Kijów z łatwością poradzi sobie bez skandalicznej drogi, bo istnieje alternatywny projekt – twierdzą eksperci
Wygląda na to, że planują zniszczyć unikalny krajobraz naturalny ekoparku Osokorki w Kijowie. Niedawno wyszło na jaw, że Kijowska „Dyrekcja Budowy Obiektów Transportu Szynowego” na polecenie burmistrza Witalija Kliczki „w tajemnicy” ukończyła studium wykonalności budowy przedłużenia Alei Grigorenki do granic Kijowa.
Budowa ta nie została jeszcze zatwierdzona przez deputowanych Rady Miejskiej Kijowa w ramach Miejskiego Programu Docelowego Rozwoju Infrastruktury Transportowej, dlatego nie jest jasne, w jaki sposób udało się wydać pieniądze na opracowanie dla niej studium wykonalności. Wydaje się, że Kliczko, którego polecenie zostało wykonane w Dyrekcji, po prostu zdecydował się na siłę wymusić sprawę i wydać pieniądze na projekt drogowy bez zgody posłów. Pomimo tego, że tak naprawdę przetnie ekopark Osokorki na cztery części i zniszczy jego integralność.
Zdaniem działaczy na rzecz ochrony środowiska, chcą oni wybudować drogę przede wszystkim po to, by zaspokoić ambicje spółki Stolitsa Group, która w planach wydaje się maksymalnie zagospodarować unikatowy park przyrodniczy. Swoją drogą Kijów nie potrzebuje tej drogi, bo istnieje alternatywny projekt, który nie będzie miał wpływu na środowisko.
Ogólnie rzecz biorąc, co obecnie dzieje się wokół ekoparku Osokorki, jaka jego część została uratowana przed zabudową, a jaka część mogła już zostać utracona i czy w ogóle da się obejść bez skandalicznej drogi, którą planuje zbudować Kliczko.
Ekopark „Osokorki”: układ stron na wrzesień 2024 r
Wydaje się, że dziś ekopark Osokorki, zlokalizowany na południowych obrzeżach Kijowa, istnieje w kilku różnych, nierównoległych wymiarach, w zależności od punktu widzenia zaangażowanych stron.
Pierwszym wymiarem jest rzeczywistość. W tym wymiarze na Osokorkach w stolicy Darnickiej dzielnicy zachował się unikalny i bardzo delikatny ekosystem mokradeł o łącznej powierzchni około 550 hektarów, z trzema dość dużymi jeziorami - Niebreż, Martyszew i Tyagloe , pomiędzy którymi i wokół których znajdują się mniejsze zbiorniki wodne, łąki wodne i nasadzenia leśne. Wszystko to zamieszkuje różnorodność roślin i zwierząt, wśród których znajdują się przedstawiciele Czerwonej Księgi, i podlega szeregowi konwencji międzynarodowych - Ramsar (o terenach podmokłych), Bonn (w sprawie ochrony gatunków wędrownych), Berne ( w sprawie ochrony dzikiej flory i fauny oraz siedlisk przyrodniczych), itp.
Również w tym wymiarze istnieją oddzielne obszary w pobliżu jeziora Niebreż, które już zaczęto zabudować: obmyli góry piasku i zbudowali na jednym z nich konstrukcje betonowe. Czyli w rzeczywistości wszystko wygląda na to, że przynajmniej ta część wyjątkowego krajobrazu może zostać utracona.
Drugi wymiar to idea ujęta w koncepcję Ekoparku Osokorki, aby cały ten wyjątkowy obszar uchronić przed zniszczeniem. Dziś w tym wymiarze „żyje” wielu lokalnych działaczy i znaczna część mieszkańców Osokorek. W każdy możliwy sposób propagują ideę ekoparku i starają się nadać mu status prawny poprzez decyzje organów samorządu terytorialnego i orzeczenia sądów. Również część rządzących okresowo „odwiedza” ten wymiar. Mówimy w szczególności o tych posłach do Rady Miejskiej Kijowa, którzy z potrzeby serca lub z powodów politycznych wspierają sprawy działaczy.
Trzeci, antagonistyczny wobec drugiego wymiar, to deweloper „Stolitsa Group” i jego lobbyści w Radzie Miejskiej i Miejskiej Administracji Państwowej Kijowa. W tym wymiarze wydaje się, że w ogóle nie ma ekoparku Osokorki, a jedynie tereny, które trzeba oddać pod rozwój. Unikalna ekologia tego obszaru zostaje bezpowrotnie zniszczona, a pozostałe małe wysepki przyrody przeznaczone są przede wszystkim na reklamę, a następnie na zaspokojenie potrzeb potencjalnych mieszkańców nowej dzielnicy.
Czwarty wymiar przeznaczony jest dla inwestorów mieszkaniowych upadłego banku Arkada. Większość z nich nie ma bezpośredniego związku z samym ekoparkiem Osokorki i być może nawet zaakceptowałaby ideę ochrony tam przyrody. Jednak los ich nieodebranych mieszkań w dzielnicach „Eureka”, „Patriotika” i „Patriotika nad Jeziorami” zależy od tego, czy „Grupa Kapitałowa” zakończy na terenie ekoparku kompleksową budowę. Przecież rzekomo planują przeznaczyć część zysków z tej budowy na dokończenie budowy mieszkań dla opuszczonych inwestorów. Dlatego też osoby te zmuszone są pełnić rolę swoistych katalizatorów procesu, a ich uczucia aktywnie wykorzystywane są jako argumenty za koniecznością zniszczenia ekoparku.
Piąty wymiar należy do władz miasta, na których czele stoi Witalij Kliczko. Wymiar ten trudno jednoznacznie scharakteryzować, chyba że za pomocą frazeologii. „Pomiędzy kroplami”, czyli „przez ucho igielne” – tak burmistrz i większość jego podwładnych zachowuje się w stosunku do ekoparku, starając się jednocześnie słownie udowodnić swoją głęboką troskę o sprawy środowiska , ale tak naprawdę - właściwie bawiąc się z deweloperem i forsując decyzje, mające na celu zniszczenie natury.
Jedną z tych decyzji jest zatwierdzenie budowy drogi przez ekopark Osokorki, która nie jest szczególnie konieczna dla Kijowa, co zdaniem ekologów i części radnych Rady Miejskiej Kijowa poważnie zakłóci charakter tego terenu .
Co mówią dokumenty, a o czym milczą?
Kiedy mówimy o ogólnej koncepcji parku ekologicznego w Osokorkach, mamy na myśli obszar w Kijowie o powierzchni ponad 550 hektarów. Jednak wielkość spornych terenów, z powodu których interesy ekologów, dewelopera Stolitsa Group, obywateli i władz splatają się obecnie w węzeł gordyjski, wynosi zaledwie 176 hektarów. Jeśli spojrzeć na Kijów z satelity, granice spornego terytorium wyglądają mniej więcej tak (czerwony prostokąt na zdjęciu):
Od północy obszar spornych terenów biegnie wzdłuż ulicy Kollektornej, od południa styka się z miastem Kijów i obwodem kijowskim. Na wschodzie znajduje się stacja napowietrzania i kotłownia Bortnichskaya, a na zachodzie Park Mezhozerny i jezioro Martyshev.
Historia sporów o to terytorium rozpoczęła się w 2005 roku za czasów burmistrza Aleksandra Omelczenki, kiedy znaczna część gruntów w Osokorkach, zdaniem działaczy, ze znaczącymi naruszeniami procedury, została wydzierżawiona spółce Kontaktbudservice LLC na 15 lat. W tym czasie firma należała do zastępcy ludowego BJuT Aleksandra Czernowolenki, którego żona pełniła funkcję szefa komisji ds. gruntów. Oznacza to, że istniał również wyraźny konflikt interesów. Łącznie podpisano 5 umów najmu na budowę 6 dzielnic.
Za formalnego właściciela firmy uważano Czernowolenkę do 2018 roku, choć wiadomo, że od około 2009 roku Kontaktbudservice LLC miała już plany dotyczące Pasażu Konstantina Palivody. Otóż po bankructwie Arcade w 2020 roku Kontaktbudservice LLC trafiła do Grupy Stolitsa, która jest powiązana z Vladą Molchanovą i jej rodziną.
Według systemu YouControl wszczęto postępowanie upadłościowe wobec spółki Kontaktbudservice, a wśród jej założycielek jest Julia Charczenko, będąca jednocześnie współzałożycielką szeregu innych firm z orbity Władysławy Mołczanowej, m.in. Datolit , Warszawa Bud itp.
Podczas burmistrza Czernowca w 2009 roku opracowano i zatwierdzono szczegółowy plan terytorialny w samą porę dla zagospodarowania obszaru jezior na Osokorki. Jak zauważają działacze organizacji społecznej „Ecopark Osokorki”, do zatwierdzenia DPT doszło także z rażącymi naruszeniami.
W szczególności ten DPT był sprzeczny z Planem Generalnym Kijowa, gdyż przewidywał całkowite zagospodarowanie brzegu jeziora Niebreż, podczas gdy Plan Generalny przewidywał zachowanie tam przeważnie zielonej strefy. Co ciekawe, głosowanie na kontrowersyjny DPT odbyło się w nocy, w formie głosowania, a nazwa wskazana w porządku obrad nie odpowiadała nawet nazwie dokumentu końcowego.
Obecnie wiemy o co najmniej dwóch procesach kwestionujących DPT w sprawie inwestycji Osokorki. Jedno z pozwów zostało złożone przez organizację pozarządową „Ecopark Osokorki” w 2018 r. w związku z niezgodnością DPT z Planem Generalnym Kijowa. Sprawa trafiła do Sądu Najwyższego, który jednak uznał, że argumenty działaczy na rzecz ochrony środowiska nie są wystarczające: „Skład sędziowski zgadza się z wnioskami sądów poprzednich instancji, że decyzja Rady Miejskiej Kijowa z dnia 27 listopada 2009 r. Nr 695/2764 „Po zatwierdzeniu planu szczegółowego dla obszaru obwodu Osokorki w powiecie darnickim w Kijowie” został przyjęty przez oskarżonego zgodnie z prawem i w granicach przyznanych mu uprawnień”.
Sąd I instancji odmówił także zaspokojenia innego roszczenia osoby prywatnej, na czym sprawa została umorzona. Chociaż, jak napisał Telegraph, znane są udane precedensy w zakresie odwoływania się od DPT przez osobę prywatną. Niedawno jednemu z działaczy udało się wygrać w Sądzie Najwyższym sprawę dotyczącą niezgodności z prawem DPT w obwodzie obołońskim, co, nawiasem mówiąc, wpłynęło także na interesy Grupy Stolitsa.
Sprawa nie zakończyła się jednak apelacją DPT Osokorkowa. W listopadzie 2018 roku Rada Miasta Kijowa podjęła decyzję o rozwiązaniu umów najmu ze spółką Kontaktbudservice LLC. I to nie tylko z powodu systematycznego niewypełniania przez spółkę zapisów tych umów, ale także „ze względu na negatywny stosunek społeczeństwa do zamierzeń zagospodarowania działek”. Oznacza to, że posłowie szczególnie podkreślali: jednym z powodów było to, że ludzie nie chcą budowy wokół jezior w Osokorkach. I właściwie to mógłby być koniec epopei z zagospodarowaniem zielonej strefy na Osokorkach.
Ale deweloper odwołał się od tej decyzji i to dla każdej z pięciu dzierżawionych działek osobno. W sądzie Kontaktbudservice LLC zażądała przedłużenia umowy najmu na kolejne 15 lat. I ostatecznie władzom Kijowa zabrakło siły woli, aby zakończyć sprawę. Albo z powodu niekompetencji, albo z innego powodu, po wielu latach biurokracji prawnej, Rada Miejska straciła większość roszczeń.
„Gdyby burmistrz miasta wydał polecenie lub wyraził stanowisko, aby walczyć o te miejsca, to ani jedno z nich nie zostałoby utracone. Ponieważ istniały podstawy, aby nie przedłużać umów najmu. Jednak z tego, co wiem, istnieje „nieoficjalne” stanowisko prezydenta miasta, że działki te powinny zostać wydzierżawione firmie Kontaktbudservice, czyli Grupie Stolitsa. I to jest w zasadzie główna przyczyna przegranych procesów” – powiedział Telegraph Alexander Pilipenko z organizacji pozarządowej „Ecopark Osokorki”.
Pułapka dla Kliczki
„Deweloper postanowił zignorować społeczność. W związku z tym umowa najmu została całkowicie rozwiązana! Ta decyzja to poważny sygnał dla innych deweloperów, którzy zaniedbują interesy miasta, interesy społeczności” – kategorycznie stwierdził Kliczko po rozwiązaniu przez Radę Miasta Kijowa w 2019 roku umów z najemcą działek przy Osokorkach. I dodał, że „projekt rozwoju doczekał się szeregu komentarzy”. By the way, decyzja o rozwiązaniu umów nosi podpis burmistrza.
Interesem społeczności jest, o ile można zrozumieć, niechęć społeczeństwa do oglądania betonowych mrowisk na tym wyjątkowym terenie, wyraźnie wyrażona w decyzji Rady Miejskiej.
Ale rok później konsekwentny Kliczko osobiście podpisał memorandum z inwestorami Arkada Bank, Stolitsa Group i Vlada Molchanova, które w szczególności przewidywało budowę kompleksu mieszkaniowego Patriot on the Lakes w pobliżu jeziora Nebreż. Oznacza to, że Kliczko po prostu zignorował „negatywne nastawienie społeczeństwa”.
Przypomnijmy, że istotą memorandum jest to, że Grupa Stolitsa zobowiązuje się do pomocy przy niedokończonych zespołach mieszkaniowych likwidowanego Pasażu i w tym celu otrzymuje prawo do zbycia działek na terenie ekoparku Osokorki. Założono, że 10% środków otrzymanych od kompleksu mieszkaniowego Patriot on the Lakes (obecnie kompleks mieszkaniowy H2O) zostanie przeznaczone na rozwiązanie problemów inwestorów Arcade.
Tak naprawdę tutaj możemy mówić o dość technicznie zastawionej pułapce, którą Molchanova przygotowała dla władz miasta i inwestorów. Ten ostatni musiał chwycić Grupę Stolitsa jako ostatnią kroplę w sprawie wykończenia mieszkań. Z kolei Kliczko, aby nie mieć problemów z inwestorami Arcade, zmuszony był dać zielone światło dla rozwoju ekoparku Osokorki.
W tej konfiguracji problemy środowiskowe i interesy ludzi opowiadających się za zachowaniem krajobrazu ekologicznego w Osokorkach znalazły się na ostatnim miejscu. Być może dlatego władze Kijowa większość spraw przegrywały?
Przegrana i wygrana
Dla lepszego zrozumienia sytuacji przedstawiamy szczegółowy plan lokalizacji obiektów przekazany Telegraphowi przez organizację pozarządową „Ecopark Osokorki”, który pokazuje, jaka jest sytuacja na początek jesieni 2024 roku.
Zatem działki o numerach od 1 do 5 na zdjęciu to działki dzierżawione przez Kontaktbudservice, które w związku z tym planowała zagospodarować Grupa Stolitsa. Zdaniem działaczy deweloper ostatecznie wygrał procesy przed sądami o przedłużenie dzierżawy działek o numerach 1, 4 i 5.
Najlepiej przygotowana pod budowę jest działka nr 1, na której znajduje się jezioro Niebreż – piasek został tam wypłukany jeszcze w czasach Arkady (białe plamy na planie). Zdaniem działaczy, jest już pozwolenie na jego zabudowę, a nawet jeden z domów kompleksu mieszkalnego H2O został już całkowicie wybudowany i rozpoczęto budowę kolejnego. W sumie planowano tam wybudować 43 domy, ale później planowana liczba wzrosła do 48.
Jednak prawnik i ekspert ds. nieruchomości Andrei Stavnyuk, który zajmuje się sprawami wielu inwestorów w upadłym Arcade i dobrze rozumie sytuację wokół kompleksu mieszkalnego H2O, powiedział Telegraph, że tak naprawdę zbudowano tam już więcej.
„O ile mi wiadomo, obecna dynamika budowy osiedla H2O jest znacząca. Oni („grupa Stolicy” – przyp. red.) budują te obiekty na własny koszt i budują dość intensywnie. I długo nie zaczynali budowy tych obiektów, bo stanowiska nie były uzgodnione z pozostałymi stronami zaangażowanymi w budowę. W szczególności z inwestorami Arkada Banku. Ponadto Grupa Stolitsa rozwiązywała problemy z władzami rządowymi, przedsiębiorstwami użyteczności publicznej, koordynowała podłączanie kompleksów mieszkalnych do sieci elektrycznych i tym podobnych. Chociaż nie wydano żadnych publicznych oświadczeń rozstrzygających te problemy, ponieważ od stycznia 2024 r. trwają one aktywnie w ich budowie, najprawdopodobniej problemy te zostały już rozwiązane. Oczywiście jest jeszcze wiele do wybudowania i wybudowania, nawet te domy, które obecnie powstają, są jeszcze dalekie od końcowego etapu. Jeśli chodzi o stan obecny, to według moich danych wybudowane są wszystkie piętra pierwszego domu i 15 pięter drugiego. A oprócz tych dwóch zaczęli budować trzeci (już około 5 pięter), a nawet czwarty dom” – powiedział Andrey Stavnyuk.
Zdaniem działaczy, znaczna część zabudowy kompleksu mieszkalnego H2O, zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego, może być zlokalizowana niemalże blisko linii brzegowej, co stanowi naruszenie wszelkich obowiązujących norm budowlanych i środowiskowych. Aktywiści uważają, że pozwala to zwrócić się do organów regulacyjnych, a następnie do organów ścigania.
„Na razie, ponieważ kataster gruntowy nie zawiera danych o PZP (przybrzeżny pas ochronny – przyp. red.) jeziora Nebreż, obowiązują go normy kodeksu wodnego. Istnieje paszport dla jeziora Nebreż, który stwierdza, że szerokość pasa przybrzeżnego powinna wynosić 100 metrów, ale ponieważ nachylenie jego zboczy przekracza 3%, wielkość ta podwaja się. Oznacza to, że nie można budować bliżej niż 200 metrów od wody. Na razie kontaktujemy się z GIAM (Państwowy Inspektorat Architektury i Urbanistyki – przyp. red.), a jeśli ten nie otrzyma odpowiedzi, to jest powód, aby zwrócić się do prokuratury” – powiedział Aleksander Pilipenko.
Jednak zdaniem prawnika Andrieja Stawnyuka nawet ewentualna obecność podejrzeń o naruszenia ochrony środowiska raczej nie zatrzyma procesu budowy. Choć może mieć to istotny wpływ na kwestię oddania domów do użytku.
„Jeśli mówimy o naruszeniach ochrony środowiska lub innych podobnych (na przykład naruszenia przepisów dotyczących ochrony dziedzictwa kulturowego i historycznego), to jak pokazuje praktyka, w większości nie prowadzą one do zatrzymania samej budowy. Problemy dla dewelopera w tym zakresie mogą pojawić się już na etapie oddania domu do użytku. Dlatego tak naprawdę w Kijowie wciąż istnieje wiele takich historii, jak ze słynnym „domem potworów” na Podolu i innymi domami, które dziś nie są oficjalnie zamieszkane z powodu naruszeń wykrytych na etapie oddania do użytku. Jeśli mówimy konkretnie o H2O, to nie sądzę, aby dziś ktokolwiek mógł uniemożliwić deweloperowi „Stolitsa Group” prowadzenie budowy z powodu podejrzeń naruszenia norm środowiskowych lub nawet z powodu faktów naruszenia. Ale w momencie uruchomienia jest to całkiem możliwe” – mówi prawnik.
Jeśli chodzi o inne tereny utracone przez władze Kijowa, na terenach nr 4 i 5 nie rozpoczęto jeszcze budowy. Zdaniem działaczy deweloper nie ma jeszcze na nie pozwoleń i nie przeprowadzono pod nie przygotowania inżynieryjnego (a ziemię trzeba spłukać, inaczej nie będzie można budować). Aktywiści mają nadzieję, że na tych terenach mogą pojawić się nowe przesłanki do wypowiedzenia umów najmu.
Sprawa dotycząca działki nr 3 zakończyła się niedawno zwycięstwem dewelopera w sądzie apelacyjnym i oczekuje na kasację.
Jeśli chodzi o działkę nr 2, zdaniem działaczy Ecopark Osokorki, deweloper przegrał w Sądzie Najwyższym, czyli umowę najmu na nią uważa się za rozwiązaną. To, jaki będzie jego los, zależeć będzie od Rady Miejskiej, a działacze mają wielką nadzieję, że nie pozwolą im na tym budować.
„Fakt, że deweloper przegrał na tym konkretnym terenie, jest bardzo dobry dla ekoparku. Bo stoi na przeszkodzie innym działkom dewelopera, które zostały mu wynajęte. To znacznie skomplikuje mu życie” – mówi Aleksander Pilipenko.
Jeśli chodzi o tereny, z którymi Grupa Stolitsa nie jest powiązana, to obiekt nr 6 jest w ciągłym użytkowaniu przedsiębiorstwa użyteczności publicznej Zhilinveststroy-UKB. I choć jego przeznaczeniem jest zabudowa mieszkaniowa, aktywiści mają nadzieję, że budowa nie zostanie w najbliższym czasie ukończona, także ze względu na nieprzygotowanie terenu (trzeba wyrównać teren, obmyć ziemię itp.). I w tym czasie być może uda się nadać mu status rezerwatu krajobrazowego, zwłaszcza że petycja w tej sprawie została już zatwierdzona na szczeblu Wydziału Ekologii i Zasobów Naturalnych Administracji Państwowej Miasta Kijowa.
„Aby przeprowadzić zagospodarowanie tego terenu, konieczne jest przeprowadzenie przygotowań inżynieryjnych na bardzo dużą skalę. Powierzchnię należy umyć do wysokości pozostałej powierzchni - około 7-8 metrów, za pomocą hydromyjni. W końcu jest to strefa powodziowa, a podczas powodzi cały ten obszar jest pokryty wodą. Dlatego teraz jest to taki teoretyczny rozwój, teraz fizycznie nie da się tu budować” – mówi Aleksander Pilipenko.
Jednak obiekty nr 8, a szczególnie nr 9, są prawdziwym zwycięstwem społeczności ekologicznej. Dzięki nadludzkim wysiłkom udało się już ogłosić te tereny rezerwatami przyrody, co uchroni je przed zabudową przynajmniej na najbliższe lata.
Najmniejsza działka nr 7 uznawana jest za teren parkowy. Jednak – jak twierdzą aktywiści – wygląda na to, że obecny formalny właściciel części działek, Kijowski Instytut Stosunków Gruntowych, może mieć co do niego inne plany, więc nie jest faktem, że park tam zostanie zachowany.
Coś o „ekonomice” rozwoju na Osokorkach
Kiedy w przestrzeni publicznej pojawiają się informacje o kolejnej skandalicznej inwestycji, na przykład budowie na unikalnym z ekologicznego punktu widzenia terenie lub na terenie pomników historii, zawsze pojawia się pytanie, co sprawia, że deweloperzy chwytają takie obiekty zębami. Odpowiedź staje się jasna, jeśli z grubsza oszacować korzyści finansowe, jakie otrzyma deweloper.
Można to zrozumieć, jeśli weźmie się pod uwagę koszt budowy metra kwadratowego mieszkania dla dewelopera i odpowiednio koszt metra kwadratowego przy sprzedaży mieszkania w nowym budynku.
Przybliżony koszt budowy można znaleźć w całkowicie oficjalnym dokumencie - zarządzeniu Ministerstwa Infrastruktury „W sprawie zatwierdzenia wskaźników kosztów pośrednich budowy mieszkań w obwodach Ukrainy”. Zgodnie z tym zarządzeniem od 1 lipca 2024 r. w Kijowie ten koszt pośredni wynosi 25 944 UAH, czyli około 626 dolarów za metr kwadratowy.
Jednocześnie według Dom.ria średni koszt 1 metra kwadratowego w nowych budynkach wynosi 1338 dolarów. Różnica pomiędzy tymi dwoma wskaźnikami to znaczny potencjalny zysk dla dewelopera wynoszący 712 dolarów na metr kwadratowy.
Oczywiście jeszcze raz podkreślamy, że to obliczenie jest dość przybliżone. Zdaniem prawnika Andrieja Stawnyuka wskaźniki porządku państwowego można zastosować jedynie w przypadku deweloperów budujących z niedrogich materiałów i korzystających ze standardowych projektów.
„W rzeczywistości te ceny (wskaźniki Ministerstwa Infrastruktury – przyp. red.) są zaniżone, jeśli mówimy o budowie klasy komfortu czy klasy biznes. Rzeczywiście, istnieje deweloper DSK Zhilstroy, który buduje domy panelowe jednego standardowego typu i może po kosztach mieścić się w tym przedziale cenowym. Jeśli jednak mówimy o projekcie budowlanym takim jak wspomniany kompleks mieszkaniowy H2O, to nie sądzę, aby odpowiadały one tym określonym w dokumencie ministerialnym. Przecież należy wziąć pod uwagę wzrost cen materiałów budowlanych w kontekście wojny na dużą skalę oraz wzrost płac budowniczych, które dziś również mają pewne niuanse i szereg innych czynników. Oczywiście nie jestem budowlańcem, ale ponieważ nadal bardzo dobrze znam ten obszar, wiem, że rentowność w nim obecnie nie jest zbyt wysoka. Deweloperzy, z którymi rozmawiałem, podają, że rentowność wynosi około 20%, biorąc pod uwagę cenę, za jaką sprzedają mieszkanie inwestorowi końcowemu” – mówi Stavnyuk.
Zatem jeśli liczyć rentowność nawet na poziomie 20%, będzie to 267 dolarów.
Teraz pomnóżmy każdą z możliwych opcji zysku przez liczbę mieszkań w kompleksie mieszkaniowym H2O (a ta według raportów Stolitsa Group wynosi 11 892) i średnią powierzchnię mieszkań w nowych budynkach. Niech będzie to 50 mkw. (a właściwie chyba więcej, bo w planach jest budowa mieszkań o powierzchni 27,75-147,13 mkw.). W efekcie otrzymujemy potencjalny zysk Grupy Stolitsa na budowie kompleksu mieszkaniowego H2O – od 159 mln dolarów (przy rentowności na poziomie 20%) do 423 mln dolarów.
Oczywiste jest, że Grupa Stolitsa będzie starała się finansowo „wycisnąć” maksimum z inwestycji na Osokorkach. Jak mówi Andrey Stavnyuk, dlatego sprzedaż mieszkań w tym kompleksie jeszcze się nie rozpoczęła.
„Wiadomo, że jeśli sprzedaż rozpocznie się na etapie planowania, odbioru dokumentów czy np. na etapie wykopów, to cena zawsze będzie niższa niż przy sprzedaży etapowej. W takich warunkach ryzyko inwestora jest większe i w związku z tym deweloper musi udzielić mu większego rabatu. Ale po rozpoczęciu wojny na pełną skalę „Stolica” nie tylko z kompleksem H2O, ale także z innymi kompleksami mieszkalnymi, tym samym „Warszawskim-3”, wybrała inną strategię - rozpocząć sprzedaż niemal na ostatnim etapie lub nawet po budowie domu. Daje im to zatem możliwość sprzedaży mieszkań po maksymalnej cenie, jaką mogą uzyskać, rozwijając działki z własnych środków. Jeśli chodzi o rozpoczęcie sprzedaży H2O, to nie słyszałem takich informacji z otwartych źródeł. Mogę jednak podać pewne subiektywne wytyczne, że Grupa Stolitsa rozpocznie sprzedaż, gdy ukończy lub prawie ukończy pierwsze dwa domy. A stanie się to, według moich subiektywnych przewidywań, nie wcześniej niż za rok” – mówi prawnik.
Droga donikąd
Od początku wojny w lutym 2022 roku teren ekoparku Osokorki został w większości zamknięty, w części zaminowano. Jednak, jak napisał Telegraph, choć TRO nie wpuściło zwykłych obywateli, to od 2023 roku regularnie słychać było tam odgłosy sprzętu budowlanego, czyli wpuszczono deweloperów Grupy Stolitsa.
Wydaje się, że właśnie pod przykrywką tej sytuacji i pod osłoną prywatnej firmy (i przy ignorowaniu władz Kijowa) deweloperowi udało się po cichu wykopać pudło jednego z domów i rozpocząć drugi, trzeci i czwarty. Nawiasem mówiąc, budowa odbywała się w czasie, gdy nie zapadły jeszcze postanowienia sądowe o przedłużeniu dzierżawy działek.
Ciekawe, że kiedy Sonya Koshkina zapytała Kliczko o tę sytuację, po prostu podniósł ręce - mówią: jestem całkowicie za środowiskiem, ale już jest tak, jak jest. Ale tutaj Kliczko jest otwarcie nieszczery.
Bo teraz bardzo podobna sytuacja jest z drogą, którą chcą wybudować przez ekopark Osokorki. Rada Miasta Kijowa nie zatwierdziła jeszcze tej decyzji ze względu na zatwierdzenie programu rozwoju transportu miejskiego, ale z jakiegoś powodu studium wykonalności tej decyzji, na zlecenie Kliczki, z jakiegoś powodu było ostatnio aktywnie opracowywane przez „Dyrekcję ds. budowy obiektów transportu drogowego.” Stało się to znane z wiadomości posła Rady Miejskiej Andrieja Witrenki, który opublikował wyciąg z raportu wspomnianego przedsiębiorstwa użyteczności publicznej.
Droga, która powinna stanowić kontynuację Alei Grigorenki na południe do granic Kijowa, jest niezwykle niebezpieczna z ekologicznego punktu widzenia. Ponadto, zdaniem Aleksandra Pilipenko z organizacji pozarządowej „Ecopark Osokorki”, droga przez ekopark nie jest potrzebna miastu, a jedynie deweloperowi. Jednocześnie istnieje znacznie bezpieczniejsza dla natury opcja, która omija unikalne obszary przyrodnicze i przechodzi obok stacji napowietrzania.
„Jeśli droga zostanie wybudowana, naturalny ekosystem ekoparku Osokorki straci 90% swojej zdolności do regeneracji i funkcjonowania, ponieważ zmiany będą nieodwracalne. Dlatego mamy zdecydowanie negatywny stosunek do tego projektu. Tylko deweloper potrzebuje kontynuacji Grigorenko, ponieważ w przeciwnym razie jego rozwój straci sens. Oznacza to, że w sytuacji drogi miasta będą po prostu świadczyć usługi Grupie Stolitsa za pieniądze. A dla miasta, jeśli mówimy o autostradzie, która powinna połączyć Kijów z podmiejskimi wsiami, istnieje alternatywny projekt - kontynuacja ulicy. Revutsky'ego, który nie spowoduje szkód w ekoparku. Ta opcja będzie jeszcze wygodniejsza w połączeniu regionu z miastem – mówi Aleksander Pilipenko.
Opinię tę podzielają nie tylko aktywiści; istnieje w tej sprawie całkowicie oficjalny wniosek naukowców.
„Bez wątpienia realizacja Opcji 1 (tej, którą Kliczko planował zbudować – przyp. red.) w wyniku budowy drogi doprowadzi do destrukcyjnego wpływu na naturalne kompleksy jezior. Co więcej, opcja ta powoduje fragmentację traktu na dwie części, podwajając wpływ czynnika zakłócającego na zwierzęta i zmniejszając o połowę powierzchnię terytorium naturalnego w kontekście odrębnego fragmentu” – czytamy w piśmie dyrektora Instytutu Zoologii im. Narodowa Akademia Nauk Ukrainy, doktor nauk biologicznych Witalij Charczenko.
Ponadto, zdaniem naukowca, budowa drogi rażąco narusza także przepisy ukraińskiego ustawodawstwa ochrony środowiska.
Jest też pozytywny aspekt: jak dowiedział się Telegraph, wariant alternatywnej drogi popiera obecnie znaczna część deputowanych Rady Miejskiej Kijowa.
„Faktem jest, że ta droga powinna być (zatwierdzona – przyp. red.) w programie rozwoju komunikacji miejskiej. Jednak biorąc pod uwagę, że tak jest, Rada Miasta Kijowa nie głosowała dwukrotnie za tym programem, ponieważ zastępca korpusu miał uwagi. Droga jest potrzebna, ale złożyliśmy propozycję, żeby nie przebiegała przez ekopark Osokorki. Istnieje inne rozwiązanie projektowe, które nie zaszkodzi środowisku. O ile wiem, te propozycje posłów nie zostały uwzględnione. Dlatego na dzień dzisiejszy posłowie nie są gotowi do głosowania za programem transportowym. Myślę, że burmistrz i jego frakcja zbiorą na to głosy. Niejednokrotnie pojawiały się głosy, że trzeba nad programem głosować, bo miasto nie może bez niego żyć. Ale posłowie mówią: usunąć stamtąd drogę (kontynuuje Grigorenko – red.), a wtedy będziemy nad tym głosować. Nasza frakcja (SN. – wyd.) będzie w tej kwestii pryncypialna. O ile mi wiadomo, nadal istnieje kilka frakcji przeciwnych drodze w jej obecnym kształcie” – powiedział Telegraph Andriej Witrenko, przewodniczący Stałej Komisji ds. Budżetu, Rozwoju Społecznego i Gospodarczego oraz Działalności Inwestycyjnej Rady Miejskiej Kijowa.
Dodał też, że jego frakcja jest generalnie przeciwna rozwojowi ekoparku Osokorki.
„Nie głosowaliśmy i nie będziemy głosować za rozwojem. Nie głosowaliśmy za przekazaniem gruntów i nie będziemy głosować za tą ścieżką” – obiecał Witrenko.
Jak widzimy, obecnie w Radzie Miejskiej Kijowa pytanie jest niejasne – albo Kliczko wybierze bardziej przyjazną dla środowiska opcję Osokorkowa, albo przyjęcie programu transportu miejskiego zostanie odroczone na czas nieokreślony. Jest nadzieja, że zdrowy rozsądek nadal zwycięży, a wyjątkowa równowaga ekoparku Osokorki zostanie zachowana.
Jeśli budowa drogi będzie kontynuowana w obecnym kształcie, będzie to w zasadzie droga „donikąd”. Przecież nawet patrząc na mapę nie jest jasne, z którą tak ważną autostradą będzie się łączyć, skoro zgodnie z istniejącym projektem kończy się na „pustych” terenach.
W związku z tym prawdopodobnym pierwotnym wykorzystaniem będzie dostawa materiałów budowlanych na potrzeby rozwoju ekoparku Osokorki. Co z kolei oznaczać będzie zniszczenie ekoparku zarówno w trakcie budowy drogi, jak i późniejszej jej eksploatacji. Będzie to oznaczać także, że burmistrz Kijowa mocno trzyma Grupę Stolitsa i wtedy losy ekoparku wyglądają bardzo smutno.
W międzyczasie Telegraph zwrócił się z zapytaniami do Ministerstwa Zasobów Naturalnych, Miejskiej Administracji Państwowej Kijowa i osobiście do Witalija Kliczki. Zwróciłem się także do Stolitsa Group o komentarz, aby zrozumieć stanowisko i cel dewelopera.
Będziemy uważnie monitorować rozwój sytuacji wokół ekoparku Osokorki. Nie przełączaj.
