Чингиз Рауф Кишиев – один из самых богатых азербайджанцев, компания его семьи Caspien Service в пятерке крупнейших застройщиков Азербайджана. Как только Чингизу исполнилось 30 лет, он запустил свой первый в Украине личный проект: элитный ЖК с бассейном, зонами отдыха, спортивным комплексом в пригороде столицы – ЖК Basa City. В Азербайджане Caspien Service реализовали более 70 проектов, в то время как на украинском рынке они представлены не были. Так что экспансией занялся молодой и амбициозный Чингиз.
Первый дом он должен был ввести в эксплуатацию еще в феврале 2021 года, за год до полномасштабной войны. Однако оказалось, что успешный азербайджанский застройщик к реалиям украинского рынка не готов. Первую очередь ЖК обещают ввести в эксплуатацию только в декабре 2024-го (!). Потому что, как оказалось, успешный азербайджанский застройщик не позаботился о газификации ЖК, а от этого зависит и отопление.
И это только одна из проблем. Сначала дом не могли ввести в эксплуатацию, потому что не согласовали проект электрификации. Потом – потому что не получили разрешение на создание инфраструктуры водоотвода от тогда еще «Укравтодора». После этого якобы из-за нарушения техники безопасности (точную причину должны установить правоохранители) на строительной площадке погиб рабочий. И на этом проблемы не закончились: прокуратура обнаружила, что второе здание азербайджанцы строят с нарушением (не соблюдали расстояния от реки). А когда все работы были почти завершены, горе-строители вспомнили, что не газифицировали ЖК.
О том, как азербайджанский миллионер решил покорить украинский строительный рынок и что из этого вышло, читайте в материале.
Громкий старт, реклама от посла и яркая обложка
Киевлянин Евгений Полунов – известный юрист по недвижимости. Профиль его деятельности: оценка рисков при покупке жилья. Для этого Евгений использует 33 параметра и тщательно проверяет застройщика.. Но ни юридическое образование, ни знание рынка, ни опыт общения с девелоперами не помогли Евгению не стать одной из «жертв» застройщиков.
Юрист Полунов, как и десятки других инвесторов, свою квартиру в ЖК Вasa Сity ждал еще в феврале 2021-го. В это время должны были ввести в эксплуатацию первое здание элитного комплекса в пригороде столицы – селе Ходосивка. Но ни в 2021-м, ни в 2022-м, ни в 2023-м ключи Полунов не получил. Теперь сроки в очередной раз продлили до конца 2024-го.
«С юридической точки зрения проблем у первой очереди нет. Целевое назначение земли, разрешительная документация на строительство не имеют критических недостатков. Была неопределенность в решении технических вопросов и реальном опыте команды девелопера – Caspian Service. Реализация строительного проекта в части присоединения к внешним сетям была представлена в «сыром» виде», – удивляется юрист в комментарии OBOZ.UA. Дом уже построен, на проект потратили миллионы долларов, но заселить хотя бы первых инвесторов до сих пор не удается.
«Я инвестировал еще в 2020-м. Тогда при оценке рисков я не делал выводов, что проект полностью «зеленый». Но это были умеренные риски», – говорит Полунов. Он не учитывал фактор, о котором знать не мог. Это персона застройщика.
Речь идет о Чингизе Рауфе Кишиеве. Гражданин Азербайджана спустя несколько дней после своего 30-летия, в августе 2018-го, стал конечным бенефициаром «Кван Кэпитал», а спустя несколько лет он создал «Каспиан Сервис УА». Эти две компании стали заказчиком и генподрядчиком строительства ЖК Вasa Сity.
Чингизу помог посол Азербайджана в Украине Азер Худиев – он фактически прорекламировал компанию. По его словам, после ЖК азербайджанский застройщик должен заниматься инфраструктурой. «В Украине наш стройсектор представлен, например, международной азербайджанской компанией Caspian Service. Компания недавно зашла на украинский рынок, проинвестировав для начала $7 миллионов, но думаю, в скором времени будет участвовать в больших проектах, в т. ч. инфраструктурных, на сотни миллионов инвестиций» , – сказал посол.
«Чингиз мыслит масштабно», – говорит один из инвесторов комплекса. Молодой предприниматель производит впечатление амбициозного предпринимателя. Он, выступая от имени компании в рекламных публикациях, часто повторяет: «мы построили 1,5 млн квадратных метров». Эту фразу он озвучивал и в разговорах с инвесторами. Однако Чингиз ни разу не уточнил, что когда компания Caspian Service заработала в Азербайджане, ему было всего 13 лет. Именно в Украине молодой представитель «азербайджанской строительной империи» должен был показать свои навыки и начать экспансию рынка. Но вместо этого потерял репутацию.
«Его отец – очень влиятельная персона в Арзербайджане, а вот сын с 2018-го вроде бы ведет бизнес в Украине», – рассказывает инвестор ЖК.
Basa City – личный проект Чингиза Кишиева. Он принимал участие во всех этапах: от набора команды до планирования и реализации проекта. И он же встречался с недовольными инвесторами, которые до сих пор не получили свое жилье. Среди ходивших на переговоры с Чингизом был и Евгений Полунов.
«Я даже предлагал ему собрать средства с инвесторов, подписать дополнительное соглашение. Но чтобы в нем была точная дата сдачи дома в эксплуатацию, обязательство передать квартиры инвесторам не позднее какого-то конкретного момента, ответственность за нарушение этого обязательства. А он отказался», – вспоминает Полунов. Эксперт считает, что проблема с задержкой дома не в деньгах и не в документах. Поскольку и деньги азербайджанская компания при строительстве не экономила, и документы (по меньшей мере с первым домом) вопроса не вызывают. Истинная причина – в навыках организации работы и команде, которую собрал господин Чингиз.
OBOZ.UA связался с тремя разными инвесторами, принимавшими участие во встречах с азербайджанским предпринимателем. «Дом должны были сдать в феврале 2021-го. То есть и без большой войны они на год задержали. А потом, уже в мае 2022-го, Чингиз нам видео записал. Успокаивал. В декабре 2022-го он встретился с нами, приехал в Киев из Азербайджана, жаловался, что сутки ехал и это лично его проект, который он не бросит», – вспоминает одна из инвесторок, не пожелавшая называть свое имя.
Чингиз во время встречи предложил инвесторам сосредоточиться не на негативах, а на положительных изменениях: например, за время задержки улучшили фасад. Тогда главной проблемой застройщик и его менеджер называли арест участка из-за строительства дома второй очереди с нарушением допустимого расстояния от реки Сиверка (в реестре есть уголовное производство по данному факту).
Те, кто покупал жилье в 2020 году, платили по 700 долларов за квадрат. Уже тогда это была самая низкая цена на рынке для ЖК такого класса. Живописная территория у озера, бассейн для жителей с лаунж-зоной, большой паркинг, детский сад на территории, многофункциональная спортплощадка – Чингиз сделал красивый проект, но до сих пор не смог его реализовать. «Висит груша низя скушать», – так на рассказы застройщика о качественном ЖК отреагировала одна из участниц встречи.
«Там на встрече половина присутствующих – женщины. А он нам говорит: «я когда приехал, жизнью своей рисковал, тут же война». И это тогда, когда мы все живем в этой войне, еще и деньги свои из-за него можем потерять. Он такой важный, так любит себя хвалить, о своих 1,5 млн построенных квадратов рассказывает, но на самом деле им только надменность управляет. Как можно было не сделать газификацию? Ну хорошо, не сделал газификацию, как можно проект три года делать, уже когда все построено?» – жалуется одна из инвесторов.
В 2022-м застройщик объяснял: как только снимут арест, наложенный судом из-за строительства с нарушением допустимого расстояния от реки, достроят первую очередь и параллельно начнут строить вторую и вскоре третью очереди, чтобы «наладить процесс».
Арест сняли. Чингзин начал строить вторую и третью очереди, но первый дом так и не сдал. Сейчас все роботы остановили. Ориентировочно до апреля.
«По-моему, 100% играет ментальность самого бенефициара. Его подход к управлению проектом», – говорит Полунов. В качестве примера он приводит идею отапливать ЖК тепловыми насосами. Эту идею рассматривали, по словам юриста, полтора года, но так и не реализовали.
Ноу-хау от застройщика: «стройка продолжается документально»
OBOZ.UA обратился в отдел продаж ЖК Basa City. Там активно продают квартиры из второй и третьей очередей (стоимость квадрата составляет около 40 тыс. грн и зависит от общей площади еще не построенной квартиры). На вопрос, проводятся ли сейчас строительные работы, сотрудница компании заявила, что строительство продолжается на документальном уровне.
Компания делает проект газификации. Это то, что должно быть готово и реализовано еще до февраля 2021-го. Однако проекта до сих пор нет. Сдать первый дом в эксплуатацию планируют только в декабре 2024 года. А возобновить строительство не «документальное», а фактическое – только в апреле 2024 года.
Но это не мешает азербайджанскому молодому миллионеру продолжать мечтать масштабно. В феврале 2023-го он встретился с руководством Закарпатской ОВА. Пока под Киевом будущие владельцы квартир в элитном ЖК годами ждут обещанное жилье, азербайджанский предприниматель рассказывает украинским чиновникам о своих успехах, вере в Украину и заинтересованности в участии в государственной программе обеспечения жильем военнослужащих.
OBOZ.UA пытался связаться и с представителями г-на Чингиза. В компании нам посоветовали написать официальное письмо: именно так мы и поступили. В своих вопросах мы попросили азербайджанского застройщика озвучить свою версию задержки строительства, назвать сроки ввода домов в эксплуатацию, а также поделиться планами: собирается ли он запускать следующий проект, не закончив Вasa Сity.
Отметим, во время полномасштабной войны все работающие в Украине застройщики оказались в сложных экономических условиях, есть риски для безопасности и усложнились логистические условия. Однако объяснить полномасштабной войной задержку, которая возникла еще за год до большого вторжения РФ, отсутствие газового проекта или смерть на строительстве – невозможно.
