In Ucraina esiste una richiesta per l'acquisto di beni immobili danneggiati dalle operazioni militari, comprese le abitazioni parzialmente o completamente distrutte.
“È ora di parlare della formazione di un segmento separato del mercato immobiliare: appartamenti e case suddivisi, o, meglio, anche documenti per loro. Ci sono investitori che acquistano tali oggetti in lotti e sono pronti a pagare 50-150 dollari al quadrato per le rovine", ci ha detto l'esperto del mercato immobiliare e agente immobiliare Mikhail Artyukhov.
Secondo lui, i potenziali acquirenti stanno comprando le case distrutte sia nelle regioni pesantemente colpite dalla guerra (regioni di Kharkiv, Kherson, Zaporozhye e altre) sia nei sobborghi della capitale: a Bucha, Irpen, Gostomel e villaggi circostanti.
Questa tendenza è stata confermata dall'agente immobiliare di Irpen Oleg Rosnovsky.
“Ci sono persone che cercano di acquistare immobili per quasi niente. In particolare appartamenti a Irpen in edifici che saranno sicuramente restaurati, a Nemeshayevo, Makarov, Klavdievo, dove il patrimonio abitativo è stato notevolmente danneggiato all’inizio della guerra”, dice Rosnovsky.
“Questo accade anche nella regione di Kharkov. Ci sono persone disposte ad acquistare quasi rovine nei villaggi che erano sotto occupazione e nella periferia nord di Kharkov, dove ci sono molte case distrutte", ci ha detto Roman Ryabov, il proprietario della società di valutazione di Kharkov Delta Consulting.
Gli agenti immobiliari affermano che gli "investitori" stanno comprando rovine nella speranza di ricevere un risarcimento dal governo e di guadagnarci sopra.
“Lo Stato pagherà il prezzo di mercato, che è di almeno 500 dollari al metro quadrato. Cioè, si tratta di un aumento di 10 volte degli investimenti”, ha detto Artyukhov.
Tuttavia, prima di ricevere il risarcimento, i nuovi proprietari devono ancora eludere la disposizione legislativa secondo la quale solo i proprietari che possedevano l'oggetto al momento del danneggiamento possono contare sull'assistenza dello Stato. Ma, come dicono gli agenti immobiliari, sono già apparsi dei "risolutori" che promettono di "aiutare" in questa materia a pagamento.
"Il sistema di compensazione è strutturato in modo tale che tutto può essere risolto a livello delle autorità locali", ha affermato il capo dell'associazione degli avvocati "Kravets and Partners" Rostislav Kravets.
Abbiamo capito come le rovine siano diventate un bene commerciabile in Ucraina.
Stanno comprando appartamenti per 2mila dollari.Secondo
Mikhail Artyukhov, recentemente ci sono stati acquirenti in Ucraina che cercano intenzionalmente oggetti danneggiati o distrutti e sono pronti ad acquistarli quasi in lotti.
“Ci sono richieste da parte di investitori che capiscono cosa fare dopo con tali oggetti e come possono guadagnare bene con essi. Sono pronti a prendere in considerazione appartamenti in grattacieli danneggiati, singole case private, anche quelle completamente distrutte. Il requisito principale è la disponibilità dei documenti di proprietà di tali immobili, che consentano di registrarli nuovamente al nuovo proprietario e di apportare modifiche al registro statale”, afferma Artyukhov.
Secondo lui gli “investitori” stanno setacciando letteralmente tutto il paese, considerando le opzioni per gli immobili danneggiati nelle zone gravemente danneggiate dalla guerra e in altre regioni.
Nella regione di Kharkov, secondo Ryabov, gli acquisti si svolgono negli insediamenti intorno alla città e nella periferia nord.
Gli immobili danneggiati sono richiesti soprattutto nei sobborghi della capitale - Irpen e Bucha. Ci sono molti alloggi attraenti per gli acquirenti a Makarov, Nemeshaevo, Klavdievo, ha aggiunto Oleg Rosnovsky.
I prezzi degli immobili variano. Secondo Artyukhov, in media, i potenziali acquirenti sono disposti a pagare 50-150 dollari al metro quadrato, a seconda dell'ubicazione della proprietà. In questo caso, spesso non si tiene conto del grado di distruzione. La cosa principale è l'indirizzo. Per le case private viene presa in considerazione anche l'area del terreno: maggiore è, maggiore è il prezzo.
Ma ci sono prezzi molto più bassi. Come dice Ryabov, alla gente vengono offerti solo 2.000 dollari per appartamenti in grattacieli danneggiati nella Saltovka settentrionale. Considerando che l'appartamento medio di due stanze nelle vecchie case è di circa 50 metri quadrati, si scopre che un metro quadrato costa solo 40 dollari, mentre prima della guerra il prezzo raggiungeva i 700 dollari al quadrato.
"Lo stesso movimento si sta verificando a Tsirkuny, a nord di Kharkov", ha aggiunto Ryabov.
“In media, il prezzo di mercato per metro quadrato delle abitazioni in Ucraina varia da 500 a 1000 dollari al metro quadrato e oltre. Cioè, ora offrono per gli oggetti distrutti dieci volte meno di quanto costavano prima della guerra e della distruzione”, ha osservato Artyukhov.
I rifugiati regalano case per pochi centesimi
Secondo gli agenti immobiliari, gli acquirenti di case distrutte chiedono per lo più agli intermediari di trovare tali oggetti, in modo che monitorino il mercato, scelgano appartamenti e case adatti e negozino con i proprietari per un rapido acquisto.
“I proprietari degli immobili distrutti raramente li mettono in vendita da soli, perché non sono sicuri che qualcuno possa mostrarsi interessato. Ma molti di coloro a cui vengono offerti soldi veri per le rovine accettano di vendere anche per pochi centesimi, purché paghino subito. Molti proprietari ora vivono in Europa e hanno già rinunciato alle loro rovine. Pertanto siamo pronti a vendere l'appartamento anche per 2-3mila dollari", ci ha detto l'agente immobiliare Nikolai di Kherson.
Ma su siti specializzati si possono trovare anche annunci di vendita di immobili danneggiati da parte dei proprietari. Ad esempio, su metrazh.com.ua viene offerta una casa nel “luogo pittoresco” di Izium - 44 metri quadrati e 6 acri di terreno - per soli 1,5mila dollari (34 dollari al quadrato).
"La casa è parzialmente danneggiata dopo l'occupazione e necessita di riparazioni", avverte il venditore.
Nella stessa località offrono una casa ancora più economica: 50 metri quadrati per mille dollari, cioè 20 dollari al quadrato. Tra i pregi dell'immobile, il proprietario ha indicato solo la presenza di un numero catastale, sottolineando che la struttura necessita di interventi di riparazione.
Allo stesso tempo, i proprietari di alloggi distrutti nella periferia della capitale, secondo Rosnovsky, non hanno fretta di venderli per pochi centesimi.
“Anche nei grattacieli gravemente danneggiati dagli attacchi nemici non ci sono appartamenti per 50-150 dollari. Se qualcosa viene messo in vendita, il prezzo per le abitazioni danneggiate è alto, solo leggermente inferiore alla media del mercato”, ha osservato Rosnovsky.
Ma se una persona ha urgentemente bisogno di soldi, soprattutto se la famiglia si è già stabilita in Europa, allora è pronta a cedere. Gli agenti immobiliari dicono che il prezzo può essere ridotto a 100 dollari al metro quadrato. Cioè fino a 5mila dollari per un appartamento di 50 mq. Mentre lo stesso appartamento di 50 metri quadrati in un edificio superstite a Irpen costa in media 40-45mila dollari.
Quanto puoi guadagnare
? Perché gli acquirenti investono in rovine?
“La motivazione è diversa. Alcuni investitori acquistano immobili distrutti per restaurarli, con l'obiettivo di guadagnare successivamente con la rivendita. Alcuni sono interessati al terreno e ai documenti per un edificio residenziale, sotto il quale potranno costruire una nuova struttura senza formalità burocratiche. Ma la maggioranza conta ancora sul risarcimento da parte dello Stato”, dice Mikhail Artyukhov.
Si tratta del programma statale “eRecovery”, in base al quale i proprietari di alloggi danneggiati o distrutti dopo il 24 febbraio 2022 possono contare su un risarcimento. Il programma copre appartamenti, case private, case da giardino e di campagna, stanze in dormitori, nonché oggetti non finiti a cui sono arrivati gli arrivi.
Sono già stati effettuati i pagamenti per riparare gli alloggi danneggiati. Sono stati rilasciati a più di 13mila richiedenti (e sono state presentate più di 50mila domande). A settembre i funzionari hanno riferito che il “primo miliardo” era stato pagato nell’ambito del programma eRecovery. Considerando che a quel tempo ricevevano denaro 12mila famiglie, il pagamento medio è di poco più di 80mila grivna. Ma puoi ottenere fino a 200mila grivna. Il che, a prima vista, non è molto. Ma un potenziale acquirente di una casa a Izyum per mille dollari, avendo ricevuto un risarcimento per le riparazioni, potrebbe già guadagnare il doppio e allo stesso tempo mantenere la proprietà.
È vero, non puoi ricevere denaro nelle tue mani utilizzando eRestoration: vengono pagati gli acquisti di materiali da costruzione in alcuni negozi e i lavori di riparazione.
Ma ci sono altri programmi per il ripristino delle proprietà residenziali danneggiate, da parte delle autorità locali. Stiamo parlando principalmente di grattacieli in cui gli appartamenti danneggiati vengono riparati a scapito dei bilanci o delle sovvenzioni locali. E i proprietari, senza investire nulla, possono contare sul restauro completo delle loro case. E successivamente può essere venduto al valore di mercato.
Come dice Oleg Rosnovsky, a Irpen, in un edificio che sarà sicuramente restaurato, gli appartamenti non vengono venduti per pochi centesimi, ma quasi al prezzo di mercato.
Ma coloro che sono riusciti ad acquistare appartamenti in esso prima, quando non si sapeva ancora quanto presto sarebbe iniziata la ricostruzione di tutto o se sarebbero iniziati del tutto, possono contare su un buon profitto in caso di ulteriore vendita di alloggi in una zona già edificio completamente restaurato.
Dato che in Ucraina ci sono molte case danneggiate e non è chiaro quanto presto sarà il momento di ripararle, non tutti i proprietari sono pronti ad aspettare. Questo è ciò su cui contano gli acquirenti, offrendo loro di registrare nuovamente le "attività illiquide" per pochi centesimi.
Per quanto riguarda gli alloggi completamente distrutti, la legge prevede il rilascio di certificati di abitazione. Ti permetteranno di acquistare alloggi in cambio in qualsiasi regione del paese; può essere acquistato per intero dietro certificato o pagando l'importo residuo.
Alla fine di settembre, a Die sono stati aperti per la revisione i certificati di alloggio e a novembre hanno iniziato a essere rilasciati alle persone.
Come ha dichiarato Elena Shulyak, presidente del Comitato della Rada per l'organizzazione del potere statale e dell'autogoverno locale, al 22 novembre sono stati generati 772 certificati per un importo totale di circa 1,6 miliardi di grivna (ovvero una media di 2 milioni di grivna per certificato). La superficie totale delle abitazioni soggette a compensazione è di 58,1 mila metri quadrati. Cioè, lo Stato valuta un metro quadrato circa 28mila grivna, che in generale non è molto, ma la scelta di nuove abitazioni per quella cifra è ancora possibile.
In ogni caso, questo importo è molto superiore a quello che offrono gli acquirenti per le abitazioni distrutte. Danno 40-50, massimo 150 dollari al quadrato, cioè da 1600 a 6mila grivna.
All'inizio di novembre il Consiglio dei Ministri ha stanziato 2,5 miliardi di grivna per i certificati abitativi. Cioè, ci sono ancora soldi per il programma.
Ma per coloro che acquistano abitazioni distrutte, una sfumatura è importante. Non è chiaro se vi sia la possibilità di ricevere un risarcimento, perché al momento della distruzione i proprietari erano diversi.
“Potrebbero esserci problemi con questo: secondo la legge, il risarcimento è dovuto al proprietario che era iscritto nel registro statale al momento della distruzione dell'alloggio. Ma ci sono delle lacune. Le decisioni sui compensi vengono prese dalle commissioni locali e, come dimostra la pratica, è possibile negoziare con loro e ricevere un compenso fino a 500-600 dollari al metro quadrato. Anche se il giorno prima avevo comprato questo immobile per 20 dollari al metro quadrato”, dice Rostislav Kravets.
Gli agenti immobiliari hanno affermato che sono già comparsi i "risolutori" attraverso i quali è possibile ottenere l'approvazione da parte della commissione per un certificato di abitazione.
“In realtà le commissioni funzionano molto male nella maggior parte delle regioni. La gente attende la loro visita per mesi, mentre continua a vivere in case distrutte e fatiscenti. Ma se hai contatti, puoi organizzare tutto in un giorno. Di norma, intermediari speciali aumentano le commissioni, chiedono un servizio da mille a 5mila dollari, e anche di più ai proprietari delle ville distrutte", ci ha detto l'agente immobiliare Ivan, che lavora con immobili nelle regioni di Kiev e Chernigov.
È interessante notare che il Consiglio dei Ministri ha recentemente ampliato l'elenco di coloro che possono richiedere un risarcimento per le abitazioni distrutte. Nell'elenco figuravano oltre ai proprietari anche i comproprietari di appartamenti e case. Possono presentare richieste separate e reclamare la loro parte di risarcimento. L'importo del compenso per ciascun comproprietario sarà determinato dalle stesse commissioni locali. Cioè, in teoria, appare un'altra scappatoia quando il proprietario di una casa distrutta non può vendere l'intero oggetto, ma solo una parte di esso, e quindi sia lui che il nuovo “comproprietario” riceveranno un risarcimento.
Il tempo dirà come tutto questo funzionerà nella pratica. Ma, come ha osservato l’agente immobiliare Ivan, “gli ucraini intraprendenti che hanno soldi e contatti con i funzionari locali stanno creando attività super redditizie in questo momento”. Per 10mila dollari si possono acquistare 5 appartamenti in edifici danneggiati e poi, senza investire un centesimo, venderli per almeno 100mila o anche di più, dice l'agente immobiliare.
