Prezydent spowolnił skandaliczną reformę urbanistyczną, ale lobbyści znaleźli inny sposób…
Do parlamentu trafił projekt ustawy (11184), który ma ułatwić życie deweloperom. Tego typu inicjatywy legislacyjne są tradycyjnie przedstawiane pod pozorem restytucji i opieki dla dziesiątek tysięcy osób wewnętrznie przesiedlonych.
Co właściwie proponują autorzy i dlaczego ten pomysł powinien niepokoić mieszkańców ukraińskich wsi i miast? Wyjaśniamy szczegółowo w materiale dla „Glavkomu”.
Jednym z obowiązujących obecnie zabezpieczeń niekontrolowanego rozwoju jest przeznaczenie gruntu. Jeśli deweloper zamiast zielonej strefy chce wybudować wieżowiec, samorząd lokalny musi w głosowaniu zmienić przeznaczenie terenu. Aby deweloperzy nie napotkali takich przeszkód, „Sługa Narodu” Stepan Czerniawski przedstawił projekt, który przewiduje możliwość zmiany przeznaczenia terenu w przypadku nieuwzględnienia dokumentacji urbanistycznej w katastrze gruntów.
Tę inicjatywę legislacyjną poparło swoimi podpisami dwudziestu posłów, w szczególności autorów „Sługi Narodu” Aleksandra Gorobca i Siergieja Bunina.
Związek Miast Ukrainy zauważył już, że taki przepis zawęzi uprawnienia gmin i niesie ze sobą ryzyko korupcji.
Ponadto projekt ten otwiera przed baronami rolniczymi nowe możliwości: jeśli ustawa zostanie przyjęta, będą oni mogli uzyskać dostęp do szczególnie cennych gruntów. Inicjatywa ta ma również swoje wyjaśnienie: głównym autorem zmian jest zastępca ludowy Czerniawski, rodak z agrobiznesu i wiceprzewodniczący komisji polityki rolnej.
To nie pierwszy raz, kiedy grupa posłów pod przewodnictwem Czerniawskiego zgłasza ten projekt. Prawie ta sama grupa autorów zarejestrowała inną inicjatywę, która przewiduje amnestię dla właścicieli gruntów i carte blanche dla urzędników w celu alienacji lasów, pasów przybrzeżnych i granicznych, rezerwatów przyrody, parków krajobrazowych, pomników przyrody, ogrodów botanicznych itp. (11185). Inicjatywa publiczna „Golka” napisała, że teraz gminy i państwo mogą w każdej chwili zwrócić na drodze sądowej lasy, rezerwaty przyrody i tereny przybrzeżne nielegalnie przekazane własności prywatnej, a wspomniana grupa posłów ludowych proponuje skrócenie tego okresu do pięciu lat.
Numery projektów ustaw zarówno o „amnestii”, jak i „liberalizacji” ziemi (odpowiednio 11185 i 11184) wskazują, że zostały one złożone jedna po drugiej i tego samego dnia. Moment złożenia wniosku zbiega się także z masową kampanią informacyjną wspierającą okrytego złą sławą biznesmena Igora Mazepę, którego Państwowe Biuro Śledcze oskarża o oszustwo związane z gruntami.
Na czele komisji, która powinna rozpatrywać takie inicjatywy legislacyjne, stoi przewodnicząca partii Sługa Narodu Elena Shulyak. Polityk ten znany jest z lobbowania na rzecz kontrowersyjnej „reformy” urbanistycznej (ustawa nr 5655).
Interesy deweloperów lobbuje także za pośrednictwem Komitetu ds. Polityki Prawnej, na którego czele stoi Denis Maslov („Sługa Narodu”). Rozważane są inicjatywy legislacyjne, które przewidują, że zastępca lub urzędnik może być winny planów przeniesienia własności majątku państwowego lub wspólnotowego, ale nie ten, który ostatecznie ten majątek otrzymał (11134 i 11135).
W ramach inicjatywy publicznej „Golka” w dalszym ciągu badane są projekty, które mogłyby zakłócić pole legislacyjne w interesie dużych graczy z branży budowlanej, a także gospodarstw rolnych.
Co planujesz?
Teraz wszystkie grunty powinny zostać włączone do różnych stref funkcjonalnych. Strefy te określają, do której kategorii należy dana witryna i jej przeznaczenie. Znajdują się tu tereny pod zabudowę mieszkaniową i publiczną, tereny zielone, krajobrazowo-rekreacyjne, historyczne i kulturalne, pod zabudowę przemysłową i magazynową, tereny pod komunikację komunikacyjną i inżynieryjną.
Zgodnie z prawem strefy funkcjonalne muszą być częścią planów zagospodarowania przestrzennego gmin i ujęte w katastrze gruntów państwowych.
Jak zauważył I. O. Przewodniczący Państwowej Służby Ukrainy ds. Geodezji, Kartografii i Katastru Dmitrij Makarenko bardzo ważne jest, aby nie utożsamiać pojęć „działka” i „strefa funkcjonalna”. Przecież na jednej działce można zdefiniować kilka rodzajów stref funkcjonalnych – drogę, budynki użyteczności publicznej i np. strefę zieloną.
„Nawiasem mówiąc, obecność stref funkcjonalnych znacznie upraszcza proces zmiany przeznaczenia działki, ponieważ wtedy od razu wiadomo, jakie jest jej przeznaczenie zgodnie z dokumentacją urbanistyczną. Tak naprawdę na terenie całego kraju mogą istnieć setki tysięcy stref funkcjonalnych. Jednak na chwilę obecną Państwowy Kataster Gruntów rozpatrzył jedynie 41 wniosków o włączenie takich stref funkcjonalnych. Jeden wniosek o włączenie strefy funkcjonalnej może obejmować kilka rodzajów takich stref. Tak więc, jeśli mówimy o liczbie rodzajów stref funkcjonalnych, to są one uwzględniane w katastrze 141. Całkowita powierzchnia wynosi 3710 hektarów, co stanowi znacznie mniej niż 1% całego terytorium Ukrainy. Dzieje się to w wolnym tempie, ponieważ koszt takich prac jest dość wysoki” – wyjaśnia Makarenko.
I tu jest najciekawsza rzecz. Autorzy inicjatywy legislacyjnej „w sprawie korzystnych warunków rozwoju przedsiębiorczości” (11184) proponują, aby w przypadkach, gdy takie strefy funkcjonalne nie są ujęte w katastrze, możliwa jest zmiana przeznaczenia działek bez uwzględnienia takich stref. A to prawie wszystkie działki w kraju.
Obecnie, zgodnie z prawem, pod budowę obiektów przemysłowych można zmieniać przeznaczenie gruntów (z wyjątkiem stref ekologicznych i historycznych) tylko poza obszarami zaludnionymi. Jeśli projekt ustawy zostanie przyjęty, możliwa będzie także zmiana przeznaczenia gruntów w obrębie obszarów zaludnionych, na których deweloperzy będą mogli budować obiekty mieszkalne i niemieszkalne.
Deweloperzy będą mogli bezpośrednio negocjować z głównym architektem zmianę przeznaczenia na takie, jakie im odpowiada. Takie podejście z pewnością przyczyni się do nadużyć w obszarze użytkowania gruntów i zdecydowanie niesie ze sobą ryzyko zwiększenia ryzyka korupcji.
Dyrektor wykonawczy Związku Miast Ukrainy Aleksander Slobozhan zauważa, że w związku z proponowanymi zmianami w tym projekcie może rozpocząć się chaotyczna zabudowa: „Właściciele działek proszeni są o określenie przeznaczenia według własnego uznania, bez stanowiska społeczeństwa, które będzie prowadzić do masowego, chaotycznego rozwoju. Istnieje również ryzyko korupcji – bez dokumentacji urbanistycznej i decyzji samorządu prawo podejmowania decyzji o budowie przysługuje wyłącznie architektowi. W związku z tym nie przewiduje się żadnej publicznej dyskusji ani przeglądu środowiskowego.”
Wielkie ożywienie jako przykrywka dla lobbystów
Teraz, aby móc budować na zaludnionym terenie, deweloper musi uzyskać warunki urbanistyczne i ograniczenia od władz lokalnych.
Dokument ten powinien określać, ile pięter powinien mieć budynek, jaka powinna być gęstość zabudowy, jakie powinno być zagospodarowanie terenu i tym podobne. Wszystkie te warunki muszą być zgodne z planem zagospodarowania przestrzennego miejscowości.
Deweloper może nie otrzymać warunków i ograniczeń urbanistycznych w trzech przypadkach:
- złożenie niekompletnego wykazu dokumentów
- stwierdzenie nieprawdziwych informacji w dokumentach poświadczających prawo własności lub użytkowanie działki lub w dokumentach poświadczających własność obiektu nieruchomości położonego na działce, niezgodność zamierzeń zagospodarowania przestrzennego z wymogami dokumentacji urbanistycznej na poziomie lokalnym;
Autorzy projektu „na sprzyjających warunkach dla rozwoju biznesu” proponują pozostawienie tylko jednego powodu odmowy - złożenia niekompletnego pakietu dokumentów.
Oznacza to, że nie ma znaczenia, jakie dokumenty złoży deweloper i jaki projekt budowlany zaplanował, jeśli złożył wszystkie dokumenty zgodnie z listą, po prostu nie mają prawa odmówić mu wydania warunków i ograniczeń urbanistycznych .
Posłowie proponują także wyeliminowanie możliwości dokonywania jakichkolwiek zmian w uwarunkowaniach i ograniczeniach urbanistycznych, pozostawiając jedynie możliwość ich anulowania zgodnie z orzeczeniem sądu. A biorąc pod uwagę możliwe zmiany w prawie, będzie to prawie niemożliwe.
Wszystko to neguje potrzebę opracowywania dokumentacji urbanistycznej, co może skutkować chaotyczną zabudową bez przestrzegania jakichkolwiek zasad. Jednocześnie zrównana zostaje rola obywateli.
Znaczenie roli społeczeństwa podkreśla także Janos Brener, urbanista Berlina i ekspert Niemieckiego Towarzystwa Współpracy Międzynarodowej (GIZ): „W kontekście ustawy 5655 („reforma” urbanistyczna, której autorem jest Shulyak i która spotkał się z krytyką Parlamentu Europejskiego i Komisji Europejskiej – „Naczelnego Wodza”), pojawiał się pomysł, aby „zniszczyć” tzw. „monopol władz lokalnych w podejmowanie decyzji.” Świadczy to o całkowitym braku zrozumienia roli i znaczenia samorządów lokalnych. W zakresie wykonywania dokumentacji urbanistycznej istnieje naturalny monopol gminy, gwarantowany przez Konstytucję. Nie jest to zadanie techniczne (które pod pewnymi warunkami można sprywatyzować), ale kwestia polityczna, która odzwierciedla rzeczywistą wolę polityczną społeczności”.
Tak naprawdę po tym, jak „reforma” urbanistyczna 5655 nie została podpisana przez prezydenta Władimira Zełenskiego, w parlamencie jedna po drugiej pojawiają się projekty ustaw, które na pierwszy rzut oka proponują drobne zmiany w ustawodawstwie w interesie deweloperów. Ale w sumie wygląda to na zorganizowaną próbę zmiany przepisów w interesie dużych firm budowlanych. Oznacza to, że małymi krokami robią to, czego nie udałoby się zrobić za pierwszym razem.
Aktywiści, którzy w Kijowie chronią przed zabudową teren kompleksu turystycznego Prolisok, już rozumieją, jakie zagrożenie dla terenów rekreacyjnych może stanowić projekt posłów ludowych Sługi Narodu.
„To może zniweczyć wszystkie wysiłki społeczności. Obecnie na terenach rekreacyjnych trwają prace budowlane pod pozorem przebudowy kompleksu hotelowego. A rozbieżność zamierzeń zabudowy z jej przeznaczeniem to główny argument obrońców” – mówi mieszkająca w Kijowie aktywistka Marina Antoszczuk.
Kto jeszcze to dostanie?
Projekt ustawy „o stworzeniu korzystnych warunków dla prowadzenia działalności gospodarczej” uwzględnia premie nie tylko dla deweloperów, ale także dla agrobiznesu. To prawda, zapomnieli o środowisku.
Ponieważ według Państwowego Katastru Gruntów prawie 100% terytorium Ukrainy nie jest objęte strefami funkcjonalnymi, specjalny klasyfikator nie sprawdzi się jako środek zapobiegawczy niekontrolowanemu i nieekologicznemu użytkowaniu gruntów.
Analityk organizacji publicznej „Ukraińska Grupa Ekologiczna” Petr Testov mówi: jeśli projekt otrzyma wsparcie, grozi nam dalsze niszczenie stepów lub wyrywanie samosiewnych lasów.
„Istota klasyfikatora jest prosta: jeśli teren znajduje się w strefie „terytoriów sianokosów i wypasu”, to nie może tam znajdować się zamierzony cel „produkcji towarów rolnych”. Oznacza to, że nie będzie tu można orać, ale można ścinać siano, wypasać zwierzęta gospodarskie i tworzyć obszary chronione” – zauważa Testow.
Członkini Komisji ds. Środowiska Rady Najwyższej Julia Owczinnikowa („Sługa Narodu”) również potwierdza, że w przypadku poparcia tej ustawy zwiększy się powierzchnia zaoranych pastwisk i pól siana: „Jest to niezwykle szkodliwe dla klimatu i różnorodności biologicznej. Uważam, że wręcz przeciwnie, należy przyspieszyć opracowanie dokumentacji, która określi granice stref funkcjonalnych i tym samym ochroni stepy i łąki.”
Jednoczesne pojawienie się w parlamencie kilku projektów zawierających zasady korzystne dla wielkiego biznesu może wskazywać na działalność kartelu wchodzącego w interakcję z ustawodawcami.
Do kartelu dochodzi, gdy duzi gracze z jednego sektora jednoczą się i robią wszystko, aby stworzyć sobie korzystne warunki. Porozumienia kartelowe są zakazane przez prawo europejskie. Mianowicie Traktat o funkcjonowaniu Unii Europejskiej. O szkodach wyrządzanych przez kartele i zauważa, że mają one silny wpływ na obniżenie dobrobytu społeczeństwa, od dawna mówi także Komitet Antymonopolowy Ukrainy.
