Українці залишаються без квартир не лише через чорні нотаріуси. Наразі житло забирають кредитори. Підписавши договір, українці самі погоджуються віддати свою нерухомість під заставу. При цьому іноді кредитори створюють умови, які унеможливлюють своєчасне повернення боргу. Про те, як працюють схеми та що потрібно знати кожному
Чорні нотаріуси та рієлтори вже у минулому: як зараз забирають квартири українців
Випадки, коли квартиру зареєстрували за фальшивими документами, тому що реєстратор свідомо порушив закон та взяв участь у рейдерстві – рідкість. Відвертий кримінал у значних масштабах уже у минулому. Хоча й таке буває. Наприклад, наприкінці минулого року в Києві повідомили про підозру у шахрайстві двом чоловікам, які намагалися заволодіти квартирою пенсіонера за фальшивими документами. А ще до повномасштабної війни на Донеччині викрили поліцейського, який вимагав від чоловіка погрозами продати свою квартиру за 50 тис. грн, тоді як справжня ціна становила 12 тис. доларів.
Значно частіше українців позбавляють житла через кредити. Існує ціла низка компаній, які дають кошти в борг під заставу нерухомості. Такі компанії активно розміщують свою рекламу, їх сайти легко знайти у мережі. Один із прикладів – Royal Standard Group. У повідомленнях вони пропонують кредит під заставу квартири від 18% річних у гривні, але це мінімальна ставка. На вимогу Нацбанку компанія оприлюднила умови кредиту. Вони говориться, що реальна річна відсоткова ставка сягає 400% річних.
На ту ж вимогу Нацбанку на сайті опублікували і приклад типового договору. Договір пропонують укласти з ТОВ "Гелекс Фінанс". Умови відповідають чинному законодавству, а одному з пунктів чітко сказано: якщо не повернути гроші, компанія має право на “стягнення на закладене майно”.
У реєстрі судових рішень купа справ, у яких незадоволені клієнти намагаються оскаржити умови договору із зазначеним ТОВ. Наприклад, минулого року у Львівській області (справа № 456/2541/22) у судах із клієнта намагалися стягнути 207 620 грн. При цьому він брав лише 120 тисяч гривень. Решта – відсотки та штрафи. А у Києві в суді перебуває справа 756/16876/23: ТОВ забрало у боржника квартиру загальною площею 45,5 кв. м. Він оформив кредит, але не сплачував його вчасно.
Адвокат Світлана Саража розповідає: багато компаній, які зараз займаються кредитом під заставу житла, раніше викуповували у збанкрутілих банків право вимагати повернення валютної іпотеки.
“Вони заробили свої гроші на цьому, потім ТОВшки, що збереглися, перейшли на факторинг (операція з переуступки першим кредитором прав вимоги боргу. – Ред). А деякі, маючи такий досвід за плечима, наразі надають кредити під заставу нерухомості”, – каже адвокат.
Саража представляла інтереси одного з клієнтів компанії, яка під заставу квартири надала позику. За її словами, іноді договір оформлюють між фізичними особами, а натомість, щоб прозоро прописати відсотки, збільшують тіло кредиту (за законом фізична особа не може заробляти на кредитах).
Є два варіанти: одні компанії прозоро повідомляють про умови кредитування, інші створюють умови для того, щоб кредит було важко повернути. Зокрема, і на сайті "Гелексі Фінанс", і на інших сайтах, де в документах зазначено назву цього ТОВ, можна легко знайти всі умови: розмір річних відсотків, умови погашення, загрози потрапляння до різних реєстрів, загрози позбутися заставного майна тощо д. Тобто клієнт має всі можливості зважити ризики і відмовитися від такої угоди, якщо він не впевнений, що зможе вчасно повернути кошти.
Поганий приклад: коли той, хто надає кредит, вводить в оману позичальника і створює умову, що виключає повернення боргу. Наприклад, кілька років тому Головне управління Нацполіції викрило групу фізосіб, які кредитували українців без ліцензій. “При цьому для позичальників штучно створювалися умови щодо невиконання угод та здійснювалася перереєстрація права власності на об'єкти нерухомого майна з подальшим їх продажем”, – йдеться у повідомленні ГУ НПУ.
До редакції звернувся один із боржників, який поскаржився на незаконні дії кредитора та захоплення квартири. Борг чоловік попросив оформити свою матір під заставу її помешкання. Кредитор не перевіряв доходи пенсіонерки та надав їй 200 тис. грн, які вона передала синові. Син на два місяці затримав платіж, і тепер квартиру його матері під Києвом намагаються переоформити (забрати заставу за рахунок боргу). Вже при написанні матеріалу боржник відмовився називати в публікації своє ім'я та назву компанії, посилаючись на те, що це може стати на заваді домовленостям про реструктуризацію боргу. Однак цей випадок доводить: через низьку фінансову грамотність українці продовжують оформляти на себе кредити під заставу житла та втрачають свою нерухомість.
Як захистити себе
Головне – звертатися до юриста ще до підписання договору, впевнена Саража. Це має бути той адвокат чи юрист, який має відповідний досвід. Часто люди, коли беруть кредити, розраховують на певний дохід, і якщо цей дохід зникає, вони не мають плану, що ж робити. Потрібно звернутися до фахівця, вивчити договір, зважити всі ризики”, – каже Саража.
Якщо ви вже підписали договір під заставу квартири та ваше житло забирають, досвідчений адвокат зможе спробувати поборотися за житло. Якщо це ваша єдина квартира, то під час воєнного стану діють певні обмеження. Просто так виселити вас буде тяжко. Більше того, як стверджує Саража, кредитори завжди погоджуються на переговори. Іноді вони погоджуються реструктурувати кредит без стягнення застави.
Рієлтор Максим Б., який працює у Києві та Київській області, розповідає: у його 10-річній практиці було щонайменше два випадки, коли квартири, які купували українці, потім заарештовували через розслідування шахрайства. Тобто шахраї заволодівають житлом і одразу його продають. Потім починається слідство, прокурори йдуть до суду та вимагають заарештувати житло. Як результат, новий власник не може його продати, а в деяких випадках навіть користуватися ним.
“Я вам радив би ще добре розібратися, яку ви квартиру купуєте. На моїй практиці є два випадки, коли колеги продавали помешкання, а потім їх заарештовували вже у нових легальних власників. Якщо є кримінальна справа про шахрайство, навіть якщо ви легально купили вкрадену квартиру та заплатили за неї повну ціну, житло, ймовірно, заарештують. А потім буде багато проблем. Тому я радив би ще дуже уважно перевіряти і житло, яке ви купуєте. Звертайтеся до ріелторів, робіть виписку з реєстрів прав на нерухоме майно, питайте сусідів”, – радить ріелтор.
І ріелтори, і юристи погоджуються: найкращий варіант – відмовитися від співпраці із сумнівними посередниками, а кожну важливу дію узгоджувати з професіоналами
