Не так давно публичное пространство было наполнено громкими скандалами, связанными с регистрацией сделок покупки-продажи недвижимости. Тогда посредники, предлагавшие оценку объектов недвижимости и регистрацию отчетов по оценке в Единой базе Фонда госимущества Украины (далее — Фонд), зарабатывали по 1 млн грн в день. С тех пор Фонд, ответственный за эту оценку, определяет рыночную стоимость недвижимости автоматически с помощью электронного модуля. Но в государстве Украина не только нет кадастра недвижимости, ему даже неизвестны реальные цены, по которым осуществляются сделки. Результат — новые схемы и новые «оценщики», которые вновь залезли в карман государства.
К сожалению, Фонд не обнародует результаты оценок, полученных с использованием электронного алгоритма, но то, что рассказывают участники рынка, просто поражает. Результаты модульной оценки иногда в десять раз меньше рыночной стоимости, а иногда, наоборот, в десять раз выше. При этом введение одинаковых данных не гарантирует одинакового результата, также внесение данных с разницей в полчаса тоже дает абсолютно другие результаты. Добавлять данные в базу может кто угодно — за внесение фальшивых сведений никто не отвечает.
Из-за манипуляций с расположением, датой строительства, типом дома и даже с площадью квартиры можно получить стоимость намного ниже рыночной. Но и это еще не все. Главное — законодательно разрешено регистрировать в Единой базе оценки стоимость на 25% ниже или выше определенной автоматически.
Результат: владельцы недвижимости начали обращаться к так называемым оценщикам, чтобы они обеспечили результат на 25% ниже указанной в справке стоимости (формируется модулем). Кто страдает от этого? Конечно, госбюджет и добросовестные оценщики.
«Занижатели» вместо оценщиков
Конечно, добросовестные оценщики тоже могут получить стоимость ниже справочной, но они должны подтвердить эту стоимость обоснованным отчетом по оценке. Ведь в любой момент этот отчет у них может спросить Фонд.
А вот «схемщики-оценщики» даже отчетов не делают. Они очень хорошо разобрались со слабыми местами в Единой базе отчетов и Модуле по оценке и научились ими манипулировать. Вместо квартир они показывают общежития, остальные объекты у них располагаются в разваленных зданиях «хрущевских» времен и/или за пределами городов и т.п.
Владельцами и директорами таких компаний по оценке обычно являются иностранцы из стран бывшего СССР, а все отчеты регистрируются на одного оценщика. Проходит время и Фонд, конечно, отменяет квалификационный сертификат оценщика или сертификат субъекта оценочной деятельности, дающий право осуществлять оценку.
И пока дойдет до дисквалификации, «схемщики» успевают регистрировать по сто и более отчетов в день по всей территории Украины. И когда Фонд отменяет сертификат у одного участника схемы, на тот момент уже готова на смену новая компания с оценщиком.
Все, что эти горе-оценщики делают, это регистрируют оценку на 25% ниже справки без составления отчета по оценке и загрузки его в базу. При этом они умудряются перетянуть на себя до 50% рынка оценки, отбирая работу у добросовестных оценщиков и деньги из бюджета.
Вот что по этому поводу сказал представитель ОО «Вместе против коррупции» Михаил Серебряков: «По результатам очередной напряженной недели 3–9 ноября только три оценочных компании (3–5 оценщиков) выполнили оценку 43,5% всего жилья в стране (1471 отчет на троих из 3379). Остальной рынок (450 компаний) вряд ли был в состоянии зарегистрировать 1908 отчетов.
Мало того, что супероценщики успевают плодить чуть не по сто отчетов в день, так еще и ежедневно успевают посетить объекты в 20+ областях. Не иначе как внедрили у себя технологию телепорта.
И это только жилье (квартиры, дома). Каждый из этих оценщиков в своих стахановских свершениях не отстает в оценке земли, коммерческой и административной недвижимости. Еще и с транспортом показал бы трудовые достижения, но эти данные не публикуют.
В таких условиях нормальные оценщики просто не могут работать и массово выходят из профессии из-за демпинга и сговорчивости «занижателей».
Как исправить ситуацию
Во-первых, надо понимать, что называть этих фальсификаторов оценщиками просто невозможно, потому что они оценки не выполняют, а только цифрами манипулируют.
Некоторые предлагают ограничить возможность регистрации определенного количества отчетов, но это может ударить и по добросовестным оценщикам. Другое дело — ограничить выполнение оценки определенным регионом, по выбору самого оценщика. Ведь всем специалистам понятно, что провести осмотр 100 объектов в течение одного дня в 20 областях просто невозможно. В США оценщик может иметь лицензию на оценку в одном-трех штатах, при том, что в каждом штате ее надо получать отдельно. Да, есть разные по размеру штаты и области есть разные, но такое требование однозначно ограничило бы горе-оценщиков в их схеме.
Но действенным решением проблемы было бы объединение Модуля оценки с Земельным кадастром, последний по меньшей мере помог бы в оценке незастроенных земельных участков. А поскольку, по утверждению его управляющих, в нем есть и информация по зданиям и сооружениям, то присоединение Земельного кадастра к Модулю оценки дало бы возможность избежать мошенничества с расположением. И тогда уже не смогла бы улица Крещатик оказаться в пригороде Киева.
Манипуляции с типом здания можно исключить, если присоединить к Модулю оценки Градостроительный кадастр, где собрана информация о зданиях и сооружениях. Но, к сожалению, такой кадастр существует не во всех населенных пунктах. Поэтому Фонду надо отказаться от справки для всех случаев, а оставить ее только для оценок, где есть много аналогов, говорят оценщики. То есть, по сути, оставить только в больших городах с активным рынком. А в маленьких городках и селах со слабым рынком (с небольшим количеством транзакций) не делать расчеты для справки, а сразу привлекать оценщика. Это даст возможность убрать схему занижения стоимости на 25% без выполнения отчета.
Также эту схему поможет прекратить внесение в справку основных параметров расчетов стоимости, то есть линков на аналогичные объекты, использованные в расчетах, которые можно проверить при рецензировании, а также основных корректирований и т.п. И тогда без поиска аналогов и расчета стоимости зарегистрировать оценку будет невозможно.
Это такие тактические меры, но можно подумать и над стратегическими, использовав для этого опыт развитых стран.
Полезный опыт
1. Нам однозначно нужен Кадастр недвижимости, о чем ZN.UA много раз писало. Выше предложено добавить к Модулю оценки хотя бы Земельный и Градостроительный кадастры. Третий компонент Кадастра недвижимости — это Реестр прав собственности Минюста. В Украине все это есть, надо только объединить эти базы и у нас появится настоящий Кадастр недвижимости, который на сегодняшний день используется во всех европейских странах.
2. Можно ввести определение стоимости для налогообложения не на текущую дату, а на фиксированную, например, на 31 декабря. Это значительно облегчило бы задачу и помогло бы избежать искажения результатов.
3. Действенной мерой выглядит проведение каждые три года переоценки всей недвижимости.
4. Оценщики сегодня пользуются ценами предложений, потому что у нас в открытом доступе нет реальных цен продажи. Многие страны проходили через это и поняли, что никакими административными мерами заставить людей давать правдивую информацию нельзя. Есть только одна возможность — стимулирование. То есть тому, кто показывает реальную стоимость, налоги должны снижать.
***
Некоторым мероприятиям во избежание (или хотя бы уменьшение) манипуляций в оценке не понадобятся изменения в законодательстве, зато они нуждаются во вдумчивом подходе к вопросам, связанным с Модулем оценки и его усовершенствованием. Другие меры будут требовать кардинальных изменений в законодательстве, что, наверное, станет возможным только после окончания военных действий. Но уже сейчас можно и нужно вводить антиманипуляционные меры в рамках приказов Фонда госимущества. Была бы на это политическая воля.
