Un nuovo appartamento è ormai un lusso? Sullo sfondo dell'aggressione armata della Federazione Russa, il restauro delle abitazioni in Ucraina sta guadagnando slancio, ma il costo dei materiali da costruzione non si ferma ed è cresciuto almeno il doppio rispetto al periodo prebellico. Tra le ragioni, gli esperti citano la monopolizzazione del mercato del cemento da parte dei grandi operatori. Naturalmente, dal momento che la domanda di cemento raggiunge almeno i 2 miliardi di dollari.
Chi ha deciso esattamente di trarre profitto dalla restaurazione dell’Ucraina a seguito dei bombardamenti russi? E il mercato edilizio ucraino è davvero de facto controllato dal “cartello” del cemento?
Nella regione di Kiev infuria la ricostruzione: continuano i lavori di riparazione e costruzione a Bucha, Gostomel, Irpen e in altri insediamenti devastati dalla guerra. Tuttavia, è impossibile coprire contemporaneamente tutti gli oggetti distrutti o distrutti nella regione, osserva il governatore della regione di Kiev, Ruslan Kravchenko. Dopotutto, i fondi per il restauro escono dal budget e sono piuttosto limitati. Come ha detto a StopCor il capo dell'OVA di Kiev, finora nella regione sono stati ricostruiti più di 13mila oggetti, ovvero poco meno della metà.
“Sì, vorrei ricostruire contemporaneamente tutto nell’intera regione di Kiev e dichiarare che l’abbiamo ricostruita. Si tratta di 28mila oggetti. Ma procediamo da ciò che abbiamo: il governo lo stanzia, noi lo ripristiniamo”, ha osservato Kravchenko.
Le somme necessarie sono considerevoli: ad esempio, più di 50 milioni di grivna sono stanziati per il restauro di un solo edificio di cinque piani a Makarov. E ci sono quasi 30mila case simili. In generale, si stima che saranno necessari più di 100 miliardi di UAH per ripristinare le infrastrutture abitative e sociali della regione di Kiev. E in tutta l’Ucraina, secondo la Kyiv School of Economics, tale importo supera i 151 miliardi di dollari o 5,5 trilioni di grivna.
“L’importo non rientra né sullo schermo della calcolatrice né nella mia testa. E questa cifra non è ancora definitiva, perché, in primo luogo, i bombardamenti avvengono ogni giorno e, in secondo luogo, il costo dei materiali da costruzione cresce a passi da gigante, e soprattutto rapidamente dall’inizio della guerra”, commenta il giornalista.
Perché il prezzo della costruzione e della ristrutturazione sta crescendo a passi da gigante e le nuove abitazioni stanno diventando un lusso inaccessibile per i comuni ucraini?
Il fatto è che una parte significativa dei prodotti per la costruzione e la riparazione contiene cemento. In particolare, secondo i produttori di materiali da costruzione, è costituito per il 40% da calcestruzzo, per circa il 40% da calcestruzzo cellulare autoclavato, per quasi il 15% da cemento armato e addirittura per circa il 10% da intonaco. Per studiare come è cambiato il costo di questo materiale, StopKor ha preso come base i dati dello Shulgin State Road Research Institute.
Pertanto, nell'agosto di quest'anno, il prezzo medio del cemento M-500 era di 5.238 UAH per tonnellata. Il 22 ottobre il costo era di circa 3978 UAH per tonnellata. Cioè, nel corso dell'anno, il costo medio di questo materiale, secondo i nostri calcoli, è aumentato di quasi il 32%. Anche Oleg Sirotin, direttore esecutivo dell'Associazione dei produttori di calcestruzzo autoclavato, che è uno dei maggiori consumatori di materiali cementizi, ha condiviso con noi la dinamica dei prezzi del cemento dal 2019 al 23. In particolare, prima della guerra, questa industria acquistava circa 360mila tonnellate di cemento all'anno.
“Dal 2019, ad oggi, il costo del cemento è aumentato di circa l’85%. Cioè nel 2020 rispetto al 2019 il costo del cemento è aumentato di circa il 4%. Nel 2021 il costo è aumentato del 5%. cemento per la nostra industria è aumentato del 37% E nel 2023, da oggi, il costo del cemento è aumentato del 24%”, afferma Sirotin.
Di conseguenza, il costo della maggior parte dei materiali contenenti cemento è aumentato proporzionalmente.
Secondo Sergei Pilipenko, direttore generale del gruppo industriale ed edilizio Kuznechnaya, nel 2021 il costo medio di un metro cubo di calcestruzzo è stato di circa 1.600 UAH. Per ora – 2000-2500 UAH. Cioè in due anni il prezzo è aumentato del 50%.
In questo contesto, anche le riparazioni domestiche sono diventate più costose. Come ha affermato un rappresentante di una delle società di riparazione della capitale, il costo del loro lavoro, solo nella fase di preparazione dei muri per la verniciatura o la tappezzeria, a seconda dello spessore dello strato, è aumentato dall'inizio di una guerra su vasta scala da 300 UAH per quadrato a 500.
Un aumento del prezzo dei leganti cementizi influisce direttamente sul costo dei servizi di costruzione, poiché forniamo servizi completi, che includono sia il lavoro che i materiali chiavi in mano. Come sapete, il cemento è il legante principale nelle miscele da costruzione, quando sono presenti massetti, intonaci cemento-sabbia e così via. Prima della guerra, le miscele di gesso costavano 130 UAH e dopo l'inizio, nell'estate del 2022, costavano 350 UAH. Cioè il prezzo non è nemmeno raddoppiato, ma quasi triplicato”, spiega Vitaly Karpenko, project manager di Teplodom.
Le fluttuazioni dei prezzi dei materiali da riparazione e da costruzione si riflettono fortemente sul mercato immobiliare.
È vero, in questo settore il costo per metro quadrato non aumenta immediatamente in proporzione diretta, perché quando non ci sono richieste di nuovi appartamenti, i costruttori trattengono artificialmente i prezzi per qualche tempo, commenta Anna Laevskaya, direttrice commerciale della società Intergal-Bud .
“Se parliamo nello specifico di calcestruzzo e cemento, il costo è raddoppiato rispetto al periodo prebellico. Le fluttuazioni dei prezzi di questi materiali influiscono direttamente sul costo di costruzione di edifici residenziali. Piuttosto abbiamo una diminuzione del margine e della redditività degli sviluppatori e dei progetti di costruzione, poiché al momento non è possibile tradurre l’aumento del costo dei materiali nel prezzo di un metro”, ha osservato.
In un modo o nell’altro, il prezzo al metro quadrato è già cambiato dall’inizio dell’invasione su vasta scala e la situazione potrebbe peggiorare notevolmente non appena riprenderà la domanda di alloggi. Denis Sudilkovsky, direttore marketing della nota società di ricerca immobiliare Lun, ha condiviso i dati attuali sul mercato immobiliare primario della capitale.
“Il prezzo medio tra tutte le classi offerte in vendita è di 47.300 UAH al metro quadrato. Prima dell’invasione su vasta scala, questo prezzo era di 35.400 UAH per quadrato. Non appena le persone ritorneranno ancora più attivamente nella capitale, potremo vedere un rinnovamento della domanda e, di conseguenza, ciò dovrebbe influenzare l’aumento dei prezzi”, ha aggiunto.
Ma perché o chi ha causato l’impennata così rapida dei prezzi dei materiali da costruzione?
Ci sono molti fattori che influenzano i prezzi: aumento dei costi di carburante ed elettricità, interruzione della logistica, aumento dei salari e inflazione generale.
"Ma nel processo di preparazione del materiale, abbiamo prestato attenzione a un altro fattore significativo: l'oligopolizzazione del mercato del cemento, che, secondo i produttori di materiali da costruzione, è avvenuta a causa della mancanza di cemento importato in Ucraina", sottolinea Alla Legeza.
Come spiega Oleg Sirotin, il costo del cemento è cresciuto lentamente nel 2020 e nel 2021, perché quando è stato introdotto il dazio antidumping sul cemento moldavo e bielorusso, sul mercato ucraino era rimasto ancora un altro cemento importato: dalla Turchia. E il suo prezzo era inferiore al prodotto interno. Ma nel 2021 è stato introdotto un dazio antidumping sul cemento turco e nei due anni successivi si è potuto osservare un rapido aumento dei prezzi del cemento nazionale da parte dei produttori ucraini.
Secondo i produttori di materiali da costruzione, una delle ragioni del rapido aumento del prezzo del cemento è stata la restrizione della concorrenza nelle importazioni.
La questione è stata indagata anche dall'organizzazione pubblica Antitrust League, che nel settembre 2021 ha presentato una domanda all'AMCU chiedendo di fermare l'irragionevole aumento del costo del cemento del 35-50% in tre anni. Di conseguenza, nello stesso periodo si è verificato un corrispondente aumento del prezzo dei materiali da costruzione e riparazione e dei metri quadrati, il che è confermato dalla dinamica dei prezzi delle “materie prime” a Kiev.
Chi controlla il mercato del cemento in Ucraina?
Prima dell’invasione su vasta scala, in Ucraina operavano 5 gruppi di cemento, che comprendevano fabbriche in diverse regioni dell’Ucraina. Si tratta delle società Cemark, IFCem, Buzzi, Krivoy Rog cement e Balcem. Quest’ultimo, purtroppo, oggi non è operativo a causa della guerra e dell’occupazione temporanea della regione di Kharkov, ma gli altri quattro lavorano a pieno regime e insieme hanno prodotto quasi 5,5 milioni di tonnellate di cemento nel 2022. La produzione prevista entro la fine di quest'anno, secondo i nostri dati, è di circa 7 milioni di tonnellate. In confronto, al loro picco nel 2021, i produttori nazionali hanno prodotto collettivamente più di 11 milioni di tonnellate.
Ma il restauro sta guadagnando slancio, ha osservato in un commento a Stopkor Elena Shulyak, capo della commissione parlamentare per la pianificazione urbana e presidente del partito Il Servo del popolo, quindi si prevede che le richieste di cemento e materiali da costruzione non faranno altro che aumentare.
“Ukrvneshekspertiza insieme al supporto dei partner internazionali dell’USAD hanno condotto uno studio molto interessante. Hanno calcolato che per restaurare ciò che è stato distrutto, l’Ucraina avrebbe bisogno di almeno 64 miliardi di dollari, destinati specificamente alla produzione di materiali da costruzione”, ha sottolineato il deputato del popolo.
Questo studio contiene un’altra conclusione interessante: il solo cemento è necessario per ripristinare più di 35 milioni di tonnellate, che gli esperti valutano in termini monetari quasi 2 miliardi di dollari.
“Secondo i nostri dati, la capacità annua massima delle cementerie ucraine oggi è di 13,6 milioni di tonnellate di cemento. Pertanto, secondo i promotori, questo non sarà sufficiente per il ripristino ed è chiaro che la domanda di cemento in Ucraina sarà semplicemente folle”, afferma il giornalista.
E dove la domanda supera l'offerta, il prezzo può salire alle stelle.
“In condizioni, o meglio, di aumento dei volumi di costruzione e successivo ripristino dell'avvio di nuovi progetti di costruzione, le forniture esistenti e i volumi di produzione non saranno sufficienti, e ciò porterà ad un aumento abbastanza significativo del costo di questi materiali e componenti”, commenta Anna Laevskaya.
Nello studio sopra citato si rileva anche il fatto che la capacità produttiva di cemento non è sufficiente a coprire la domanda durante la fase di ripresa. Si può presumere che oggi l’Ucraina abbia bisogno di grandi investimenti per costruire nuove fabbriche. Ma in pratica la situazione è ancora opposta. I giornalisti sotto copertura di StopCor hanno indagato sul fatto che sono già in corso massicci licenziamenti negli stabilimenti di cemento esistenti. Stiamo parlando, in particolare, dello stabilimento Dickerhoff, dove, secondo la leggenda, i nostri “agenti” progettavano di trovare lavoro.
Quali sono i volumi produttivi di Dickergoffi e cosa sta succedendo all'azienda?
La redazione di StopCor ha provato a scoprirlo direttamente dall'azienda inviando una richiesta, ma la risposta non solo è stata fornita senza numeri, generalizzata e non ha risposto a tutte le domande, ma hanno anche preteso che non venisse divulgata. Il che ha sorpreso i giornalisti.
In teoria, la riduzione della capacità potrebbe spiegare la vendita degli stabilimenti ucraini di Dickerhoff da parte della casa madre italiana Buzzi, che, secondo NAPC, è inclusa nella lista degli “International War Sponsors” dal marzo 2023.
Buzzi aveva annunciato sul sito ufficiale nel giugno di quest'anno un accordo con la società irlandese CRH per 100 milioni di euro. A proposito, CRH aveva stabilimenti anche nella Federazione Russa, ma nel marzo 2022 l'azienda ha annunciato l'uscita dal mercato russo.
Anche i numeri delle trattative sono piuttosto interessanti. La vendita di due impianti Dickerhoff operativi per soli 100 milioni di euro sembra uno sconto del Black Friday, perché, secondo i nostri dati, costruire oggi un cementificio in Ucraina costa dai 250 ai 300 milioni.
Per ora, questo accordo tra i giganti mondiali del cemento è all'esame del Comitato antimonopolio dell'Ucraina.
Come affermato nelle risposte alle domande di Stopkor, l'AMCU inizialmente non ha accettato le richieste di autorizzazione alle società ad acquistare/vendere azioni di Dickerhoff, e dopo aver ricevuto nuovamente i documenti, in ottobre ha avviato un caso di concentrazione, poiché esiste una minaccia di monopolizzazione o una significativa restrizione della concorrenza. Oggi nell'industria del cemento si sta verificando una combinazione molto interessante, afferma il deputato popolare ucraino Sergei Nagornyak.
“Se ci fosse l'acquisizione dell'irlandese CRH da parte dell'italiana Buzzi, ad oggi gli irlandesi avrebbero già il 32% del mercato. Hanno intenzione di concludere un accordo per acquisire un altro 14% del mercato da un'azienda italiana, e avranno già il 46%", nota il parlamentare.
Secondo i dati StopCor, il mercato del cemento tra le grandi aziende ucraine è ora distribuito come segue: Ivano-Frakovskcement aveva una quota di mercato del 34% prima della guerra su vasta scala, Cemark (CRH) era al secondo posto con il 28%, Dickergoff – 15% e circa 12% in Krivoy Rog Cement.
Quindi, se l'accordo di compravendita tra CRH e Buzzi verrà finalmente raggiunto, Cemark diventerà leader di mercato e detterà i propri prezzi e le proprie regole del gioco.
E in considerazione delle pratiche commerciali delle menzionate società giganti in altri paesi, non possono sempre essere definite oneste. Ad esempio, come scrissero nel 2003 nella pubblicazione Mirror of the Week, il gruppo internazionale CRH era tra le società indagate dalla Commissione Europea per la creazione di un mercato comune.
E nel 2009, un tribunale tedesco ha multato 6 grandi produttori di cemento per 330 milioni di euro per associazione a delinquere. Le aziende, tra cui la già nota Dickergoff, acquistarono prodotti e imprese concorrenti, sospesero l'attività e mantennero alto il prezzo del proprio cemento. Una situazione quasi simile che ha coinvolto CRH è stata registrata dalle autorità ungheresi nel 2020, come riportato sul sito web dell’autorità locale garante della concorrenza.
E ci sono molti esempi simili di monopolizzazione del mercato globale e di chiusura della produzione con un aumento significativo del prezzo del cemento.
Inoltre, secondo i dati ottenuti da StopCor da fonti proprie, anche gli stabilimenti Dickerhoff in Ucraina sono già a rischio di chiusura, perché lavorano utilizzando una tecnologia obsoleta, il processo a umido, e questo contraddice gli obiettivi ambientali di CRH. Quindi cosa accadrà se la suddetta transazione di acquisto e vendita verrà concordata è una questione aperta. A proposito, CRH lo ha ignorato e non ha risposto alla richiesta editoriale.
È difficile prevedere quanto potrebbe aumentare il costo del cemento se questo mercato venisse assorbito e monopolizzato. Ma è ovvio che il prezzo aumenterà, secondo i produttori di materiali da costruzione e gli sviluppatori.
"Se i prezzi dei materiali da costruzione aumentano del 30-40%, forse i costruttori trasferiranno un ulteriore 5-6% sui prezzi di vendita, ma ancora una volta, se la domanda per queste abitazioni è garantita, se la situazione del mercato lo consente", suggerisce Anna Laevskaya .
La pratica globale di monopolizzare il mercato del cemento da parte di grandi aziende si ripeterà in Ucraina e cosa deciderà il Comitato antimonopoli dell’Ucraina?
È probabile che la decisione non sarà facile da prendere, dato l'aperto sostegno di CRH da parte della leadership del Paese.
Secondo le nostre informazioni, durante l'incontro di Vladimir Zelenskyj con il primo ministro irlandese Leo Varadkar a Kiev, si è discusso della ripresa dell'Ucraina e della partecipazione delle imprese irlandesi a questo processo, in particolare della società CRH.
StopCor ha inviato una richiesta in merito all'Ufficio del Presidente, ma nel giro di un mese non abbiamo ricevuto risposta. Il Consiglio dei Ministri non ha commentato in alcun modo il sostegno pubblico a CRH durante l’incontro di Denis Shmygal con il capo del governo irlandese. Tuttavia da questi incontri giungono anche segnali positivi. Si è parlato anche di attirare nuovi investimenti nella costruzione di cementifici in Ucraina, e questo, secondo i deputati popolari, è uno dei modi per risolvere il problema della monopolizzazione del mercato del cemento.
Nel frattempo, gli alti funzionari negozieranno per attrarre investimenti, StopCor continua a monitorare gli sviluppi. In particolare, il comitato antimonopoli ha ufficialmente coinvolto i nostri rappresentanti nella divulgazione delle informazioni sulla concentrazione avvenuta sotto forma di acquisizione da parte di CRH degli stabilimenti ucraini di Dickerhoff.
