Na Ukrainie państwowy program „Joselia” został zaostrzony od sierpnia i teraz mogą z niego korzystać nie tylko kategorie preferencyjne.
Dla beneficjentów utrzymali stawkę na poziomie 3% w skali roku, dla pozostałych wprowadzili 7%, w dodatku wymyślili dla nich kolejne ograniczenia: mogą kupować tylko mieszkania w domach nie starszych niż trzy lata (i jest to droższe niż w stosunkowo starym domu). Poza tym z preferencyjnych kredytów hipotecznych można skorzystać także w mieszkaniach, które są jeszcze w budowie, ale mówimy tu tylko o małej liście wybranych deweloperów.
Program został rozszerzony na nowe budynki, ale z większymi ograniczeniami
Przed wojną na pełną skalę Ukraińcy planujący zakup mieszkania mogli zaoszczędzić nawet do 30% wartości rynkowej, inwestując w nieruchomości przed ich oddaniem do użytku (w fazie budowy). Wojna na pełną skalę zmieniła sytuację: popyt na nowe budynki wynosi zaledwie około 20% tego, co było w 2021 roku.
Jest wiele powodów. Po pierwsze, istnieje duże ryzyko bankructwa deweloperów, wstrzymania budowy itp., a po drugie, gwałtowny wzrost kosztów budowy (o 40% w przeliczeniu na dolary). Deweloperzy są niemal najbardziej zainteresowani rozwojem kredytów hipotecznych na Ukrainie.
Państwowy program kredytów hipotecznych „Yoselya” nie tylko poszerzył listę osób, którym udziela kredytów, ale także objął domy, które nie zostały jeszcze wybudowane (rynek pierwotny). To prawda, że istnieją ograniczenia: Ukrfinzhytlo zidentyfikowała małą listę deweloperów, dla których mieszkania są gotowi udzielić kredytu hipotecznego.
Na przykład w Kijowie w ramach programu można kupić mieszkanie w nowym budynku tylko od dwóch deweloperów i tylko w czterech kompleksach mieszkaniowych. W kompleksie mieszkaniowym Family & Friends (w ramach programu eOselya) sprzedano już wszystkie mieszkania jednopokojowe, a za dwupokojowe trzeba będzie zapłacić od 2,43 mln hrywien (37,5 tys. hrywien za mkw.). Dla porównania: Kijówgorstroj ma kompleks mieszkalny, w którym koszt za metr kwadratowy mieszkania wynosi 26 tysięcy hrywien (czyli o 30,6% mniej).
Elena Dmitrieva, członkini zarządu Konfederacji Budowniczych i pierwsza zastępca szefa Globus Bank, zauważa: według stanu na sierpień 2023 r. w ramach programu ДOselya zakupiono jedynie 10 mieszkań w nowych budynkach. Do niedawna mieszkania można było kupić jedynie na rynku wtórnym.
Tak naprawdę na Ukrainie kredyty hipoteczne istnieją przede wszystkim dzięki pożyczkom rządowym. A mówimy o mieszkaniach w już wybudowanych budynkach.
„Po uruchomieniu programu eOselya udzielono już ponad 2 tys. kredytów na zakup mieszkań, głównie na rynku wtórnym, a także w nowych budynkach, które zostały oddane do użytku. To 8 razy więcej niż liczba kredytów udzielonych w ramach programów banków komercyjnych” – zauważa Dmitrieva.
W ramach programu możesz kupić mieszkanie jeśli:
- powierzchnia mieszkania nie przekracza 52,5 m2 (dodatkowe 21 m2 na każdego dodatkowego członka rodziny);
- dla kategorii preferencyjnych (stawka 3%) - w ośrodkach regionalnych i Kijowie dom należy oddać do użytku nie wcześniej niż 10 lat temu, w pozostałych miastach - bez ograniczeń wiekowych;
- dla pozostałych Ukraińców (stawka 7%) – dom, w którym kupowane jest mieszkanie, nie może być starszy niż trzy lata.
Ile trzeba będzie zapłacić za mieszkanie?
PrivatBank opublikował harmonogram spłaty kredytu na kwotę 900 tys. UAH. Tak więc, jeśli zaciągniesz pożyczkę w wysokości 7% rocznie na 20 lat, a koszt mieszkania wynosi 1,3 miliona hrywien (za tę kwotę można kupić mieszkanie w regionalnym centrum), pierwsza rata wyniesie 400 tysięcy hrywien, i będziesz musiał płacić 7030 UAH miesięcznie. Koszty ubezpieczenia, notariusza itp. wyniosą 23,2 tys. UAH. W rezultacie będziesz musiał zapłacić 776,5 tys. UAH odsetek. Oznacza to, że jeśli weźmiesz 900 tys. UAH, będziesz musiał zwrócić 1,6 mln UAH z odsetkami.
Stawka 7% euro jest kilkakrotnie niższa od stawki rynkowej (banki oferują 20% i wyjątkowo niechętnie udzielają kredytów na mieszkania), ale i tak zmusza Ukraińców do kilkukrotnej przepłacania za mieszkania. Dmitrieva uważa, że w celu obniżenia stopy kredytowej, konieczne jest zmniejszenie stopy dyskontowej Narodowego Banku Polskiego.
„Obniżenie stopy dyskontowej zachęca do znacznego złagodzenia warunków kredytów hipotecznych. Jeśli stopa dyskontowa zostanie obniżona o co najmniej kolejne 2 punkty procentowe, wówczas oprocentowanie kredytów hipotecznych może spaść średnio o 3,5-5%” – mówi.
Jednocześnie nie każdy może otrzymać kredyt hipoteczny na 7%. Faktem jest, że do tej pory kredyt hipoteczny otrzymało około 2 tysiące osób. A pieniądze, które już zostały przeznaczone, wystarczą na nie więcej niż 5 tysięcy kredytów hipotecznych. Jednocześnie realne zapotrzebowanie na kredyt hipoteczny może być kilkadziesiąt razy większe.
Jest jeszcze jedna przeszkoda: banki samodzielnie oceniają klienta i nie każdemu dają pieniądze. Jeśli klient ma oficjalną płacę minimalną, złą historię kredytową i brak poręczycieli, prawdopodobnie nie powinien liczyć na udział w programie pożyczkowym. Bank bada klienta i stara się mieć pewność, że będzie on w stanie spłacać kredyt przez wiele lat.
Kredyty hipoteczne mogą dać impuls do rozwoju budownictwa, jednak w warunkach wysokich stóp dyskontowych, wysokiej inflacji i bez wsparcia rządu żaden bank nie jest w stanie zaoferować korzystnych warunków.
