In Ucraina, il programma statale Yoselya è stato ampliato da agosto e ora non solo le categorie preferenziali possono trarne vantaggio.
Per i beneficiari hanno mantenuto l'aliquota al 3% annuo, per il resto hanno introdotto il 7%, inoltre hanno previsto maggiori restrizioni per loro: possono acquistare solo appartamenti in case che non abbiano più di tre anni (e questo è più costoso che in una casa relativamente vecchia). Inoltre, i mutui agevolati possono essere utilizzati anche negli appartamenti ancora in costruzione, ma stiamo parlando solo di un piccolo elenco di costruttori selezionati.
Il programma è stato esteso a nuovi edifici, ma con maggiori restrizioni
Prima della guerra su vasta scala, gli ucraini che progettavano di acquistare alloggi potevano risparmiare fino al 30% del valore di mercato investendo in immobili prima che venissero messi in funzione (durante la fase di costruzione). Una guerra su vasta scala ha cambiato la situazione: la domanda di nuovi edifici è solo circa il 20% di quella del 2021.
Ci sono molte ragioni. In primo luogo, vi sono alti rischi di fallimento degli sviluppatori, di arresto della costruzione, ecc., e in secondo luogo, un forte aumento dei costi di costruzione (del 40% in termini di dollari). Gli sviluppatori sono quasi i più interessati allo sviluppo dei mutui ipotecari in Ucraina.
Il programma statale di mutui ipotecari Yoselya non solo ha ampliato l'elenco dei soggetti a cui concede prestiti, ma si è esteso anche alle case non ancora costruite (mercato primario). È vero, ci sono delle restrizioni: Ukrfinzhytlo ha identificato un piccolo elenco di sviluppatori per i cui appartamenti sono pronti a concedere un mutuo.
Ad esempio, a Kiev è possibile acquistare un appartamento in un nuovo edificio nell'ambito del programma solo da due sviluppatori e in soli quattro complessi residenziali. Nel complesso residenziale Family & Friends (parte del programma eOselya), tutti gli appartamenti monolocali sono già stati venduti, e per un appartamento bilocale si dovrà pagare da 2,43 milioni di UAH (37,5 mila UAH al quadrato). Per fare un confronto: Kievgorstroy ha un complesso residenziale, dove il costo per metro quadrato di un appartamento è di 26mila UAH (ovvero il 30,6% in meno).
Elena Dmitrieva, membro del consiglio di amministrazione della Confederazione dei costruttori e primo vicedirettore della Banca Globus, osserva: nell'agosto 2023, solo 10 appartamenti sono stati acquistati in nuovi edifici nell'ambito del programma ДOselya. Fino a poco tempo fa era possibile acquistare alloggi solo sul mercato secondario.
In Ucraina, infatti, i mutui esistono principalmente grazie ai prestiti statali. E parliamo di appartamenti in edifici già costruiti.
“Dopo l'avvio del programma eOselya sono già stati concessi più di 2mila prestiti per l'acquisto di alloggi, principalmente sul mercato secondario, nonché in nuovi edifici messi in funzione. Questo è 8 volte superiore al numero di prestiti emessi nell’ambito dei programmi delle banche commerciali”, osserva Dmitrieva.
Puoi acquistare un appartamento nell'ambito del programma se:
- la superficie dell'appartamento non è superiore a 52,5 mq (ulteriori 21 mq per ogni componente aggiuntivo della famiglia);
- per le categorie preferenziali (aliquota 3%) - nei centri regionali e a Kiev la casa deve essere messa in funzione non più di 10 anni fa, in altre città - senza limiti di età;
- per gli altri ucraini (aliquota del 7%) - la casa in cui viene acquistato l'appartamento non deve avere più di tre anni.
Quanto dovrai pagare per l'appartamento?
PrivatBank ha pubblicato il calendario dei pagamenti per un prestito dell'importo di 900mila UAH. Quindi, se prendi un prestito al 7% annuo per 20 anni, mentre il costo dell'appartamento è di 1,3 milioni di UAH (per questo importo puoi acquistare un alloggio nel centro regionale), il primo pagamento sarà di 400mila UAH, e dovrai pagare 7030 UAH al mese. I costi per l'assicurazione, il notaio, ecc. ammonteranno a 23,2 mila UAH. Di conseguenza dovrai pagare 776,5 mila UAH di interessi. Cioè, se prendi 900mila UAH, dovrai restituire 1,6 milioni di UAH con gli interessi.
Il tasso del 7% dell'euro è parecchie volte inferiore al tasso di mercato (le banche offrono al 20% e sono estremamente riluttanti a concedere prestiti per appartamenti), ma costringe comunque gli ucraini a pagare più volte più del dovuto per l'alloggio. Dmitrieva ritiene che per ridurre il tasso di prestito è necessario ridurre il tasso di sconto della Banca nazionale.
“Una riduzione del tasso di sconto incoraggia un significativo allentamento delle condizioni dei mutui. Se il tasso di sconto venisse ridotto di almeno altri 2 punti percentuali, in media i tassi ipotecari potrebbero scendere del 3,5-5%," afferma.
Allo stesso tempo, non tutti possono ottenere un mutuo al 7%. Il fatto è che finora hanno ricevuto un mutuo circa 2mila persone. E i soldi già stanziati basteranno per non più di 5mila mutui. Allo stesso tempo, il fabbisogno reale di un mutuo può essere decine di volte maggiore.
C'è un altro ostacolo: le banche valutano autonomamente il cliente e non danno soldi a tutti. Se il cliente ha un salario minimo ufficiale, una storia creditizia negativa e nessun garante, probabilmente non dovrebbe contare sulla partecipazione al programma di prestito. La banca studia il cliente e cerca di assicurarsi che sia in grado di ripagare il prestito per molti anni.
I prestiti ipotecari possono dare impulso allo sviluppo dell'edilizia, tuttavia, in condizioni di tassi di sconto elevati, inflazione elevata e senza il sostegno del governo, nessuna banca può offrire condizioni favorevoli.
