¿Por qué Oschadbank no vende el centro comercial Gulliver, que sirve de garantía para el préstamo problemático?
Recientemente, los medios de comunicación han mencionado a menudo a Viktor Polishchuk, el beneficiario final de la empresa propietaria del centro de oficinas Gulliver en el centro de la capital.
Este prestatario hace mucho tiempo, allá por 2006, recibió un préstamo de los bancos estatales para la construcción de esta oficina y centro comercial (por cierto, en el momento de recibir el préstamo, la empresa que lo recibió tenía otros propietarios).
Las acusaciones contra el involucrado en los artículos son variadas y su análisis no es el tema de esta columna. También lo reciben los bancos estatales, que, según los medios de comunicación, fijaron a este prestatario un tipo de interés anormalmente bajo durante el proceso de reestructuración.
Estos autores también escriben que la dirección de los bancos estatales simplemente hizo la vista gorda ante el incumplimiento de las obligaciones financieras por parte del prestatario durante casi un año después del inicio de una invasión a gran escala y no aplicó ninguna sanción, aunque tenían tales herramientas. . Son precisamente estos momentos los que, en mi opinión, merece la pena comentar.
Como ya se señaló, el préstamo se emitió en 2006 y casi en su totalidad se recibió en moneda extranjera. Este se convirtió en el problema clave de este préstamo. La situación de este deudor no es fundamentalmente diferente de miles y miles de otras deudas problemáticas en bancos de EE.UU., Europa y alrededor del mundo, que emitieron préstamos riesgosos a pesar de los posibles riesgos económicos del mercado inmobiliario.
En la década de 2000, todo el mundo solicitaba este tipo de préstamos, tanto empresas como ciudadanos. La estabilidad monetaria, como se creía entonces, duraría mucho tiempo y los precios de los inmuebles aumentarían constantemente. Dos suposiciones erróneas que condujeron al desastre.
Las crisis de 2008 y 2014 asestaron un golpe irreparable a las empresas que se financiaban en moneda extranjera. Además del aumento significativo de los pagos obligatorios en términos de hryvnia, la demanda ha disminuido: la gente se ha empobrecido.
Cómo funciona la reestructuración financiera durante la ley marcial
La mitad de la cartera de préstamos de los bancos se convirtió en deuda problemática y se produjo un gran número de quiebras. Al mismo tiempo, el legislador de hecho congeló la cuestión para los individuos durante mucho tiempo (al prohibir la enajenación forzosa de sus propiedades residenciales y luego al permitir la condonación parcial de dichas deudas).
Se pidió a las empresas y a los bancos que resolvieran los problemas con la ayuda de la ley de reestructuración financiera.
Después de la crisis de 2014, cuando la deuda se multiplicó debido a la devaluación de la grivna, el deudor no pudo cumplir íntegramente los términos del contrato. Los problemas se exacerbaron durante la pandemia, ya que las tiendas y oficinas operaban a capacidad limitada en ese momento.
El préstamo fue reestructurado en 2020 (como menciona el periodismo de investigación) de acuerdo con la Ley de Reestructuración Financiera.
Permítanme recordarles que esta ley fue desarrollada por iniciativa del FMI, en su desarrollo participaron representantes del BERD y del Banco Mundial y se tomaron como base las mejores prácticas mundiales. Fue desarrollado específicamente para suavizar los requisitos para los deudores (en términos de tasas, plazos de pago de préstamos, incluso condonación parcial de la deuda, etc.) debido a dificultades financieras.
Para garantizar que el proceso de reestructuración se lleve a cabo sin abusos, la ley prevé salvaguardias especiales. Uno de ellos es la participación de terceros expertos independientes en el proceso de reestructuración. En este caso estuvieron involucradas empresas de fama mundial: Rothschild, KPMG y otras.
Los nuevos tipos de interés y las condiciones de los préstamos no surgieron de la nada, sino que fueron objeto de cálculos cuidadosos. Se basa en el flujo de caja del negocio (existente y proyectado). Los expertos también determinaron cuánto de este flujo el prestatario puede utilizar para pagar la deuda, ya que las instalaciones del centro comercial y de oficinas deben mantenerse en buen estado de funcionamiento, y estos son gastos.
Los indicadores de plazo y tasas están interconectados; la lógica es que estos parámetros no acaban con el negocio, sino que le dan la oportunidad de seguir trabajando y pagar toda la deuda. El objetivo principal es garantizar el máximo beneficio económico para los bancos acreedores en estas difíciles condiciones.
El nuevo tipo de préstamo mencionado en los medios tras la reestructuración (3,68%) no es anormalmente bajo (como escribieron algunos medios), sino el máximo posible, teniendo en cuenta la increíble cantidad de deuda, que es aproximadamente tres veces el valor de mercado del edificio prometido como Garantía del préstamo, según datos de 2020.
Lo mismo se aplica al nuevo plazo de la transacción, porque pagar toda la deuda en un período de tiempo más corto simplemente no era realista. Todo esto fue confirmado por los cálculos y conclusiones de los expertos internacionales mencionados.
Por cierto, la compañía Rothschild incluso sugirió que los acreedores consideraran la posibilidad de condonar parte de la deuda de acuerdo con las prácticas occidentales, ya que el monto de la deuda era incomparable con las oportunidades comerciales del centro comercial y de oficinas. Sin embargo, los bancos acreedores no estuvieron de acuerdo con esto.
Durante la reestructuración, la base contractual se adaptó a los requisitos de la legislación vigente, lo que fortaleció la posición de los bancos, y además, como ya se mencionó en los medios, se emitió una garantía personal del beneficiario según la ley ucraniana y según la ley. de Inglaterra (con una norma sobre resolución de disputas en el Tribunal de Arbitraje de Londres).
Además, durante la reestructuración, parte del préstamo se transfirió a hryvnia. Lamentablemente, en aquel momento, la posición monetaria de los bancos no permitía la conversión completa de la deuda a moneda nacional, por lo que ahora aproximadamente la mitad de la deuda sigue denominada en moneda extranjera y los bancos no pueden llevar a cabo la conversión debido a las restricciones existentes establecidas por Normas vigentes en período de ley marcial.
Los términos de la reestructuración fueron aprobados por los consejos de supervisión de dos bancos estatales que se crearon como parte de la reforma del gobierno corporativo. La mayoría de los miembros de cada consejo de supervisión eran directores independientes, financieros internacionales con una reputación impecable.
La decisión de los bancos fue aprobada por el grupo de trabajo sobre préstamos problemáticos del Consejo de Estabilidad Financiera, que incluye a los jefes del BNU, diversos departamentos financieros y expertos internacionales.
A sus reuniones también asistieron representantes de las fuerzas del orden. El plan de reestructuración cumplió plenamente con los requisitos de la mencionada ley en términos de tarifas, condiciones de pago, etc.
Desde la conclusión del plan de reestructuración financiera, el prestatario cumplió con los términos de la reestructuración hasta principios de 2022. El estallido de una guerra a gran escala afectó negativamente a todos los prestatarios de todos los bancos (desde particulares hasta grandes clientes corporativos).
Durante este período, casi todos los bancos ucranianos ofrecieron a sus clientes vacaciones crediticias y luego hubo un proceso gradual de reanudación de los pagos por el servicio de los préstamos. El hecho de que la instalación esté situada en el centro de la ciudad no la salvó de una caída de ingresos al comienzo de una guerra a gran escala.
La recepción de fondos se redujo 20 veces, la parte de oficinas estaba vacía y en la parte minorista había un supermercado y una farmacia. Al mismo tiempo, la instalación debía seguir manteniéndose, es decir, incurrir en gastos que en los primeros meses de la gran guerra superaron los ingresos.
Mientras dure la ley marcial y durante un período de 30 días después de su terminación o cancelación de conformidad con la ley, todos los prestatarios, tanto personas jurídicas como personas físicas, están exentos de cualquier responsabilidad por el servicio de la deuda fuera de plazo, incluidas multas, sanciones y pérdidas por inflación. , por mora en el pago de préstamos y/o pago de intereses.
De acuerdo con los activos regulatorios que rigen el proceso de los bancos que trabajan con deudas problemáticas, la elección de un instrumento de resolución con cualquier prestatario debe realizarse comparando el flujo de caja neto que un instrumento de resolución específico proporciona al banco.
En consecuencia, el banco debe elegir la estrategia que le proporcione un mayor flujo de caja a partir de la implementación del escenario. Como en la mayoría de estos casos, un acuerdo de reestructuración es la mejor manera posible de salir de una situación muy mala.
Este deudor no tenía ni tiene privilegios entre muchos deudores problemáticos, de los cuales, lamentablemente, todavía hay muchos en los bancos estatales (este es nuestro legado de crisis pasadas).
Todos los cálculos económicos han indicado y indican que los instrumentos de cobro forzoso de deudas son dos o tres veces menos rentables para los bancos acreedores. El proceso de ejecución hipotecaria es largo, normalmente conduce a la terminación de todos los pagos al banco y afecta negativamente al propio negocio.
La demanda de préstamos problemáticos, especialmente los de gran cuantía, es ahora extremadamente baja. Además, una guerra a gran escala ha reducido significativamente el valor de los bienes inmuebles, los inversores tienen en cuenta los riesgos militares y las perspectivas económicas. Así, si vendemos una garantía o un préstamo, en el mejor de los casos sólo podremos obtener una cuarta parte de la deuda existente.
¿Qué está pasando ahora y cómo vemos una salida a esta situación? Paralelamente a la recuperación gradual de la actividad empresarial, desde el año pasado el prestatario volvió al servicio de la deuda de acuerdo con la lógica económica del acuerdo de reestructuración alcanzado.
Si no se producen perturbaciones fundamentales en el estado, a partir de principios del próximo año el prestatario podrá reanudar completamente el servicio del préstamo. Nuevas noticias añaden optimismo: el regreso del gigante minorista Inditex (boutiques Zara, Massimo Dutti, etc.) a Ucrania.
También se espera que en los próximos tres años el deudor pueda saldar parte de la deuda que no pudo pagar en la etapa inicial de la guerra, cuando no todo el mundo estaba de humor para visitar centros comerciales y oficinas. fueron cerrados. Exigimos también la devolución de esta parte de la deuda. El caso es seguido atentamente por el consejo de supervisión de Oschadbank y está sujeto a la supervisión del Consejo de Estabilidad Financiera.
Si el regulador finalmente cancela la norma sobre la imposibilidad de transferir deuda de moneda extranjera a jrivnia y permite esta herramienta al menos para los deudores en una situación financiera crítica, este será un paso importante para la estabilización general de la situación con el regreso de este , así como otras deudas similares en moneda extranjera.
Una vez más quiero enfatizar que tanto ahora como en el futuro Oschad, al tomar decisiones sobre casos tan complejos, siempre se centrará exclusivamente en los intereses del banco estatal, determinado por la viabilidad económica. Entendemos bien que ahora el tesoro estatal necesita más que nunca impuestos y dividendos de nuestra parte.
