ecologista Ucraniano.
Si hablamos de compradores "de buena fe" y de incautaciones de parcelas, fue gracias a esta herramienta que la fiscalía logró salvar el bosque de Belichansky. Y esto no sólo ayudó a preservar el ecocidio de la capital. El bosque ayudó a dar forma a la línea de defensa de Kiev en 2022. El juicio de estos casos dura más de 15 años.
De hecho, en las condiciones de la digitalización, cuando existe un GeoCadastro estatal, los terrenos deben tener restricciones de enajenación establecidas para que la propiedad no desaparezca repentinamente de la propiedad del estado o la comunidad y desapercibida para el propietario, el estado o la comunidad. Y no se gastarían recursos colosales (el trabajo de fiscales y jueces) en proteger esa propiedad.
Y sobre. El presidente del GeoCadastro Estatal, Dmitry Makarenko, afirma que la mayoría de los problemas surgen precisamente debido a un llenado insuficiente del catastro: “El GeoCadastro Estatal es responsable de las tierras agrícolas de propiedad estatal y el Estado asigna fondos para el inventario de las tierras de propiedad estatal. En este caso, la integridad del catastro depende tanto de la información proporcionada por el Ministerio de Defensa como de la información proporcionada por el Ministerio de Recursos Naturales o el Ministerio de Cultura. En cuanto a otras categorías, la información debe ser proporcionada por las administraciones estatales, administraciones de reservas naturales y similares. Además, los órganos de gobierno local deberían estar interesados principalmente en hacer un inventario de las tierras de propiedad comunal”.
El ecologista Testov señala que el GeoCadastro estatal debería cambiar su posición y recordar su función de control: “Hasta 2021, el GeoCadastro estatal coordinaba proyectos de gestión de tierras y realizaba un examen de tierras para cambiar el destino previsto de dichas tierras y parcelas. En consecuencia, tenía todas las palancas para tomar decisiones legales. No está claro por qué no se hizo esto. Es necesario obligar al GeoCadastro del Estado a tener en cuenta no solo lo incluido en el catastro, sino también los materiales de gestión forestal o catastral de agua, y en general partir no de la posición de la información que está en el catastro, sino de lo que está realmente en el terreno, qué otros documentos, además de la gestión del terreno, confirman la categoría del terreno. Entonces no habrá casos en los que un funcionario simplemente “no se dio cuenta” de la existencia de un bosque o un embalse, y ahora, debido a sus acciones, un “comprador de buena fe” sufre”, resume Testov.
La Fiscalía Especializada en Medio Ambiente destaca que limitar el plazo de prescripción a cinco años, como proponen los legisladores, es un riesgo grave. Así lo destaca el jefe de la fiscalía ambiental especial, Boris Indichenko: “En los últimos años hemos devuelto más de 32 mil hectáreas de tierras protegidas. Los cambios propuestos limitarán el derecho del Estado y las comunidades a proteger los derechos violados. Además, la propuesta de limitar el plazo de prescripción para la presentación de reclamaciones elimina en general la posibilidad de restablecer los derechos, en particular a un entorno natural sano, sostenible y limpio. ¿Qué hacer con los bosques o las tierras protegidas que fueron enajenadas bajo Yanukovich? Es poco probable que el procedimiento de indemnización propuesto sea eficaz, a diferencia del actual, que determina la obligación de devolver los objetos enajenados ilegalmente. Por tanto, la prerrogativa de disponer de la tierra pertenece a los órganos de autogobierno, que son instituciones colectivas. La legislación no prevé el procedimiento de responsabilidad colectiva de los diputados, incluida la responsabilidad financiera, por las decisiones que toman. Por lo tanto, las normas propuestas sobre la recuperación de daños y perjuicios a los perpetradores en tales casos pierden su significado”.
Los agentes del orden señalan que tales cambios en la legislación destruirán por completo la práctica judicial formada por la Gran Sala de la Corte Suprema para proteger los intereses ambientales del estado y las comunidades.
El diputado popular Taras Batenko (Por el futuro) afirma que estas dos iniciativas (11134 y 11135), que también firmó como coautor, ya estaban en el orden del día, pero fueron eliminadas: “Hay otros dos proyectos similares (el ya mencionado 11185 y 11233 - nota del autor) y por lo tanto no descarto que después de las discusiones lleguemos a una versión del comité. Sabemos que existen reservas con respecto a los bosques y los recursos hídricos y debemos tenerlas en cuenta, en particular los comentarios individuales de agencias gubernamentales y asociaciones”.
Al mismo tiempo, los legisladores señalan que con tales cambios en la ley buscan proteger la propiedad de un comprador de buena fe y mejorar el clima de inversión en el país.
El juez del Tribunal Supremo Victor Prorok señala que no existe una necesidad crítica de “reinventar la rueda” para proteger a un comprador de buena fe: “Tanto el Código Civil de Ucrania como la práctica judicial ya contienen tales mecanismos. Si la propiedad que adquirió es quitada a un comprador de buena fe, tiene derecho a recibir del vendedor un reembolso del dinero pagado por ella, y si sufre otros daños, puede compensarlo a expensas del organismo. cuyas acciones ilegales llevaron a esta situación”.
Pero la cuestión no se limita a estas iniciativas legislativas. El proyecto "Siervos del pueblo" de Alexander Matusevich (9516), que permite la tala de bosques sin realizar una evaluación de impacto ambiental y presenta graves riesgos de corrupción, ya está en la agenda del parlamento y podría ser considerado la próxima semana si esta cuestión se resuelve. no removido en el consejo de conciliación.
