En Ucrania, el programa estatal Yoselya se ha ampliado desde agosto y ahora no sólo las categorías preferenciales pueden aprovecharlo.
Para los beneficiarios mantuvieron la tasa en el 3% anual, pero para el resto introdujeron el 7%, además, les impusieron más restricciones: solo pueden comprar apartamentos en casas que no tengan más de tres años (y esto es más caro que en una casa relativamente antigua). Además, las hipotecas preferenciales también se pueden utilizar en apartamentos que aún están en construcción, pero estamos hablando sólo de una pequeña lista de promotores seleccionados.
El programa se amplió a nuevos edificios, pero con mayores restricciones.
Antes de la guerra a gran escala, los ucranianos que planeaban comprar una vivienda podían ahorrar hasta un 30% del valor de mercado invirtiendo en bienes inmuebles antes de su puesta en funcionamiento (durante la fase de construcción). Una guerra a gran escala ha cambiado la situación: la demanda de nuevos edificios es sólo alrededor del 20% de lo que era en 2021.
Hay muchas razones. En primer lugar, existen grandes riesgos de quiebra de los promotores, de parada de la construcción, etc., y en segundo lugar, de un fuerte aumento de los costes de construcción (un 40% en equivalente en dólares). Los promotores son casi los más interesados en el desarrollo de los préstamos hipotecarios en Ucrania.
El programa estatal de préstamos hipotecarios Yoselya no sólo amplió la lista de aquellos a quienes otorga préstamos, sino que también se extendió a casas que aún no se han construido (mercado primario). Es cierto que existen restricciones: Ukrfinzhytlo ha identificado una pequeña lista de promotores cuyos apartamentos están dispuestos a ofrecer una hipoteca.
Por ejemplo, en Kiev, según el programa, es posible comprar un apartamento en un edificio nuevo sólo a dos promotores y en sólo cuatro complejos residenciales. En el complejo residencial Family & Friends (que forma parte del programa eOselya), ya se han vendido todos los apartamentos de una habitación, y por un apartamento de dos habitaciones habrá que pagar desde 2,43 millones de UAH (37,5 mil UAH por metro cuadrado). A modo de comparación: Kievgorstroy tiene un complejo residencial, donde el costo por metro cuadrado de un apartamento es de 26 mil UAH (es decir, un 30,6% menos).
Elena Dmitrieva, miembro de la junta directiva de la Confederación de Constructores y primera subdirectora de Globus Bank, señala: en agosto de 2023, solo se compraron 10 apartamentos en edificios nuevos en el marco del programa ДOselya. Hasta hace poco, comprar viviendas sólo era posible en el mercado secundario.
De hecho, en Ucrania las hipotecas existen principalmente gracias a los préstamos gubernamentales. Y estamos hablando de apartamentos en edificios ya construidos.
“Tras el inicio del programa eOselya, ya se han concedido más de 2.000 préstamos para la compra de viviendas, principalmente en el mercado secundario, así como para edificios nuevos que se han puesto en funcionamiento. Esto es ocho veces más que el número de préstamos concedidos en el marco de los programas de los bancos comerciales”, señala Dmitrieva.
Puede comprar un apartamento según el programa si:
- el área del apartamento no supera los 52,5 metros cuadrados (21 metros cuadrados adicionales por cada miembro adicional de la familia);
- para las categorías preferenciales (tasa del 3%) - en los centros regionales y en Kiev la casa debe ponerse en funcionamiento hace no más de 10 años, en otras ciudades - sin restricciones de edad;
- para otros ucranianos (tasa del 7%), la casa en la que se compra el apartamento no debe tener más de tres años.
¿Cuánto tendrás que pagar por el apartamento?
PrivatBank publicó un calendario de pagos de un préstamo por un importe de 900.000 grivnas. Así, si solicita un préstamo al 7% anual durante 20 años, mientras que el coste del apartamento es de 1,3 millones de grivnas (por esta cantidad puede comprar una vivienda en el centro regional), el primer pago será de 400 mil grivnas. y tendrás que pagar 7030 UAH mensualmente. Los gastos de seguro, notario, etc. ascenderán a 23,2 mil grivnas. Como resultado, tendrá que pagar 776,5 mil grivnas en intereses. Es decir, si toma 900 mil grivnas, tendrá que devolver 1,6 millones de grivnas con intereses.
El tipo del 7% del euro es varias veces más bajo que el tipo de mercado (los bancos ofrecen un 20% y son extremadamente reacios a conceder préstamos para apartamentos), pero aún así obliga a los ucranianos a pagar varias veces de más por la vivienda. Dmitrieva cree que para reducir el tipo de interés de los préstamos es necesario reducir el tipo de descuento del Banco Nacional.
“Una reducción de la tasa de descuento favorece una flexibilización significativa de las condiciones hipotecarias. Si la tasa de descuento se reduce al menos otros 2 puntos porcentuales, entonces, en promedio, las tasas hipotecarias podrían caer entre un 3,5% y un 5%”, afirma.
Al mismo tiempo, no todo el mundo puede conseguir una hipoteca al 7%. El caso es que hasta el momento unas 2 mil personas han recibido una hipoteca. Y el dinero que ya ha sido asignado no alcanzará para más de 5 mil hipotecas. Al mismo tiempo, la necesidad real de una hipoteca puede ser decenas de veces mayor.
Hay un obstáculo más: los bancos realizan su propia evaluación del cliente y no dan dinero a todos. Si el cliente tiene un salario mínimo oficial, un mal historial crediticio y no tiene avalistas, probablemente no debería contar con participar en el programa de préstamos. El banco estudia al cliente e intenta asegurarse de que podrá pagar el préstamo durante muchos años.
Los préstamos hipotecarios pueden impulsar el desarrollo de la construcción; sin embargo, en condiciones de altas tasas de descuento, alta inflación y sin apoyo gubernamental, ningún banco puede ofrecer condiciones favorables.
