Установление рыночных цен на землю, чтобы определить ее стоимость на основе спроса и предложения

Реформу рынка земли, стартовавшую 1 июля 2021 года, вполне можно назвать многострадальной – в первоначальном варианте планировалось допустить к покупке земли как граждан Украины, так и юридических лиц. Однако, из-за протестов части аграриев, политиков и общественных организаций, в 2021 году был согласован компромиссный вариант реформы — не более 100 га «в одни руки» для физлиц с июля-2021, и не более 10 тыс. га для юрлиц с 1 января 2024 года.

Такой предохранитель был введен, чтобы дать возможность гражданам успеть приобрести земельные участки в течение 2022-2023 годов, и тем самым осуществить первичное перераспределение угодий перед допуском на рынок крупных игроков из сельхозкомпаний.

Несмотря на распространенный миф, иностранцам в любом случае не разрешено покупать украинскую землю.

Однако осенью 2023 года среди украинского политикума и бизнес-сообщества распространяются сомнения в целесообразности запуска второго этапа реформы. Ее предлагают отложить на определенный срок, либо приостановить до окончания в Украине военного положения, либо не допустить увеличения лимита гектаров для юрлиц.

Не пускать юрлиц на земельный рынок: аргументы «против»

Лидер партии Юлия Тимошенко в 2017 году заявляла о намерениях собрать 10 млн подписей против открытия рынка земли, но не смогла выполнить обещание. В 2020 году партия инициировала проведение референдума о целесообразности продажи сельхозугодий, однако не смогла окончательно заблокировать реформу.

Борьба партии с рынком земли продолжается. Как заявила Юлия Тимошенко, фракция «Батькивщина» убедила коллег по парламенту не вводить с 1 января 2024 года второй этап земельной реформы. По ее словам, лидеры парламентских фракций и премьер-министр Денис Шмигаль договорились выработать юридический механизм, который отсрочит земельный вопрос до окончания войны.

Непонятно, каким образом партия сможет заблокировать открытие рынка земли для юрлиц — это решение должно принять парламент, который до конца 2023 года уже не будет собираться на пленарные заседания.

Кроме «Батькивщины», отложить реформу рынка земли также предлагает Всеукраинская аграрная рада (ВАР). Эта организация предлагает не увеличивать лимит земли в собственности одного юрлица 10 тыс. га, а сохранить действующее ограничение в 100 га как для граждан, так и для юридических лиц.

ВАР утверждает, что в результате украинские аграрии переживают едва ли не самые сложные испытания за всю историю независимости — постоянно терпят финансовый и физический ущерб из-за заблокированных портов, уничтожения производственных мощностей, обстрелов и заминирования украинских полей. В таких условиях отечественные агропроизводители уже второй год работают с убытком, поэтому увеличение лимита на землю в одни руки не принесет никакой практической пользы для малых и средних агропроизводителей, они сейчас просто не имеют средств на покупку с/х земель.

Из-за сложной ситуации в АПК, организация предлагает сохранить до конца войны и еще на два года после победы лимит в 100 га в одни руки как для юридических, так и физических лиц.

Также председатель ВАР Андрей Дыкун зарегистрировал соответствующую петицию, набравшую почти 26 тыс. подписей, которая, соответственно, должна быть рассмотрена президентом. В ответ Владимир Зеленский поручил премьер-министру Денису Шмыгалю всесторонне проработать данный вопрос, учитывая, среди прочего, возможные риски для продовольственной безопасности.

Недовольство реформой выражают и малые предприниматели. К примеру, ветеран АТО и действующий военнослужащий Тарас Лелюх просит президента Владимира Зеленского защитить украинские села, ограничив возможность юрлицам скупать землю по 10 тыс. га в одни руки. По его данным, крупный агробизнес может выкупить земли сельхозназначения до того, как это смогут сделать мелкие фермеры, землевладельцы и действующие военнослужащие.

Несколько менее жесткую инициативу по ограничению доступа юрлиц на рынок земли 21 декабря подала группа народных депутатов во главе с Дмитрием Разумковым. В зарегистрированном ими законопроекте №10366 предлагается отложить на год вступление в силу второй фазы земельной реформы, до 1 января 2025 года. Причина такой отсрочки – обеспечение более оптимальной модели рынка земли после послевоенной стабилизации экономики, считают авторы документа.

Реформа должна продолжаться: аргументы «за»

Изменений ко второму этапу земельной реформы не будет, а с 1 января земельный рынок заработает для юридических лиц именно так, как планировалось. Об этом 12 декабря заявил министр аграрной политики и продовольствия Украины Николай Сольский во время конференции «Ведение агробизнеса в Украине«.

Так, война побуждает Украину ускорять реформы, а не замедлять их. Страна должна двигаться в сторону либерализации бизнеса, а не жесткого регулирования – нужно устанавливать удобные правила, более простые по сравнению с другими странами.

С жесткой критикой инициативы остановить земельную реформу выступает эксперт по земельным вопросам и аграрной экономике Олег Нивьевский. Он называет активность «Батькивщины» вокруг земельного вопроса попыткой пиара на общественно важной теме.

Классика: выбираем масштабную общественно важную тему, жмем на инстинкты по теме «все пропало» и торгуемся (по крайней мере, за внимание к себе). Надеюсь, что дальше громких заявлений это не пойдет, потому что если пользоваться головой, то такие заявления и деятельность БЮТ делают нашу страну слабее и беднее».

По его словам, только либеральный и хорошо работающий рынок земли сельхозназначения — залог того, что у аграриев и землевладельцев будут средства для развития. Также запуск рынка земли для юридических лиц положительно скажется и на экономике страны, поскольку старт второго этапа реформы в течение первых трех лет после 2024 года будет давать дополнительные 1-2,7% к ВВП ежегодно. В то же время, работа рынка только для частных лиц будет иметь нулевой эффект для ВВП страны, которая сейчас и наблюдается.

Второй этап рынка земли позволит аграриям укрепиться на своих землях и развивать долговременный бизнес, который они не решались внедрять на арендуемых землях.

Помимо запуска рынка сельхозземель для юридических лиц, привлечь инвестиции в агросектор позволит скорейший запуск работы Фонда частичного гарантирования кредитов в сельском хозяйстве, а также переоценка Нацбанком коэффициента ликвидности с/х земли как предмета залога, добавляет Олег Нивьевский.

Аналитик подчеркивает, что только за счет существования рынка земли в неполном формате агросектор уже получил дополнительные 200 млрд. грн. залоговых активов, что соответствует 70 млрд. грн. кредитов. За время полномасштабной войны РФ уничтожила основные средства в агросекторе на 320 млрд грн, то есть рынок смог несколько компенсировать потери.

Крупнейшая аграрная ассоциация Украины УКАБ также выступает за соблюдение формата развития рынка земли, определенного в 2020 году. Его нерушимость необходима как украинскому агробизнесу, так и владельцам земельных участков и будущей инвестиционной привлекательности сельскохозяйственной земли как актива. Для отсрочки внедрения второго этапа рынка земли нет никаких оснований, отмечает УКАБ.

СЕО и соучредитель компании по инвестициям в землю «Твоє Коло» Андрей Усенко в комментарии для издания объясняет: отсрочка реформы будет иметь негативные последствия для экономики Украины. Это означает торможение инвестиций в отрасль, замораживание долгосрочных проектов по глубокой переработке агропродукции или построению тех же систем мелиорации.

Выступать против развития рынка земли это все равно, что выступать против развития экономики Украины».

По его словам, эффективным решением для обеспечения равных возможностей для малых и средних агропроизводителей могут стать разные программы государственной поддержки — от бесплатных грантов на развитие бизнеса до государственных программ кредитования типа «5-7-9%». Кроме того, важно как можно быстрее запустить работу Фонда частичного гарантирования кредитов в сельском хозяйстве.

Примечательно, что программа «5-7-9%» действительно работает. По данным Минагрополитики, с начала 2023 года 13,1 тыс. агрохозяйств получили 70,9 млрд. грн. банковских кредитов на развитие. Из них по государственной программе «Доступные кредиты 5-7-9%» профинансировано подавляющее большинство – 10,1 тыс. агропредприятий на 40,3 млрд грн.

Также дискуссионным остается вопрос снижения рентабельности в АПК, которая даже в сложные годы войны остается прибыльной. К примеру, до полномасштабного вторжения аграрии пять лет подряд получали очень высокие прибыли, в среднем эффективный аграрий имел $ 400 с гектара в год. Если брать 2021 год, то вообще были сверхприбыли – $1000/га, благодаря чему большинство аграриев сформировали резерв, который позволит им пережить трудные времена.

По словам эксперта, аграрный бизнес нельзя планировать на 1-2 года, нужно смотреть на 10 лет вперед. Если рассуждать стратегически, потенциал роста стоимости гектара с/х земли составляет 20% в год, тогда как аренда составляет 6-8% в год, а кредит — 6-15% в зависимости от валюты. Очевидно, что это выгодно, и аграрии будут привлекать кредитные средства для обеспечения безопасности земельного банка на десятилетие вперед.

Удастся ли остановить земельную реформу?

Нет, с 1 января 2024 года юрлица смогут покупать до 10 тыс. га в одни руки, подчеркивает народный депутат от фракции «Голос» Ярослав Железняк .

Второй этап рынка земли точно состоится, уверяет Андрей Усенко. Украина и так замешкалась с развитием земельной реформы на несколько десятилетий. Дальнейшая отсрочка еще больше затормозит страну в развитии и сделает ее агросектор менее конкурентоспособным. К счастью, в Министерстве аграрной политики и в других кабинетах власти это очень хорошо осознают и не допустят срыва реформы.

Открытие рынка земли для юрлиц приведет в эту область новых игроков: начиная от аграриев, которые будут стремиться расширить свой зембанк или закрепить право собственности на него, заканчивая крупными инвестиционными фондами, которые будут привлекать крупные капиталы, инвестировать в землю и дальше ими управлять. Ранее деятельность таких фондов была невозможна из-за запрета владения землей для юридических лиц.

Спрос на землю с начала открытия рынка постепенно растет, даже во время полномасштабной войны, напоминает СЕО «Твоє Коло». Открытие рынка для юридических лиц с 1 января 2024 года только увеличит объем инвестиций в этот рынок и подтянет за собой рост цен. Внедрение второго этапа реформы придаст рынку земли еще большую прозрачность.

Также можно констатировать, что массовых скупок земель, о которых предостерегали противники реформы, так за эти 2,5 года не произошло. В настоящее время в Украине сформирован рынок продавца, который решает, продать свою землю или нет. Очевидно, собственники земли с начала реформы демонстрируют чрезвычайную осторожность, продавая землю в исключительных случаях.

Прогноз спроса : «Твоє Коло» еще до полномасштабного вторжения выбрало 600 тыс. га наиболее инвестиционно привлекательных с/х земель, которые находятся преимущественно в Сумской, Черниговской, Винницкой, Житомирской, Хмельницкой, Полтавской и Тернопольской областях. Пока в стране война, максимальный спрос будет сохраняться в центральной части Украины, а после победы будет активно восстанавливаться и в северных областях. По прогнозам компании, после открытия рынка для юрлиц, на рынок земли будет ежегодно выходить примерно 300 тыс. га, или 1% от всего зембанка страны.