Ristrutturazione vs vendita di garanzie: l'esperienza del caso Gulliver

Perché la Oschadbank non vende il centro commerciale Gulliver, che è la garanzia del prestito problematico?

Negli ultimi tempi i media hanno spesso menzionato Viktor Polishchuk, il beneficiario finale della società proprietaria del centro uffici Gulliver nel centro della capitale.

Questo mutuatario molto tempo fa, nel 2006, ha ricevuto un prestito dalle banche statali per la costruzione di questo ufficio e centro commerciale (a proposito, al momento della ricezione del prestito, la società che ha ricevuto il prestito aveva altri proprietari).

Le accuse contro la persona coinvolta negli articoli sono varie e la loro analisi non è oggetto di questa rubrica. Lo ottengono anche le banche statali che, secondo i media, durante il processo di ristrutturazione hanno fissato a questo mutuatario un tasso anormalmente basso.

Questi autori scrivono anche che la direzione delle banche statali ha semplicemente chiuso un occhio sul mancato rispetto degli obblighi finanziari da parte del mutuatario, durato quasi un anno, dopo l'inizio di un'invasione su vasta scala e non ha applicato alcuna sanzione, sebbene disponesse di tali strumenti . Sono proprio questi momenti che, secondo me, meritano di essere commentati.

Come già accennato, il prestito è stato emesso nel 2006 e quasi interamente è stato ricevuto in valuta estera. Questo è diventato il problema chiave con questo prestito. La situazione di questo debitore non è fondamentalmente diversa da migliaia e migliaia di altri debiti problematici presso banche negli Stati Uniti, in Europa e in tutto il mondo, che hanno concesso prestiti rischiosi nonostante i possibili rischi economici del mercato immobiliare.

Negli anni 2000 tutti hanno contratto tali prestiti, sia aziende che cittadini. La stabilità valutaria, come si credeva allora, sarebbe durata a lungo e il prezzo degli immobili sarebbe aumentato costantemente. Due presupposti sbagliati che hanno portato al disastro.

Le crisi del 2008 e del 2014 hanno inferto un colpo irreparabile alle imprese che si finanziavano in valuta estera. Oltre ad un aumento significativo dei pagamenti obbligatori in termini di grivna, la domanda è diminuita e le persone sono diventate più povere.

Come funziona la ristrutturazione finanziaria durante la legge marziale

La metà del portafoglio prestiti delle banche è diventato un debito problematico e si sono verificati numerosi fallimenti. Allo stesso tempo, il legislatore ha di fatto congelato per lungo tempo la questione per i privati ​​(vietando l'alienazione forzata della loro proprietà abitativa e poi consentendo la remissione parziale di tali debiti).

Alle imprese e alle banche è stato chiesto di risolvere i problemi con l'aiuto della legge sulla ristrutturazione finanziaria.

Dopo la crisi del 2014, quando il debito aumentò molte volte a causa della svalutazione della grivna, il debitore non fu in grado di rispettare integralmente i termini del contratto. I problemi si sono aggravati durante la pandemia, poiché all’epoca i negozi e gli uffici operavano con capacità limitata.

Il prestito è stato ristrutturato nel 2020 (come menzionato nel giornalismo investigativo) in conformità con la legge sulla ristrutturazione finanziaria.

Permettetemi di ricordarvi che questa legge è stata sviluppata su iniziativa del FMI, rappresentanti della BERS e della Banca Mondiale hanno preso parte al suo sviluppo e sono state prese come base le migliori pratiche mondiali. È stato sviluppato appositamente per ammorbidire i requisiti dei debitori (in termini di tassi, termini di rimborso del prestito, condono anche parziale del debito, ecc.) a causa di difficoltà finanziarie.

Per garantire che il processo di ristrutturazione si svolga senza abusi, la legge prevede particolari tutele. Uno di questi è la partecipazione di esperti indipendenti di terze parti nel processo di ristrutturazione. In questo caso sono state coinvolte aziende di fama mondiale: Rothschild, KPMG e altre.

I nuovi tassi di interesse e le nuove condizioni di prestito non sono stati presi dal nulla: sono stati oggetto di calcoli accurati. Si basa sul flusso di cassa dell'azienda (esistente e previsto). Gli esperti hanno anche determinato quanta parte di questo flusso il mutuatario può utilizzare per il servizio del debito, poiché i locali del centro commerciale e degli uffici devono essere mantenuti in ordine, e queste sono spese.

Gli indicatori della durata e dei tassi sono interconnessi: la logica è che questi parametri non uccidono l'azienda, ma le danno l'opportunità di continuare a lavorare e ripagare l'intero debito. L’obiettivo principale è garantire il massimo beneficio economico per le banche creditrici in queste difficili condizioni.

Il nuovo tasso di prestito menzionato dai media dopo la ristrutturazione (3,68%) non è anormalmente basso (come hanno scritto alcuni media), ma il massimo possibile, data l'incredibile quantità di debito, che è circa tre volte il valore di mercato dell'edificio impegnato come pegno. garanzia collaterale per il prestito, secondo a partire dal 2020.

Lo stesso vale per la nuova durata della transazione, perché saldare l'intero debito in un periodo di tempo più breve era semplicemente irrealistico. Tutto ciò è stato confermato dai calcoli e dalle conclusioni dei citati esperti internazionali.

A proposito, la società Rothschild ha persino suggerito ai creditori di considerare lo scenario di condonare parte del debito secondo le pratiche occidentali, poiché l'importo del debito era incomparabile con le opportunità commerciali del centro commerciale e degli uffici. Tuttavia, le banche creditrici non sono state d’accordo.

Durante la ristrutturazione, la base contrattuale è stata adeguata ai requisiti della legislazione attuale, che ha rafforzato la posizione delle banche, e inoltre, come già menzionato nei media, è stata rilasciata una garanzia personale del beneficiario ai sensi della legge ucraina e secondo la legge d'Inghilterra (con una norma sulla risoluzione delle controversie presso la Corte arbitrale di Londra).

Inoltre, durante la ristrutturazione, parte del prestito è stata trasferita in grivna. Sfortunatamente, a quel tempo, la posizione valutaria delle banche non consentiva la conversione completa del debito in valuta nazionale, quindi ora circa la metà del debito rimane ancora denominata in valuta estera e le banche non possono effettuare la conversione a causa delle restrizioni esistenti stabilite dalle autorità. norme vigenti in periodo di legge marziale.

I termini della ristrutturazione sono stati approvati dai consigli di sorveglianza di due banche statali create nell'ambito della riforma della governance aziendale. La maggioranza di ciascun consiglio di sorveglianza era composta da amministratori indipendenti, finanziatori internazionali con una reputazione impeccabile.

La decisione delle banche è stata approvata dal gruppo di lavoro sui crediti problematici del Consiglio per la stabilità finanziaria, di cui fanno parte i capi della NBU, diversi dipartimenti finanziari ed esperti internazionali.

Alle riunioni erano presenti anche rappresentanti delle forze dell'ordine. Il piano di ristrutturazione rispettava pienamente i requisiti della legge citata in termini di tariffe, termini di pagamento, ecc.

Dalla conclusione del piano di ristrutturazione finanziaria, il mutuatario ha rispettato i termini della ristrutturazione fino all’inizio del 2022. Lo scoppio di una guerra su vasta scala ha colpito negativamente tutti i mutuatari di tutte le banche (dai privati ​​​​ai grandi clienti aziendali).

Durante questo periodo, quasi tutte le banche ucraine hanno concesso ai propri clienti ferie, e poi c'è stato un processo graduale di ripresa dei pagamenti per il servizio dei prestiti. Il fatto che l'impianto si trovi nel centro della città non lo ha salvato dal calo delle entrate all'inizio di una guerra su larga scala.

La ricevuta dei fondi è diminuita di 20 volte, la parte degli uffici era vuota e la parte della vendita al dettaglio aveva un supermercato e una farmacia. Allo stesso tempo l'impianto doveva continuare a essere mantenuto, cioè a sostenere spese che nei primi mesi della Grande Guerra superavano le entrate.

Per tutta la durata della legge marziale e per un periodo di 30 giorni dopo la sua risoluzione o cancellazione in conformità con la legge, tutti i mutuatari, sia persone giuridiche che persone fisiche, sono esenti da qualsiasi responsabilità per il servizio prematuro del debito, comprese multe, sanzioni, perdite dovute all'inflazione , per ritardata restituzione del prestito e/o pagamento di interessi.

In conformità con le norme regolamentari che regolano il processo delle banche che lavorano con debiti problematici, la scelta di uno strumento di risoluzione con qualsiasi mutuatario deve essere effettuata confrontando il flusso di cassa netto che uno specifico strumento di risoluzione dà alla banca.

Di conseguenza, la banca deve scegliere la strategia che le garantisca maggiori flussi di cassa dall'attuazione dello scenario. Come nella maggior parte dei casi, un accordo di ristrutturazione è la migliore via d'uscita da una situazione molto difficile.

Questo debitore non aveva e non ha alcun privilegio tra tanti debitori problematici, di cui purtroppo ce ne sono ancora molti nelle banche statali (questa è la nostra eredità delle crisi passate).

Tutti i calcoli economici hanno indicato e indicano che gli strumenti di recupero forzato sono due o tre volte meno redditizi per le banche creditrici. Il processo di pignoramento è lungo, di solito porta alla sospensione di tutti i pagamenti alla banca e influisce negativamente sull'attività stessa.

La domanda di prestiti problematici, soprattutto di quelli di grandi dimensioni, è ora estremamente bassa. Inoltre, una guerra su vasta scala ha ridotto significativamente il valore degli immobili, gli investitori tengono conto dei rischi militari e delle prospettive economiche. Quindi, se vendiamo una garanzia o un prestito, nella migliore delle ipotesi possiamo ottenere solo un quarto del debito esistente.

Cosa sta succedendo ora e come vediamo una via d’uscita da questa situazione? Contemporaneamente al graduale ripristino dell'attività commerciale, dallo scorso anno il mutuatario è tornato al servizio del debito secondo la logica economica dell'accordo raggiunto sulla ristrutturazione.

Se nello Stato non si verificano shock fondamentali, dall'inizio del prossimo anno il mutuatario sarà in grado di riprendere completamente il servizio del prestito. Nuove notizie aggiungono ottimismo: il ritorno del gigante della vendita al dettaglio Inditex (boutique Zara, Massimo Dutti, ecc.) in Ucraina.

Si prevede inoltre che nei prossimi tre anni il debitore sarà in grado di saldare parte del debito che non era in grado di saldare nella fase iniziale della guerra, quando tutti non erano dell'umore giusto per visitare centri commerciali e uffici erano chiusi. Chiediamo la restituzione anche di questa parte del debito. Il caso è attentamente monitorato dal consiglio di sorveglianza di Oschadbank ed è soggetto alla supervisione del Consiglio per la stabilità finanziaria.

Se l’autorità di regolamentazione alla fine cancella la regola sull’impossibilità di trasferire il debito dalla valuta estera alla grivna e consente questo strumento almeno per i debitori in condizioni finanziarie critiche, questo sarà un passo importante per la stabilizzazione complessiva della situazione con il ritorno di questa valuta. , così come altri debiti simili in valuta estera.

Ancora una volta voglio sottolineare che sia ora che in futuro Oschad, quando prenderà decisioni su casi così complessi, si concentrerà sempre esclusivamente sugli interessi della banca statale, determinati dalla fattibilità economica. Comprendiamo bene che ora più che mai il Tesoro dello Stato ha bisogno di tasse e dividendi da parte nostra.