Czy istnieje projekt ustawy o wycenie nieruchomości w ramach integracji europejskiej?

Właśnie zaczęła się wielka wojna, ledwo udało się wypędzić rasistów z Kijowa, a deputowani ludowi byli już zajęci działaniami wyceny - 17 maja 2022 r. projekt ustawy nr 7386 „O zmianie ustawy Ukrainy „O wycena nieruchomości, praw majątkowych oraz profesjonalna działalność rzeczoznawcza na Ukrainie”.

Jest mało prawdopodobne, aby przedstawiciele narodu przeczytali ten projekt ustawy, który napisał (obecnie poszukiwany) Dmitrij Sennichenko, zarządzając Funduszem Majątku Państwowego. Okazało się, że wiele zapisów tego dokumentu zostało po prostu skopiowanych z podobnego prawa Federacji Rosyjskiej (ustawa federalna z dnia 29 lipca 1998 r. nr 135-FZ „O działalności wycenowej w Federacji Rosyjskiej”). A teraz próbują uchwalić ustawę w ukraińskim parlamencie. Fundusz Majątku Państwowego powołał nawet Radę Ekspertów ds. Wyceny, której priorytetem nr 1 jest popieranie projektu ustawy nr 7386.

Zeskanowany egzemplarz ustawy

Autorzy dokumentu opowiadają się za wprowadzeniem na Ukrainie egzaminów dla rzeczoznawców zawodowych co trzy lata. Skopiowano nawet termin – trzy lata. Przypomina to obowiązek odnawiania kwalifikacji co trzy lata po pomyślnym ukończeniu studiów. Nie ma to miejsca w żadnym kraju UE, USA czy Kanadzie. Tylko od agresora, który w ten sposób pozwala skorumpowanym urzędnikom zarabiać pieniądze. Nie ma innego wyjaśnienia takiego wymogu.

Planowane jest także zdawanie egzaminów potwierdzających kwalifikacje w ośrodku szkoleniowym, który utworzy sama Fundacja. No cóż, nasi urzędnicy też muszą na czymś zarabiać. O niezależności nie trzeba tu mówić, właściwie jest to wybór „swoich” i ich wprowadzenie na rynek. Nie ma to jednak nic wspólnego z jakością oceny, jej bezstronnością.

Z jakiegoś powodu monopolizacja rynku szkoleniowego poprzez utworzenie kontrolowanego przez Fundację ośrodka szkoleniowego nie doprowadziła do kontroli Komisji Antymonopolowej. Nic dziwnego, bo projekt ustawy złożyli przedstawiciele narodu, a nie agencja rządowa – Fundusz Majątku Państwowego. W ten sposób uniknięto zgody Komitetu Antymonopolowego. Pozostałe ministerstwa i departamenty, które w swojej działalności wykorzystują ocenę, zrobiły to samo bez zgody.

Obowiązkowe członkostwo w samoregulacyjnych organizacjach rzeczoznawców (naruszenie Konstytucji) i obowiązkowe wymagania stawiane takim organizacjom również zostały skopiowane z prawa rosyjskiego.

Oczywiście urzędnicy na Ukrainie bardzo często w przeszłości przepisywali na nowo ustawodawstwo kraju agresora. Ale zrobienie tego dzisiaj, kiedy trwa krwawa wojna... A potem zarejestrowanie takiej ustawy i próba jej przeforsowania jest po prostu nie na miejscu.

Można odnieść wrażenie, że rosyjscy agenci opuścili Ukrainę, ale ich praca nad maksymalizacją unifikacji ustawodawstwa ukraińskiego z ustawodawstwem Federacji Rosyjskiej jest nadal żywa. Przecież po skopiowaniu ustawodawstwa łatwiej jest później walczyć z roszczeniami Ukrainy przed międzynarodowymi sądami arbitrażowymi... To jest taka specyficzna integracja z UE.

Organizacje regulowane

Projekt ustawy przewiduje także utworzenie Rady Ekspertów w ramach Funduszu Majątku Państwowego. Ale na co? W końcu takie porady już istnieją. I dlaczego coś takiego miałoby zostać zapisane w prawie? Oczywiście, zgodnie z projektem ustawy, szefem Rady Ekspertów jest szef Funduszu Majątku Państwowego. Kto by w to wątpił. Oznacza to, że mówimy o Radzie Ekspertów, która pełni funkcję konsultacyjną i doradczą, a na jej czele stanie urzędnik. A czy sam sobie doradzi? A może doradzą mu, czego sam chce? O niezależności takiego organu nie ma co mówić. I znowu wszystko jest jak agresor...

Projekt ustawy, w porównaniu z obowiązującym na Ukrainie prawem, proponuje zwiększenie liczby rzeczoznawców z 250 do 500 w celu uznania statusu organizacji samoregulacyjnej, choć nie ma to też nic wspólnego z jakością oceny i możliwość uniknięcia fałszywych i/lub niestandardowych ocen. Ale to znowu pozwala nam zmonopolizować niektóre procedury szkolenia i przyjmowania zleceń na ocenę.

Jednak w krajach rozwiniętych w ogóle nie ma takich wymagań, a członkami organizacji są tysiące rzeczoznawców. I tak American Society of Rzeczoznawców, zrzeszające przedstawicieli różnych dyscyplin, liczy ponad 5500 członków, a Appraisal Institute (USA) liczy około 23 tysiące członków zajmujących się wyceną nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych. A swoją drogą, żeby wycenić nieruchomości w USA wystarczy koncesja lub zezwolenie na prowadzenie działalności.

Oczywiście w Stanach Zjednoczonych nie ma żadnych wymagań dotyczących członkostwa w żadnej z tych organizacji, tak jak nie ma ich w Kanadzie czy Europie. W krajach demokratycznych państwo w ogóle nie ingeruje w takie sprawy. Ale w Rosji obowiązują ograniczenia: istnieje wymóg uznania organizacji samoregulacyjnej - 300 rzeczoznawców, czyli pod tym względem przewyższyliśmy nawet Federację Rosyjską.

Oszustwo Trumpa

Jednocześnie autorzy projektu nie dostrzegają oczywistych mankamentów obowiązującej ustawy o ocenach i nawet nie starają się ich w projekcie uniknąć. Jest to na przykład fakt, że świadectwo kwalifikacyjne wydaje organ państwowy – Fundusz Majątku Państwowego. Nigdzie na świecie (poza Federacją Rosyjską) państwo nie wydaje świadectw kwalifikacyjnych, a jedynie licencje, czyli zezwolenia na prowadzenie działalności. Projekt ustawy nie tylko utrzymał to podejście, ale także zaproponował wydawanie takich certyfikatów zagranicznym specjalistom, którzy posiadają certyfikaty kwalifikacyjne wydane przez ich niezależne prywatne organizacje zawodowe (nie od rządów).

Nikt nie mówi, że zagraniczni profesjonaliści nie rozumieją wyceny, ale nigdzie na świecie kraje nie otwierają tak łatwo rynków usług profesjonalnych dla obcokrajowców: Brytyjczycy nie będą mogli pracować w USA, jeśli nie uzyskają amerykańskich kwalifikacji i członkostwa od jednego z nich prywatnych organów wyceny. Czy naprawdę jesteśmy tak obojętni na własnych specjalistów? Nie znam drugiego kraju, który tak lekkomyślnie traktuje swoich specjalistów i własny rynek.

I jeszcze jedno: projekt ustawy zachowuje obowiązujący obecnie system, w którym zezwolenie na dokonanie wyceny wydawane jest spółce SOD (przedmiot działalności rzeczoznawczej), w której rzeczoznawca pracuje na stałe. Takie podejście w rzeczywistości czyni rzeczoznawcę niewolnikiem firmy. Jednocześnie za wycenę tak naprawdę odpowiedzialna jest osoba fizyczna – rzeczoznawca, a osoba prawna przegląda śmietankę procesu.

Temat jest bardzo bolesny. W kręgach zawodowych długo dyskutowano nad innym systemem – rzeczoznawcą powinien być dyrektor firmy rzeczoznawczej i lepiej, żeby był wśród założycieli, podobnie jak to ma miejsce w przypadku audytorów. Nic z tego nie zostało zaproponowane w projekcie ustawy.

Innym podejściem jest sytuacja, gdy pozwolenie na pracę uzyskuje sam rzeczoznawca, co wyklucza pośrednie ogniwo w postaci firmy. Ale w proponowanym projekcie ustawy nie ma o tym nawet wzmianki.

W projekcie ustawy nr 7386 nawet propozycja wykorzystania Międzynarodowych Standardów Wyceny (IVS), uznawanych w wielu krajach na świecie, nie sprawdza się. Pomysł oczywiście słuszny, ale jego zastosowanie jest kulawe w obie strony – w kolejnym zdaniu po wzmiance o MCO stwierdza się, że Międzynarodowe Standardy Wyceny mają zastosowanie tylko wtedy, gdy są zgodne z normami obowiązującego prawodawstwa.

W ustawie nie została rozstrzygnięta kolejna bardzo istotna kwestia – przeniesienie odpowiedzialności z rzeczoznawcy na właściciela, tak jak to ma miejsce np. w USA.

Kiedy w Ameryce badano oszustwo Trumpa z penthousem w Nowym Jorku, rzeczoznawcą majątkowym nikt się nie zainteresował, a zarzuty postawiono właścicielowi, czyli Trumpowi. W razie potrzeby właściciel zawsze może znaleźć wysoko wykwalifikowanych specjalistów do przeprowadzenia wyceny, zamiast zrzucać odpowiedzialność na rzeczoznawcę, któremu albo dobrze zapłacił, albo przyłożył nóż do gardła, kto wie.