Як за допомогою несумлінних нотаріусів та реєстраторів крадуть майно українців

Якщо ваше майно чи бізнес раптово переписали на іншу людину, у вас є вибір – звернутися до поліції та позиватися до суду, або поскаржитися до Офісу протидії рейдерству при Міністерстві юстиції. Щороку цей спеціальний орган розглядає кілька тисяч скарг на тих, кого у медіа часто називають «чорними нотаріусами» чи «чорними реєстраторами».

За результатами розгляду цих скарг на колегії Мін'юст ухвалює рішення відхилити або задовольнити ці скарги, скасувати певні реєстраційні дії або взагалі позбавити доступу до реєстрів таких реєстраторів. Загальна статистика показує, що лише 21% скарг задовольняють.

Журналісти видання NGL.media зібрали та проаналізували близько 22,5 тис. таких рішень Мін'юсту, починаючи з 2016 року до липня 2024 року включно. Вони впорядкували всі дані та створили зручну систему пошуку, де можна знайти всі рішення щодо скарг на дії конкретного реєстратора чи нотаріуса.

Загалом до бази даних внесено майже 6,3 тис. реєстраторів і нотаріусів, але більшість скарг припадає загалом на менше 500 осіб, на яких подали по 10 і більше скарг.

Цей інструмент стане в нагоді журналістам, які досліджують рейдерські захоплення, юристам, які аналізують практику для підготовки своїх скарг чи позовів, а також усім, хто хоче перевірити чесноту певного нотаріуса чи реєстратора чи дослідити чистоту історії певної нерухомості.

База скарг на реєстраторів. Як вона працює

Усі рішення щодо кожного реєстратора та нотаріуса журналісти завантажили на портал Pinpoint, що дозволяє гнучко шукати імена, підприємства, дати або поєднання слів серед десятків тисяч документів. Наприклад, ви можете шукати всі документи зі згадкою певної вулиці та реєстратора (вул. Рибальська + Єрошенко), при цьому важливо пошукові терміни з кількох слів брати в лапки. Або ви можете виключити якийсь термін із результатів пошуку, поставивши перед ним мінус без пробілу (вул. Рибальська – Єрошенко). Щоб перейти до Pinpoint, натисніть сюди або зображення.

Більш детальні дані про реєстраторів та нотаріусів, на яких було 10 і більше скарг, візуалізували .

Як це робили

Мін'юст не оприлюднить узагальнені дані* про скарги на реєстраторів та нотаріусів, проте результати розгляду кожної скарги публікують на сайті у форматі PDF. Журналісти написали скрипт, який проходить відповідними сторінками на сайті Мін'юсту і зберігає ці PDF для подальшого аналізу. Більшість із них виявились просто відсканованими зображеннями, тому, щоб автоматично витягти з них текст, довелося спочатку розпізнати його за допомогою інструментів OCR. Для цього використовували бібліотеку Tesseract, зберігши дані про кожну скаргу та текст відповіді на неї в окремий датасет. Подальший аналіз текстів проводився за допомогою програми OpenRefine, шукаючи схожі текстові патерни у відповідях на скарги – так вдалося визначити та “почистити” прізвища реєстраторів (іноді їх імена та прізвища опубліковані з описками), а також визначити результат розгляду скарги.

* Міністерство юстиції лише дозволяє отримати базову інформацію про призначені для розгляду комісії скарги (до того ж, ця інформація не доступна для скарг, що розглядалися до жовтня 2023 року).

Колишній реєстратор управління культури Чернівецької ОДА Микола Гергелюк – один із лідерів цього списку. 2022 року на нього поскаржилися понад сто разів різні релігійні організації УПЦ МП. Виявилося, що Гергелюк змінював їх назви у реєстрі, додаючи фрази на кшталт «Не зазначено про належність до Російської православної церкви (Московському патріархату)». Більшість цих скарг задовольнили, заблокувавши реєстратору доступ до реєстру на три місяці, проте такі оригінальні записи у реєстрах досі трапляються.

Свої дії Микола Гергелюк у розмові з NGL.media пояснив патріотичною позицією. Наразі він уже не працює реєстратором, бо служить в армії.

Втім, ця курйозна історія є винятком, бо інші справи щодо реєстраторів та нотаріусів виглядають набагато гіршими.

Рекордсмени

Окрім Гергелюка, виявили ще щонайменше шість реєстраторів, на кожного з яких скаржилися до Офісу протидії рейдерству понад 100 разів.

Одним із таких реєстраторів є Сергій Родзін із Рівненської області. Зараз він позивається до Мін'юсту, намагаючись оскаржити блокування доступу до реєстру. За останні два роки на Батьківщину поскаржилися 130 разів. Щоправда, більшість скарг стосується одного випадку порушень у 2022 р. під час реєстрації договорів оренди сільськогосподарських ділянок на користь однієї компанії. Значна кількість скарг обумовлена ​​тим, що вони подавалися для скасування державної реєстрації окремо на кожній ділянці.

Однак навіть якщо рахувати ці випадки як один, то скарг все одно досить багато. Сьогодні Родзін продовжує працювати у Висоцькій сільраді на посаді державного реєстратора, про що свідчить його декларація, яка була подана у березні 2024 року.

Увагу журналістів також привернула біографія Сергія Родзіна. Справа в тому, що до того, як стати реєстратором, він був відомою людиною в області – очолював поліцію в містечку Дубровиці Сарненського району Рівненщини. У 2016 році його заарештували в рамках спецоперації «Янтар», звинувативши у хабарництві та створенні злочинної організації. Зрештою, він вийшов під заставу в 2,7 млн ​​грн, а пізніше уклав угоду про визнання винності, згідно з якою покарання у вигляді 5 років в'язниці було замінено на три роки умовно. У березні 2020 року його звільнили від покарання після закінчення випробувального терміну.

Як працює Офіс протидії рейдерству

Офіс протидії рейдерству бореться з несумлінними реєстраторами та нотаріусами, захищаючи права власників нерухомості та юридичних осіб. Той, чиї права порушені, може поскаржитися на відповідну реєстраційну дію не пізніше одного року з дати. Якщо з дня ухвалення оскаржуваного рішення минуло більше двох місяців, то скаржник має обов'язково вказати, коли довідався про порушення своїх прав.

Прямий розгляд скарг здійснює колегія з розгляду скарг у сфері державної реєстрації. Під час дії воєнного стану засідання проводять без участі скаржника та того, на кого скаржаться, а також зацікавлених осіб – але вони мають право подати письмові пояснення.

За наслідками розгляду скарги колегія шляхом голосування приймає рішення, що оформляється відповідним висновком. І вже на його основі ухвалюється рішення Міністерства юстиції у формі наказу. У наказі може бути три варіанти: задоволення скарги, відмова чи залишення скарги без розгляду сутнісно.

Колегія також визначає наскільки серйозним є порушення реєстратора чи нотаріуса. І може не тільки скасувати або виправити здійснені ним записи в реєстрі, а й тимчасово заблокувати доступ до реєстру або взагалі його анулювати.

Крім того, реєстратора можуть притягнути до дисциплінарної відповідальності, а щодо нотаріуса, то тут Офіс може звернутися до Вищої кваліфікаційної комісії нотаріату з поданням про анулювання свідоцтва про право на зайняття нотаріальною діяльністю.

Як повідомили редакції NGL.media в Офісі протидії рейдерству, наказів Мін'юсту про притягнення до дисциплінарної відповідальності не ухвалювали, а ось на нотаріусів робили подання до Вищої кваліфікаційної комісії нотаріату – таких випадків з початку 2020 року було лише шість.

Також можуть звертатися до правоохоронних органів. З початку 2022 року про наявність ознак кримінального правопорушення Мін'юст поінформував п'ять разів.

Ще одним рекордсменом за кількістю скарг виявився Андрій Ярошко, реєстратор Нижечелуб'янської сільської ради у Тернопільській області. Загалом на нього подали понад 60 скарг, більшість із яких були визнані справедливими. Щоправда, порушення були визнані незначними і йому не заблокували доступ до реєстру. Незважаючи на значну кількість скарг, Ярошко фактично порушив законодавство лише раз, оскільки більшість задоволених скарг було від одного підприємства – ТОВ «Агро-Рось», а незаконні реєстрації було здійснено на користь підприємства «Деметра». У всіх випадках йшлося про реєстрацію права оренди на сільськогосподарські земельні ділянки.

Цікаво, що свою кар'єру реєстратора Андрій Ярошко теж розпочав із хабарництва. Ще 25-річним молодим реєстратором він, як формулюють судді, «одержав неправомірну винагороду у розмірі 400 доларів». Тоді у 2013 році він визнав провину та був звільнений від основного покарання.

Виведення бізнесу з-під санкцій

У цьому тексті неможливо розповісти історії всіх реєстраторів та нотаріусів, чию роботу досліджував Офіс протидії рейдерству. Але слід показати тенденції та новації. Глава Офісу протидії рейдерству раніше розповідав про перекваліфікацію деяких нотаріусів з тих, хто незаконно позбавляє власності на тих, хто допомагає її позбутися. Йдеться про тих, хто перереєструє майно підсанкційних осіб, яке у майбутньому може стати власністю держави.

NGL.media виявили кілька десятків наказів Мін'юсту за 2023-2024 роки, де згадується санкційне законодавство. Здебільшого йдеться про видалення з реєстру імен підсанкційних бенефіціарів українських компаній. Як розповів керівник Офісу протидії рейдерству Іван Кородюк, лише щодо 98 юридичних осіб провели реєстраційні дії з порушенням санкційного законодавства.

Серед наказів журналісти знайшли історію із компаніями Вадима Новинського. Навесні СБУ звернулося до Мін'юсту зі скаргою, що Новинського виключили із бенефіціарів десятків компаній. В результаті перевірки скасували більшість змін, а також анулювали доступ до ЄДР двом нотаріусам (Алі Смирновій та Олександрі Черник) та трьом державним реєстраторам (Анні Попадинець, Раїсі Хижці та Аллі Шевчук).

Схожа історія зі зміною власників компаній «Осокорки-7» та «Академ-клуб», пов'язаних із Віктором Медведчуком та Оксаною Марченком. Після виходу розслідування Bihus.info про те, що низка їхніх активів була переписана на нових власників, Офіс Генпрокурора звернувся до Мін'юсту і такі реєстраційні дії одразу анулювали. Але реєстраторів та нотаріусів не покарали.

У той же час були випадки, коли скарги подавали самі реєстратори та нотаріуси, які стверджували, що хтось використовував їхні ідентифікатори доступу до ЄДР. Наприклад, такі скарги надходили від приватного нотаріуса із Полтавщини Людмили Русняк. Одна із її скарг стосувалася відомого бізнесмена Вадима Єрмолаєва, який перебуває під українськими санкціями, а п'ять компаній переписали на його дочку Софію Кононенко.

Скарг стає менше

Слід зауважити, що кількість скарг зменшується. Проте основними причинами цього є підвищення чесноти реєстраторів і нотаріусів, а зміни у законодавстві і початок повномасштабного вторгнення. Тоді на якийсь час були призупинені будь-які операції з нерухомістю та бізнесом, тому не було й скарг. Однак із відновленням реєстраційних дій з'явилися й інші типи скарг – пов'язані з активами підсанкційних осіб.

Є ще одна причина зменшення кількості скарг, оскільки 2019 року реєстратори комунальних підприємств позбавили можливості здійснювати реєстраційні дії. А саме вони, за даними Мін'юсту, здійснювали найбільше незаконних змін у реєстрах. Пік такої діяльності припав на 2020-2021 роки.

До речі, на сайті Міністерства юстиції раніше був список реєстраторів та нотаріусів, яким було анульовано доступ до державних реєстрів, але зараз такий розділ зник із офіційного сайту. Мін'юст не надав журналістам актуального списку, а переслав запит NGL.media до ДП «Національні інформаційні системи», яке відповіло, що «такої інформації в готовому документальному вигляді не існує».

Фігуранти розслідувань

Один із наймедійніших держреєстраторів Львова та околиць – 48-річний Михайло Живко. Його роботу висвітлювали багато ЗМІ, зокрема NGL.media. То він допоможе із сумнівною реєстрацією землі сім'ї Дубневичів, то підсанкціонного екс-митника Івана Бокала.

Раніше його судили за реєстрацію приватного права власності на комунальну земельну ділянку у Львові. Пізніше Живу висунули офіційну підозру у справах про брюховицькі ділянки та будинок профспілок у центрі Львова. Обвинувальні акти з обох справ уже було передано до суду.

На реєстраційні дії Михайла Живка загалом скаржилися 20 разів, проте лише в одному випадку задовольнили скаргу, заблокувавши йому доступ до реєстру на три місяці. Інші скарги Мін'юст відхилив з формальних причин.

Як моніторити власне майно та бізнес, щоб захиститися від рейдерства

Необхідно постійно моніторити стан своїх активів за допомогою двох відкритих державних реєстрів: Єдиного державного реєстру юридичних осіб, фізичних осіб-підприємців та громадських формувань та Державного реєстру прав на нерухоме майно.

Але оскільки це робити кожен день і вручну дуже неефективно, то є кілька можливостей робити це автоматично. Щоправда, всі вони не є безкоштовними.

Наприклад, сервіс моніторингу реєстраційних дій щодо об'єктів нерухомого майна фізичних та юридичних осіб «SMS-Маяк» від Liga та Міністерства юстиції, який пропонує дві опції ціною 36 грн та 352,8 грн на місяць.

Зміни щодо юридичних осіб можна легко відстежувати на платних платформах, наприклад YouControl та Clarity Project (інформуємо, що ці сервіси надають безкоштовний доступ журналістам редакції). Підписавшись на конкретні юридичні особи у цих сервісах, можна отримувати повідомлення про зміни, включаючи судові справи та інше.

Надходили скарги і на реєстратора Ірину Ревакович та Христину Бойко, які фігурували у публікаціях NGL.media. Більшість скарг відхилили, але в найвідомішій історії за їх участю рішення Мін'юсту було не на їхню користь. Йдеться про «приватизацію» львівських комунальних ринків «Вінниківський» та «Подзамче».

Цей наказ Мін'юсту намагалися скасувати у суді, але безуспішно. Втім, це не надто допомогло, бо Львівська міськрада пішла на мирову угоду, а кримінальне розслідування триває без жодного результату. Ревакович і Бойко вже не працюють на посадах державних реєстраторів, як свідчать їхні декларації, але судові позови про відміну деяких їхніх реєстраційних дій продовжуються досі.

Ще одна відома реєстраторка зі Львівщини Наталія Лободинець відома тим, що внесла до реєстру дані про нерухомість на основі документів із майбутнього. Але судячи з декларацій – вона досі працює. Цього року вже було два накази Мін'юсту щодо блокування їй доступу до реєстру нерухомості на три місяці.

Найгучніша справа в історії Львова – це афера із десятками комунальних приміщень, які втратила Львівська міська рада. У цій справі фігурувало кілька реєстраторів та нотаріусів, у тому числі нотаріус Уляна Пшенична. Колегія розглядала дві скарги щодо неї, але відмовила в їх задоволенні, тому що в одному випадку вже була судова суперечка, а в іншому сказано, що нотаріус діяла відповідно до законодавства.

Щоб побачити документи, які стосуються інших реєстраторів, перейдіть на портал Pinpoint.