No hace mucho, el espacio público se llenó de escándalos de alto perfil relacionados con el registro de transacciones de compra y venta de inmuebles. En aquel momento, los intermediarios que ofrecían valoraciones de bienes inmuebles y el registro de informes de valoración en la Base de Datos Unificada del Fondo de Propiedad Estatal de Ucrania (en adelante, el Fondo) ganaban 1 millón de grivnas por día. Desde entonces, el Fondo responsable de esta tasación determina el valor de mercado del inmueble de forma automática mediante un módulo electrónico. Pero el Estado de Ucrania no sólo no tiene un catastro inmobiliario, sino que ni siquiera conoce los precios reales a los que se realizan las transacciones. El resultado son nuevos esquemas y nuevos “tasadores”, que nuevamente metieron la mano en el bolsillo del Estado.
Desafortunadamente, el Fondo no hace públicos los resultados de las estimaciones obtenidas mediante un algoritmo electrónico, pero lo que dicen los participantes del mercado es simplemente sorprendente. Los resultados de una evaluación modular a veces son diez veces menores que el valor de mercado y, a veces, por el contrario, diez veces mayores. Al mismo tiempo, ingresar los mismos datos no garantiza el mismo resultado, e ingresar datos con una diferencia de media hora también arroja resultados completamente diferentes. Cualquiera puede agregar datos a la base de datos; nadie es responsable de ingresar información falsa.
Debido a manipulaciones con la ubicación, fecha de construcción, tipo de casa e incluso el área del departamento, se puede obtener un precio mucho menor que el valor de mercado. Pero eso no es todo. Lo principal es que está legalmente permitido registrar en la Base de Datos Unificada de Valoración un valor que sea un 25% inferior o superior al valor determinado automáticamente.
Resultado: los propietarios comenzaron a recurrir a los llamados tasadores para que les dieran un resultado un 25% inferior al valor indicado en el certificado (generado por el módulo). ¿Quién sufre esto? Por supuesto, el presupuesto estatal y los tasadores concienzudos.
“Reductores” en lugar de tasadores
Por supuesto, los tasadores concienzudos también pueden obtener un valor por debajo del valor de referencia, pero deben respaldar este valor con un informe de tasación razonable. Al fin y al cabo, en cualquier momento la Fundación puede solicitarles este informe.
Pero los “tasadores de proyectos” ni siquiera elaboran informes. Entendieron muy bien los puntos débiles de la base de datos unificada de informes y el módulo de evaluación y aprendieron a manipularlos. En lugar de apartamentos, muestran dormitorios; el resto de sus objetos están ubicados en edificios en ruinas de la época de Khrushchev y/o fuera de las ciudades, etc.
Los propietarios y directores de estas empresas de tasación suelen ser extranjeros de los países de la antigua URSS, y todos los informes se registran bajo la dirección de un tasador. Pasa el tiempo y el Fondo, por supuesto, anula el certificado de calificación del tasador o el certificado del sujeto de la actividad tasadora, que da derecho a realizar tasaciones.
Y cuando llega el momento de la descalificación, los "conspiradores" logran registrar cien o más informes por día en toda Ucrania. Y cuando el Fondo cancela el certificado de un participante en el plan, en ese momento ya está lista una nueva empresa con un tasador para reemplazarlo.
Todo lo que estos aspirantes a tasadores hacen es registrar una valoración que es un 25% inferior al certificado sin compilar un informe de valoración y cargarlo en la base de datos. Al mismo tiempo, logran apoderarse de hasta el 50% del mercado de tasaciones, quitando trabajo a los tasadores concienzudos y dinero del presupuesto.
dijo al respecto : "Según los resultados de otra semana ocupada del 3 al 9 de noviembre, sólo tres empresas de tasación (3 a 5 tasadores) evaluaron el 43,5% de todos vivienda en el país (1.471 denuncias por cada tres de 3.379). Es poco probable que el resto del mercado (450 empresas) pudiera registrar 1.908 informes.
Los súper tasadores no sólo logran producir casi cien informes por día, sino que también logran visitar sitios en más de 20 regiones todos los días. Nada menos que introdujeron la tecnología de teletransporte.
Y esto es sólo vivienda (apartamentos, casas). Cada uno de estos tasadores, en sus logros stajanovistas, no se queda atrás en la evaluación de terrenos, bienes inmuebles comerciales y administrativos. También mostraría sus logros laborales en el transporte, pero estos datos no están publicados.
En tales condiciones, los tasadores normales simplemente no pueden trabajar y abandonan la profesión en masa debido al dumping y la flexibilidad de los "infravaloradores".
Cómo arreglar la situación
En primer lugar, debe comprender que es simplemente imposible llamar tasadores a estos falsificadores, porque no realizan evaluaciones, solo manipulan números.
Algunos sugieren limitar la capacidad de registrar un cierto número de informes, pero esto también podría perjudicar a los tasadores concienzudos. Otra cosa es limitar la valoración a una determinada región, a elección del tasador. Después de todo, todos los especialistas entienden que es simplemente imposible inspeccionar 100 objetos en un día en 20 regiones. En los Estados Unidos, un tasador puede tener licencia para tasar en uno a tres estados, aunque debe obtenerse por separado en cada estado. Sí, hay estados de diferentes tamaños y regiones son diferentes, pero tal requisito definitivamente limitaría a los posibles tasadores en su esquema.
Pero una solución eficaz al problema sería combinar el Módulo de Valoración con el Registro de la Propiedad, este último ayudaría al menos en la valoración de terrenos no urbanizables. Y dado que, según sus responsables, también contiene información sobre edificios y estructuras, unir el Registro de la Propiedad al Módulo de Valoración permitiría evitar fraudes de localización. Y entonces la calle Khreshchatyk ya no podría estar en los suburbios de Kiev.
Las manipulaciones con el tipo de edificación se pueden eliminar si se adjunta al Módulo de Evaluación el Catastro Urbanístico, donde se recoge información sobre edificios y estructuras. Pero, lamentablemente, tal catastro no existe en todas las localidades. Por lo tanto, el Fondo debería abandonar el certificado para todos los casos y dejarlo sólo para evaluaciones en las que hay muchos análogos, dicen los tasadores. Es decir, de hecho, déjalo sólo en las grandes ciudades con un mercado activo. Y en ciudades y pueblos pequeños con un mercado débil (con un pequeño número de transacciones), no haga cálculos como referencia, sino recurra inmediatamente a un tasador. Esto permitirá eliminar el esquema de subestimar el coste en un 25% sin realizar un informe.
Además, este esquema ayudará a dejar de ingresar en el certificado los principales parámetros de los cálculos de costos, es decir, enlaces a objetos similares utilizados en los cálculos que se pueden verificar durante la revisión, así como ajustes básicos, etc. Y luego, sin buscar análogos y calcular el costo, será imposible registrar la evaluación.
Son medidas tácticas, pero también se puede pensar en medidas estratégicas, aprovechando para ello la experiencia de los países desarrollados.
Experiencia útil
1. Definitivamente necesitamos un Catastro Inmobiliario, sobre el cual ZN.UA ha escrito . Anteriormente se propuso agregar al Módulo de Evaluación al menos los Catastros de Territorio y Desarrollo Urbano. El tercer componente del Catastro Inmobiliario es el Registro de Derechos de Propiedad del Ministerio de Justicia. Ucrania tiene todo esto, solo necesitamos combinar estas bases de datos y tendremos un catastro inmobiliario, que actualmente se utiliza en todos los países europeos.
2. Puede ingresar la definición de valor para impuestos no en la fecha actual, sino en una fecha fija, por ejemplo, el 31 de diciembre. Esto simplificaría enormemente la tarea y ayudaría a evitar la distorsión de los resultados.
3. Una medida eficaz sería reevaluar todos los inmuebles cada tres años.
4. Los tasadores hoy en día utilizan precios de oferta porque no tenemos precios de venta reales disponibles públicamente. Muchos países han pasado por esto y se han dado cuenta de que ninguna medida administrativa puede obligar a las personas a dar información veraz. Sólo hay una posibilidad: la estimulación. Es decir, a quienes muestren el valor real se les deberían reducir los impuestos.
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Algunas actividades no requerirán cambios legislativos para evitar (o al menos reducir) la manipulación de la evaluación, pero requerirán una consideración cuidadosa de las cuestiones relacionadas con el Módulo de Evaluación y su mejora. Otras medidas requerirán cambios fundamentales en la legislación, que probablemente sólo serán posibles después del fin de las hostilidades. Pero ahora es posible y necesario introducir medidas antimanipulación en el marco de las órdenes del Fondo de Propiedad del Estado. Si tan solo hubiera voluntad política para esto.
