"Compraré una acción a un precio caro". Los estafadores han encontrado una manera de engañar tanto al arrendatario como al propietario de la tierra...
El Estado garantizaba a los empresarios que cultivaban la tierra el derecho prioritario a comprar tierras arrendadas, pero los estafadores encontraron una manera de engañar tanto al agricultor como al accionista.
Han pasado dos años y medio desde la introducción del mercado de tierras en Ucrania. Y a partir del 1 de enero de 2024 entró en vigor su segunda etapa: las personas jurídicas cuyos fundadores sean exclusivamente ciudadanos de Ucrania o del Estado o de las comunidades se convirtieron en sujetos de mercado. La reforma agraria es una de las que agradan al presidente ucraniano Vladimir Zelensky. Lo anunció a finales de 2021.
El mercado de tierras agrícolas en Ucrania comenzó el 1 de julio de 2021. El 1 de enero de 2024 se inició una nueva etapa de reforma agraria. Ahora las personas jurídicas tienen derecho a comprar tierras agrícolas. Sólo se permiten las ventas en parcelas privadas de no más de 10.000 hectáreas. Sin embargo, la venta de tierras comunales y estatales sigue prohibida.
Averigüemos qué motivos de orgullo y optimismo ofrece la situación actual y ¿qué nos queda después de dos años y medio? Qué temores y prejuicios estaban justificados y cuáles resultaron ser meras manipulaciones populistas de políticos individuales. Prestemos también atención a los problemas que el legislador no previó. Por así decirlo, te contamos lugares donde no esperábamos problemas, pero aparecieron...
De la historia de las promesas de poder
El proyecto de ley "Sobre el mercado de tierras" fue registrado el 28 de febrero de 2008, paradójicamente, por el gobierno de Yulia Vladimirovna Tymoshenko. Una de las salvaguardias para el despojo de los campesinos en este proyecto gubernamental fue la norma sobre la segunda etapa de compradores: propietarios y usuarios de tierras adyacentes. La llamada toxicidad de la moratoria sobre la venta de tierras se discutió durante el mandato de Viktor Yushchenko.
En abril de 2009, el presidente anunció la necesidad de aprobar lo antes posible leyes para organizar el mercado de tierras. Sin embargo, el gobierno de Azarov comenzó a actuar realmente en esta dirección bajo la presidencia de Yanukovich. El 2 de julio de 2012 apareció la Resolución de Gabinete de Ministros nº 609 “Sobre la creación del Banco de Tierras del Estado”. Al famoso banco de tierras se le encomendó, en particular, la tarea de apoyar financieramente el desarrollo de los pequeños y medianos productores agrícolas y apoyar el programa estatal para el desarrollo del complejo agroindustrial sobre la base de financiación reembolsable.
“Asumiremos algunos de los riesgos y animaremos a otros bancos a conceder préstamos a nuestra agricultura, en particular, garantizados por tierras. Los tipos de interés de los préstamos oscilarán entre el 8% y el 10% y, en concepto de compensación, hasta el 2,6% y el 3% anual”, dijo la directora del banco, Svetlana Skosyrskaya. El banco nunca ganó dinero.
Luego, el siguiente jefe de Estado, Petro Poroshenko, asumió la reforma agraria y hizo promesas a los aldeanos. El gobierno de Vladimir Groysman anunció un sistema de préstamos preferenciales a la agricultura y a las pequeñas y medianas empresas en las zonas rurales, apoyo a la producción de cultivos especializados y empresas especializadas, así como inversiones para mejorar la calidad del suelo.
“Se han encontrado respuestas sobre qué hacer y cómo apoyar a los agricultores ucranianos”, enfatizó Poroshenko.
Cuatro opciones para introducir un mercado de tierras en Ucrania, desarrolladas por un grupo de trabajo del Comité de Política Agraria y Relaciones Agrarias de la Verjovna Rada de Ucrania, se presentaron por primera vez durante el “Foro de Tierras de Ucrania” en Kiev el 10 de abril de 2019.
En particular, la ley debería haber establecido requisitos de calificación para los compradores. La persona tendría que tener educación agrícola, al menos cinco años de experiencia en agricultura o estar involucrado en la producción agrícola comercial. En segundo lugar, una persona, según las recomendaciones de las instituciones científicas de la Academia Nacional de Ciencias Agrarias, no podía comprar más de 1.500 hectáreas en Polesie y 1.750 hectáreas en la estepa forestal; en la estepa - 2100 hectáreas; Región montañosa de los Cárpatos: 900 hectáreas; Región montañosa de Crimea: 1100 hectáreas. Esas restricciones se establecieron para evitar la concentración excesiva de la tierra en propiedad de una sola persona y la monopolización de la tierra como recurso para el desarrollo humano y económico en las zonas rurales.
Vladimir Zelensky siguió tranquilizando a los agricultores con promesas. “Aquellos que ya trabajan en esta tierra y quieren convertirse en propietarios deberían disponer de beneficios aún mayores. Y sólo entonces, cuando los agricultores ucranianos reciban tierras, será posible permitir que las empresas extranjeras las compren”, enfatizó Zelensky. El gobierno de Goncharuk planeaba compensar parcialmente a los pequeños agricultores por el tipo de interés de los préstamos para que pudieran competir por la compra de tierras.
El gobierno aseguró que las transacciones de venta serían transparentes y estarían protegidas de cualquier fraude.
Pero al examinar las enmiendas en la comisión competente de la Rada, se rechazó una de las garantías más fiables para los agricultores, prometida por todos los presidentes y gobiernos. Estamos hablando de la norma prevista por la enmienda del diputado del partido Batkivshchyna Oleg Meydich, según ella, los ciudadanos de Ucrania que residen permanentemente en el territorio de Ucrania, respectivamente, la comunidad territorial, la comunidad territorial unida donde se realiza la venta, tener derecho de preferencia para adquirir la propiedad de un terreno agrícola, tener educación agrícola y experiencia en agricultura.
La ley finalmente fue aprobada con un retraso de un año en su entrada en vigor. Para evitar especulaciones y abusos, se previó un complejo procedimiento de compra. Hay una restricción del círculo de personas, una limitación de la superficie, una verificación del adquirente y el cumplimiento del derecho de preferencia de los inquilinos, etc. Todos los participantes del mercado, en particular los notarios, se prepararon cuidadosamente para el lanzamiento del mercado. Mostraron un alto profesionalismo y disposición para la renovación de tierras. Y ya en julio de 2021 se certificaron los primeros contratos de venta.
Pero las promesas de apoyar a las granjas en el contexto de la rotación de tierras agrícolas siguieron siendo promesas de todos los gobiernos y presidentes.
Hoy en día, la legislación no brinda preferencias para las granjas y sus miembros que trabajan y viven en la aldea, tienen educación agrícola, experiencia en agricultura y el deseo de dedicarse a la producción agrícola, y no solo recibir ingresos pasivos por el alquiler de tierras.
No se ha establecido el derecho de prioridad prometido para la adquisición de terrenos adyacentes, para la formación de una masa de tierra, lo que, por cierto, resolvería el problema del fraccionamiento.
No hubo ni hay programas de préstamos preferenciales garantizados por tierras con la oportunidad de comprar su propio banco de tierras.
Lo único positivo es la norma sobre la recompra de tierras de propiedad comunal destinadas para uso permanente en condiciones preferenciales, según el valor monetario normativo. Y luego depende de la voluntad de la comunidad, y ahí estos temas no siempre se consideran de manera transparente. Y esta norma llega tardíamente, porque del análisis de la práctica judicial se desprende que durante los años de retraso en la reforma de la institución del uso permanente, muchos agricultores fueron privados de sus tierras por medios criminales.
No está claro por qué, antes de la adopción de la reforma agraria, la norma sobre el derecho a adquirir la propiedad de terrenos agrícolas en virtud de un contrato de alquiler se eliminó del artículo 131 del Código de Tierras de Ucrania: cuando una de las partes (el beneficiario del alquiler) transfiere propiedad a la otra parte (el pagador del alquiler), y el pagador A cambio, la anualidad se compromete a pagar periódicamente al destinatario una anualidad en forma de una suma específica de dinero u otra forma. ¿Qué significa esto en la práctica? Que las relaciones duraderas y confiables que los accionistas han desarrollado con sus granjas podrían continuar después de la enajenación del terreno en virtud de dicho acuerdo. Por ejemplo, un accionista transfiere la propiedad de un terreno a una finca a un precio determinado por él, pero el acuerdo también establece para el beneficiario de la anualidad un pago vitalicio en forma de 200 kilogramos de trigo y servicios para arar el terreno. .
Además de la venta de tierras a extranjeros, una de las mayores “historias de terror” que sonaban antes de cada anuncio de reforma agraria era la hipótesis de que los propietarios de acciones se verían privados de sus tierras. Las predicciones de que algún día la gente vendería sus tierras por casi nada no se hicieron realidad. La gente no tiene intención de vender en este mercado demasiado liberal, pero la base de este fenómeno es económica. Esto demuestra que las relaciones de alquiler estaban bien desarrolladas en Ucrania incluso antes de la adopción del mercado de tierras.
La competencia en el mercado ha fijado el alquiler de la tierra fértil en 220 dólares por hectárea, que no es inferior al nivel de Europa del Este. Esto indica que los partidarios de la libre circulación de tierras, críticos de la moratoria sobre la venta de tierras, también manipularon: utilizaron específicamente tasas de alquiler bajas en sus artículos: dieron ejemplos de pagos por acciones con mala calidad del suelo o omitieron deliberadamente información. Sobre la superficie de la parcela, comparamos alquileres en diferentes comunidades.
"La libre circulación de la tierra aumentará los alquileres", prometieron, y no dijeron una palabra sobre la rentabilidad de la producción, de la que depende el coste del alquiler.
Junto a estos mitos, había uno más. Las explotaciones agrícolas fueron presentadas como una amenaza: supuestamente serían las primeras en comprar toda la tierra y desposeer a los propietarios de las tierras agrícolas. E incluso los gobiernos que ofrecían protección contra los abusos en el mercado de tierras ofrecían precisamente protección contra las explotaciones agrícolas, o al menos pretendían que así fuera. Pero ni siquiera en este caso las experiencias estaban justificadas.
Las explotaciones agrícolas, por supuesto, son productores poderosos con recursos financieros significativamente mayores que los de las granjas. Realmente ocupan una posición de monopolio en algunas comunidades. Pero en la realidad del mercado libre de tierras, resultó que también calculan el costo de los productos cultivados, planifican los gastos de campañas de siembra y cosecha, desarrollan una flota de equipos, por lo que comprenden plenamente las realidades del mercado y el precio objetivo. de una hectárea. Y si todos los propietarios se ofrecieran a comprar el 100% de su propio banco de tierras, esto sería sencillamente imposible incluso para las grandes empresas agrícolas.
Por eso, a finales de 2023, resultó muy extraño escuchar a colegas y a las llamadas pseudocomunidades agrícolas, asociaciones y expertos decir que la apertura del mercado de tierras a las personas jurídicas es una amenaza para las explotaciones agrícolas, precisamente por la proximidad a explotaciones agrícolas. ¡Esto es una tontería! Es cierto que incluso hoy en día existe competencia por los derechos de alquiler. En cuanto a los derechos de propiedad de la tierra, la explotación agrícola compra su propio banco de tierras.
Y aquí las pequeñas y medianas explotaciones se encuentran casi en igualdad de condiciones que las explotaciones agrícolas. Todos los productores, desde los pequeños hasta los grandes, se han fijado las mismas prioridades: invertir en la producción, e incluso en condiciones de guerra y caída de precios, encontrar formas de reducir el costo de los productos agrícolas, comprar su propio banco de tierras arrendadas. Es decir, ¿por qué necesitamos el banco de tierras de un vecino si no podemos comprar el nuestro?
Plan "Engañar tanto al agricultor como al accionista"
Pero donde nadie esperaba problemas, dado el complejo procedimiento de adquisición de tierras, era su adquisición injusta al engañar al sujeto del derecho de preferencia, lo que no siempre puede verificarse y demostrarse. Los legisladores han dejado un vacío legal por el que astutos empresarios y sus agentes se arrastran, a menudo actuando de manera deshonesta, en un patrón bien establecido de fraude que el gobierno ha prometido prevenir. La esencia del plan es una conspiración entre un comprador potencial y un vendedor sobre un monto de contrato inflado. Esta cifra se envía a la empresa que alquila el sitio en forma de oferta, con la expectativa de que renuncie al derecho de preferencia. Como resultado, el propietario del terreno no recibirá la cantidad total de fondos indicada en la oferta: tendrá que devolver la diferencia en efectivo después de recibir los fondos en efectivo en su cuenta.
Los accionistas, los propietarios del terreno, al final se sienten utilizados y engañados, pero ya es demasiado tarde porque aceptan la oferta de los intrigantes de no informar al arrendatario del terreno sobre su intención de vender, ni siquiera por teléfono. Se les convence de acudir inmediatamente a un notario y registrar su intención de vender a un precio pseudo. A menudo los campesinos tienen que pagar estos servicios por adelantado con sus propios fondos. Los llamados compradores hacen todo lo posible para evitar la comunicación directa entre el propietario del terreno y el inquilino, que tiene un derecho de preferencia determinado por la ley o por un contrato de uso y puede, durante la conversación, conocer el precio real de la transacción.
Todos conocemos el derecho consuetudinario: estrechar la mano, recibir un depósito, solicitar un magarych. Pero en el esquema de los corredores más nuevos, el vendedor no acepta un depósito, sino que paga por adelantado, supuestamente al comprador, los fondos que pierde. Como vemos, con la introducción de una circulación demasiado libre de la tierra, cobró vida el negocio de las estafas agrarias para privar a los campesinos de sus tierras, descrito hace más de ciento veinte años por Karpenko-Karim en la obra "El jefe". donde, a través de la imagen de Bubble y el corredor Mayufes, el clásico ucraniano describe la degeneración moral del acaparador, cuyo beneficio está por encima de todo y que no se detiene ante ninguna estafa.
Los propietarios de tierras no siempre se dan cuenta de que en caso de acciones ilegales, para proteger sus derechos, un inquilino o usuario de la tierra puede acudir a los tribunales, que confiscarán el terreno.
¿Quiénes son estos nuevos y misteriosos latifundistas, con los que ni siquiera las explotaciones agrícolas compiten? Básicamente, los propietarios de tierras tratan con representantes de los llamados compradores, que no sólo no viven en la comunidad, sino que generalmente se encuentran en el extranjero. Y aquí sería útil editar el comité agrario sobre la adquisición de la propiedad de tierras agrícolas por parte de ciudadanos de Ucrania que residen permanentemente en el territorio de Ucrania. Y ella, como se mencionó anteriormente, fue rechazada...
Desde su aprobación se ha mejorado la reforma, se ha redactado la ley, por lo que hoy el legislador se enfrenta a la tarea de desarrollar y adoptar los cambios adecuados teniendo en cuenta los abusos descritos. Después de todo, esto no beneficia ni al propietario ni a los agricultores que trabajan la tierra, invierten, pagan impuestos y no han recibido protección contra los estafadores, financiación y préstamos para la compra del principal medio de producción: la tierra, que en cambio, se convierte en un activo para la especulación.
Vale la pena señalar que durante la guerra la regulación de las relaciones territoriales sufrió cambios. Se ha detenido la privatización de terrenos, en particular los incluidos en el catastro de tierras, presentados a la consideración de los ayuntamientos, pero no transferidos debido a la introducción de la prohibición. Las parcelas no tienen propietarios, por lo que no se les cobra impuesto territorial, lo que supone pérdidas para los presupuestos de las comunidades.
El acceso al mapa catastral público está cerrado, lo que limita los derechos de los participantes en el mercado de tierras agrícolas y complica las transacciones.
Entonces surge la pregunta: ¿por qué se introdujeron estas restricciones, pero no existen restricciones a la compra y venta de tierras agrícolas de propiedad privada, en particular debido a la caída catastrófica de los precios de los productos y restricciones a las exportaciones debido a la agresión rusa, debido a la ¿Falta de mecanismos de préstamo para la compra de terrenos, etc.?
¿El legislador limitó la enajenación de tierras comunales mientras dure la ley marcial y dejó a los productores agrícolas en paz con los estafadores de tierras? Las empresas agrícolas, en lugar de centrarse en la producción de productos que aportan ingresos en divisas al país, dedican tiempo a mantener un banco de tierras, luchando contra compradores sin escrúpulos de tierras agrícolas en las notarías.
