Jeszcze nie tak dawno przestrzeń publiczną wypełniały głośne afery związane z rejestracją transakcji kupna i sprzedaży nieruchomości. W tym czasie pośrednicy oferujący wyceny nieruchomości i rejestrację raportów z wyceny w Jednolitej Bazie Danych Funduszu Mienia Państwowego Ukrainy (zwanego dalej Funduszem) zarabiali 1 milion UAH dziennie. Od tego momentu Fundusz odpowiedzialny za tę wycenę automatycznie ustala wartość rynkową nieruchomości za pomocą modułu elektronicznego. Ale państwo ukraińskie nie tylko nie ma katastru nieruchomości, ale nawet nie zna rzeczywistych cen, po jakich przeprowadzane są transakcje. Rezultatem są nowe schematy i nowi „rzeczoznawcy”, którzy ponownie sięgnęli do kieszeni państwa.
Fundusz niestety nie upublicznia wyników szacunków uzyskanych za pomocą algorytmu elektronicznego, ale to, co mówią uczestnicy rynku, jest po prostu niesamowite. Wyniki oceny modułowej są czasem dziesięciokrotnie mniejsze od wartości rynkowej, a czasem wręcz przeciwnie – dziesięciokrotnie wyższe. Jednocześnie wpisanie tych samych danych nie gwarantuje tego samego wyniku, a wpisanie danych z różnicą pół godziny również daje zupełnie inne wyniki. Każdy może dodać dane do bazy - nikt nie ponosi odpowiedzialności za podanie fałszywych informacji.
Dzięki manipulacji lokalizacją, datą budowy, rodzajem domu, a nawet powierzchnią mieszkania, można uzyskać cenę znacznie niższą od wartości rynkowej. Ale to nie wszystko. Najważniejsze, że prawnie dopuszcza się rejestrację w Jednolitej Bazie Wycen wartości o 25% niższej lub wyższej od wartości ustalonej automatycznie.
Efekt: właściciele nieruchomości zaczęli zwracać się do tzw. rzeczoznawców, aby uzyskali wynik o 25% niższy od wartości wskazanej w zaświadczeniu (wygenerowanym przez moduł). Kto na to cierpi? Oczywiście budżet państwa i sumienni rzeczoznawcy.
„Reduktorzy” zamiast rzeczoznawców
Oczywiście sumienni rzeczoznawcy mogą również uzyskać wartość poniżej wartości referencyjnej, jednak wartość tę muszą poprzeć rozsądnym operatem szacunkowym. Przecież w każdej chwili Fundacja może poprosić ich o ten raport.
Ale „rzeczoznawcy” nawet nie sporządzają raportów. Bardzo dobrze zrozumieli słabe punkty Jednolitej Bazy Danych Raportowania i Modułu Oceny i nauczyli się nimi manipulować. Zamiast mieszkań pokazują akademiki, reszta ich obiektów zlokalizowana jest w zrujnowanych budynkach z czasów Chruszczowa i/lub poza miastami itp.
Właścicielami i dyrektorami takich firm rzeczoznawczych są zazwyczaj cudzoziemcy z krajów byłego ZSRR, a wszystkie raporty rejestrowane są pod jednym rzeczoznawcą. Czas mija, a Fundusz oczywiście unieważnia świadectwo kwalifikacyjne rzeczoznawcy lub zaświadczenie o przedmiocie działalności rzeczoznawczej, które daje prawo do przeprowadzania wycen.
A zanim dojdzie do dyskwalifikacji, „scenarzystom” udaje się zarejestrować sto lub więcej raportów dziennie na całej Ukrainie. A kiedy Fundusz unieważni certyfikat jednego z uczestników programu, w tym momencie nowa firma z rzeczoznawcą jest już gotowa go zastąpić.
Ci potencjalni rzeczoznawcy jedynie rejestrują wycenę o 25% niższą od certyfikatu, bez sporządzania raportu z wyceny i przesyłania go do bazy danych. Jednocześnie udaje im się przejąć aż do 50% rynku wycen, odbierając pracę sumiennym rzeczoznawcom i pieniądze z budżetu.
powiedział na ten temat : „Na podstawie wyników kolejnego pracowitego tygodnia 3–9 listopada tylko trzy firmy wycenowe (3–5 rzeczoznawców) oceniły 43,5% wszystkich mieszkań w kraju (1471 zgłoszeń na trzech z 3379). Pozostała część rynku (450 firm) raczej nie była w stanie zarejestrować 1908 raportów.
Super rzeczoznawcom nie tylko udaje się przygotować prawie sto raportów dziennie, ale także udaje im się codziennie odwiedzać witryny w ponad 20 regionach. Nie mniej niż wprowadzili technologię teleportacji.
A to tylko mieszkania (mieszkania, domy). Każdy z tych rzeczoznawców w swoim stachanowskim dorobku nie pozostaje w tyle w ocenie nieruchomości gruntowych, komercyjnych i administracyjnych. Pokazywałby także swój dorobek zawodowy w transporcie, ale dane te nie są publikowane.
W takich warunkach zwykli rzeczoznawcy po prostu nie mogą pracować i masowo odchodzą z tego zawodu z powodu dumpingu i elastyczności „niedoceniających”.
Jak naprawić sytuację
Po pierwsze, trzeba zrozumieć, że tych fałszerzy po prostu nie da się nazwać rzeczoznawcami, bo oni nie dokonują ocen, a jedynie manipulują liczbami.
Niektórzy sugerują ograniczenie możliwości rejestrowania określonej liczby raportów, ale mogłoby to również zaszkodzić sumiennym rzeczoznawcom. Inną rzeczą jest ograniczenie oceny do określonego regionu, według wyboru rzeczoznawcy. Przecież wszyscy specjaliści rozumieją, że po prostu nie da się skontrolować 100 obiektów w ciągu jednego dnia w 20 regionach. W Stanach Zjednoczonych rzeczoznawca może posiadać licencję na wycenę w jednym do trzech stanów, chociaż należy ją uzyskać oddzielnie w każdym stanie. Tak, istnieją stany o różnej wielkości i różne regiony, ale taki wymóg zdecydowanie ograniczyłby potencjalnych rzeczoznawców w ich programie.
Jednak skutecznym rozwiązaniem problemu byłoby połączenie Modułu Wycen z Księgą Wieczystą, która przynajmniej pomogłaby w wycenie działek niezabudowanych. A ponieważ, zdaniem jego menadżerów, zawiera także informacje o budynkach i budowlach, dołączenie Ksiąg Wieczystych do Modułu Wyceny pozwoliłoby uniknąć oszustw lokalizacyjnych. A wtedy ulica Chreszczatyk nie mogłaby już znajdować się na przedmieściach Kijowa.
Manipulacje typem budynku można wyeliminować, dołączając do Modułu Oceny Kataster Urbanistyczny, w którym gromadzone są informacje o budynkach i budowlach. Ale niestety taki kataster nie istnieje we wszystkich miejscowościach. Dlatego Fundusz powinien porzucić certyfikat we wszystkich przypadkach i pozostawić go jedynie do ocen, w których istnieje wiele analogii, twierdzą rzeczoznawcy. Oznacza to, że tak naprawdę zostaw go tylko w dużych miastach z aktywnym rynkiem. A w małych miasteczkach i wsiach o słabym rynku (z małą liczbą transakcji) nie wykonuj obliczeń w celach informacyjnych, ale od razu zaangażuj rzeczoznawcę. Dzięki temu możliwe będzie wyeliminowanie schematu zaniżania kosztów o 25% bez konieczności prowadzenia raportu.
Ponadto ten schemat pomoże zaprzestać wpisywania do certyfikatu głównych parametrów obliczeń kosztów, czyli linków do podobnych obiektów używanych w obliczeniach, które można sprawdzić podczas przeglądu, a także podstawowych korekt itp. A wtedy bez poszukiwania analogów i obliczenia kosztów nie będzie możliwe zarejestrowanie oceny.
Są to działania taktyczne, ale można też pomyśleć o strategicznych, wykorzystując do tego doświadczenia krajów rozwiniętych.
Przydatne doświadczenie
1. Zdecydowanie potrzebujemy Katastru Nieruchomości, o którym ZN.UA pisało . Powyżej zaproponowano dodanie do Modułu Oceny przynajmniej Katastru Zagospodarowania Gruntów i Miast. Trzecim elementem Katastru Nieruchomości jest Rejestr Praw Majątkowych Ministerstwa Sprawiedliwości. Ukraina ma to wszystko, wystarczy połączyć te bazy danych i będziemy mieli kataster nieruchomości, z którego obecnie korzystają wszystkie kraje europejskie.
2. Definicję wartości do opodatkowania możesz wprowadzić nie w dniu bieżącym, ale w ustalonym terminie, np. 31 grudnia. To znacznie uprości zadanie i pomoże uniknąć zniekształcenia wyników.
3. Skutecznym środkiem byłaby ponowna wycena wszystkich nieruchomości co trzy lata.
4. Obecnie rzeczoznawcy posługują się cenami ofertowymi, ponieważ nie mamy publicznie dostępnych rzeczywistych cen sprzedaży. Wiele krajów przeszło przez to i zdało sobie sprawę, że żadne środki administracyjne nie mogą zmusić ludzi do podawania prawdziwych informacji. Możliwość jest tylko jedna – stymulacja. Oznacza to, że tym, którzy wykazują rzeczywistą wartość, należy obniżyć podatki.
***
Niektóre działania nie będą wymagały zmian legislacyjnych, aby uniknąć (lub przynajmniej ograniczyć) manipulacji oceną, ale będą wymagały przemyślanego rozważenia kwestii związanych z Modułem Oceny i jego udoskonaleniem. Inne środki będą wymagały zasadniczych zmian w ustawodawstwie, co prawdopodobnie stanie się możliwe dopiero po zakończeniu działań wojennych. Teraz jednak możliwe i konieczne jest wprowadzenie działań antymanipulacyjnych w ramach zarządzeń Funduszu Majątku Państwowego. Gdyby tylko była ku temu wola polityczna.
