В современных киевских новостройках все выглядит привлекательно: стильные фасады, удобная локация, рядом школы и магазины. В отделе продаж вам сразу объяснят: это «апартаменты с гибкой планировкой», которые подходят и для жизни, и для бизнеса. Именно то, что нужно современному человеку. Но есть деталь, о которой не упоминаются ни в рекламе, ни при личном общении. Это не квартира. И даже не жилье. По документам – это административное здание или офисное помещение.
Детальнее – в сюжете Дарии Кондратюк для СтопКора.
На первый взгляд разница неочевидна: в помещении может быть кухня, душевая и даже кровать. Но юридически – это нежилой фонд. И права на проживание в таком объекте не такие же, как в настоящей квартире.
Журналисты проверили несколько жилых комплексов, предлагающих так называемые апартаменты. Их все объединяет одна особенность: за красивыми словами скрывается другое предназначение построек. Вместо «инвестиций в комфортную жизнь» покупатель получает офис с диваном.
Рекламные материалы пестрят модными формулировками: «гибкая планировка», «инвестиционная недвижимость», «новый формат жилья». Но в законе такого формата не существует. И именно в этом кроется ключевая проблема.
Правда в мелком шрифте
Алена, эксперт рынка недвижимости, подтверждает: термин «апартаменты» не имеет юридического определения в украинском законодательстве.
«Ключевой вопрос здесь — не в названиях, а в правовом статусе объекта. Согласно действующему законодательству, в частности Жилищному кодексу Украины, существует четкое разделение: жилищный фонд и нежилые помещения. Такого вида жилья, как ‘апартаменты’, в законе не предусмотрено. И об этом упоминается в 4-й и 6-й статьях Жилищного кодекса», – поясняет специалист.
Проблема в том, что застройщики часто продают нежилые помещения, украшая их рекламными названиями. Это создает ложное представление у покупателя. Человек убежден, что покупает жилье, хотя юридически приобретает право собственности на офис или административную площадь.
ЖК «КАНКРИТ»: где «жилье» стоит на производственной базе
Начать журналисты решили с жилищного комплекса «КАНКРИТ». Именно здесь несоответствие между рекламой и реальностью оказалось наиболее вопиющим.
Согласно данным Государственного земельного кадастра, участок, на котором возводится здание, имеет четкое целевое назначение: для эксплуатации и обслуживания зданий и сооружений производственной базы. Ни слова о жилье или возможности проживания.
Но на популярных сайтах продажи недвижимости, в буклетах и рекламных материалах девелопера «Риэл» картина другая. Цитата с официального сайта: «жилая новостройка» и «гибкая планировка». Все преподносится как современное жилье для комфортной жизни.
То есть когда помещение, юридически возводимое на производственной земле, активно продается как полноценное жилье. Формально речь идет об административно-офисной или производственной застройке. Именно в таких случаях покупатель рискует приобрести «квартиру», которая с точки зрения закона – не жилье.
Чтобы выяснить, как в «Риэле» объясняют подобное несоответствие, расследователи отправились непосредственно в отдел продаж. Офис компании расположен в Киеве, по переулку Заводскому, ½.
Однако появление команды СтопКора не вызвало особой радости у сотрудников.
На вопрос о юридическом статусе помещений прозвучал краткий ответ: «Можете обратиться к нашему юристу».
Юрист отказался не только отвечать на вопросы, но вообще объяснить, кого именно он представляет. Поэтому в материале мы не указываем, является ли он официальным представителем «Риела».
«Maxima Residence»: строительство в сердце Печерска с нарушенным балансом
Печерск — один из самых дорогих и плотно застроенных районов Киева. Здесь каждый квадратный метр буквально на вес золота. Именно поэтому появление любой новой высотки в центре столицы – это не только вопрос архитектуры, но и баланс интересов общества, бизнеса и закона.
Одним из таких проектов стал жилищно-административный комплекс «Maxima Residence». Его история начинается еще в 2007 году. В это время Киевсовет принял решение о передаче земельного участка компании ООО «Жилвысотстрой». До этого территория была занята неработающим детским садом и большим зеленым парком с плодовыми деревьями.
Решение городского совета фактически означало уничтожение зеленых насаждений. По разным подсчетам, тогда было вырублено более 300 деревьев. Но с точки зрения киевской застройки – это типичная ситуация, которая уже почти не вызывает удивления.
Настоящую обеспокоенность общества вызвала не только потеря парка, но и масштабы новой застройки. Жители близлежащих домов обращали внимание: высотное здание может повлечь за собой перегрузку района, особенно учитывая узкие улицы Печерска, ограниченную инфраструктуру и близость к исторической части города.
Особенно важной оказалась предельная высота застройки. Согласно закону о градостроительных условиях и ограничениях, высота новых зданий в центральной зоне Киева, к которой принадлежит Печерск, не должна превышать 27 метров. Именно это ограничение стало ключевым в дальнейшем судебном процессе.
Иск против такого ограничения подал застройщик. И выиграл: суд первой инстанции, а впоследствии и апелляционный суд удовлетворили требования застройщика, отменив предельную высоту. Попытка КГГА обжаловать это решение в Верховном Суде не имела успеха — кассационное производство открыто не было. Таким образом, решения предыдущих инстанций остались в силе.
Однако суть проблемы не только в разрешенной высоте
«Если говорить именно о высотности застройки, ключевым документом здесь являются градостроительные условия и ограничения. Именно в них орган градостроительства определяет допустимые параметры для конкретного участка – в частности, предельную высоту, – объясняет эксперт по недвижимости Алена. – Когда застройщик обжалует эти ограничения в суде и добивается их отмены, он действует в пределах действующего законодательства. Суд оценивает не целесообразность застройки, а правомерность действий органа власти при установлении ограничений.
В то же время отмена ограничения высоты не означает автоматического отсутствия последствий для окружающей застройки. Вопрос того, как более высокое здание повлияет на район — с точки зрения плотности, нагрузки на дороги, инженерные сети или дворы — выходит за пределы судебного решения».
Сегодня «Maxima Residence» официально представляется как жилищно-административный комплекс. Это означает, что в одном объекте совмещаются жилые и коммерческие помещения.
Однако ключевой вопрос остается открытым: объясняют ли консультанты потенциальным покупателям, что именно они покупают и в каком правовом статусе? Опыт с предыдущими проектами заставляет сомневаться в полной прозрачности таких пояснений.
«Sister»: застройка без учета соседей
Жилой комплекс «Sister» возводится на основании утвержденного детального плана территории (ДПТ). Именно этот документ является базой для градостроительных решений от высоты объектов до плотности застройки. Но именно к этому плану возникают ключевые вопросы.
Согласно имеющимся материалам, подробный план территории, на основании которого планируется застройка, принят без должного учета смежных землепользователей. Проще говоря, интересы жителей близлежащих домов, их права на пространство, инсоляцию, тишину и доступ к инфраструктуре в документе не учтены в полном объеме.
Это создает системную проблему. ДПТ определяет, что именно можно возводить на конкретном участке, какой высоты, плотности и функционального назначения. Но когда при разработке этого плана не принимают во внимание смежную застройку, возникает риск конфликта между новыми проектами и старыми жилыми кварталами.
С юридической точки зрения застройщик действует формально верно. У него есть градостроительная документация, разрешающая строительство. Но последствия такой планировки ощущают не юристы, а жители соседних домов.
Тень от высоток, шум от строительства, увеличение транспортного потока, нехватка парковочных мест – это прямые последствия того, что проект не «вписан» в пространственную логику района.
Застройка имеет формальные градостроительные основания, однако вопрос о том, соответствует ли она реальному положению дел в районе, остается открытым.
В итоге есть ситуация, когда новостройки возводятся на основании документов, лишь частично учитывающих контекст существующей застройки. В то же время живущие рядом фактически остаются вне процесса принятия решений, непосредственно влияющих на их повседневную жизнь.
«Nordica»: жилье мечты с нюансами в документах
Жилой комплекс»Nordica Residence», расположенный на Печерске, выглядит как пример современной городской застройки. Просторное лобби, подземный паркинг, охрана, пейзажи – все, что формирует представление о комфортном жилье бизнес-класса.
Впрочем, в документах снова появляется знакомая формулировка – «апартаменты». Часть комплекса уже введена в эксплуатацию, новые секции продолжают строить именно с таким юридическим статусом.
Казалось бы, формальность. Но в украинском законодательстве «апартаменты» не признаются типом жилья. Соответственно, отличаются и правовые последствия для владельцев: иной порядок регистрации места жительства, отсутствие требований к социальной инфраструктуре, коммерческие тарифы на коммунальные услуги.
Это не новая история – в предыдущих ЖК фигурировал тот самый девелопер – львовская компания «Риэл», активно осваивающая киевский рынок. Ключевой вопрос остается открытым: объясняют ли менеджеры по продажам эти важные нюансы тем, кто приходит покупать «жилье»?
Второй знакомый признак – нарушение предельной высоты. В центральной части Киева допустима застройка до 27 метров. Но согласно проектной документации, «Nordica» достигает 87 метров. Это еще одно свидетельство того, как гибко интерпретируются градостроительные ограничения в столице.
Печерск, престижный район возле Новопечерских липок, фактически превращается в площадку для экспериментов с правовыми формами жилья и предельными параметрами застройки.
Несмотря на разные локации, архитектуру и этажность, все пять жилых комплексов, упомянутых в расследовании, объединены общим застройщиком – компанией «Риэл». Девелопер, активно заявляющий о новой философии урбанистики.
«Мы стремимся, чтобы пространство оживало раньше, чем появятся дома. Это формирует доверие, сообщество и чувство жизни уже сегодня», — цитата СЕО «Риэл» Ростислава Мельника.
Эти слова звучат амбициозно, однако возникает вполне логичный вопрос: не преждевременно ли говорить о «доверии», если в материалах продаж не упоминается о ключевых юридических особенностях объектов?
Автор расследования комментирует:
«Господин Мельник, не кажется ли вам, что слово ‘доверие’ в вашей цитате использовано некорректно? Потому что доверие начинается не с красивых слов, а с прозрачной коммуникации девелопера со своим клиентом».
Конечно, не все эти застройки можно назвать автоматически незаконными. Но остается серия важных вопросов:
- Соответствует ли реклама реальному правовому статусу объектов?
- Есть ли у покупателя полная информация?
- И главное — всегда ли за красивыми фасадами стоит соблюдение норм и законодательства?
