Na Ukrainie istnieje popyt na zakup nieruchomości zniszczonych w wyniku działań wojennych, w tym częściowo lub całkowicie zniszczonych mieszkań.
„Czas porozmawiać o utworzeniu odrębnego segmentu rynku nieruchomości - rozbitych mieszkań i domów, a raczej dokumentów do nich. Są inwestorzy, którzy kupują takie obiekty partiami i są gotowi zapłacić za ruiny 50–150 dolarów za metr kwadratowy” – powiedział nam ekspert rynku nieruchomości i pośrednik w handlu nieruchomościami Michaił Artiuchow.
Według niego potencjalni nabywcy wykupują zniszczone domy zarówno w rejonach silnie dotkniętych wojną (obwód charkowski, chersoński, zaporoski i inne), jak i na przedmieściach stolicy: w Buczy, Irpieniu, Gostomelu i okolicznych wsiach.
Tendencję tę potwierdził pośrednik w obrocie nieruchomościami z Irpen Oleg Rosnovsky.
„Są ludzie, którzy chcą kupić nieruchomość za grosze. W szczególności mieszkania w Irpieniu w budynkach, które na pewno zostaną odrestaurowane, w Niemeszajewie, Makarowie, Klawdiewie, gdzie zasoby mieszkaniowe zostały znacznie zniszczone na początku wojny” – mówi Rosnovsky.
„Dzieje się to również w obwodzie charkowskim. Są ludzie, którzy są gotowi kupić niemal ruiny we wsiach, które były pod okupacją i na północnych obrzeżach Charkowa, gdzie jest wiele zniszczonych domów” – powiedział nam Roman Ryabow, właściciel charkowskiej firmy wycenowej Delta Consulting.
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami twierdzą, że „inwestorzy” wykupują ruiny w nadziei otrzymania za nie rządowej rekompensaty i dobrego zarobienia na tym.
„Państwo zapłaci cenę rynkową, która wynosi co najmniej 500 dolarów za metr kwadratowy. Oznacza to, że jest to 10-krotny wzrost inwestycji” – powiedział Artiuchow.
Jednak przed otrzymaniem odszkodowania nowi właściciele muszą jeszcze obejść przepis prawny, zgodnie z którym na pomoc państwa mogą liczyć tylko właściciele, którzy byli właścicielami przedmiotu w chwili jego uszkodzenia. Ale, jak mówią pośrednicy w handlu nieruchomościami, pojawili się już „rozwiązujący problemy”, którzy obiecują „pomoc” w tej sprawie za opłatą.
„System wynagrodzeń jest skonstruowany w taki sposób, że wszystko można rozwiązać na poziomie władz lokalnych” – powiedział szef stowarzyszenia prawników „Kravets and Partners” Rostislav Kravets.
Dowiedzieliśmy się, jak ruiny stały się towarem rynkowym na Ukrainie.
Kupują mieszkania za 2 tysiące dolarów
Według Michaiła Artiukowa, w ostatnim czasie na Ukrainie pojawili się nabywcy, którzy celowo szukają uszkodzonych lub zniszczonych obiektów i są gotowi je kupić niemal partiami.
„Są prośby od inwestorów, którzy rozumieją, co dalej z takimi obiektami zrobić i jak można na nich nieźle zarobić. Są gotowi rozważyć mieszkania w zniszczonych wieżowcach, pojedynczych domach prywatnych, a nawet całkowicie zniszczonych. Głównym wymogiem jest dostępność dokumentów własności takich nieruchomości, co pozwala na ich ponowne zarejestrowanie na nowego właściciela i dokonanie zmian w rejestrze państwowym” – mówi Artyukhov.
Według niego „inwestorzy” przeczesują dosłownie cały kraj, rozważając możliwości zakupu zniszczonych nieruchomości na terenach mocno zniszczonych przez wojnę oraz w innych regionach.
Według Ryabowa w obwodzie charkowskim zakupy odbywają się w osadach wokół miasta i na jego północnych obrzeżach.
Szczególnie poszukiwane są zniszczone nieruchomości na przedmieściach stolicy – Irpen i Bucha. W Makarowie, Niemeszajewie i Klawdiewie jest wiele atrakcyjnych mieszkań dla kupujących – dodał Oleg Rosnovsky.
Ceny nieruchomości są zróżnicowane. Według Artiuchowa potencjalni nabywcy są skłonni zapłacić średnio 50–150 dolarów za metr kwadratowy, w zależności od lokalizacji nieruchomości. W tym przypadku stopień zniszczenia często w ogóle nie jest brany pod uwagę. Najważniejsze jest adres. W przypadku domów prywatnych brana jest również pod uwagę powierzchnia działki: im większa, tym wyższa cena.
Ale są ceny, które są znacznie niższe. Jak mówi Ryabow, za mieszkania w zniszczonych wieżowcach na Północnej Saltovce oferowane są jedynie 2000 dolarów. Z tego, że przeciętne dwupokojowe mieszkanie w starych domach ma około 50 m2, okazuje się, że metr kwadratowy kosztuje zaledwie 40 dolarów, podczas gdy przed wojną cena za metr kwadratowy sięgała 700 dolarów.
„Ten sam ruch ma miejsce w Cirkunach, na północ od Charkowa” – dodał Ryabow.
„Średnio rynkowa cena za metr kwadratowy mieszkań na Ukrainie wahała się od 500 do 1000 dolarów za metr kwadratowy i więcej. Oznacza to, że obecnie za zniszczone obiekty oferują dziesięć razy mniej, niż kosztowały przed wojną i zniszczeniem” – zauważył Artiuchow.
Uchodźcy oddają domy za grosze
Według pośredników w obrocie nieruchomościami, nabywcy zniszczonych mieszkań najczęściej zwracają się do pośredników z prośbą o odnalezienie takich obiektów, aby monitorowali rynek, wybierali odpowiednie mieszkania i domy oraz negocjowali z właścicielami szybki wykup.
„Właściciele zniszczonych nieruchomości rzadko sami wystawiają je na sprzedaż, bo nie mają pewności, że ktoś może się nimi zainteresować. Ale wielu z tych, którym zaoferowano prawdziwe pieniądze za ruiny, zgadza się sprzedać nawet za grosze, pod warunkiem, że zapłacą od razu. Wielu właścicieli mieszka obecnie w Europie i już zrezygnowało ze swoich ruin. Dlatego jesteśmy gotowi sprzedać mieszkanie nawet za 2-3 tysiące dolarów” – powiedział nam pośrednik w handlu nieruchomościami Nikołaj z Chersonia.
Ale na wyspecjalizowanych stronach można również znaleźć ogłoszenia o sprzedaży zniszczonych nieruchomości od właścicieli. Na przykład na metrazh.com.ua oferowany jest dom w „malowniczym miejscu” Izium - 44 metry kwadratowe i 6 akrów ziemi - za jedyne 1,5 tysiąca dolarów (34 dolary za kwadrat).
„Dom jest częściowo zniszczony po okupacji i wymaga naprawy” – ostrzega sprzedawca.
W tej samej miejscowości oferują dom jeszcze tańszy – 50 metrów kwadratowych za tysiąc dolarów, czyli 20 dolarów za kwadrat. Wśród zalet nieruchomości właściciel wskazał jedynie obecność numeru katastralnego, zauważając, że konstrukcja wymaga remontu.
Jednocześnie właściciele zniszczonych mieszkań na przedmieściach stolicy, zdaniem Rosnowskiego, nie spieszą się ze sprzedażą ich za grosze.
„Nawet w wieżowcach, które zostały poważnie zniszczone przez ataki wroga, nie ma mieszkań za 50–150 dolarów. Jeśli cokolwiek zostanie wystawione na sprzedaż, cena uszkodzonych mieszkań jest wysoka, tylko nieznacznie niższa od średniej rynkowej” – zauważył Rosnovsky.
Ale jeśli dana osoba pilnie potrzebuje pieniędzy, zwłaszcza jeśli rodzina osiedliła się już w Europie, jest gotowa się poddać. Pośrednicy w handlu nieruchomościami twierdzą, że cenę można obniżyć do 100 dolarów za metr kwadratowy. Oznacza to, że do 5 tysięcy dolarów za mieszkanie o powierzchni 50 metrów kwadratowych. Natomiast to samo 50-metrowe mieszkanie w ocalałym budynku w Irpen kosztuje średnio 40-45 tysięcy dolarów.
Ile można zarobić
Dlaczego kupujący inwestują w ruiny?
„Motywacja jest inna. Niektórzy inwestorzy kupują zniszczone nieruchomości w celu ich renowacji, aby później zarobić na ich odsprzedaży. Niektórzy interesują grunty i dokumenty pod budynek mieszkalny, pod którymi mogą bez formalności wybudować nowy obiekt. Ale większość nadal liczy na rekompensatę od państwa” – mówi Michaił Artiuchow.
Mowa o państwowym programie „eRecovery”, w ramach którego właściciele mieszkań uszkodzonych lub zniszczonych po 24 lutego 2022 roku mogą liczyć na odszkodowania. Program obejmuje mieszkania, domy prywatne, domy ogrodowe i wiejskie, pokoje w akademikach, a także niewykończone obiekty, do których przybyli przybysze.
Już wpłynęły pieniądze na naprawę uszkodzonych mieszkań. Wydano je ponad 13 tys. wnioskodawców (złożono ponad 50 tys. wniosków). We wrześniu urzędnicy poinformowali, że w ramach programu eRecovery wypłacono „pierwszy miliard”. Biorąc pod uwagę fakt, że w tym czasie pieniądze otrzymało 12 tysięcy rodzin, średnia wypłata wynosi nieco ponad 80 tysięcy hrywien. Ale można dostać nawet 200 tysięcy hrywien. Co na pierwszy rzut oka nie jest dużo. Ale potencjalny nabywca domu w Izyum za tysiąc dolarów, otrzymawszy odszkodowanie za remont, byłby już w stanie zarobić dwa razy więcej i jednocześnie zachować nieruchomość.
To prawda, że za pomocą eRestoration nie możesz otrzymać pieniędzy do rąk - zakupy materiałów budowlanych w niektórych sklepach i prace naprawcze są opłacane.
Ale istnieją inne programy przywracania zniszczonych nieruchomości mieszkalnych - od władz lokalnych. Mówimy głównie o wieżowcach, w których na koszt lokalnych budżetów lub dotacji remontuje się zniszczone mieszkania. A ich właściciele, nic nie inwestując, mogą liczyć na całkowitą renowację swoich domów. A później można go sprzedać po wartości rynkowej.
Jak mówi Oleg Rosnovsky, w Irpieniu, w budynku, który na pewno zostanie odrestaurowany, mieszkania sprzedaje się nie za grosze, ale prawie po cenie rynkowej.
Jednak ci, którym udało się kupić w nim mieszkania wcześniej, gdy nie było jeszcze wiadomo, jak szybko zacznie się odbudowa wszystkiego i czy w ogóle się zacznie, mogą liczyć na niezły zysk w przypadku dalszej sprzedaży mieszkania w już całkowicie odrestaurowany budynek.
Ponieważ na Ukrainie jest wiele uszkodzonych domów i nie jest jasne, kiedy nadejdzie czas na ich naprawę, nie wszyscy właściciele są gotowi czekać. Na to właśnie liczą kupujący, proponując przerejestrowanie dla nich „aktywów niepłynnych” za grosze.
Jeśli chodzi o całkowicie zniszczone mieszkania, prawo przewiduje wydawanie dla nich zaświadczeń mieszkaniowych. Umożliwią one w zamian zakup mieszkania w dowolnym regionie kraju, można je kupić w całości za zaświadczenie lub dopłacając pozostałą kwotę.
Pod koniec września w Die otwarto do wglądu świadectwa mieszkaniowe, a w listopadzie zaczęto je wydawać ludności.
Jak stwierdziła przewodnicząca Najwyższej Komisji ds. Organizacji Władzy Państwowej i Samorządu Lokalnego Elena Szulak, na dzień 22 listopada wygenerowano 772 certyfikaty na łączną kwotę około 1,6 miliarda hrywien (czyli średnio 2 miliony hrywien za certyfikat). Łączna powierzchnia mieszkań objętych rekompensatą wynosi 58,1 tys. mkw. Oznacza to, że państwo wyceniło metr kwadratowy na około 28 tysięcy hrywien, co w sumie nie jest dużą kwotą, ale za takie pieniądze nadal można wybrać nowe mieszkanie.
W każdym razie kwota ta jest znacznie większa niż kwota, jaką oferują kupujący za zniszczone mieszkania. Dają 40-50, maksymalnie 150 dolarów za metr kwadratowy, czyli od 1600 do 6 tysięcy hrywien.
Na początku listopada Gabinet Ministrów przeznaczył 2,5 miliarda hrywien na świadectwa mieszkaniowe. Oznacza to, że na program nadal są pieniądze.
Ale dla tych, którzy kupują zniszczone mieszkania, ważny jest jeden niuans. Nie jest jasne, czy jest szansa na otrzymanie odszkodowania, ponieważ w momencie zniszczenia właściciele byli inni.
„Mogą być z tym problemy: zgodnie z prawem odszkodowanie należy się właścicielowi, który w momencie zniszczenia mieszkania był wpisany do rejestru państwowego. Ale są luki. Decyzje w sprawie rekompensaty podejmują lokalne komisje i, jak pokazuje praktyka, można z nimi negocjować i otrzymać rekompensatę nawet do 500-600 dolarów za metr kwadratowy. Nawet jeśli dzień wcześniej kupiłem tę nieruchomość za 20 dolarów za metr kwadratowy” – mówi Rostislav Kravets.
Pośrednicy w obrocie nieruchomościami powiedzieli, że pojawili się już „rozwiązujący problemy”, dzięki którym można uzyskać zgodę komisji na wydanie zaświadczenia mieszkaniowego.
„W większości regionów komisje działają bardzo słabo. Ludzie miesiącami czekają na ich wizytę, a jednocześnie mieszkają w zniszczonych i zdewastowanych domach. Ale jeśli masz kontakty, możesz wszystko zorganizować w ciągu jednego dnia. Z reguły specjalni pośrednicy pobierają prowizje, żądają usługi od tysiąca do pięciu tysięcy dolarów, a nawet więcej od właścicieli zniszczonych rezydencji” – powiedział nam pośrednik w handlu nieruchomościami Iwan, który współpracuje z nieruchomościami w obwodzie kijowskim i czernihowskim.
Co ciekawe, Gabinet Ministrów niedawno rozszerzył listę osób, które mogą ubiegać się o odszkodowanie za zniszczone mieszkania. Oprócz właścicieli na liście znaleźli się także współwłaściciele mieszkań i domów. Mogą wystąpić z odrębnymi roszczeniami i domagać się swojej części odszkodowania. Wysokość odszkodowania dla każdego ze współwłaścicieli ustalą te same lokalne komisje. Czyli w teorii kolejna luka, gdy właściciel zniszczonego domu może sprzedać nie cały obiekt, a jedynie jego część i w ten sposób zarówno on, jak i nowy „współwłaściciel” otrzymają odszkodowanie.
Czas pokaże jak to wszystko będzie wyglądać w praktyce. Ale, jak zauważył pośrednik w handlu nieruchomościami Ivan: „Przedsiębiorczy Ukraińcy, którzy mają pieniądze i kontakty wśród lokalnych urzędników, tworzą obecnie super dochodowe biznesy”. Za 10 tys. dolarów można kupić 5 mieszkań w zniszczonych budynkach, a potem, nie inwestując ani grosza, sprzedać je za co najmniej 100 tys., a nawet więcej – mówi pośrednik.
