Costruisci tutto? I lobbisti stanno tagliando la “finestra di opportunità”

Il presidente ha rallentato la scandalosa riforma urbanistica, ma i lobbisti hanno trovato un'altra strada...

In parlamento è stato depositato un disegno di legge (11184) il cui scopo è facilitare la vita agli sviluppatori. Tali iniziative legislative sono tradizionalmente presentate sotto la maschera del ripristino e della cura di decine di migliaia di sfollati interni.

Cosa propongono effettivamente gli autori e perché questa idea dovrebbe allarmare i residenti dei villaggi e delle città ucraine? Spieghiamo in dettaglio nel materiale per "Glavkom".

Una delle tutele contro lo sviluppo incontrollato attualmente in vigore è la destinazione d'uso del terreno. Se un costruttore vuole costruire un grattacielo invece di una zona verde, il consiglio locale deve votare per cambiare lo scopo del sito. Per garantire che i costruttori non incontrino tali ostacoli, il “Servitore del popolo” Stepan Chernyavsky ha presentato un progetto che prevede la possibilità di cambiare la destinazione d'uso del sito se la documentazione urbanistica non è inclusa nel catasto dei terreni.

Questa iniziativa legislativa è stata appoggiata con le loro firme da venti deputati popolari, in particolare dagli autori di “Il servitore del popolo” Alexander Gorobets e Sergei Bunin.

L'Associazione delle città ucraine ha già osservato che tale norma limiterà i diritti dei comuni e conterrà rischi di corruzione.

Inoltre, questo progetto garantisce nuove opportunità ai baroni agricoli: se la legge verrà approvata, potranno accedere a terre particolarmente preziose. Anche questa iniziativa ha una sua spiegazione: l’autore principale dei cambiamenti è il deputato popolare Chernyavsky, originario dell’agrobusiness e vicepresidente della commissione per la politica agricola.

Non è la prima volta che il gruppo di deputati guidato da Chernyavsky presenta questo progetto. Quasi lo stesso gruppo di autori ha registrato un'altra iniziativa, che prevede un'amnistia per i proprietari terrieri e carta bianca ai funzionari per l'alienazione di foreste, fasce costiere e di confine, riserve naturali, parchi paesaggistici, monumenti naturali, giardini botanici, ecc. (11185). L’iniziativa pubblica “Golka” ha scritto che ora le comunità e lo Stato possono restituire in qualsiasi momento, attraverso i tribunali, le foreste, le riserve naturali e le terre costiere assegnate illegalmente alla proprietà privata, e il citato gruppo di deputati popolari propone di limitare il periodo a cinque anni.

I numeri dei progetti di legge sull’“amnistia” e sulla “liberalizzazione” fondiaria (rispettivamente 11185 e 11184) indicano che sono stati presentati uno dopo l’altro e lo stesso giorno. Il momento della denuncia coincide anche con una massiccia campagna informativa a sostegno del noto uomo d'affari Igor Mazepa, che l'Ufficio investigativo statale accusa di frode fondiaria.

Il comitato che dovrebbe esaminare tali iniziative legislative è presieduto dalla presidente del partito Il Servo del Popolo, Elena Shulyak. Questo politico è noto per aver esercitato pressioni a favore della controversa “riforma” della pianificazione urbana (legge 5655).

Gli interessi degli sviluppatori vengono esercitati anche attraverso il Comitato di politica legale, guidato da Denis Maslov (“Il servitore del popolo”). Sono allo studio iniziative legislative che prevedono che un deputato o un funzionario possa essere colpevole di progetti di alienazione di beni statali o comunitari, ma non colui che alla fine ha ricevuto tale proprietà (11134 e 11135).

L'iniziativa pubblica “Golka” continua ad esplorare progetti che potrebbero distorcere il campo legislativo nell'interesse dei grandi attori del settore edile, nonché delle aziende agricole.

Cosa stai pianificando?

Ora tutti i terreni dovrebbero essere inclusi in varie zone funzionali. Tali zone determinano a quale categoria appartiene il sito e lo scopo previsto. Ci sono terreni per lo sviluppo residenziale e pubblico, scopi verdi, paesaggistici e ricreativi, storici e culturali, per lo sviluppo industriale e di magazzino, terreni per i trasporti e le comunicazioni ingegneristiche.

Secondo la legge, le zone funzionali devono far parte dei piani di sviluppo delle comunità e devono essere incluse nel Catasto dei terreni dello Stato.

Come notato da I. O. Per il presidente del Servizio statale ucraino per la geodesia, la cartografia e il catasto, Dmitry Makarenko, è molto importante non equiparare i concetti di “terreno” e “zona funzionale”. Dopotutto, su un appezzamento di terreno è possibile definire e includere diversi tipi di zone funzionali: una strada, edifici pubblici e, ad esempio, una zona verde.

“A proposito, la presenza di zone funzionali semplifica notevolmente il processo di modifica della destinazione d'uso di un terreno, perché in questo modo è immediatamente chiaro quale è il suo utilizzo previsto in conformità con la documentazione urbanistica. In effetti, potrebbero esserci centinaia di migliaia di zone funzionali in tutto il paese. Ma fino ad ora, il Catasto dei terreni dello Stato ha esaminato solo 41 domande per l'inclusione di tali zone funzionali. Una domanda per l'inclusione di una zona funzionale può includere diversi tipi di tali zone. Quindi, se parliamo del numero di tipi di zone funzionali, ne vengono prese in considerazione 141 nel catasto. La superficie totale è di 3710 ettari, che è significativamente inferiore all'1% dell'intero territorio dell'Ucraina. Ciò avviene lentamente, perché il costo di questo lavoro è piuttosto elevato”, spiega Makarenko.

E qui sta la cosa più interessante. Gli autori dell'iniziativa legislativa “sulle condizioni favorevoli per lo sviluppo delle imprese” (11184) propongono che nei casi in cui tali zone funzionali non sono incluse nel catasto, è possibile modificare la destinazione dei terreni senza tener conto di tali zone. E questi sono quasi tutti i terreni del paese.

Ora, secondo la legge, per costruire impianti industriali, è possibile modificare la destinazione dei terreni (ad eccezione delle zone ambientali e storiche) solo al di fuori delle aree popolate. Se il disegno di legge verrà adottato, sarà possibile un cambiamento di destinazione anche per i terreni all'interno delle aree popolate, sui quali i promotori potranno costruire strutture residenziali e non residenziali.

Gli sviluppatori potranno negoziare direttamente con il capo architetto per cambiare la destinazione d'uso a quella di cui hanno bisogno. Questo approccio contribuirà sicuramente agli abusi nel settore dell’uso del territorio e comporta sicuramente la minaccia di aumentare i rischi di corruzione.

Il direttore esecutivo dell'Associazione delle città ucraine, Alexander Slobozhan, osserva che a causa dei cambiamenti proposti in questo progetto, potrebbe iniziare uno sviluppo caotico: "I proprietari dei terreni sono invitati a determinare lo scopo previsto a loro discrezione, senza la posizione della società, che lo farà portare ad un massiccio sviluppo caotico. Esiste anche il rischio di corruzione: senza la documentazione urbanistica e la decisione del consiglio comunale, il diritto di prendere decisioni sulla costruzione spetta esclusivamente all'architetto. Di conseguenza, non è prevista alcuna discussione pubblica o analisi ambientale”.

Grande ripresa come copertura per i lobbisti

Ora, per costruire in un'area popolata, il promotore deve ottenere condizioni e restrizioni urbanistiche dal comune.

Questo documento dovrebbe specificare quanti piani dovrebbe avere l'edificio, quale dovrebbe essere la densità dell'edificio, come dovrebbe essere il paesaggio e simili. Tutte queste condizioni devono essere coerenti con il piano generale della località.

Uno sviluppatore potrebbe non ricevere condizioni e restrizioni di pianificazione urbana in tre casi:

• presentazione di un elenco incompleto di documenti
• identificazione di informazioni inesatte nei documenti che attestano il diritto di proprietà o di utilizzo di un terreno, o nei documenti che attestano la proprietà di un oggetto immobiliare situato su un terreno, incoerenza delle intenzioni di sviluppo con i requisiti della documentazione di pianificazione urbana a livello locale;

Gli autori del progetto “sulle condizioni favorevoli per lo sviluppo del business” propongono di lasciare un solo motivo per il rifiuto: la presentazione di un pacchetto di documenti incompleto.

Cioè, non importa quali documenti presenterà lo sviluppatore e quale progetto di costruzione ha pianificato, se ha presentato tutti i documenti secondo l'elenco, semplicemente non hanno il diritto di rifiutarsi di emettergli condizioni e restrizioni urbanistiche .

I deputati propongono inoltre di eliminare la possibilità di apportare eventuali modifiche alle condizioni e ai vincoli urbanistici, lasciando solo la possibilità di annullarli in conformità con una decisione del tribunale. E date le possibili modifiche alla legge, ciò sarà quasi impossibile.

Tutto ciò elimina la necessità di sviluppare documentazione urbanistica, che può portare a uno sviluppo caotico senza rispetto di alcuna regola. E allo stesso tempo, il ruolo dei cittadini viene livellato.

L’importanza del ruolo della società è sottolineata anche da Janos Brener, urbanista di Berlino ed esperto della Società tedesca per la cooperazione internazionale (GIZ): “Nel contesto della legge 5655 (la “riforma” urbanistica”, redatta da Shulyak e che è stato criticato dal Parlamento Europeo e dalla Commissione Europea - "Comandante in Capo"), è stata espressa l'idea che avrebbe dovuto "distruggere" il cosiddetto "monopolio degli enti locali in prendere decisioni." Ciò dimostra una totale mancanza di comprensione del ruolo e dell’importanza dei governi locali. Per quanto riguarda l'attuazione della documentazione urbanistica, esiste un monopolio naturale della comunità, garantito dalla Costituzione. Non si tratta di un compito tecnico (che può essere privatizzato a determinate condizioni), ma di una questione politica che riflette la reale volontà politica della comunità”.

Infatti, dopo che la “riforma” urbanistica 5655 non è stata firmata dal presidente Vladimir Zelenskyj, in parlamento compaiono uno dopo l’altro progetti di legge che propongono, a prima vista, piccole modifiche alla legislazione nell’interesse dei costruttori. Ma nel complesso sembra un tentativo organizzato di cambiare le regole nell'interesse delle grandi imprese edili. Cioè, a piccoli passi fanno quello che non potrebbero fare al primo tentativo.

Gli attivisti che a Kiev proteggono il territorio del complesso turistico Prolisok dallo sviluppo capiscono già quale pericolo possa rappresentare per le aree ricreative il progetto dei deputati del popolo del Servo del popolo.

“Ciò potrebbe vanificare tutti gli sforzi della comunità. Attualmente è in corso la costruzione di terreni ricreativi con il pretesto di ricostruzione di un complesso alberghiero. E la discrepanza tra le intenzioni dello sviluppo e lo scopo previsto è l’argomento principale dei difensori”, dice l’attivista Marina Antoshchuk, che vive a Kiev.

Chi altro lo otterrà?

Il disegno di legge “sulla creazione di condizioni favorevoli per le imprese” tiene conto dei bonus non solo per gli sviluppatori, ma anche per l’agroindustria. È vero, si sono dimenticati dell'ambiente.

Poiché secondo il Catasto statale dei terreni quasi il 100% del territorio dell'Ucraina non è coperto da zone funzionali, un classificatore speciale non funzionerà come misura preventiva per l'uso incontrollato e non ecologico del territorio.

L'analista dell'organizzazione pubblica “Gruppo ambientale ucraino” Petr Testov dice: se il progetto verrà sostenuto, allora dovremo affrontare un'ulteriore distruzione delle steppe o lo sradicamento delle foreste autoprodotte.

“L'essenza del classificatore è semplice: se il sito è incluso nella zona dei “territori per la fienagione e il pascolo”, allora lo scopo previsto della “produzione di beni agricoli” non può essere lì. Cioè qui non sarà possibile arare, ma sarà possibile tagliare il fieno, pascolare il bestiame e creare aree protette”, osserva Testov.

Anche Yulia Ovchinnikova (“La Serva del popolo”), membro della commissione per l'ambiente della Verkhovna Rada, conferma che se questo disegno di legge verrà sostenuto, aumenteranno le superfici destinate all'aratura dei pascoli e dei campi di fieno: “Ciò è estremamente dannoso per il clima e la biodiversità. Credo che, al contrario, sia necessario accelerare lo sviluppo della documentazione che definisca i confini delle zone funzionali e preservi così steppe e prati”.

La comparsa simultanea di una serie di progetti in parlamento con regole a vantaggio delle grandi imprese può indicare l'attività di un cartello che interagisce con i legislatori.

Un cartello si verifica quando i grandi attori di un settore si uniscono e fanno di tutto per creare condizioni favorevoli per se stessi. Gli accordi di cartello sono vietati dalla legislazione europea. Vale a dire, il Trattato sul funzionamento dell’Unione europea. Anche il Comitato antimonopoli dell'Ucraina parla da tempo dei danni causati dai cartelli e osserva che essi hanno un forte impatto sulla riduzione del benessere della società.