Kiev può tranquillamente fare a meno della strada scandalosa, perché esiste un progetto alternativo, dicono gli esperti
Sembra che stiano progettando di distruggere il paesaggio naturale unico dell'eco-parco Osokorki a Kiev. Recentemente si è saputo che la “Direzione per la costruzione delle strutture di trasporto su rotaia” del PC di Kiev, per ordine del sindaco Vitaliy Klitschko, ha completato “segretamente” uno studio di fattibilità per la costruzione di un prolungamento del viale Grigorenko fino ai confini di Kiev.
Questa costruzione non è stata ancora approvata dai deputati del Consiglio comunale di Kiev nell'ambito del Programma obiettivo della città per lo sviluppo delle infrastrutture di trasporto, quindi non è chiaro come sia stato possibile spendere soldi per sviluppare uno studio di fattibilità per essa. Klitschko, il cui ordine è stato eseguito nella Direzione, sembra aver semplicemente deciso di forzare la situazione e spendere soldi per il progetto stradale senza l'approvazione dei deputati. Nonostante il fatto che in realtà taglierà l’eco-parco Osokorki in quattro parti e ne distruggerà l’integrità.
Secondo gli attivisti ambientali, la costruzione della strada vuole innanzitutto soddisfare le ambizioni della società del gruppo Stolitsa, i cui piani sembrano essere quelli di sviluppare quanto più possibile questo parco naturale unico. A proposito, Kiev non ha bisogno di questa strada, perché esiste un progetto alternativo che non avrà alcun impatto sull’ambiente.
In generale, cosa sta succedendo attualmente intorno all'eco-parco Osokorki, quale parte di esso è stata salvata dallo sviluppo e quale parte potrebbe essere già andata perduta, ed è davvero possibile fare a meno della strada scandalosa che Klitschko intende costruire.
Ecoparco "Osokorki": disposizione delle parti per settembre 2024
Sembra che oggi l’ecoparco Osokorki, situato nella periferia sud di Kiev, esista in diverse dimensioni non parallele, a seconda dei punti di vista delle parti coinvolte.
La prima dimensione è la realtà. In questa dimensione, a Osokorki, nel distretto Darnitsky della capitale, è stato preservato un ecosistema di zone umide unico e molto delicato, con una superficie totale di circa 550 ettari, con tre laghi piuttosto grandi: Nebrezh, Martyshev e Tyagloe , tra i quali e attorno ai quali si trovano bacini artificiali più piccoli, prati irrigui e piantagioni di boschi. Tutto questo è abitato da una varietà di piante e animali, tra i quali ci sono rappresentanti del Libro Rosso, ed è soggetto a una serie di convenzioni internazionali: Ramsar (sulle zone umide), Bonn (sulla conservazione delle specie migratorie), Berna ( sulla protezione della flora e della fauna selvatiche e degli habitat naturali), ecc.
Anche in questa dimensione ci sono aree separate vicino al Lago Nebrezh, che hanno già iniziato a essere edificate: hanno lavato montagne di sabbia e su una di esse hanno costruito strutture in cemento. Cioè, in termini reali, tutto sembra che almeno questa parte del paesaggio unico possa essere perduta.
La seconda dimensione è l'idea, racchiusa nel concetto di Ecoparco Osokorki, di preservare quest'intera area unica dalla distruzione. Oggigiorno molti attivisti locali e una parte significativa della popolazione di Osokorki “vivono” in questa dimensione. Promuovono l'idea di un eco-parco in ogni modo possibile e cercano di dargli uno status giuridico attraverso decisioni degli enti locali e sentenze dei tribunali. Inoltre, alcuni di coloro che detengono il potere periodicamente “visitano” questa dimensione. Stiamo parlando, in particolare, di quei deputati del Consiglio comunale di Kiev che, per appello del loro cuore o per ragioni politiche, sostengono le cause degli attivisti.
La terza dimensione, antagonista alla seconda, è quella del costruttore “Gruppo Stolitsa” e dei suoi lobbisti nel Consiglio Comunale e nell’Amministrazione Statale della Città di Kiev. In questa dimensione, sembra che non esista affatto l'eco-parco Osokorki, ma solo territori che necessitano di essere donati allo sviluppo. L'ecologia unica dell'area è irrimediabilmente distrutta e le piccole isole naturali che rimangono sono destinate principalmente alla pubblicità e successivamente a soddisfare le esigenze dei potenziali residenti del nuovo microdistretto.
La quarta dimensione riguarda gli investitori immobiliari della fallita banca Arkada. La maggior parte di loro non ha alcun legame diretto con l’eco-parco Osokorki stesso e, forse, accetterebbe anche l’idea di preservare la natura lì. Ma il destino dei loro appartamenti non ottenuti nei microdistretti “Eureka” e “Patriotika” e “Patriotika sui laghi” dipende dal fatto che il “Gruppo Capitale” completi la costruzione su vasta scala sul territorio dell'eco-parco. Dopotutto, presumibilmente intendono utilizzare parte dei profitti derivanti da questa costruzione per completare la costruzione di appartamenti per gli investitori abbandonati. Pertanto, queste persone sono costrette ad agire come determinati catalizzatori del processo e i loro sentimenti vengono attivamente utilizzati come argomenti sulla necessità di distruggere l'eco-parco.
La quinta dimensione appartiene alle autorità cittadine, guidate da Vitali Klitschko. Questa dimensione è difficile da caratterizzare in modo inequivocabile, se non forse con l'aiuto della fraseologia. "Tra le gocce", o "attraverso la cruna di un ago": ecco come si comportano il sindaco e la maggior parte dei suoi subordinati nei confronti dell'ecoparco, cercando allo stesso tempo di dimostrare a parole la loro profonda preoccupazione per le questioni ambientali , ma in realtà - in realtà sta giocando insieme allo sviluppatore e portando avanti decisioni volte a distruggere la natura.
Una di queste decisioni è l'approvazione della costruzione di una strada attraverso l'eco-parco Osokorki, non particolarmente necessaria per Kiev, che, secondo gli ambientalisti e alcuni deputati del consiglio comunale di Kiev, interferirà seriamente con la natura di quest'area. .
Cosa dicono i documenti e cosa tacciono?
Quando parliamo del concetto generale del parco ecologico di Osokorki, intendiamo un'area di Kiev di oltre 550 ettari. Ma la dimensione delle aree contese, a causa delle quali gli interessi degli ambientalisti, del promotore del Gruppo Stolitsa, dei cittadini e delle autorità sono ora intrecciati in un nodo gordiano, è di soli 176 ettari. Se guardi Kiev da un satellite, i confini del territorio conteso assomigliano a questo (rettangolo rosso nella foto):
A nord il territorio delle aree contese corre lungo la via Kollektornaya, a sud confina con la città di Kiev e la regione di Kiev. A est si trovano la stazione di aerazione e il locale caldaia Bortnichskaya, a ovest il parco Mezhozerny e il lago Martyshev.
La storia delle controversie su questo territorio è iniziata nel 2005 sotto il sindaco Alexander Omelchenko, quando una parte significativa del terreno a Osokorki, con significative violazioni della procedura, secondo gli attivisti, è stata affittata a Kontaktbudservice LLC per 15 anni. A quel tempo, l'azienda apparteneva al deputato popolare della BYuT, Alexander Chernovolenko, la cui moglie ricopriva la carica di capo della commissione fondiaria. Cioè, c'era anche un chiaro conflitto di interessi. In totale sono stati firmati 5 contratti di locazione per la costruzione di 6 microdistretti.
Chernovolenko era considerato il proprietario formale dell'azienda fino al 2018, anche se è noto che dal 2009 circa Kontaktbudservice LLC aveva già piani per Arcade di Konstantin Palivoda. Ebbene, dopo il fallimento di Arcade nel 2020, Kontaktbudservice LLC è passata al gruppo Stolitsa, associato a Vlada Molchanova e alla sua famiglia.
Secondo il sistema YouControl, è stata avviata una procedura di fallimento contro la società Kontaktbudservice, e tra i suoi fondatori c'è Yulia Kharchenko, che è allo stesso tempo cofondatrice di una serie di altre società dell'orbita di Vladislava Molchanova, come Datolit , Gemma di Varsavia, ecc.
Durante il sindaco di Chernovetsky nel 2009, un piano territoriale dettagliato è stato sviluppato e approvato giusto in tempo per lo sviluppo dell'area dei laghi di Osokorki. Come notano gli attivisti dell'organizzazione pubblica “Ecopark Osokorki”, anche l'approvazione del DPT è avvenuta con flagranti violazioni.
Questo DPT, in particolare, contraddiceva il Piano Generale di Kiev, poiché prevedeva lo sviluppo totale della riva del Lago Nebrezh, mentre il Piano Generale prevedeva la conservazione di una zona prevalentemente verde. È interessante notare che la votazione per il controverso DPT si è svolta di notte, per votazione, e il nome indicato all'ordine del giorno non corrispondeva nemmeno al nome del documento finale.
Ora siamo a conoscenza di almeno due cause legali che contestano il DPT dello sviluppo di Osokorki. Una delle denunce è stata presentata dalla ONG “Ecopark Osokorki” nel 2018 a causa del mancato rispetto del DPT rispetto al Piano Generale di Kiev. Il caso è arrivato alla Corte Suprema, ma ha deciso che le argomentazioni degli attivisti ambientali non erano sufficienti: “Il collegio dei giudici concorda con la conclusione dei tribunali delle istanze precedenti secondo cui la decisione del Consiglio comunale di Kiev del 27 novembre 2009 n. 695/2764 "L'approvazione di un piano dettagliato per il territorio del distretto di Osokorki nel distretto amministrativo di Darnitsky a Kiev" è stata accettata dall'imputato in conformità con la legge e nei limiti dei poteri concessi."
Il tribunale di primo grado ha rifiutato anche di accogliere un'altra richiesta, avanzata da un privato, su cui la causa si è fermata. Sebbene, come ha scritto il Telegraph, siano noti precedenti di successo di ricorso alla DPT da parte di un privato. Proprio di recente, un attivista è riuscito a vincere una causa presso la Corte Suprema sull'illegalità del DPT nel distretto di Obolonsky, che, tra l'altro, ha colpito anche gli interessi del gruppo Stolitsa.
Ma la questione non si è conclusa con l’appello del DPT Osokorkov. Nel novembre 2018, il consiglio comunale di Kiev ha deciso di rescindere i contratti di locazione con Kontaktbudservice LLC. E non solo per il sistematico mancato rispetto da parte della società delle disposizioni di questi accordi, ma anche “per l’atteggiamento negativo del pubblico nei confronti delle intenzioni di edificazione dei terreni”. Cioè, hanno sottolineato in particolare i deputati: uno dei motivi è che la gente non vuole la costruzione intorno ai laghi di Osokorki. E in effetti, questa potrebbe essere la fine dell'epopea con lo sviluppo della zona verde su Osokorki.
Ma il promotore ha presentato ricorso contro questa decisione, e per ciascuno dei cinque terreni affittati separatamente. In tribunale, Kontaktbudservice LLC ha chiesto una proroga del contratto di locazione per altri 15 anni. E alla fine le autorità di Kiev non hanno avuto la forza di volontà sufficiente per porre fine alla questione. O per incompetenza, o per qualche altro motivo, dopo molti anni di burocrazia legale, il Consiglio Comunale ha perso la maggior parte delle richieste.
“Se il sindaco della città avesse dato istruzioni o espresso la posizione di lottare per questi siti, nemmeno uno di essi sarebbe andato perduto. Visto che c'erano tutte le ragioni per non rinnovare i contratti di locazione. Ma, per quanto ne so, esiste una posizione “non ufficiale” del sindaco della città secondo cui questi terreni avrebbero dovuto essere affittati a Kontaktbudservice, cioè al gruppo Stolitsa. E questo, in linea di principio, è il motivo principale dei processi persi", ha detto al Telegraph Alexander Pilipenko della ONG "Ecopark Osokorki".
Trappola per Klitschko
“Lo sviluppatore ha deciso di ignorare la comunità. Pertanto il contratto di locazione è ora completamente risolto! Questa decisione è un segnale serio per gli altri costruttori che trascurano gli interessi della città, gli interessi della comunità”, ha dichiarato categoricamente Klitschko dopo che il Consiglio comunale di Kiev ha rescisso i contratti con l’affittuario dei terreni di Osokorki nel 2019. E ha aggiunto che “il progetto di sviluppo ha ricevuto numerosi commenti”. Tra l'altro, la decisione di rescindere i contratti porta la firma del sindaco.
L'interesse della comunità è, per quanto si può capire, la riluttanza del pubblico a vedere formicai di cemento in un territorio unico, chiaramente affermato nella decisione del Consiglio Comunale.
Ma un anno dopo, il coerente Klitschko firmò personalmente un memorandum con gli investitori di Arkada Bank, Stolitsa Group e Vlada Molchanova, che, in particolare, prevedeva la costruzione del complesso residenziale Patriot on the Lakes vicino al lago Nebrezh. Cioè, Klitschko ha semplicemente ignorato “l’atteggiamento negativo del pubblico”.
Ricordiamo che l'essenza del memorandum è che il Gruppo Stolitsa si impegna ad aiutare con i complessi residenziali incompiuti dell'Arcade liquidato, e per questo riceve il diritto di disporre di terreni sul territorio dell'ecoparco Osokorki. Si presumeva che il 10% dei fondi ricevuti dal complesso residenziale Patriot on the Lakes (ora complesso residenziale H2O) sarebbe stato utilizzato per risolvere i problemi degli investitori Arcade.
In effetti, qui possiamo parlare di una trappola piuttosto tecnica che Molchanova ha preparato per le autorità cittadine e gli investitori. Quest'ultimo ha dovuto prendere in mano il gruppo Stolitsa come ultima goccia per completare gli appartamenti. A sua volta, Klitschko, per non avere problemi con gli investitori di Arcade, è stato costretto a dare il via libera allo sviluppo dell'ecoparco Osokorki.
In questa configurazione, i problemi ambientali e gli interessi di coloro che sostengono la conservazione del paesaggio ecologico di Osokorki erano all'ultimo posto. Forse è per questo che le autorità di Kiev hanno perso la maggior parte dei casi?
Perso e vinto
Per una migliore comprensione della situazione, presentiamo un piano dettagliato dell’ubicazione dei siti, fornito al Telegraph dalla ONG “Ecopark Osokorki”, che mostra quale è la situazione all’inizio dell’autunno 2024.
Quindi, i terreni con i numeri da 1 a 5 nella foto sono quelli affittati da Kontaktbudservice e che, di conseguenza, il Gruppo Stolitsa ha pianificato di sviluppare. Secondo gli attivisti, il promotore ha finalmente vinto le cause legali in tribunale per estendere l'affitto dei lotti numerati 1, 4 e 5.
Il lotto n. 1, che comprende il lago Nebrezh, è il più preparato per la costruzione: la sabbia veniva lavata lì ai tempi dell'Arcade (macchie bianche sulla pianta). Secondo gli attivisti, c'è il permesso per il suo sviluppo e anche una delle case del complesso residenziale H2O è già stata completamente costruita ed è iniziata la costruzione di un'altra. Si prevedeva di costruire lì un totale di 43 case, ma in seguito il numero previsto aumentò a 48.
Tuttavia, l'avvocato ed esperto immobiliare Andrei Stavnyuk, che gestisce gli affari di diversi investitori nella fallita Arcade e ha una buona conoscenza della situazione intorno al complesso residenziale H2O, ha detto al Telegraph che in realtà lì ne sono già stati costruiti altri.
“Per quanto ne so, le attuali dinamiche di costruzione del complesso residenziale H2O sono significative. Loro (“Gruppo Stolitsa”. - Ndr) costruiscono queste strutture a proprie spese e costruiscono in modo piuttosto intensivo. E per molto tempo non iniziarono a costruire queste strutture, perché le posizioni non erano concordate con le altre parti coinvolte nella costruzione. In particolare, con gli investitori di Arkada Bank. Inoltre, il Gruppo Stolitsa ha risolto problemi con le autorità governative, le società di servizi pubblici, ha coordinato la connessione dei complessi residenziali alle reti elettriche e simili. Sebbene non siano state rilasciate dichiarazioni pubbliche per risolvere questi problemi, poiché sono in costruzione da gennaio 2024, molto probabilmente questi problemi sono ora risolti. Naturalmente c'è ancora molto da costruire e costruire, anche quelle case attualmente in costruzione sono ancora lontane dalla fase finale. Per quanto riguarda lo stato attuale, secondo i miei dati, sono stati costruiti tutti i piani della prima casa e 15 piani della seconda. E oltre a queste due, hanno cominciato a costruire una terza (già di circa 5 piani) e anche una quarta casa", ha detto Andrey Stavnyuk.
Secondo gli attivisti, una parte significativa degli edifici del complesso residenziale H2O, secondo il piano di sviluppo, può essere situata quasi vicino alla costa, il che costituisce una violazione di tutti gli attuali standard edilizi e ambientali. E questo ti consente di rivolgerti alle autorità di regolamentazione e, successivamente, alle forze dell'ordine, credono gli attivisti.
“Per ora, poiché il catasto fondiario non contiene dati sulla PZP (fascia di protezione costiera - ndr) del Lago Nebrezh, ad esso si applicano le norme del codice delle acque. Esiste un passaporto per il Lago Nebrezh, in cui si afferma che la larghezza della fascia costiera dovrebbe essere di 100 metri, ma poiché la pendenza dei suoi pendii è superiore al 3%, questa dimensione raddoppia. Cioè, non puoi costruire a meno di 200 metri dall'acqua. Per ora stiamo contattando il GIAM (Ispettorato statale di architettura e pianificazione urbana. - ndr), e se non risponde, allora c'è un motivo per contattare la procura", ha detto Alexander Pilipenko.
Ma secondo l'avvocato Andrei Stavnyuk, anche la possibile presenza di sospetti di violazioni ambientali difficilmente potrà fermare il processo di costruzione. Anche se può avere un impatto significativo sulla questione della messa in funzione delle case.
“Se parliamo di violazioni ambientali o di altro tipo (ad esempio, violazioni della legislazione sulla protezione del patrimonio culturale e storico), allora, come dimostra la pratica, nella maggior parte dei casi non portano all'arresto della costruzione stessa. Problemi per lo sviluppatore a questo riguardo possono sorgere nella fase di messa in funzione della casa. Pertanto, in realtà, a Kiev ci sono ancora molte storie simili, come quella della famosa “casa dei mostri” a Podol e di altre case che oggi non sono ufficialmente occupate a causa di violazioni scoperte in fase di messa in servizio. Se parliamo specificamente di H2O, allora non penso che oggi qualcuno possa impedire allo sviluppatore “Gruppo Stolitsa” di eseguire la costruzione a causa di qualsiasi sospetto di violazione degli standard ambientali o anche solo a causa dei fatti di violazione. Ma al momento della messa in servizio questo è del tutto possibile”, dice l’avvocato.
Per quanto riguarda gli altri siti perduti dalle autorità di Kiev, la costruzione dei siti n. 4 e n. 5 non è ancora iniziata. Secondo gli attivisti, lo sviluppatore non ha ancora i permessi per loro e non è stata eseguita la preparazione tecnica per loro (e il terreno deve essere lavato, altrimenti sarà impossibile costruire). Gli attivisti sperano che in queste aree possano emergere nuove ragioni per rescindere i contratti di locazione.
Il caso relativo al lotto n. 3 si è recentemente concluso con la vittoria del promotore presso la corte d'appello ed è in attesa di cassazione.
Per quanto riguarda il terreno n. 2, secondo gli attivisti dell'Ecopark Osokorki, il promotore ha perso davanti alla Corte Suprema, cioè il suo contratto di locazione è considerato risolto. Quale sarà il suo destino dipenderà dal Consiglio Comunale, e gli attivisti sperano davvero che non gli sarà permesso di costruire su di esso.
“Il fatto che il promotore abbia perso su questo particolare sito è molto positivo per l'ecoparco. Perché ostacola altri terreni del costruttore che gli sono stati affittati. Ciò complicherà notevolmente la sua vita”, afferma Alexander Pilipenko.
Per quanto riguarda i siti con i quali il Gruppo Stolitsa non ha alcun rapporto, il sito n. 6 è costantemente utilizzato dalla società di servizi pubblici Zhilinveststroy-UKB. E anche se la sua destinazione è lo sviluppo residenziale, gli attivisti sperano che la costruzione non venga fatta a breve, anche a causa dell'impreparazione del territorio (occorre livellare il sito, lavare il terreno, ecc.). E durante questo periodo potrebbe essere possibile concedergli lo status di riserva paesaggistica, soprattutto perché la petizione in questo senso è già stata approvata a livello del Dipartimento di Ecologia e Risorse Naturali dell'Amministrazione Statale della Città di Kiev.
“Per condurre lo sviluppo su questo sito, è necessario effettuare preparativi ingegneristici su larga scala. È necessario lavare l'area all'altezza del resto dell'area, circa 7-8 metri, utilizzando Hydrowash. Dopotutto, questa è una zona alluvionale e durante un'alluvione l'intera area è coperta d'acqua. Pertanto, ora questo è uno sviluppo così teorico che ora è fisicamente impossibile costruire qui”, afferma Alexander Pilipenko.
Ma i siti n. 8 e soprattutto n. 9 rappresentano una vera vittoria per la comunità ambientalista. Grazie a sforzi sovrumani è già stato possibile dichiarare questi territori riserve naturali, cosa che li proteggerà dallo sviluppo almeno per i prossimi anni.
Il più piccolo appezzamento n. 7 è considerato un'area del parco. Ma, dicono gli attivisti, sembra che l'attuale proprietario formale di una parte dei terreni, l'Istituto di Kiev per le relazioni fondiarie, potrebbe avere altri piani al riguardo, quindi non è un dato di fatto che il parco sarà preservato lì.
Qualcosa riguardo l’”economia” dello sviluppo su Osokorki
Quando le informazioni su un altro sviluppo scandaloso entrano nello spazio pubblico, ad esempio, la costruzione in un'area unica dal punto di vista ecologico o sul sito di monumenti storici, sorge sempre la domanda su cosa spinge i costruttori ad aggrapparsi con i denti a tali oggetti. La risposta diventa chiara se si stimano approssimativamente i vantaggi finanziari che riceverà lo sviluppatore.
Puoi capirlo se consideri il costo di costruzione di un metro quadrato di abitazioni per lo sviluppatore e, di conseguenza, il costo per metro quadrato quando si vende un appartamento in un nuovo edificio.
Il costo approssimativo di costruzione può essere trovato in un documento completamente ufficiale: l'ordine del Ministero delle Infrastrutture "Sull'approvazione degli indicatori dei costi indiretti della costruzione di alloggi nelle regioni dell'Ucraina". Secondo questa ordinanza, a partire dal 1 luglio 2024 a Kiev, questo costo indiretto è di 25.944 UAH, ovvero circa 626 dollari al metro quadrato.
Allo stesso tempo, il costo medio di 1 metro quadrato nelle nuove costruzioni, secondo Dom.ria, è di 1.338 dollari. La differenza tra i due indicatori è un considerevole profitto potenziale di 712 dollari per metro quadrato per lo sviluppatore.
Naturalmente sottolineiamo ancora una volta che questo calcolo è abbastanza approssimativo. Secondo l'avvocato Andrey Stavnyuk, gli indicatori dell'ordinanza statale possono essere applicati solo ai costruttori che costruiscono con materiali poco costosi e utilizzano progetti standard.
“In effetti questi prezzi (indicatori del Ministero delle Infrastrutture - ndr) sono sottostimati se si parla di costruzione di una comfort class o di una business class. In effetti, esiste uno sviluppatore, DSK Zhilstroy, che costruisce case a pannelli di un tipo standard e può rientrare in questa fascia di prezzo al costo. Ma se parliamo di un progetto edilizio come il citato complesso residenziale H2O, non credo che corrispondano a quelli specificati nel documento ministeriale. Dopotutto, si dovrebbe tener conto dell'aumento dei prezzi dei materiali da costruzione nel contesto di una guerra su larga scala, dell'aumento dei salari dei costruttori, che oggi presentano anche alcune sfumature, e di una serie di altri fattori. Ovviamente non sono un costruttore, ma poiché conosco ancora molto bene quest'area, so che la redditività al momento non è molto elevata. I promotori con cui ho parlato parlano di una redditività di circa il 20%, tenendo conto del prezzo al quale vendono l’appartamento all’investitore finale”, dice Stavnyuk.
Di conseguenza, se calcoli la redditività anche al livello del 20%, sarà di $ 267.
Ora moltiplichiamo ciascuna delle possibili opzioni di profitto per il numero di appartamenti nel complesso residenziale H2O (e questo, secondo i rapporti del Gruppo Stolitsa, è 11.892) e per la superficie media degli appartamenti nei nuovi edifici. Lascia che sia 50 metri quadrati (anzi, probabilmente di più, perché è prevista la costruzione di appartamenti con una superficie di 27,75-147,13 metri quadrati). Di conseguenza, otteniamo il potenziale profitto del Gruppo Stolitsa sulla costruzione del complesso residenziale H2O - da 159 milioni di dollari (assumendo una redditività del 20%) a 423 milioni di dollari.
È ovvio che il Gruppo Stolitsa cercherà di “spremere” il massimo dallo sviluppo di Osokorki. Come dice Andrey Stavnyuk, questo è il motivo per cui le vendite degli appartamenti in questo complesso residenziale non sono ancora iniziate.
“È noto che se si avviano le vendite in fase di pianificazione, ricezione di documenti o, ad esempio, in fase di scavo, il prezzo sarà sempre inferiore rispetto alla vendita per fasi. In tali condizioni, i rischi dell’investitore sono maggiori e, di conseguenza, lo sviluppatore deve concedergli uno sconto maggiore. Ma dopo l'inizio di una guerra su vasta scala, "Stolitsa" non solo con il complesso H2O, ma anche con gli altri suoi complessi residenziali, lo stesso "Varshavsky-3", ha scelto una strategia diversa: avviare le vendite quasi nella fase finale o anche dopo la costruzione della casa. Di conseguenza, questo dà loro l'opportunità di vendere appartamenti al prezzo massimo che possono ottenere sviluppando i terreni con i propri fondi. Per quanto riguarda l'inizio delle vendite di H2O, non ho sentito tali informazioni da fonti aperte. Ma posso dare alcune linee guida soggettive secondo cui il Gruppo Stolitsa inizierà le vendite quando avrà completato o quasi completato le prime due case. E questo, secondo le mie previsioni soggettive, avverrà non prima di un anno”, dice l’avvocato.
La strada verso il nulla
Dall'inizio della guerra nel febbraio 2022, il territorio dell'ecoparco Osokorki è stato in gran parte chiuso e parte di esso è stato minato. Ma, come ha scritto Telegraph, sebbene i cittadini comuni non siano stati ammessi dalla TRO, dal 2023 si potevano sentire regolarmente i suoni delle macchine edili, cioè agli sviluppatori del Gruppo Stolitsa è stato consentito l'ingresso.
Sembra che proprio sotto la copertura di questa situazione e sotto la protezione di una società privata (e ignorando le autorità di Kiev) il promotore sia riuscito tranquillamente a buttare fuori la scatola di una delle case e iniziare la seconda, terza e quarto. Tra l'altro, la costruzione è avvenuta in un momento in cui non erano ancora state prese le decisioni del tribunale sulla proroga del contratto di locazione dei terreni.
È interessante notare che quando Sonya Koshkina ha chiesto a Klitschko di questa situazione, ha semplicemente alzato le mani: dicono, sono completamente a favore dell'ambiente, ma è già così. Ma qui Klitschko è apertamente falso.
Perché ora c'è una situazione molto simile con la strada che vogliono costruire attraverso l'ecoparco Osokorki. Il Consiglio comunale di Kiev non ha ancora approvato questa decisione a causa dell’approvazione del programma di sviluppo dei trasporti urbani, ma per qualche motivo lo studio di fattibilità, per ordine di Klitschko, è stato sviluppato attivamente di recente dal KP “Direttorato per la costruzione di strutture per il trasporto stradale”. Lo si è appreso dal messaggio del deputato del consiglio comunale Andrei Vitrenko, che ha pubblicato un estratto del rapporto della suddetta società di servizi pubblici.
La strada, che dovrebbe diventare la continuazione del viale Grigorenko a sud fino ai confini di Kiev, è estremamente pericolosa dal punto di vista ambientale. Inoltre, secondo Alexander Pilipenko della ONG “Ecopark Osokorki”, la strada che attraversa l'ecoparco non è necessaria alla città, ma solo al promotore. Allo stesso tempo, esiste un'opzione molto più sicura per la natura, che aggira aree naturali uniche e passa accanto alla stazione di aerazione.
“Se la strada verrà costruita, l’ecosistema naturale dell’ecoparco Osokorki perderà il 90% della sua capacità di riprendersi e funzionare, perché i cambiamenti saranno irreversibili. Pertanto, abbiamo un atteggiamento fortemente negativo nei confronti di questo progetto. Solo lo sviluppatore ha bisogno della continuazione di Grigorenko, altrimenti il suo sviluppo perde il suo significato. Cioè, in una situazione con una strada, le città forniranno semplicemente un servizio al Gruppo Stolitsa in cambio di denaro. E per la città, se parliamo di un'autostrada che dovrebbe collegare Kiev con i villaggi suburbani, esiste un progetto alternativo: la continuazione della strada. Revutsky, che non causerà danni all'ecoparco. Questa opzione sarà ancora più conveniente per collegare la regione con la città”, afferma Alexander Pilipenko.
Questa opinione è sostenuta non solo dagli attivisti, ma esiste una conclusione completamente ufficiale da parte degli scienziati su questo argomento.
“Senza dubbio, l'attuazione dell'Opzione 1 (quella che Klitschko intendeva costruire. - Ndr) a seguito della costruzione della strada porterà ad un impatto distruttivo sui complessi naturali dei laghi. Inoltre, questa opzione frammenta il tratto in due, raddoppiando l’impatto del fattore di disturbo sugli animali e dimezzando l’area del territorio naturale nel contesto di un frammento separato”, si legge nella lettera del direttore dell’Istituto di Zoologia di l'Accademia Nazionale delle Scienze dell'Ucraina, Dottore in Scienze Biologiche Vitaly Kharchenko.
Inoltre, secondo la conclusione dello scienziato, la costruzione della strada viola gravemente anche le disposizioni della legislazione ambientale dell’Ucraina.
C'è anche un aspetto positivo: come ha scoperto il Telegraph, l'opzione di una strada alternativa è attualmente sostenuta da una parte significativa dei deputati del Consiglio comunale di Kiev.
“Il fatto è che questa strada dovrebbe essere (approvata – ndr) nel programma di sviluppo dei trasporti comunali. Ma considerando che esiste, il Consiglio comunale di Kiev non ha votato due volte a favore di questo programma, perché i deputati avevano commenti. La strada è necessaria, ma abbiamo proposto che non passi attraverso l'ecoparco Osokorki. Esiste un'altra soluzione progettuale che non danneggerà l'ambiente. Per quanto ne so, queste proposte dei deputati non sono state prese in considerazione. Pertanto, ad oggi, i deputati non sono pronti a votare per il programma dei trasporti. Penso che il sindaco e la sua fazione raccoglieranno voti a favore. Più di una volta è stato chiesto che il programma dovesse essere votato, perché la città non può vivere senza di esso. Ma i deputati dicono: togliete la strada da lì (segue Grigorenko - ndr), e poi si voterà. La nostra fazione (SN. - ndr) avrà dei principi su questo tema. E, per quanto ne so, ci sono ancora diverse fazioni contrarie alla strada nella sua forma attuale", ha detto al Telegraph Andrey Vitrenko, capo del comitato permanente per il bilancio, lo sviluppo sociale ed economico e le attività di investimento del consiglio comunale di Kiev.
Ha anche aggiunto che la sua fazione è generalmente contraria allo sviluppo dell'eco-parco di Osokorki.
“Non abbiamo votato e non voteremo per lo sviluppo. Non abbiamo votato per la cessione della terra e non voteremo nemmeno per questa strada”, ha promesso Vitrenko.
Come vediamo, ora la questione nel Consiglio comunale di Kiev è dura: o Klitschko opterà per l'opzione più rispettosa dell'ambiente di Osokorkov, oppure l'adozione del programma di trasporto municipale sarà rinviata a tempo indeterminato. C'è speranza che il buon senso prevalga ancora e che l'equilibrio unico dell'eco-parco Osokorki venga preservato.
Se la costruzione della strada verrà portata avanti nella sua forma attuale, allora sarà, in sostanza, una strada “che non porta da nessuna parte”. Dopotutto, anche guardando la mappa, non è chiaro a quale autostrada così importante si collegherà, poiché secondo il progetto esistente finirà in terre “vuote”.
Pertanto, il probabile utilizzo primario sarà la fornitura di materiali da costruzione per lo sviluppo dell'eco-parco Osokorki. Ciò a sua volta significherà la distruzione dell'ecoparco sia durante la costruzione della strada che durante il suo successivo funzionamento. Ciò significherà anche che il sindaco di Kiev è saldamente agganciato al gruppo Stolitsa, e quindi il destino dell'eco-parco appare molto triste.
Nel frattempo il Telegraph ha chiesto informazioni al Ministero delle risorse naturali, all'amministrazione statale della città di Kiev e personalmente a Vitali Klitschko. Mi sono rivolto anche al Gruppo Stolitsa per un commento al fine di comprendere la posizione e l'obiettivo dello sviluppatore.
Monitoreremo attentamente gli sviluppi attorno all'ecoparco Osokorki. Non cambiare.
