«Надури фермера». Новая схема на земельном рынке

«Куплю пай дорого». Аферисты нашли способ, как обмануть и фермера-арендатора, и собственника земли…

Государство гарантировало предпринимателям, которые обрабатывают землю, первоочередное право на выкуп арендованных земельных участков, но аферисты нашли способ, как обмануть и фермера, и пайщика.

Прошло 2,5 года как в Украине внедрен рынок земли. А с 1 января 2024 года вступил в действие его второй этап: субъектами рынка стали юридические лица, учредителями которых являются исключительно граждане Украины или государство или общины. Земельная реформа — одна из тех, которой доволен президент Украины Владимир Зеленский. Об этом он заявлял еще в конце 2021 года.

Рынок сельскохозяйственной земли в Украине стартовал 1 июля 2021 года. С 1 января 2024 года начался новый этап земельной реформы. Теперь юридические лица имеют право покупать сельскохозяйственную землю. Продажа разрешается только на частные участки не более 10 тысяч гектаров. При этом продажа коммунальной и государственной земли остается запрещенной.

Выясним, какие поводы для гордости и оптимизма дает нынешняя ситуация, и что мы имеем по итогам 2,5 лет? Какие страхи и предубеждения оправдались, а какие оказались лишь популистскими манипуляциями отдельных политиков. Обратим внимание также на проблемы, которые законодатель не предусмотрел. Так сказать, расскажем о местах, где не ждали проблем, а они появились…

Из истории обещаний власти

Проект закона «О рынке земель» был зарегистрирован еще 28 февраля 2008 года, как ни парадоксально, правительством Юлии Владимировны Тимошенко. Одним из предохранителей обезземеливания крестьян в этом правительственном проекте, была норма о второй очереди покупателей — владельцы и пользователи смежных земельных участков. О так называемой токсичности моратория на продажу земли заговорили при каденции Виктора Ющенко.

В апреле 2009 года президент заявлял о необходимости как можно быстрее принять законы для организации рынка земли. Однако реально действовать в этом направлении начало правительство Азарова при президентстве Януковича. 2 июля 2012 года появилось постановление Кабинета министров №609 «О создании Государственного земельного банка». Перед пресловутым земельным банком ставилась в частности такая задача, как финансовая поддержка развития малого и среднего сельхозпроизводителя, поддержка государственной программы развития АПК на основе возвратного финансирования.

«Мы будем брать на себя часть рисков, стимулировать другие банки, чтобы кредитовалось наше сельское хозяйство, в частности под залог земли. Ставки кредитов будут от 8% до 10%, а за счет компенсации до 2,6% и 3% годовых», — рассказывала глава банка Светлана Скосырская. Банк так и не заработал.

Далее за земельную реформу и обещания селянам взялся следующий глава государства Петр Порошенко. Правительство Владимира Гройсмана анонсировало систему льготного кредитования фермерства, малого и среднего бизнеса на селе, поддержки производства нишевых культур и нишевого бизнеса, а также инвестиций в улучшение качества почв.

«Найдены ответы, что делать и как поддержать украинского фермера», — подчеркивал Порошенко.

Четыре варианта введения рынка земли в Украине, наработанные рабочей группой при Комитете Верховной Рады Украины по вопросам аграрной политики и земельных отношений, были впервые представлены во время «Всеукраинского земельного форума» в Киеве 10 апреля 2019 года.

В частности, законом должны были устанавливаться квалификационные требования к покупателям. Человек должен был бы иметь аграрное образование, опыт работы в сельском хозяйстве не менее пяти лет или заниматься ведением товарного сельхозпроизводства. Во-вторых, один человек, согласно рекомендациям научных учреждений Национальной академии аграрных наук, не смог бы приобрести на Полесье более 1500 га, в Лесостепи — 1750 га; в Степи — 2100 га; Карпатской горной области — 900 га; Крымской горной области — 1100 га. Такие ограничения были предусмотрены для недопущения чрезмерной концентрации земельных участков в собственности одного лица и монополизации земель как ресурса человеческого и экономического развития в сельской местности.

Успокаивать обещаниями фермеров продолжил уже Владимир Зеленский. «Еще большие льготы должны быть у тех, кто уже сейчас работает на этой земле и хочет стать ее владельцем. И только потом, когда украинские фермеры получат землю, можно будет разрешать ее покупку иностранным компаниям», — подчеркнул Зеленский. Правительство Гончарука планировало малым фермерам частично компенсировать процентную ставку по кредитам, чтобы они могли конкурировать за покупку земли.

В правительстве уверяли, что сделки по продаже будут прозрачными и защищенными от любых махинаций.

Но при рассмотрении поправок в профильном комитете Рады один из самых надежных предохранителей для фермеров, которые обещали все президенты и правительства, был отклонен. Речь о норме, которую предусматривала правка депутата от партии «Батькивщина» Олега Мейдича, согласно ей преимущественное право приобретения в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения имеют граждане Украины, которые постоянно проживают на территории Украины, соответственно, территориальной общины, объединенной территориальной общины, где осуществляется продажа земельных участков, имеют сельхозобразование и опыт работы в сельском хозяйстве.

В конце концов закон был принят с отсрочкой вступления в силу на один год. Во избежание спекуляций и злоупотреблений действительно была предусмотрена сложная процедура покупки. Там и ограничение круга лиц, и ограничение площади, и проверка приобретателя, и соблюдение преимущественного права арендаторов и тому подобное. К запуску рынка тщательно готовились все участники рынка, в частности нотариусы. Они проявили высокий профессионализм и готовность к обороту земель. И уже в июле 2021 года удостоверяли первые договоры купли-продажи.

Но обещания поддержать фермерские хозяйства в условиях оборота земель сельскохозяйственного назначения в сухом остатке так и остались обещаниями всех правительств и президентов.

На сегодня в законодательстве нет преференций для хозяйств и их членов, которые работают и живут в селе, имеют аграрное образование, опыт в сельском хозяйстве и желание заниматься агропроизводством, а не только получать пассивные доходы от аренды земли.

Не установлено и обещанное первоочередное право для приобретения смежных земельных участков, для формирования массива земли, что, кстати, решило бы проблему чересполосицы.

Не было и нет программ льготного кредитования под залог земли с возможностью выкупить собственный земельный банк.

Положительной является лишь норма о выкупе земель коммунальной собственности, которые были предоставлены в постоянное пользование, на льготных условиях — по нормативной денежной оценке. И то, это зависит от воли общины, а там эти вопросы рассматриваются не всегда прозрачно. И норма эта запоздалая, потому что из анализа судебной практики следует, что за годы затягивания реформы института постоянного пользования, преступным путем, многие фермеры были лишены земли.

Не понятно, почему перед принятием земельной реформы из 131 статьи Земельного кодекса Украины была изъята норма о праве приобретать в собственность земельные участки сельскохозяйственного назначения по договору ренты: когда одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты взамен этого обязуется периодически выплачивать получателю ренту в форме определенной денежной суммы или в другой форме. Что это означает на практике? Что многолетние надежные и доверительные отношения, которые сложились у пайщиков с хозяйствами, могли бы иметь продолжение после отчуждения земельного участка по такому договору. Например, пайщик передает в собственность земельный участок фермерскому хозяйству по определенной ими цене, но также договором устанавливается для получателя ренты пожизненная плата в виде 200 килограммов пшеницы и услуг по вспашке приусадебного участка.

Кроме продажи земель иностранцам, одной из самых больших «страшилок», которые звучали перед каждым анонсом земельной реформы, была гипотеза, что владельцы паев будут обезземелены. Предсказания, что люди в один день за бесценок продадут землю, не оправдались! Народ не намерен продавать на этом слишком либеральном рынке, но основа этого явления — экономическое. Оно доказывает, что арендные отношения еще до принятия рынка земли были хорошо развиты в Украине.

Конкуренция на рынке сформировала арендную плату за плодородную землю на уровне $220 за гектар, что не ниже уровня на востоке Европы. Это свидетельствует, что сторонники свободного оборота земель, критики моратория продажи земли, тоже манипулировали: специально оперировали в своих статьях низкими ставками арендной платы: приводили примеры выплат за паи с низким качеством почв, или умышленно упускали информацию о площади участка, сравнивали арендную плату в разных общинах.

«Свободный оборот земли увеличит арендную плату», — обещали они, и ни слова не говорили о рентабельности производства, от которого и зависит стоимость аренды.

Наряду с этими мифами был еще один. Угрозой изображались агрохолдинги: они якобы должны были первыми скупить всю землю и обезземелить владельцев сельскохозяйственных угодий. И даже правительства, которые предлагали предохранители от злоупотреблений на рынке земель, предлагали именно защиту от агрохолдингов, или, по крайней мере, делали вид, что это. Но и здесь переживания не оправдались.

Агрохолдинги, конечно, мощные производители с финансовыми ресурсами, значительно большими, чем у фермерских хозяйств. Они действительно в отдельных общинах занимают монопольное положение. Но в реалиях свободного рынка земель, выяснилось, что и там считают себестоимость выращенной продукции, планируют расходы на посевную и уборочную кампании, развивают парк техники, поэтому вполне понимают реалии рынка и объективную цену гектара. И если бы все арендодатели предложили выкупить 100% собственного земельного банка, это просто невозможно сделать даже крупным агрокомпаниям.

Именно поэтому, в конце 2023 года очень странно было слышать от коллег и так называемых фермерских псевдосообществ, ассоциаций и экспертов, что открытие рынка земли для юридических лиц является угрозой для фермерских хозяйств, именно из-за соседства с агрохолдингами. Это чушь! Конкуренция за право аренды есть даже сегодня, это правда. Относительно прав собственности на землю — агрохолдинг занимается покупкой собственного земельного банка.

И здесь малые и средние хозяйства оказались почти в равных условиях с агрохолдингами. У всех производителей, от малого до крупного, сформировались одинаковые приоритеты: инвестиции в производство, а еще в условиях войны и падения цен, поиск путей снижения себестоимости сельскохозяйственной продукции, выкуп собственного арендованного земельного банка. То есть зачем нам соседский земельный банк, если мы не можем выкупить и собственный.

Схема «Надури и фермера, и пайщика»

А вот откуда никто не ожидал хлопот, учитывая довольно сложную процедуру приобретения земли, так это недобросовестное ее приобретение путем обмана субъекта преимущественного права, который не всегда можно проверить и доказать. Законодатели оставили лазейку, через которую пролезают ловкие дельцы и их агенты, часто действуя непорядочно, по хорошо отработанной схеме махинаций, которые правительство обещало предотвратить. Суть схемы заключается в сговоре потенциального покупателя с продавцом о завышенной сумме договора. Эта цифра направляется предприятию, которое арендует участок, в виде предложения, с расчетом на отказ им от преимущественного права. В результате владелец земли не получит всей заявленной в предложении суммы средств: он должен будет вернуть разницу наличными после получения средств на счет наличными.

Пайщики, владельцы земли, в конце концов чувствуют себя использованными и обманутыми, но бывает поздно, потому что принимают предложение махинаторов не сообщать арендатору земли о намерении продажи даже по телефону. Их убеждают сразу ехать к нотариусу и регистрировать намерение продажи по псевдоцене. Часто крестьянам приходится заранее собственными средствами платить за эти услуги. Так называемые покупатели делают все, чтобы избежать прямого общения владельца земли с арендатором, который имеет преимущественное право определено законом или договором пользования, и может в ходе разговора выяснить реальную цену сделки.

Всем нам известно об обычном праве: ударить по рукам, получить задаток, запросить магарыч. Но в схеме новейших маклеров продавец не задаток берет, а сам платит наперед якобы покупателю средства, которые теряет. Как видим с введением слишком свободного оборота земель, ожило, описанное более ста двадцати лет назад Карпенко-Карим в пьесе «Хозяин», дело земельных афер по лишению крестьян земли, где через образ Пузыря и маклера Маюфеса, украинский классик изображает моральное вырождение хапуги, для которого выгода превыше всего, и который не останавливается ни перед какими аферами.

Не всегда владельцы земли осознают, что в случае неправомерных действий для защиты своих прав арендатор или землепользователь может обратиться в суд, который наложит арест на земельный участок.

Кто же эти новые и загадочные латифундисты, с которыми не конкурируют даже агрохолдинги? В основном владельцы земли имеют дело с представителями так называемых покупателей, которые не то что не живут в громаде, но и вообще находятся за границей. И здесь была бы полезной правка аграрного комитета о приобретении в собственность земельного участка сельскохозяйственного назначения гражданами Украины, постоянно проживающими на территории Украины. А она, как уже упоминалось выше, была отклонена…

С момента принятия реформа совершенствовалась, закон редактировался, поэтому и сегодня перед законодателем стоит задача разработать и принять соответствующие изменения с учетом описанных злоупотреблений. Ведь нет пользы от этого ни владельцу, ни аграриям, которые работают на земле, инвестируют, платят налоги, и не дождались защиты от мошенников, финансирования и кредитования под приобретение основного средства производства — земли, которая вместо этого становится активом для спекуляций.

Стоит заметить, что в условиях войны, регулирование земельных отношений претерпело изменения. Остановлена приватизация земельных участков, в частности тех, которые внесены в земельный кадастр, предоставлены на рассмотрение местными советами, но не переданы в связи с введением запрета. Участки не имеют владельцев, а потому с них не взимается земельный налог, что влечет потери для бюджетов громад.

Закрыт доступ к публичной кадастровой карте, что ограничивает права участников рынка земель сельскохозяйственного назначения и затрудняет осуществление сделок.

Так возникает вопрос: почему введены эти ограничения, а по купле-продаже земель сельскохозяйственного назначения частной собственности их нет, в частности из-за катастрофического падения цен на продукцию и ограничения экспорта в связи с российской агрессией, из-за отсутствия механизмов кредитования под покупку земли и т.д.?

Законодатель ограничил отчуждение коммунальных земель на время действия военного положения, а агропроизводителей оставил наедине с земельными аферистами? Агропредприятия вместо того, чтобы сосредоточиться на производстве продукции, которая приносит валютную выручку стране, тратят время на содержание земельного банка, отбиваясь по нотариальным конторам от недобросовестных скупщиков сельскохозяйственных земель.