¿Construir todo? Los lobistas están cortando la “ventana de oportunidad”

El presidente ralentizó la escandalosa reforma urbanística, pero los lobbystas encontraron otra manera...

Se ha registrado en el parlamento un proyecto de ley (11184), cuyo objetivo es facilitar la vida a los promotores. Esas iniciativas legislativas se presentan tradicionalmente con el pretexto de restaurar y atender a decenas de miles de desplazados internos.

¿Qué proponen realmente los autores y por qué esta idea debería alarmar a los habitantes de los pueblos y ciudades de Ucrania? Lo explicamos detalladamente en el material de “Glavkom”.

Una de las salvaguardias para el desarrollo incontrolado que está actualmente en vigor es el propósito designado del terreno. Si un promotor quiere construir un rascacielos en lugar de una zona verde, el consejo local debe votar para cambiar el propósito del sitio. Para que los promotores no se enfrenten a tales obstáculos, el "Servidor del Pueblo" Stepan Chernyavsky presentó un proyecto que prevé la posibilidad de cambiar el destino previsto del sitio si la documentación de planificación urbana no está incluida en el catastro de tierras.

Esta iniciativa legislativa fue apoyada con sus firmas por veinte diputados del pueblo, en particular entre los autores de "Siervo del pueblo", Alexander Gorobets y Sergei Bunin.

La Asociación de Ciudades de Ucrania ya ha señalado que tal norma limitará los derechos de los municipios y contiene riesgos de corrupción.

Además, este proyecto garantiza nuevas oportunidades para los magnates agrícolas: si se aprueba la ley, podrán acceder a tierras especialmente valiosas. Esta iniciativa también tiene su propia explicación: el autor clave de los cambios es el diputado popular Chernyavsky, originario de la agroindustria y vicepresidente de la comisión de política agrícola.

No es la primera vez que el grupo de diputados encabezado por Chernyavsky presenta este proyecto. Casi el mismo grupo de autores registró otra iniciativa que prevé una amnistía para los propietarios de tierras y carta blanca para que los funcionarios enajenen bosques, franjas costeras y fronterizas, reservas naturales, parques paisajísticos, monumentos naturales, jardines botánicos, etc. (11185). La iniciativa pública "Golka" escribió que ahora las comunidades y el Estado pueden devolver a través de los tribunales en cualquier momento los bosques, las reservas naturales y las tierras costeras asignadas ilegalmente a la propiedad privada, y el grupo de diputados populares mencionado propone limitar el período a cinco años.

Los números de los proyectos de ley sobre “amnistía” y “liberalización” de la tierra (11185 y 11184, respectivamente) indican que fueron presentados uno tras otro y el mismo día. El momento de la presentación coincide también con una campaña de información masiva en apoyo del famoso empresario Igor Mazepa, a quien la Oficina Estatal de Investigaciones acusa de fraude territorial.

El comité que debería considerar tales iniciativas legislativas está encabezado por la presidenta del partido Siervo del Pueblo, Elena Shulyak. Este político es conocido por ejercer presión a favor de la controvertida “reforma” urbanística (proyecto de ley 5655).

Los intereses de los promotores también son presionados a través del Comité de Política Jurídica, encabezado por Denis Maslov (“Servidor del Pueblo”). Se están considerando iniciativas legislativas que establecen que un diputado o funcionario puede ser culpable de planes de enajenación de bienes estatales o comunitarios, pero no quien finalmente recibió estos bienes (11134 y 11135).

La iniciativa pública "Golka" continúa explorando proyectos que podrían distorsionar el campo legislativo en interés de los grandes actores del sector de la construcción, así como de las explotaciones agrícolas.

¿Qué estás planeando?

Ahora todas las tierras deberían incluirse en varias zonas funcionales. Estas zonas determinan a qué categoría pertenece el sitio y su finalidad prevista. Hay terrenos para desarrollo residencial y público, verdes, paisajísticos y recreativos, históricos y culturales, para desarrollo industrial y de almacenes, terrenos para transporte y comunicaciones de ingeniería.

Según la ley, las zonas funcionales deben formar parte de los planes de desarrollo de las comunidades y deben estar incluidas en el Catastro de Tierras del Estado.

Como señaló I. o. Presidente del Servicio Estatal de Geodesia, Cartografía y Catastro de Ucrania, Dmitry Makarenko, es muy importante no equiparar los conceptos de "terreno" y "zona funcional". Después de todo, se pueden definir e incluir varios tipos de zonas funcionales en un terreno: una carretera, edificios públicos y, por ejemplo, una zona verde.

“Por cierto, la presencia de zonas funcionales simplifica significativamente el proceso de cambio del propósito previsto de un terreno, porque entonces queda claro de inmediato cuál es su uso planificado de acuerdo con la documentación de planificación urbana. De hecho, puede haber cientos de miles de zonas funcionales en todo el país. Pero hasta el momento el Catastro de Tierras del Estado ha tramitado sólo 41 solicitudes para la inclusión de dichas zonas funcionales. Una solicitud para la inclusión de una zona funcional puede incluir varios tipos de dichas zonas. Entonces, si hablamos del número de tipos de zonas funcionales, entonces se tienen en cuenta 141 en el catastro. El área total es de 3710 hectáreas, lo que es significativamente menos del 1% de todo el territorio de Ucrania. Esto ocurre a un ritmo lento, porque el coste de este tipo de trabajo es bastante elevado”, explica Makarenko.

Y aquí está lo más interesante. Los autores de la iniciativa legislativa "sobre condiciones favorables para el desarrollo empresarial" (11184) proponen que en los casos en que dichas zonas funcionales no estén incluidas en el catastro, es posible cambiar el propósito de los terrenos sin tener en cuenta dichas zonas. Y estos son casi todos los terrenos del país.

Ahora, según la ley, para construir instalaciones industriales, es posible cambiar el propósito de la tierra (excepto las zonas ambientales e históricas) solo fuera de las áreas pobladas. Si se aprueba el proyecto de ley, también será posible cambiar el propósito de los terrenos dentro de áreas pobladas, en los que los promotores podrán construir estructuras residenciales y no residenciales.

Los promotores podrán negociar directamente con el arquitecto jefe para cambiar el uso previsto al que necesiten. Este enfoque definitivamente contribuirá a abusos en el ámbito del uso de la tierra y definitivamente conlleva la amenaza de aumentar los riesgos de corrupción.

El director ejecutivo de la Asociación de Ciudades de Ucrania, Alexander Slobozhan, señala que debido a los cambios propuestos en este proyecto, puede comenzar un desarrollo caótico: “Se invita a los propietarios de las parcelas a determinar el propósito previsto a su discreción, sin tener en cuenta la posición de la sociedad, que conducir a un desarrollo caótico masivo. También existen riesgos de corrupción: sin documentos urbanísticos ni una decisión del ayuntamiento, el derecho a tomar decisiones sobre la construcción se concede únicamente al arquitecto. En consecuencia, no se prevé ningún debate público ni revisión ambiental”.

La gran recuperación como tapadera para los lobbystas

Ahora, para construir en una zona poblada, el promotor debe obtener del ayuntamiento local las condiciones y restricciones urbanísticas.

Este documento debe especificar cuántos pisos debe tener el edificio, cuál debe ser la densidad del edificio, cómo debe ser el paisajismo, etc. Todas estas condiciones deben estar acordes con el plan maestro de la localidad.

Un promotor no podrá recibir condiciones y restricciones urbanísticas en tres supuestos:

• presentación de una lista incompleta de documentos
• identificación de información inexacta en los documentos que certifican el derecho de propiedad o uso de un terreno, o en los documentos que certifican la propiedad de un objeto inmobiliario ubicado en un terreno, la inconsistencia de las intenciones de desarrollo con los requisitos de la documentación de planificación urbana a nivel local;

Los autores del proyecto "Sobre condiciones favorables para el desarrollo empresarial" proponen dejar solo un motivo de rechazo: la presentación de un paquete de documentos incompleto.

Es decir, no importa qué documentos presentará el desarrollador y qué proyecto de construcción planeó, si presentó todos los documentos de acuerdo con la lista, simplemente no tienen derecho a negarse a emitirle condiciones y restricciones de planificación urbana. .

Los diputados también proponen eliminar la posibilidad de realizar cambios en las condiciones y restricciones urbanísticas, dejando sólo la opción de cancelarlas de conformidad con una decisión judicial. Y ante posibles cambios en la ley, esto será casi imposible.

Todo esto elimina la necesidad de desarrollar documentación urbanística, lo que puede conducir a un desarrollo caótico sin respetar ninguna norma. Y al mismo tiempo se nivela el papel de los ciudadanos.

Janos Brener, urbanista de Berlín y experto de la Sociedad Alemana para la Cooperación Internacional (GIZ), también destaca la importancia del papel de la sociedad: “En el contexto de la Ley 5655 (“reforma” urbanística”, escrita por Shulyak y criticada por En el Parlamento Europeo y la Comisión Europea - "Comandante en Jefe"), se expresó la idea de que debería "destruir" el llamado "monopolio de las autoridades locales en la toma de decisiones". Esto muestra una total falta de comprensión del papel y la importancia de los gobiernos locales. En cuanto a la ejecución de la documentación urbanística, existe un monopolio natural de la comunidad, garantizado por la Constitución. Esta no es una tarea técnica (que puede privatizarse bajo ciertas condiciones), sino una cuestión política que refleja la voluntad política real de la comunidad”.

De hecho, después de que la “reforma” urbanística 5655 no fuera firmada por el presidente Vladimir Zelensky, aparecen uno tras otro en el parlamento proyectos de ley que proponen, a primera vista, cambios menores en la legislación en interés de los promotores. Pero en conjunto parece un intento organizado de cambiar las reglas en interés de las grandes empresas de construcción. Es decir, en pequeños pasos hacen lo que no pudieron hacer en el primer intento.

Los activistas que en Kiev protegen del desarrollo el territorio del complejo turístico Prolisok ya comprenden el peligro que puede representar para las zonas recreativas el proyecto de los diputados del pueblo del Siervo del Pueblo.

“Esto podría arruinar todos los esfuerzos de la comunidad. Actualmente se están construyendo terrenos de recreo con el pretexto de reconstruir un complejo hotelero. Y la discrepancia entre las intenciones del proyecto y su finalidad es el principal argumento de los defensores”, dice la activista Marina Antoshchuk, que vive en Kiev.

¿Quién más lo obtendrá?

El proyecto de ley "sobre la creación de condiciones favorables para las empresas" tiene en cuenta las bonificaciones no sólo para los promotores, sino también para la agroindustria. Es cierto que se olvidaron del medio ambiente.

Dado que casi el 100% del territorio de Ucrania no está cubierto por zonas funcionales según el Catastro de Tierras del Estado, un clasificador especial no funcionará como medida preventiva para el uso incontrolado y no ecológico de la tierra.

Petr Testov, analista de la organización pública "Grupo medioambiental ucraniano", dice: si se apoya el proyecto, nos enfrentaremos a una mayor destrucción de las estepas o a la destrucción de los bosques que nosotros mismos hemos sembrado.

“La esencia del clasificador es simple: si el sitio está incluido en la zona de “territorios para la producción de heno y el pastoreo”, entonces el propósito previsto de “producción de productos agrícolas” no puede estar allí. Es decir, aquí no será posible arar, pero sí segar heno, pastar el ganado y crear zonas protegidas”, señala Testov.

La miembro del Comité de Medio Ambiente de la Rada Suprema, Yulia Ovchinnikova (“Sierva del pueblo”), también confirma que si se apoya este proyecto de ley, aumentará la superficie arada de pastos y campos de heno: “Esto es extremadamente perjudicial para el clima y la biodiversidad. Creo que, por el contrario, es necesario acelerar el desarrollo de documentación que defina los límites de las zonas funcionales y así preserve las estepas y praderas”.

La aparición simultánea en el parlamento de una serie de proyectos con reglas que benefician a las grandes empresas puede indicar la actividad de un cártel que interactúa con los legisladores.

Un cártel se produce cuando grandes actores de un sector se unen y hacen todo lo posible para crear condiciones favorables para ellos. Los acuerdos de cárteles están prohibidos por la legislación europea. Es decir, el Tratado de Funcionamiento de la Unión Europea. El Comité Antimonopolio de Ucrania también habla desde hace mucho tiempo sobre los daños causados ​​por los cárteles y señala que tienen un fuerte impacto en la reducción del bienestar de la sociedad.