„Oszukaj rolnika”. Nowy projekt na rynku gruntów

„Kupię akcje po drogiej cenie”. Oszuści znaleźli sposób na oszukanie zarówno dzierżawcy, jak i właściciela gruntu...

Państwo gwarantowało przedsiębiorcom uprawiającym ziemię pierwszeństwo w wykupywaniu dzierżawionych gruntów, jednak oszuści znaleźli sposób, aby oszukać zarówno rolnika, jak i akcjonariusza.

Minęło 2,5 roku od wprowadzenia rynku gruntów na Ukrainie. A od 1 stycznia 2024 r. wszedł w życie drugi etap: podmioty prawne, których założycielami są wyłącznie obywatele Ukrainy lub państwa lub gmin, stały się podmiotami rynkowymi. Reforma rolna to jedna z tych, z których zadowolony jest prezydent Ukrainy Władimir Zełenski. Ogłosił to pod koniec 2021 roku.

Rynek gruntów rolnych na Ukrainie wystartował 1 lipca 2021 roku. 1 stycznia 2024 r. rozpoczął się nowy etap reformy rolnej. Teraz osoby prawne mają prawo do zakupu gruntów rolnych. Sprzedaż dozwolona jest wyłącznie na prywatnych działkach o powierzchni nie większej niż 10 tysięcy hektarów. Nadal jednak obowiązuje zakaz sprzedaży gruntów komunalnych i państwowych.

Przekonajmy się, jakie powody do dumy i optymizmu dostarcza obecna sytuacja, a co mamy po 2,5 roku? Które obawy i uprzedzenia były uzasadnione, a które okazały się jedynie populistycznymi manipulacjami poszczególnych polityków. Zwróćmy także uwagę na problemy, których ustawodawca nie przewidział. Że tak powiem, opowiemy Wam o miejscach, w których nie spodziewaliśmy się problemów, a jednak się pojawiły...

Z historii obietnic władzy

Projekt ustawy „O rynku ziemi” został zarejestrowany 28 lutego 2008 roku, paradoksalnie, przez rząd Julii Władimirowna Tymoszenko. Jednym z zabezpieczeń wywłaszczania chłopów w tym rządowym projekcie była zasada o drugim etapie nabywców – właścicieli i użytkowników przyległych działek. Za kadencji Wiktora Juszczenki dyskutowano o tzw. toksyczności moratorium na sprzedaż ziemi.

W kwietniu 2009 roku prezydent zapowiedział konieczność jak najszybszego uchwalenia ustaw porządkujących rynek gruntów. Jednak rząd Azarowa zaczął rzeczywiście działać w tym kierunku za prezydentury Janukowycza. W dniu 2 lipca 2012 roku ukazała się uchwała Rady Ministrów nr 609 „W sprawie utworzenia Państwowego Banku Ziemi”. Okrytemu złą sławą bankowi ziemi powierzono w szczególności zadanie finansowego wspierania rozwoju małych i średnich producentów rolnych oraz wspierania państwowego programu rozwoju kompleksu rolno-przemysłowego w oparciu o finansowanie zwrotne.

„Przejmiemy część ryzyka i będziemy zachęcać inne banki do udzielania naszym rolnictwu kredytów, zwłaszcza pod zabezpieczenie gruntami. Oprocentowanie kredytów będzie wynosić od 8% do 10%, a ze względu na rekompensatę do 2,6% i 3% rocznie” – powiedziała szefowa banku Swietłana Skosyrskaja. Bank nigdy nie zarabiał.

Następnie następny szef państwa, Petro Poroszenko, podjął się reformy rolnej i złożył obietnice mieszkańcom wsi. Rząd Władimira Hrojsmana zapowiedział system preferencyjnych kredytów dla rolnictwa, małych i średnich przedsiębiorstw na obszarach wiejskich, wsparcie produkcji roślin niszowych i niszowych przedsiębiorstw, a także inwestycje w poprawę jakości gleb.

„Znaleziono odpowiedzi, co robić i jak wspierać ukraińskiego rolnika” – podkreślił Poroszenko.

Cztery warianty wprowadzenia rynku ziemi na Ukrainie, opracowane przez grupę roboczą przy Komisji Polityki Agrarnej i Stosunków Ziemi Rady Najwyższej Ukrainy, zostały po raz pierwszy zaprezentowane podczas „Ogólnoukraińskiego Forum Ziemi” w Kijowie 10 kwietnia 2019 r.

W szczególności prawo powinno określać wymagania kwalifikacyjne dla kupujących. Osoba ta musiałaby posiadać wykształcenie rolnicze, co najmniej pięcioletnie doświadczenie w rolnictwie lub zajmować się towarową produkcją rolną. Po drugie, jedna osoba, zgodnie z zaleceniami instytucji naukowych PAN, nie mogła zakupić więcej niż 1500 ha na Polesiu i 1750 ha na Leśno-Stepie; w Stepie – 2100 ha; Region górski Karpat - 900 ha; Region górski Krymu - 1100 hektarów. Ograniczenia te wprowadzono, aby zapobiec nadmiernej koncentracji ziemi we własności jednej osoby i monopolizacji ziemi jako zasobu rozwoju ludzkiego i gospodarczego na obszarach wiejskich.

Władimir Zełenski w dalszym ciągu uspokajał rolników obietnicami. „Jeszcze większe świadczenia powinny być dostępne dla tych, którzy już na tej ziemi pracują i chcą stać się jej właścicielem. I dopiero wtedy, gdy ukraińscy rolnicy otrzymają ziemię, będzie można pozwolić na jej zakup zagranicznym firmom” – podkreślił Zełenski. Rząd Gonczaruka planował częściowo zrekompensować drobnym rolnikom oprocentowanie pożyczek, aby mogli konkurować o zakup ziemi.

Rząd zapewnił, że transakcje sprzedaży będą przejrzyste i chronione przed wszelkimi oszustwami.

Jednak podczas rozpatrywania poprawek w odpowiedniej komisji Rady odrzucono jedno z najbardziej niezawodnych zabezpieczeń dla rolników, które obiecywali wszyscy prezydenci i rządy. Mówimy o normie, którą zapewniła poprawka posła partii Batkiwszczyna Olega Meydicha, zgodnie z nią obywatele Ukrainy stale zamieszkujący na terytorium Ukrainy, odpowiednio, wspólnota terytorialna, zjednoczona wspólnota terytorialna w przypadku sprzedaży mają prawo pierwokupu do nabycia działki rolnej na własność, posiadają wykształcenie rolnicze i doświadczenie w rolnictwie.

Ustawa została ostatecznie uchwalona z rocznym opóźnieniem w wejściu w życie. Aby uniknąć spekulacji i nadużyć, rzeczywiście zapewniono złożoną procedurę zakupu. Istnieje ograniczenie kręgu osób, ograniczenie powierzchni, weryfikacja nabywcy, przestrzeganie prawa pierwokupu najemców i tym podobne. Wszyscy uczestnicy rynku, w szczególności notariusze, starannie przygotowali się do uruchomienia rynku. Wykazali się dużym profesjonalizmem i gotowością do obrotu gruntami. I już w lipcu 2021 roku certyfikowano pierwsze umowy sprzedaży.

Obietnice wsparcia gospodarstw w kontekście obrotu gruntami rolnymi pozostały jednak obietnicami wszystkich rządów i prezydentów.

Dziś przepisy nie przewidują preferencji dla gospodarstw rolnych i ich członków, którzy pracują i mieszkają na wsi, mają wykształcenie rolnicze, doświadczenie w rolnictwie i chęć prowadzenia produkcji rolnej, a nie tylko uzyskiwanie pasywnego dochodu z dzierżawy ziemi.

Obiecane prawo pierwszeństwa do nabycia sąsiednich działek w celu utworzenia masy gruntu, co, nawiasem mówiąc, rozwiązałoby problem pasów, nie zostało ustalone.

Nie było i nie ma programów preferencyjnych kredytów zabezpieczonych ziemią z możliwością zakupu własnego banku ziemi.

Jedynym pozytywem jest zasada wykupu gruntów stanowiących własność komunalną oddanych w użytkowanie stałe na preferencyjnych warunkach – według normatywnej wartości pieniężnej. A potem już zależy od woli społeczności, a tam te kwestie nie zawsze są rozpatrywane w sposób przejrzysty. A norma ta jest spóźniona, gdyż z analizy praktyki sądowej wynika, że ​​w ciągu lat opóźniania reformy instytucji trwałego użytkowania wielu rolników zostało pozbawionych ziemi w sposób przestępczy.

Nie jest jasne, dlaczego przed przyjęciem reformy rolnej z art. 131 Kodeksu gruntowego Ukrainy usunięto zasadę dotyczącą prawa do nabywania własności działek rolnych na podstawie umowy dzierżawy: gdy jedna strona (odbiorca renty) przenosi nieruchomości drugiej stronie (płatnikowi czynszu) i płatnikowi. W zamian renta zobowiązuje się do okresowego wypłacania beneficjentowi renty w postaci określonej sumy pieniężnej lub w innej formie. Co to oznacza w praktyce? Aby długoterminowe, rzetelne i pełne zaufania relacje, jakie nawiązali akcjonariusze ze swoimi gospodarstwami rolnymi, mogły być kontynuowane po zbyciu działki na mocy takiej umowy. Przykładowo wspólnik przenosi własność działki na gospodarstwo rolne za ustaloną przez siebie cenę, ale umowa przewiduje także dla odbiorcy renty dożywotnią płatność w postaci 200 kilogramów pszenicy oraz usługi zaorania działki .

Oprócz sprzedaży ziemi obcokrajowcom, jedną z największych „horrorów”, która rozbrzmiewała przed każdym ogłoszeniem reformy rolnej, była hipoteza, że ​​właściciele udziałów zostaną pozbawieni ziemi. Przepowiednie, że pewnego dnia ludzie sprzedają swoją ziemię za bezcen, nie sprawdziły się! Ludzie nie mają zamiaru sprzedawać na tym zbyt liberalnym rynku, ale podłoże tego zjawiska ma podłoże ekonomiczne. Świadczy to o tym, że stosunki najmu na Ukrainie były dobrze rozwinięte jeszcze przed wprowadzeniem rynku gruntów.

Konkurencja na rynku ustaliła stawkę czynszu za żyzną ziemię na poziomie 220 dolarów za hektar, czyli nie mniej niż poziom w Europie Wschodniej. Świadczy to o tym, że zwolennicy swobodnego obrotu ziemią, krytycy moratorium na sprzedaż gruntów również dopuścili się manipulacji: specjalnie posługiwali się w swoich artykułach niskimi stawkami czynszu: podawali przykłady wpłat za udziały o złej jakości gruntu lub celowo pomijali informacje o powierzchni działki, porównano czynsze w różnych gminach.

„Swobodny obrót ziemią podniesie rentę” – obiecywali, nie wspominając ani słowa o opłacalności produkcji, od której zależy koszt czynszu.

Oprócz tych mitów był jeszcze jeden. Gospodarstwa rolne przedstawiano jako zagrożenie: to one miały jako pierwsze wykupywać całą ziemię i wywłaszczać właścicieli gruntów rolnych. I nawet rządy, które zapewniały ochronę przed nadużyciami na rynku ziemi, zapewniały właśnie ochronę przed gospodarstwami rolnymi, a przynajmniej udawały, że tak jest. Ale nawet tutaj doświadczenia nie były uzasadnione.

Gospodarstwa rolne są oczywiście potężnymi producentami, dysponującymi znacznie większymi zasobami finansowymi niż gospodarstwa rolne. W niektórych społecznościach rzeczywiście zajmują pozycję monopolisty. Ale w realiach wolnego rynku ziemi okazało się, że oni również kalkulują koszty uprawianych produktów, planują wydatki na kampanie siewu i zbioru, rozwijają flotę sprzętu, dzięki czemu w pełni rozumieją realia rynku i obiektywną cenę z hektara. A gdyby wszyscy właściciele oferowali zakup 100% własnego banku ziemi, byłoby to po prostu niemożliwe nawet dla dużych firm rolniczych.

Dlatego też pod koniec 2023 roku bardzo dziwnie było usłyszeć od kolegów i tzw. pseudospołeczności rolniczych, stowarzyszeń i ekspertów, że otwarcie rynku gruntów dla osób prawnych stanowi zagrożenie dla gospodarstw rolnych właśnie ze względu na bliskość gospodarstw rolnych. To nonsens! To prawda, że ​​nawet dzisiaj istnieje konkurencja o prawa do najmu. W zakresie prawa własności gruntów gospodarstwo rolne nabywa własny bank ziemi.

I tu gospodarstwa małe i średnie znajdują się niemal na równi z gospodarstwami rolnymi. Wszyscy producenci, od małych do dużych, ustalili te same priorytety: inwestycje w produkcję, nawet w warunkach wojny i spadających cen, znalezienie sposobów na obniżenie kosztów produktów rolnych, wykup własnego dzierżawionego banku ziemi. To znaczy, po co nam bank ziemi sąsiada, skoro nie możemy wykupić własnej.

Schemat „Oszukaj rolnika i akcjonariusza”

Jednak tam, gdzie nikt nie spodziewał się kłopotów, biorąc pod uwagę dość skomplikowaną procedurę nabycia gruntu, doszło do jego nieuczciwego nabycia poprzez oszukanie podmiotu prawa pierwokupu, czego nie zawsze da się zweryfikować i udowodnić. Ustawodawcy pozostawili lukę, przez którą przeciskają się sprytni biznesmeni i ich agenci, często postępując nieuczciwie, według ugruntowanego schematu oszustw, którym rząd obiecał zapobiegać. Istotą schematu jest spisek pomiędzy potencjalnym nabywcą a sprzedającym w sprawie zawyżonej kwoty kontraktu. Kwotę tę przesyła się do przedsiębiorstwa dzierżawiącego teren w formie oferty, z oczekiwaniem, że zrzeknie się prawa pierwokupu. W rezultacie właściciel gruntu nie otrzyma pełnej kwoty środków określonej w ofercie: różnicę będzie musiał zwrócić w gotówce po otrzymaniu środków na konto w gotówce.

Akcjonariusze, właściciele gruntu, ostatecznie czują się wykorzystani i oszukani, ale jest już za późno, bo przyjmują propozycję intrygantów, aby nawet telefonicznie nie informować dzierżawcy gruntu o zamiarze sprzedaży. Są przekonani, aby natychmiast udać się do notariusza i zarejestrować zamiar sprzedaży za pseudo cenę. Często chłopi muszą płacić za te usługi z góry z własnych środków. Tzw. kupujący robią wszystko, aby uniknąć bezpośredniej komunikacji pomiędzy właścicielem gruntu a dzierżawcą, któremu przysługuje określone ustawą lub umową o użytkowanie prawo pierwokupu i podczas rozmowy może poznać rzeczywistą cenę transakcji.

Wszyscy wiemy o prawie zwyczajowym: uścisnąć dłoń, otrzymać zadatek, poprosić o magarycha. Ale w schemacie najnowszych brokerów sprzedawca nie pobiera depozytu, ale płaci z góry, rzekomo kupującemu, utracone przez siebie środki. Jak widzimy, wraz z wprowadzeniem zbyt swobodnego obrotu ziemią, ożywił się biznes oszustw lądowych mających na celu pozbawienie chłopów ziemi, opisany ponad sto dwadzieścia lat temu przez Karpenko-Karima w sztuce „Szef”, gdzie poprzez wizerunek Bubble i brokera Mayufesa ukraiński klasyk ukazuje moralną degenerację grabbera, dla którego przede wszystkim liczy się zysk i który nie poprzestaje na żadnym oszustwie.

Właściciele gruntów nie zawsze zdają sobie sprawę, że w przypadku bezprawnych działań, w celu ochrony swoich praw, dzierżawca lub użytkownik gruntu może zwrócić się do sądu, który zajmie działkę.

Kim są ci nowi i tajemniczy latyfundiści, z którymi nie konkurują nawet gospodarstwa rolne? Zasadniczo właściciele gruntów mają do czynienia z przedstawicielami tzw. nabywców, którzy nie tylko nie mieszkają na terenie gminy, ale z reguły znajdują się za granicą. I tutaj przydałaby się redakcja komisji rolnej w sprawie nabywania własności gruntów rolnych przez obywateli Ukrainy stale zamieszkujących na terytorium Ukrainy. A ona, jak wspomniano powyżej, została odrzucona...

Od czasu jej uchwalenia reforma została udoskonalona, ​​zredagowano prawo, dlatego dziś ustawodawca staje przed zadaniem opracowania i przyjęcia odpowiednich zmian uwzględniających opisane nadużycia. Nie przynosi to przecież żadnej korzyści ani właścicielowi, ani rolnikom, którzy pracują na roli, inwestują, płacą podatki i nie otrzymali ochrony przed oszustami, finansowaniem i pożyczaniem na zakup głównego środka produkcji – ziemi, która zamiast tego staje się aktywem spekulacyjnym.

Warto zaznaczyć, że w czasie wojny doszło do zmian w regulacji stosunków ziemskich. Wstrzymano prywatyzację działek, w szczególności ujętych w katastrze gruntów, zgłoszonych do rozpatrzenia przez samorządy, a nieprzeniesionych ze względu na wprowadzenie zakazu. Działki nie mają właścicieli, w związku z czym nie pobiera się od nich podatku gruntowego, co wiąże się ze stratami dla budżetów gmin.

Dostęp do publicznej mapy katastralnej jest zamknięty, co ogranicza prawa uczestników rynku gruntów rolnych i komplikuje transakcje.

Powstaje więc pytanie: po co wprowadzono te ograniczenia, a nie ma ograniczeń w kupnie i sprzedaży gruntów rolnych będących własnością prywatną, w szczególności ze względu na katastrofalny spadek cen produktów i ograniczenia w eksporcie na skutek agresji rosyjskiej, ze względu na brak mechanizmów kredytowych na zakup gruntów itp.?

Ustawodawca ograniczył na czas stanu wojennego zbywanie gruntów komunalnych, a producentów rolnych pozostawił sam na sam z oszustami gruntowymi? Przedsiębiorstwa rolnicze, zamiast skupiać się na wytwarzaniu produktów przynoszących do kraju dochody dewizowe, poświęcają czas na utrzymywanie banku ziemi, walcząc z pozbawionymi skrupułów nabywcami gruntów rolnych u notariuszy.