Чингіз Рауф Кишиєв – один із найбагатших азербайджанців, компанія його родини Caspien Service у п'ятірці найбільших забудовників Азербайджану. Щойно Чингіз виповнилося 30 років, він запустив свій перший в Україні особистий проект: елітний ЖК з басейном, зонами відпочинку, спортивним комплексом у передмісті столиці – ЖК Basa City. В Азербайджані Caspien Service реалізували понад 70 проектів, тоді як на українському ринку вони не були представлені. Тож експансією зайнявся молодий та амбітний Чингіз.
Перший будинок він мав ввести в експлуатацію ще у лютому 2021 року за рік до повномасштабної війни. Однак виявилось, що успішний азербайджанський забудовник до реалій українського ринку не готовий. Першу чергу ЖК обіцяють ввести в експлуатацію лише у грудні 2024-го (!). Тому що, як виявилось, успішний азербайджанський забудовник не подбав про газифікацію ЖК, а від цього залежить і опалення.
І це лише одна із проблем. Спершу будинок не могли ввести в експлуатацію, бо не погодили проект електрифікації. Потім – тому, що не отримали дозволу на створення інфраструктури водовідведення від тоді ще «Укравтодору». Після цього начебто через порушення техніки безпеки (точну причину мають встановити правоохоронці) на будівельному майданчику загинув робітник. І на цьому проблеми не закінчилися: прокуратура виявила, що другу будівлю азербайджанці будують із порушенням (не дотримувалися відстані від річки). А коли всі роботи було майже завершено, горе-будівельники згадали, що не газифікували ЖК.
Про те, як азербайджанський мільйонер вирішив підкорити український будівельний ринок і що вийшло, читайте в матеріалі.
Гучний старт, реклама від посла та яскрава обкладинка
Киянин Євген Полунов – відомий юрист з нерухомості. Профіль його діяльності: оцінка ризиків при покупці житла. Для цього Євген використовує 33 параметри і ретельно перевіряє забудовника. Але ні юридична освіта, ні знання ринку, ні досвід спілкування з девелоперами не допомогли Євгену не стати однією з жертв забудовників.
Юрист Полунов, як і десятки інших інвесторів, на свою квартиру в ЖК Вasa Сity чекав ще в лютому 2021-го. У цей час мали ввести в експлуатацію першу будівлю елітного комплексу у передмісті столиці – селі Ходосівка. Але ні 2021-го, ні 2022-го, ні 2023-го ключі Полунов не отримав. Тепер терміни вкотре продовжили до кінця 2024-го.
«З юридичного погляду проблем перша черга не має. Цільове призначення землі, дозвільна документація на будівництво не мають критичних недоліків. Була невизначеність у вирішенні технічних питань та реальному досвіді команди девелопера – Caspian Service. Реалізація будівельного проекту щодо приєднання до зовнішніх мереж була представлена в «сиром» вигляді», – дивується юрист у коментарі OBOZ.UA. Будинок уже збудований, на проект витратили мільйони доларів, але заселити хоча б перших інвесторів досі не вдається.
«Я інвестував ще 2020-го. Тоді, оцінюючи ризики, я не робив висновків, що проект повністю «зелений». Але це були помірні ризики», – каже Полунов. Він не враховував фактора, про який знати не міг. Це особа забудовника.
Йдеться про Чингіз Рауфа Кишиєва. Громадянин Азербайджану за кілька днів після свого 30-річчя, у серпні 2018-го, став кінцевим бенефіціаром «Кван Кепітал», а через кілька років він створив «Каспіан Сервіс УА». Ці дві компанії стали замовником та генпідрядником будівництва ЖК Вasa Сity.
Чингізу допоміг посол Азербайджану в Україні Азер Худієв – він фактично прорекламував компанію. За його словами, після ЖК азербайджанський забудовник має займатися інфраструктурою. «В Україні наш будсектор представлений, наприклад, міжнародною азербайджанською компанією Caspian Service. Компанія нещодавно зайшла на український ринок, проінвестувавши для початку $7 мільйонів, але гадаю, незабаром братиме участь у великих проектах, у т.ч. год. інфраструктурних, на сотні мільйонів інвестицій», – сказав посол.
«Чингіз мислить масштабно», – каже один із інвесторів комплексу. Молодий підприємець справляє враження амбітного підприємця. Він, виступаючи від імені компанії в рекламних публікаціях, часто повторює: «Ми збудували 1,5 млн. квадратних метрів». Цю фразу він озвучував і у розмовах із інвесторами. Однак Чингіз жодного разу не уточнив, що коли компанія Caspian Service запрацювала в Азербайджані, йому було лише 13 років. Саме в Україні молодий представник «азербайджанської будівельної імперії» мав показати свої навички та розпочати експансію ринку. Але натомість втратив репутацію.
«Його батько – дуже впливова персона в Арзербайджані, а от син із 2018-го начебто веде бізнес в Україні», – розповідає інвестор ЖК.
Basa City – особистий проект Чингіза Кишієва. Він брав участь у всіх етапах: від набору команди до планування та реалізації проекту. І він зустрічався з незадоволеними інвесторами, які досі не отримали своє житло. Серед тих, хто ходив на переговори з Чингізом, був і Євген Полунов.
"Я навіть пропонував йому зібрати кошти з інвесторів, підписати додаткову угоду. Але щоб у ній була точна дата здачі будинку в експлуатацію, зобов'язання передати квартири інвесторам не пізніше якогось конкретного моменту, відповідальність за порушення цього зобов'язання", Згадує Полунов. Експерт вважає, що проблема із затримкою будинку не в грошах і не в документах. економила, і документи (щонайменше з першим будинком) питання не викликають.
OBOZ.UA зв'язався з трьома різними інвесторами, які брали участь у зустрічах із азербайджанським підприємцем. «Будинок мали здати в лютому 2021-го. Тобто, і без великої війни вони на рік затримали. А потім уже в травні 2022-го Чингіз нам відео записав. Заспокоював. У грудні 2022-го він зустрівся з нами, приїхав до Києва з Азербайджану, скаржився, що добу їхав і це особисто його проект, який він не покине», – згадує одна з інвесторок, яка не побажала називати своє ім'я.
Чингіз під час зустрічі запропонував інвесторам зосередитись не на негативах, а на позитивних змінах: наприклад, за час затримки покращили фасад. Тоді головною проблемою забудовник та його менеджер називали арешт ділянки через будівництво будинку другої черги з порушенням допустимої відстані від річки Сіверка (у реєстрі є кримінальне провадження за цим фактом).
Ті, хто купував житло у 2020 році, платили по 700 доларів за квадрат. Вже тоді це була найнижча ціна ринку на ЖК такого класу. Мальовнича територія біля озера, басейн для мешканців з лаунж-зоною, великий паркінг, дитячий садок на території, багатофункціональний спортмайданчик – Чингіз зробив гарний проект, але досі не зміг його реалізувати. «Висить груша не з'їсти», – так на розповіді забудовника про якісне ЖК відреагувала одна з учасниць зустрічі.
«Там на зустрічі половина присутніх – жінки. А він нам каже: «Я коли приїхав, життям своїм ризикував, тут же війна». І це тоді, коли ми всі живемо в цій війні, ще й гроші через нього можемо втратити. Він такий важливий, так любить себе хвалити, про свої 1,5 млн побудованих квадратів розповідає, але насправді ним лише гордість керує. Як можна було зробити газифікацію? Ну, добре, не зробив газифікацію, як можна проект три роки робити, вже коли все побудовано?» - Скаржиться одна з інвесторів.
2022-го забудовник пояснював: щойно знімуть арешт, накладений судом через будівництво з порушенням допустимої відстані від річки, добудують першу чергу і паралельно почнуть будувати другу та незабаром третю чергу, щоб «налагодити процес».
Арешт зняли. Чингзін почав будувати другу та третю черги, але перший будинок так і не здав. Наразі всі роботи зупинили. Орієнтовно до квітня.
«На мою думку, 100% грає ментальність самого бенефіціара. Його підхід до управління проектом», – каже Полунов. Як приклад він наводить ідею опалювати РК тепловими насосами. Цю ідею розглядали, за словами юриста, півтора роки, але не реалізували.
Ноу-хау від забудовника: "будівництво триває документально"
OBOZ.UA звернувся до відділу продажу ЖК Basa City. Там активно продають квартири з другої та третьої черг (вартість квадрата становить близько 40 тис. грн і залежить від загальної площі ще не збудованої квартири). На питання, чи проводяться зараз будівельні роботи, співробітниця компанії заявила, що будівництво продовжується на документальному рівні.
Компанія робить проект газифікації. Це те, що має бути готовим та реалізованим ще до лютого 2021-го. Проте проекту досі немає. Здати перший будинок в експлуатацію планують лише у грудні 2024 року. А відновити будівництво не «документальне», а фактичне – лише у квітні 2024 року.
Але це не заважає молодому азербайджанському мільйонеру продовжувати мріяти масштабно. У лютому 2023 року він зустрівся з керівництвом Закарпатської ОВА. Поки під Києвом майбутні власники квартир в елітному ЖК роками чекають на обіцяне житло, азербайджанський підприємець розповідає українським чиновникам про свої успіхи, віру в Україну та зацікавленість в участі в державній програмі забезпечення житлом військовослужбовців.
OBOZ.UA намагався зв'язатися і з представниками пана Чингіза. У компанії нам порадили написати офіційний лист: саме так ми й вчинили. У своїх питаннях ми попросили азербайджанського забудовника озвучити свою версію затримки будівництва, назвати терміни введення будинків в експлуатацію, а також поділитися планами: чи збирається він запускати наступний проект, не закінчивши Вasa Сity.
Зазначимо, під час повномасштабної війни всі забудовники, які працюють в Україні, опинилися в складних економічних умовах, є ризики для безпеки і ускладнилися логістичні умови. Однак пояснити повномасштабною війною затримку, яка виникла ще за рік до великого вторгнення РФ, відсутність газового проекту чи смерть на будівництві неможливо.
