Как с помощью недобросовестных нотариусов и регистраторов крадут имущество украинцев

Если ваше имущество или бизнес внезапно переписали на другого человека, у вас есть выбор – обратиться в полицию и судиться, или пожаловаться в Офис противодействия рейдерству при Министерстве юстиции. Ежегодно этот специальный орган рассматривает несколько тысяч жалоб на тех, кого в медиа часто называют «черными нотариусами» или «черными регистраторами».

По результатам рассмотрения этих жалоб на коллегии Минюст принимает решение отклонить или удовлетворить эти жалобы, отменить определенные регистрационные действия или вообще лишить доступа к реестрам таких регистраторов. Общая статистика показывает, что только 21% жалоб удовлетворяют.

Журналисты издания NGL.media собрали и проанализировали около 22,5 тыс. таких решений Минюста, начиная с 2016 года по июль 2024 года включительно. Они упорядочили все данные и создали удобную систему поиска, где можно найти все решения относительно жалоб на действия конкретного регистратора или нотариуса.

Всего в базу данных внесены почти 6,3 тыс. регистраторов и нотариусов, но большая часть жалоб приходится в общей сложности на менее 500 человек, на которых подали по 10 и более жалоб.

Этот инструмент пригодится журналистам, исследующим рейдерские захваты, юристам, которые анализируют практику для подготовки своих жалоб или исков, а также всем, кто хочет проверить добродетель определенного нотариуса или регистратора или исследовать чистоту истории определенной недвижимости.

База жалоб на регистраторов. Как она работает

Все решения по каждому регистратору и нотариусу журналисты загрузили на портал Pinpoint, позволяющий гибко искать имена, предприятия, дать или сочетания слов среди десятков тысяч документов. Например, вы можете искать все документы с упоминанием определенной улицы и регистратора (ул. Рыбацкая + Ерошенко), при этом важно поисковые термины из нескольких слов брать в кавычки. Или вы можете исключить какой-то срок из результатов поиска, поставив перед ним минус без пробела (ул. Рыбацкая — Ерошенко). Чтобы перейти на Pinpoint, щелкните сюда или изображение.

Более подробные данные о регистраторах и нотариусах, на которых было 10 и более жалоб, визуализировали .

Как это делали

Минюст не обнародует обобщенные данные* о жалобах на регистраторов и нотариусов, однако результаты рассмотрения каждой жалобы публикуют на сайте в формате PDF. Журналисты написали скрипт, который проходит по соответствующим страницам на сайте Минюста и сохраняет эти PDF для дальнейшего анализа. Большинство из них оказались просто отсканированными изображениями, поэтому, чтобы автоматически извлечь из них текст, пришлось сначала распознать его с помощью инструментов OCR. Для этого использовали библиотеку Tesseract, сохранив данные о каждой жалобе и тексте ответа на нее в отдельный датасет. Дальнейший анализ текстов производился с помощью программы OpenRefine, ища похожие текстовые паттерны в ответах на жалобы – так удалось определить и “почистить” фамилии регистраторов (иногда их имена и фамилии опубликованы с описками), а также определить результат рассмотрения жалобы.

* Министерство юстиции только разрешает получить базовую информацию о назначенных к рассмотрению комиссией жалобах (к тому же, эта информация не доступна для жалоб, которые рассматривались до октября 2023 года).

Бывший регистратор управления культуры Черновицкой ОГА Николай Гергелюк – один из лидеров этого списка. В 2022 году на него пожаловались более ста раз разные религиозные организации УПЦ МП. Оказалось, что Гергелюк менял их названия в реестре, добавляя фразы типа «Не указано о принадлежности к русской православной церкви (Московскому патриархату)». Большинство этих жалоб удовлетворили, заблокировав регистратору доступ в реестр на три месяца, однако такие оригинальные записи в реестрах до сих пор встречаются.

Свои действия Николай Гергелюк в разговоре с NGL.media объяснил патриотической позицией. Сейчас он уже не работает регистратором, потому что служит в армии.

Впрочем, эта курьезная история является исключением, потому что другие дела относительно регистраторов и нотариусов выглядят гораздо хуже.

Рекордсмены

Кроме Гергелюка, обнаружили еще минимум шесть регистраторов, на каждого из которых жаловались в Офис противодействия рейдерству более 100 раз.

Одним из таких регистраторов является Сергей Родзин из Ровенской области. Сейчас он судится с Минюстом, пытаясь обжаловать блокировку доступа к реестру. За последние два года на Родзина пожаловались 130 раз. Правда, большинство жалоб касается одного случая нарушений в 2022 г. при регистрации договоров аренды сельскохозяйственных участков в пользу одной компании. Значительное количество жалоб обусловлено тем, что они подавались для отмены государственной регистрации отдельно по каждому участку.

Однако даже если считать эти случаи как один, то жалоб все равно достаточно много. Сегодня Родзин продолжает работать в Высоцком сельсовете в должности государственного регистратора, о чем свидетельствует его декларация , которая была подана в марте 2024 года.

Внимание журналистов также привлекла биография Сергея Родзина. Дело в том, что до того, как стать регистратором, он был небезызвестным человеком в области – возглавлял полицию в городке Дубровице Сарненского района Ровенщины. В 2016 году его арестовали в рамках спецоперации «Янтарь», обвинив во взяточничестве и создании преступной организации. В конце концов он вышел под залог в 2,7 млн грн, а позже заключил соглашение о признании виновности, согласно которому наказание в виде 5 лет тюрьмы было заменено на три года условно. В марте 2020 года его освободили от наказания по истечении испытательного срока.

Как работает Офис противодействия рейдерству

Офис противодействия рейдерству борется с недобросовестными регистраторами и нотариусами, защищая права владельцев недвижимости и юридических лиц. Тот, чьи права нарушены, может пожаловаться на соответствующее регистрационное действие не позднее одного года с даты. Если со дня принятия обжалуемого решения прошло больше двух месяцев, то жалобщик должен обязательно указать, когда точно узнал о нарушении своих прав.

Прямое рассмотрение жалоб осуществляет коллегия по рассмотрению жалоб в сфере государственной регистрации. Во время действия военного положения заседания проводят без участия жалобщика и того, на кого жалуются, а также заинтересованных лиц – но они имеют право подать письменные объяснения.

По результатам рассмотрения жалобы коллегия путем голосования принимает решение, оформляемое соответствующим выводом. И уже на его основе принимается решение Министерства юстиции в форме приказа. В приказе могут быть три варианта: удовлетворение жалобы, отказ или оставление жалобы без рассмотрения по существу.

Коллегия также определяет насколько серьезным является нарушение регистратора или нотариуса. И может не только отменить или исправить осуществленные им записи в реестре, но и временно заблокировать ему доступ к реестру или вообще его аннулировать.

Кроме того, регистратора могут привлечь к дисциплинарной ответственности, а в отношении нотариуса, то здесь Офис может обратиться в Высшую квалификационную комиссию нотариата с представлением об аннулировании свидетельства о праве на занятие нотариальной деятельностью.

Как сообщили редакции NGL.media в Офисе противодействия рейдерству, приказов Минюста о привлечении к дисциплинарной ответственности не принимали, а вот на нотариусов делали представление в Высшую квалификационную комиссию нотариата – таких случаев с начала 2020 года было только шесть.

Также могут обращаться и в правоохранительные органы. С начала 2022 года о наличии признаков уголовного преступления Минюст проинформировал пять раз.

Еще одним рекордсменом по количеству жалоб оказался Андрей Ярошко, регистратор Нижечелубянского сельского совета в Тернопольской области. В общей сложности на него подали более 60 жалоб, большинство из которых были признаны справедливыми. Правда, нарушения были признаны незначительными, и ему не заблокировали доступ к реестру. Несмотря на значительное количество жалоб, Ярошко фактически нарушил законодательство только раз, поскольку большинство удовлетворенных жалоб было от одного предприятия – ООО «Агро-Рось», а незаконные регистрации были осуществлены в пользу предприятия «Деметра++». Во всех случаях говорилось о регистрации права аренды на сельскохозяйственные земельные участки.

Интересно, что свою карьеру регистратора Андрей Ярошко тоже начал со взяточничества. Еще 25-летним молодым регистратором он, как формулируют судьи, «получил неправомерное вознаграждение в размере 400 долларов». Тогда в 2013 году он признал вину и был освобожден от основного наказания.

Вывод бизнеса из-под санкций

В этом тексте невозможно рассказать истории всех регистраторов и нотариусов, чью работу исследовал Офис противодействия рейдерству. Но следует показать тенденции и новации. Глава Офиса противодействия рейдерству ранее рассказывал о переквалификации некоторых нотариусов из незаконно лишающих собственности на тех, кто помогает ее избавиться. Речь идет о тех, кто перерегистрирует имущество подсанкционных лиц, которое в будущем может стать собственностью государства.

NGL.media обнаружили несколько десятков приказов Минюста за 2023-2024 годы, где упоминается санкционное законодательство. В основном речь идет об удалении из реестра имен подсанкционных бенефициаров украинских компаний. Как рассказал руководитель Офиса противодействия рейдерству Иван Кородюк, всего в отношении 98 юридических лиц провели регистрационные действия с нарушением санкционного законодательства.

Среди приказов журналисты нашли историю с компаниями Вадима Новинского. Весной СБУ обратилось в Минюст с жалобой, что Новинского исключили из бенефициаров десятков компаний. В результате проверки отменили большинство изменений, а также аннулировали доступ к ЕГР двум нотариусам (Алле Смирновой и Александре Черник) и трем государственным регистраторам (Анне Попадинец, Раисе Хижке и Алле Шевчук).

Похожа история со сменой владельцев компаний «Осокорки-7» и «Академ-клуб», связанных с Виктором Медведчуком и Оксаной Марченко. После выхода расследования Bihus.info о том, что ряд их активов был переписан на новых владельцев, Офис Генпрокурора обратился в Минюст и такие регистрационные действия сразу аннулировали. Но регистраторов и нотариусов не наказали.

В то же время, были случаи, когда жалобы подавали сами регистраторы и нотариусы, которые утверждали, что кто-то использовал их идентификаторы доступа в ЕГР. К примеру, такие жалобы поступали от частного нотариуса с Полтавщины Людмилы Русняк. Одна из ее жалоб касалась известного бизнесмена Вадима Ермолаева, который находится под украинскими санкциями, а пять компаний переписали на его дочь Софию Кононенко.

Жалоб становится меньше

Следует заметить, что количество жалоб уменьшается. Однако основными причинами этого не повышение добродетели регистраторов и нотариусов, а изменения в законодательстве и начало полномасштабного вторжения. Тогда на время были приостановлены любые операции с недвижимостью и бизнесом, поэтому не было и жалоб. Однако с возобновлением регистрационных действий появились и другие типы жалоб – связанные с активами подсанкционных лиц.

Есть еще одна причина уменьшения количества жалоб, поскольку в 2019 году регистраторы коммунальных предприятий лишили возможности совершать регистрационные действия. А именно они, по данным Минюста, осуществляли больше всего незаконных изменений в реестрах. Пик такой деятельности пришелся на 2020-2021 годы.

Кстати, на сайте Министерства юстиции ранее был список регистраторов и нотариусов, которым был аннулирован доступ к государственным реестрам, но сейчас такой раздел исчез с официального сайта. Минюст не предоставил журналистам актуальный список, а переслал запрос NGL.media в ГП «Национальные информационные системы», которое ответило, что «такой информации в готовом документальном виде не существует».

Фигуранты расследований

Один из самых медийных госрегистраторов Львова и окрестностей – 48-летний Михаил Живко. Его работу освещали многие СМИ, в том числе NGL.media. То он поможет с сомнительной регистрацией земли семье Дубневичей , то подсанкционного экс-таможника Ивана Бокала .

Ранее его судили за регистрацию частного права собственности на коммунальный земельный участок во Львове. Позже Живу выдвинули официальное подозрение по делам о брюховицких участках и доме профсоюзов в центре Львова. Обвинительные акты по обоим делам уже были переданы в суд.

На регистрационные действия Михаила Живко в общей сложности жаловались 20 раз, однако лишь в одном случае жалобу удовлетворили, заблокировав ему доступ в реестр на три месяца. Остальные жалобы Минюст отклонил по формальным причинам.

Как мониторить собственное имущество и бизнес, чтобы защититься от рейдерства

Необходимо постоянно мониторить состояние своих активов с помощью двух открытых государственных реестров: Единого государственного реестра юридических лиц, физических лиц-предпринимателей и общественных формирований и Государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Но поскольку это делать каждый день и вручную очень неэффективно, то есть несколько возможностей делать это автоматически. Правда, все они не бесплатны.

К примеру, сервис мониторинга регистрационных действий по объектам недвижимого имущества физических и юридических лиц « SMS-Маяк » от Liga и Министерства юстиции, который предлагает две опции ценой в 36 грн и 352,8 грн в месяц.

Изменения в отношении юридических лиц можно легко отслеживать на платных платформах, например YouControl и Clarity Project (информируем, что эти сервисы предоставляют бесплатный доступ журналистам редакции). Подписавшись на конкретные юридические лица в этих сервисах, можно получать уведомления об изменениях, включая судебные дела и прочее.

Поступали жалобы и на регистратора Ирину Ревакович и Кристину Бойко, которые фигурировали в публикациях NGL.media. Большинство жалоб отклонили, но в самой известной истории с их участием решение Минюста было не в их пользу. Речь идет о « приватизации » львовских коммунальных рынков «Винниковский» и «Подзамче».

Этот приказ Минюста пытались отменить в суде, но безуспешно . Впрочем, это не особенно помогло, потому что Львовский горсовет пошел на мировое соглашение, а уголовное расследование продолжается без всякого результата. Ревакович и Бойко уже не работают на должностях государственных регистраторов, как свидетельствуют их декларации, но судебные тяжбы об отмене некоторых их регистрационных действий продолжаются до сих пор.

Еще одна известная регистратор со Львовщины Наталья Лободинец известна тем, что внесла в реестр данные о недвижимости на основе документов из будущего. Но судя по декларациям – она до сих пор работает. В этом году уже было два приказа Минюста о блокировании ей доступа к реестру недвижимости на три месяца.

Самое громкое дело в истории Львова – это афера с десятками коммунальных помещений, которые потерял Львовский городской совет. В этом деле фигурировало несколько регистраторов и нотариусов, в том числе нотариус Ульяна Пшеничная. Коллегия рассматривала две жалобы по ней, но отказала в их удовлетворении, потому что в одном случае уже был судебный спор, а в другом сказано, что нотариус действовала в соответствии с законодательством.

Чтобы увидеть документы, относящиеся к другим регистраторам, перейдите на портал Pinpoint.