"Ingannare il contadino." Nuovo regime sul mercato fondiario

“Comprerò una quota a caro prezzo”. I truffatori hanno trovato il modo di ingannare sia il mezzadro che il proprietario terriero...

Lo Stato ha garantito agli imprenditori che coltivano la terra il diritto prioritario di riscattare i terreni affittati, ma i truffatori hanno trovato il modo di ingannare sia l'agricoltore che l'azionista.

Sono passati 2,5 anni dall'introduzione del mercato fondiario in Ucraina. E dal 1° gennaio 2024 è entrata in vigore la seconda fase: le persone giuridiche i cui fondatori sono esclusivamente cittadini ucraini o dello Stato o delle comunità sono diventate soggetti di mercato. La riforma agraria è una di quelle di cui è soddisfatto il presidente ucraino Vladimir Zelenskyj. Lo ha annunciato alla fine del 2021.

Il mercato dei terreni agricoli in Ucraina è iniziato il 1 luglio 2021. Il 1° gennaio 2024 è iniziata una nuova fase della riforma agraria. Ora le persone giuridiche hanno il diritto di acquistare terreni agricoli. Le vendite sono consentite solo su terreni privati ​​di non più di 10mila ettari. Resta tuttavia vietata la vendita dei terreni comunali e demaniali.

Scopriamo quali motivi di orgoglio e ottimismo offre la situazione attuale e cosa abbiamo dopo 2,5 anni? Quali paure e pregiudizi erano giustificati e quali si sono rivelati solo manipolazioni populiste di singoli politici. Prestiamo attenzione anche ai problemi che il legislatore non aveva previsto. Per così dire, vi racconteremo di luoghi in cui non ci aspettavamo problemi, ma si sono presentati...

Dalla storia delle promesse di potere

Il progetto di legge “Sul mercato fondiario” è stato registrato il 28 febbraio 2008, paradossalmente, dal governo di Yulia Vladimirovna Tymoshenko. Una delle garanzie per l'espropriazione dei contadini in questo progetto governativo era la norma sulla seconda fase degli acquirenti: proprietari e utenti dei terreni adiacenti. La cosiddetta tossicità della moratoria sulla vendita dei terreni è stata discussa durante il mandato di Viktor Yushchenko.

Nell'aprile 2009, il presidente ha annunciato la necessità di approvare al più presto delle leggi per organizzare il mercato fondiario. Tuttavia, il governo Azarov ha iniziato ad agire davvero in questa direzione sotto la presidenza di Yanukovich. Il 2 luglio 2012 è apparsa la Risoluzione n. 609 del Consiglio dei Ministri “Sulla creazione della Banca fondiaria statale”. Alla famigerata banca fondiaria è stato affidato, in particolare, il compito di fornire sostegno finanziario per lo sviluppo dei piccoli e medi produttori agricoli e di sostenere il programma statale per lo sviluppo del complesso agroindustriale sulla base di finanziamenti rimborsabili.

“Ci assumeremo parte dei rischi e incoraggeremo altre banche a concedere prestiti alla nostra agricoltura, in particolare garantiti dalla terra. I tassi di prestito saranno dall'8% al 10% e, a causa del risarcimento, fino al 2,6% e al 3% annuo”, ha detto il capo della banca, Svetlana Skosyrskaya. La banca non ha mai fatto soldi.

Quindi il successivo capo di stato, Petro Poroshenko, ha intrapreso la riforma agraria e ha promesso agli abitanti del villaggio. Il governo di Vladimir Groysman ha annunciato un sistema di prestiti preferenziali all'agricoltura, alle piccole e medie imprese nelle zone rurali, il sostegno alla produzione di colture e imprese di nicchia, nonché investimenti per migliorare la qualità del suolo.

“Sono state trovate risposte su cosa fare e come sostenere l’agricoltore ucraino”, ha sottolineato Poroshenko.

Quattro opzioni per l’introduzione di un mercato fondiario in Ucraina, sviluppate da un gruppo di lavoro del Comitato per la politica agraria e le relazioni fondiarie della Verkhovna Rada ucraina, sono state presentate per la prima volta durante il “Forum fondiario panucraino” a Kiev il 10 aprile 2019.

In particolare, la legge avrebbe dovuto stabilire i requisiti di qualificazione degli acquirenti. La persona dovrebbe avere una formazione agraria, almeno cinque anni di esperienza nel settore agricolo o essere coinvolta nella produzione agricola commerciale. In secondo luogo, una persona, secondo le raccomandazioni delle istituzioni scientifiche dell'Accademia Nazionale delle Scienze Agrarie, non poteva acquisire più di 1.500 ettari in Polesie e 1.750 ettari nella steppa-foresta; nella steppa - 2100 ettari; Regione montuosa dei Carpazi – 900 ettari; Regione montuosa della Crimea - 1100 ettari. Tali restrizioni sono state previste per prevenire un’eccessiva concentrazione della terra nella proprietà di una persona e la monopolizzazione della terra come risorsa per lo sviluppo umano ed economico nelle aree rurali.

Vladimir Zelenskyj ha continuato a rassicurare gli agricoltori con promesse. “Vantaggi ancora maggiori dovrebbero essere disponibili per coloro che già lavorano su questa terra e vogliono diventarne il proprietario. E solo allora, quando gli agricoltori ucraini riceveranno la terra, sarà possibile consentire alle società straniere di acquistarla”, ha sottolineato Zelenskyj. Il governo di Goncharuk prevedeva di compensare parzialmente i piccoli agricoltori per il tasso di interesse sui prestiti in modo che potessero competere per l'acquisto della terra.

Il governo ha assicurato che le transazioni di vendita saranno trasparenti e protette da qualsiasi frode.

Ma all'esame degli emendamenti nella commissione competente della Rada, una delle garanzie più affidabili per gli agricoltori, promessa da tutti i presidenti e governi, è stata respinta. Stiamo parlando della norma prevista dall'emendamento del deputato del partito Batkivshchyna Oleg Meydich, secondo cui i cittadini ucraini che risiedono permanentemente nel territorio dell'Ucraina, rispettivamente, la comunità territoriale, la comunità territoriale unita in caso di vendita, hanno il diritto di prelazione per acquisire la proprietà di un terreno agricolo, hanno un'istruzione agraria ed esperienza in agricoltura.

La legge è stata infine approvata con un anno di ritardo nella sua entrata in vigore. Per evitare speculazioni e abusi è stata infatti prevista una complessa procedura di acquisto. C'è una limitazione della cerchia delle persone, una limitazione dell'area, una verifica dell'acquirente, il rispetto del diritto di prelazione degli inquilini e simili. Tutti i partecipanti al mercato, in particolare i notai, si sono preparati con cura per il lancio del mercato. Hanno dimostrato elevata professionalità e disponibilità alla cessione dei terreni. E già a luglio 2021 sono stati certificati i primi contratti di vendita.

Ma le promesse di sostegno alle aziende agricole nel contesto del turnover dei terreni agricoli sono rimaste le promesse di tutti i governi e presidenti.

Oggi la legislazione non prevede preferenze per le aziende agricole e i loro membri che lavorano e vivono nel villaggio, hanno una formazione agraria, esperienza nel settore agricolo e il desiderio di impegnarsi nella produzione agricola, e non solo ricevono un reddito passivo dall’affitto della terra.

Il diritto di priorità promesso per l'acquisizione di terreni adiacenti, per la formazione di una massa terrestre, che, tra l'altro, risolverebbe il problema dello striping, non è stato stabilito.

Non esistevano e non esistono programmi per prestiti preferenziali garantiti dalla terra con la possibilità di acquistare la propria banca fondiaria.

L'unica cosa positiva è la norma sul riacquisto dei terreni di proprietà comunale che sono stati concessi per uso permanente a condizioni preferenziali - secondo il valore monetario normativo. E poi dipende dalla volontà della comunità, e lì non sempre questi temi vengono considerati in modo trasparente. E questa norma è tardiva, perché dall'analisi della pratica giudiziaria risulta che durante gli anni di ritardo nella riforma dell'istituto dell'uso permanente, molti agricoltori sono stati privati ​​​​della loro terra con mezzi criminali.

Non è chiaro il motivo per cui, prima dell’adozione della riforma agraria, la norma sul diritto di acquisire la proprietà di terreni agricoli in base a un contratto di affitto è stata rimossa dall’articolo 131 del Codice fondiario dell’Ucraina: quando una parte (il beneficiario dell’affitto) trasferisce proprietà all'altra parte (chi paga l'affitto) e il pagatore. In cambio, la rendita si impegna a pagare periodicamente al destinatario una rendita sotto forma di una determinata somma di denaro o altra forma. Cosa significa in pratica? Che i rapporti affidabili e di fiducia a lungo termine che gli azionisti hanno sviluppato con le loro aziende agricole possano continuare dopo l'alienazione del terreno in base a tale accordo. Ad esempio, un azionista trasferisce la proprietà di un appezzamento di terreno ad un'azienda agricola ad un prezzo da lui stabilito, ma l'accordo prevede anche per il destinatario della rendita un pagamento vitalizio sotto forma di 200 chilogrammi di grano e servizi per l'aratura del terreno .

Oltre alla vendita di terreni agli stranieri, una delle più grandi “storie dell’orrore” che risuonava prima di ogni annuncio di riforma agraria era l’ipotesi che gli azionisti sarebbero stati privati ​​della terra. Le previsioni secondo cui un giorno la gente avrebbe venduto la propria terra per quasi nulla non si sono avverate! Le persone non intendono vendere su questo mercato troppo liberale, ma la base di questo fenomeno è economica. Ciò dimostra che i rapporti di locazione erano ben sviluppati in Ucraina anche prima dell'adozione del mercato fondiario.

La concorrenza nel mercato ha fissato l’affitto dei terreni fertili a 220 dollari per ettaro, un livello non inferiore al livello dell’Europa orientale. Ciò indica che anche i sostenitori della libera circolazione dei terreni, critici della moratoria sulla vendita dei terreni, hanno manipolato: hanno utilizzato specificamente bassi affitti nei loro articoli: hanno fornito esempi di pagamenti per quote con scarsa qualità del suolo, o hanno deliberatamente omesso informazioni sull'area del terreno, rispetto all'affitto in diverse comunità.

"La libera circolazione delle terre aumenterà l'affitto", hanno promesso, e non hanno detto una parola sulla redditività della produzione, da cui dipende il costo dell'affitto.

Insieme a questi miti ce n'era uno in più. Le aziende agricole venivano presentate come una minaccia: avrebbero dovuto essere le prime ad acquistare tutte le terre ed espropriare i proprietari dei terreni agricoli. E anche i governi che offrivano protezione contro gli abusi nel mercato fondiario offrivano proprio protezione contro le aziende agricole, o almeno fingevano che lo fosse. Ma anche qui le esperienze non erano giustificate.

Le aziende agricole, ovviamente, sono potenti produttori con risorse finanziarie notevolmente superiori a quelle delle aziende agricole. In alcune comunità occupano davvero una posizione di monopolio. Ma nelle realtà del libero mercato fondiario, si è scoperto che calcolano anche il costo dei prodotti coltivati, pianificano le spese per le campagne di semina e raccolta, sviluppano una flotta di attrezzature, quindi comprendono appieno le realtà del mercato e il prezzo oggettivo di un ettaro. E se tutti i proprietari terrieri si offrissero di acquistare il 100% della propria banca fondiaria, ciò sarebbe semplicemente impossibile anche per le grandi aziende agricole.

Ecco perché, alla fine del 2023, è stato molto strano sentire da colleghi e da cosiddette pseudo-comunità, associazioni ed esperti agricoli che l’apertura del mercato fondiario alle persone giuridiche rappresenta una minaccia per le aziende agricole, proprio a causa della vicinanza alle aziende agricole. È una stronzata! Anche oggi c’è concorrenza per i diritti di locazione, è vero. Per quanto riguarda i diritti di proprietà fondiaria, l'azienda agricola acquista una propria banca fondiaria.

E qui le aziende agricole di piccole e medie dimensioni si trovano in condizioni quasi paritarie con le aziende agricole. Tutti i produttori, dai piccoli ai grandi, hanno formulato le stesse priorità: investire nella produzione, e anche in condizioni di guerra e calo dei prezzi, trovare modi per ridurre il costo dei prodotti agricoli, acquistare la propria banca di terreni in affitto. Cioè, perché abbiamo bisogno della banca fondiaria di un vicino se non possiamo riscattare la nostra?

Schema “Ingannare sia l’agricoltore che l’azionista”

Ma dove nessuno si aspettava guai, data la procedura piuttosto complessa di acquisizione dei terreni, era la loro acquisizione ingiusta ingannando il soggetto del diritto di prelazione, che non sempre può essere verificato e dimostrato. I legislatori hanno lasciato una scappatoia attraverso la quale si insinuano astuti uomini d’affari e i loro agenti, spesso agendo in modo disonesto, in un modello di frode ben consolidato che il governo ha promesso di prevenire. L'essenza dello schema è una cospirazione tra un potenziale acquirente e un venditore sull'importo del contratto gonfiato. Questa cifra viene inviata all'impresa che affitta il sito sotto forma di offerta, con l'aspettativa che rinunci al diritto di prelazione. Di conseguenza, il proprietario del terreno non riceverà l'intero importo indicato nell'offerta: dovrà restituire la differenza in contanti dopo aver ricevuto i fondi in contanti sul suo conto.

Gli azionisti, i proprietari del terreno, alla fine si sentono usati e ingannati, ma è troppo tardi perché accettano l'offerta degli intriganti di non informare l'affittuario del terreno, nemmeno telefonicamente, dell'intenzione di vendere. Si convincono di rivolgersi immediatamente a un notaio e di registrare la loro intenzione di vendere ad uno pseudo prezzo. Spesso i contadini devono pagare in anticipo questi servizi con i propri fondi. I cosiddetti acquirenti fanno di tutto per evitare una comunicazione diretta tra il proprietario del terreno e l'affittuario, il quale ha un diritto di prelazione determinato dalla legge o da un contratto d'uso, e può, durante la conversazione, conoscere il prezzo reale della transazione.

Conosciamo tutti il ​​diritto consuetudinario: stringere la mano, ricevere un deposito, richiedere un magarych. Ma nello schema dei broker più recenti, il venditore non accetta un deposito, ma paga in anticipo, presumibilmente all'acquirente, i fondi che perde. Come vediamo, con l’introduzione di una circolazione troppo libera della terra, è nato il business delle truffe fondiarie per privare i contadini della terra, descritto più di centoventi anni fa da Karpenko-Karim nella commedia “Il Boss”, dove, attraverso l'immagine di Bubble e del broker Mayufes, il classico ucraino descrive la degenerazione morale dell'accaparratore, per il cui profitto è soprattutto, e che non si ferma davanti a nessuna truffa.

I proprietari terrieri non sempre si rendono conto che in caso di azioni illegali, per proteggere i propri diritti, l'affittuario o l'utente del terreno può rivolgersi al tribunale, che sequestrerà il terreno.

Chi sono questi nuovi e misteriosi latifondisti, con i quali nemmeno le aziende agricole possono competere? Fondamentalmente i proprietari terrieri trattano con rappresentanti dei cosiddetti acquirenti, che non solo non vivono nel comune, ma si trovano generalmente all'estero. E qui sarebbe utile modificare il comitato agrario per l'acquisizione della proprietà dei terreni agricoli da parte dei cittadini ucraini che risiedono permanentemente sul territorio dell'Ucraina. E lei, come già detto, è stata respinta...

Dalla sua adozione, la riforma è stata migliorata, la legge è stata modificata, per cui oggi il legislatore si trova di fronte al compito di elaborare e adottare modifiche adeguate tenendo conto degli abusi descritti. Dopotutto, questo non è di alcun beneficio né per il proprietario né per gli agricoltori che lavorano la terra, investono, pagano le tasse e non hanno ricevuto protezione da truffatori, finanziamenti e prestiti per l'acquisto dei principali mezzi di produzione: la terra, che diventa invece una risorsa per la speculazione.

Vale la pena notare che durante la guerra la regolamentazione dei rapporti fondiari subì dei cambiamenti. È stata bloccata la privatizzazione dei terreni, in particolare quelli iscritti nel catasto dei terreni, sottoposti all'esame dei comuni, ma non trasferiti a causa dell'introduzione del divieto. Gli appezzamenti non hanno proprietari e quindi non viene riscossa alcuna imposta fondiaria, il che comporta perdite per i bilanci delle comunità.

L’accesso alla mappa catastale pubblica è chiuso, il che limita i diritti dei partecipanti al mercato dei terreni agricoli e complica le transazioni.

Sorge quindi la domanda: perché sono state introdotte queste restrizioni, ma non ci sono restrizioni sull’acquisto e sulla vendita di terreni agricoli di proprietà privata, in particolare a causa del catastrofico calo dei prezzi dei prodotti e delle restrizioni sulle esportazioni a causa dell’aggressione russa, a causa della mancanza di meccanismi di prestito per l'acquisto di terreni, ecc.?

Il legislatore ha limitato l'alienazione delle terre comunali per la durata della legge marziale e ha lasciato i produttori agricoli soli con i truffatori di terre? Le imprese agricole, invece di concentrarsi sulla produzione di prodotti che apportano guadagni in valuta estera al paese, trascorrono il tempo a mantenere una banca fondiaria, combattendo gli acquirenti senza scrupoli di terreni agricoli presso gli uffici notarili.