«Куплю пай дорого». Аферисти знайшли спосіб, як обдурити і фермера-орендаря, і власника землі.
Держава гарантувала підприємцям, які обробляють землю, першочергове право на викуп орендованих земельних ділянок, але аферисти знайшли спосіб, як обдурити і фермера, і пайовика.
Минуло 2,5 роки, як в Україні впроваджено ринок землі. А з 1 січня 2024 року набув чинності його другий етап: суб'єктами ринку стали юридичні особи, засновниками яких є виключно громадяни України чи держава чи громади. Земельна реформа – одна з тих, якою задоволений президент України Володимир Зеленський. Про це він заявляв ще наприкінці 2021 року.
Ринок сільськогосподарської землі в Україні розпочався 1 липня 2021 року. З 1 січня 2024 року розпочався новий етап земельної реформи. Наразі юридичні особи мають право купувати сільськогосподарську землю. Продаж дозволяється лише на приватні ділянки не більше ніж 10 тисяч гектарів. При цьому продаж комунальної та державної землі залишається забороненим.
З'ясуємо, які приводи для гордості та оптимізму дає нинішня ситуація і що ми маємо за підсумками 2,5 років? Які страхи та упередження виправдалися, а які виявилися лише популістськими маніпуляціями окремих політиків. Звернімо увагу також на проблеми, які законодавець не передбачив. Так би мовити, розповімо про місця, де не чекали на проблеми, а вони з'явилися…
З історії обіцянок влади
Проект закону «Про ринок земель» був зареєстрований ще 28 лютого 2008 року, як не парадоксально, урядом Юлії Володимирівни Тимошенко. званої токсичності мораторію на продаж землі заговорили під час каденції Віктора Ющенка.
У квітні 2009 року президент заявляв про необхідність якнайшвидше ухвалити закони для організації ринку землі. Проте реально діяти в цьому напрямі почав уряд Азарова за президентства Януковича. 2 липня 2012 року з'явилася ухвала Кабінету міністрів №609 «Про створення Державного земельного банку». Перед горезвісним земельним банком ставилося, зокрема, таке завдання, як фінансова підтримка розвитку малого та середнього сільгоспвиробника, підтримка державної програми розвитку АПК на основі зворотного фінансування.
«Ми братимемо на себе частину ризиків, стимулюватимемо інші банки, щоб кредитувалося наше сільське господарство, зокрема під заставу землі. Ставки кредитів будуть від 8% до 10%, а за рахунок компенсації до 2,6% та 3% річних», - розповідала голова банку Світлана Скосирська. Банк так і не заробив.
Далі за земельну реформу та обіцянки селянам взявся наступний глава держави Петро Порошенко. Уряд Володимира Гройсмана анонсував систему пільгового кредитування фермерства, малого та середнього бізнесу на селі, підтримки виробництва нішевих культур та нішевого бізнесу, а також інвестицій у покращення якості ґрунтів.
"Знайдено відповіді, що робити і як підтримати українського фермера", - наголошував Порошенко.
Чотири варіанти запровадження ринку землі в Україні, напрацьовані робочою групою при Комітеті Верховної Ради України з питань аграрної політики та земельних відносин, були вперше представлені під час «Всеукраїнського земельного форуму» у Києві 10 квітня 2019 року.
Зокрема, законом мали встановлюватися кваліфікаційні вимоги до покупців. Людина мала б мати аграрну освіту, досвід роботи у сільському господарстві не менше п'яти років або займатися веденням товарного сільгоспвиробництва. По-друге, одна людина, згідно з рекомендаціями наукових установ Національної академії аграрних наук, не змогла б придбати на Поліссі понад 1500 га, у Лісостепу — 1750 га; у Степу - 2100 га; Карпатській гірській області – 900 га; Кримської гірничої області – 1100 га. Такі обмеження були передбачені для недопущення надмірної концентрації земельних ділянок у власності однієї особи та монополізації земель як ресурсу людського та економічного розвитку у сільській місцевості.
Заспокоювати обіцянками фермерів уже продовжив Володимир Зеленський. «Ще більші пільги мають бути у тих, хто вже зараз працює на цій землі та хоче стати її власником. І лише потім, коли українські фермери отримають землю, можна буде дозволяти її купівлю іноземним компаніям», - наголосив Зеленський. Уряд Гончарука планував малим фермерам частково компенсувати відсоткову ставку за кредитами, щоб вони могли конкурувати за купівлю землі.
В уряді запевняли, що угоди з продажу будуть прозорими та захищеними від будь-яких махінацій.
Але при розгляді поправок у профільному комітеті Ради один із найнадійніших запобіжників для фермерів, які обіцяли усі президенти та уряди, було відхилено. дільниці сільськогосподарського призначення мають громадяни України, які постійно проживають на території України, відповідно, територіальною громади, об'єднаної територіальної громади, де здійснюється продаж земельних ділянок, мають сільгоспосвіту та досвід роботи у сільському господарстві.
Зрештою, закон був прийнятий з відстрочкою набрання чинності на один рік. Щоб уникнути спекуляцій та зловживань, дійсно була передбачена складна процедура купівлі. Там і обмеження кола осіб, і обмеження площі, і перевірка набувача, і дотримання переважного права орендарів тощо. До запуску ринку ретельно готувалися всі учасники ринку, зокрема, нотаріуси. Вони виявили високий професіоналізм та готовність до обігу земель. І вже у липні 2021 року засвідчували перші договори купівлі-продажу.
Але обіцянки підтримати фермерські господарства за умов обороту земель сільськогосподарського призначення у сухому залишку так і залишилися обіцянками всіх урядів та президентів.
На сьогодні у законодавстві немає преференцій для господарств та їхніх членів, які працюють та живуть у селі, мають аграрну освіту, досвід у сільському господарстві та бажання займатися агровиробництвом, а не лише отримувати пасивні доходи від оренди землі.
Не встановлено й обіцяне першочергове право на придбання суміжних земельних ділянок, на формування масиву землі, що, до речі, вирішило б проблему через смуги.
Не було і немає програм пільгового кредитування під заставу землі із можливістю викупити власний земельний банк.
Позитивною є лише норма про викуп земель комунальної власності, які були надані у постійне користування, на пільгових умовах — за нормативною грошовою оцінкою. І це залежить від волі громади, а там ці питання розглядаються не завжди прозоро. що з аналізу судової практики випливає, що за роки затягування реформи інституту постійного користування злочинним шляхом багато фермерів було позбавлено землі.
Не зрозуміло, чому перед прийняттям земельної реформи зі статті 131 Земельного кодексу України було вилучено норму про право набувати у власність земельні ділянки сільськогосподарського призначення за договором ренти: коли одна сторона (одержувач ренти) передає іншій стороні (платнику ренти) у власність майно, а платник ренти натомість зобов'язується періодично виплачувати одержувачу ренту у формі певної грошової суми або в іншій формі. Що це означає на практиці? Що багаторічні надійні та довірчі відносини, що склалися у пайовиків з господарствами, могли б мати продовження після відчуження земельної ділянки за таким договором. Наприклад, пайовик передає у власність земельну ділянку фермерському господарству за визначеною ними ціною, але також договором встановлюється для одержувача ренти довічна плата у вигляді 200 кілограмів пшениці та послуг з оранки присадибної ділянки.
Окрім продажу земель іноземцям, однією з найбільших «страшилок», які звучали перед кожним анонсом земельної реформи, була гіпотеза, що власники паїв будуть обезземелені. Це надто ліберальний ринок, але основа цього явища — економічне. ухвалення ринку землі були добре розвинені в Україні.
Конкуренція на ринку сформувала орендну плату за родючу землю на рівні $220 за гектар, що не нижче за рівень на сході Європи. Це свідчить, що прихильники вільного обігу земель, критики мораторію продажу землі, теж маніпулювали: спеціально оперували у своїх статтях низькими ставками орендної плати: наводили приклади виплат за паї з низькою якістю ґрунтів, або навмисне упускали інформацію про площу ділянки, порівнювали орендну плату в різних громадах.
«Вільний оборот землі збільшить орендну плату», — обіцяли вони, і ні слова не говорили про рентабельність виробництва, від якого залежить вартість оренди.
Поряд із цими міфами був ще один. Погрозою зображалися агрохолдинги: вони нібито мали першими скупити всю землю і обезземеліти власників сільськогосподарських угідь. І навіть уряди, які пропонували запобіжники від зловживань на ринку земель, пропонували саме захист від агрохолдингів, або принаймні вдавали, що це. Але й тут переживання не справдилися.
Агрохолдинги, звичайно, потужні виробники з фінансовими ресурсами значно більшими, ніж у фермерських господарств. Вони справді в окремих громадах займають монопольне становище. Але в реаліях вільного ринку земель з'ясувалося, що і там вважають собівартість вирощеної продукції, планують витрати на посівну та збиральну кампанії, розвивають парк техніки, тому цілком розуміють реалії ринку та об'єктивну ціну гектара. І якби всі орендодавці запропонували викупити 100% власного земельного банку, це просто неможливо зробити навіть великим агрокомпаніям.
Саме тому, наприкінці 2023 року дуже дивно було чути від колег і так званих фермерських псевдоспільнот, асоціацій та експертів, що відкриття ринку землі для юридичних осіб є загрозою фермерським господарствам, саме через сусідство з агрохолдингами. Це нісенітниця! Конкуренція за право оренди навіть сьогодні, це правда. Щодо прав власності на землю, то агрохолдинг займається купівлею власного земельного банку.
І тут малі та середні господарства виявилися майже в рівних умовах із агрохолдингами. У всіх виробників, від малого до великого, сформувалися однакові пріоритети: інвестиції у виробництво, а також в умовах війни та падіння цін, пошук шляхів зниження собівартості сільськогосподарської продукції, викуп власного орендованого земельного банку. Тобто, навіщо нам сусідський земельний банк, якщо ми не можемо викупити і власний.
Схема «Надури і фермера, і пайовика»
А ось звідки ніхто не очікував клопоту, враховуючи досить складну процедуру придбання землі, то це недобросовісне її придбання шляхом обману суб'єкта переважного права, яке не завжди можна перевірити та довести. Законодавці залишили шпарину, через яку пролазять спритні ділки та їхні агенти, часто діючи непорядно, за добре відпрацьованою схемою махінацій, які уряд обіцяв запобігти. Суть схеми полягає у змові потенційного покупця з продавцем про завищену суму договору. Ця цифра надсилається підприємству, яке орендує ділянку, у вигляді пропозиції, з розрахунком на відмову від переважного права. В результаті власник землі не отримає всієї заявленої у пропозиції суми коштів: він повинен буде повернути різницю готівкою після отримання коштів на рахунок готівкою.
Пайовики, власники землі, зрештою почуваються використаними та обдуреними, але буває пізно, тому що приймають пропозицію махінаторів не повідомляти орендарю землі про намір продажу навіть по телефону. Їх переконують одразу їхати до нотаріуса та реєструвати намір продажу за псевдоценом. Часто селянам доводиться заздалегідь власними коштами платити ці послуги. Так звані покупці роблять все, щоб уникнути прямого спілкування власника землі з орендарем, який має переважне право визначено законом чи договором користування, і може під час розмови з'ясувати реальну ціну правочину.
Всім нам відомо про звичайне право: вдарити по руках, отримати завдаток, запросити магаріч. Але у схемі новітніх маклерів продавець не завдаток бере, а сам платить наперед нібито покупцю кошти, які втрачає. Як бачимо із запровадженням надто вільного обігу земель, ожило, описане понад сто двадцять років тому Карпенко-Карим у п'єсі «Господар», справа земельних афер з позбавлення селян землі, де через образ Пузиря та маклера Маюфеса, український класик зображує моральне виродження хапуги, якого вигода над усе, і який не зупиняється ні перед якими аферами.
Не завжди власники землі усвідомлюють, що у разі неправомірних дій для захисту своїх прав орендар чи землекористувач може звернутись до суду, який накладе арешт на земельну ділянку.
Хто ж ці нові та загадкові латифундисти, з якими не конкурують навіть агрохолдинги? В основному власники землі мають справу з представниками так званих покупців, які не те що не живуть у громаді, а й взагалі перебувають за кордоном. І тут було б корисним виправлення аграрного комітету про придбання у власність земельної ділянки сільськогосподарського призначення громадянами України, які постійно проживають на території України. А вона, як уже згадувалося вище, була відхилена.
З моменту ухвалення реформа вдосконалювалася, закон редагувався, тому й сьогодні перед законодавцем постає завдання розробити та прийняти відповідні зміни з урахуванням описаних зловживань. Адже немає користі від цього ні власнику, ні аграріям, які працюють на землі, інвестують, сплачують податки, і не дочекалися захисту від шахраїв, фінансування та кредитування під придбання основного засобу виробництва — землі, яка натомість стає активом для спекуляцій.
Варто зауважити, що в умовах війни регулювання земельних відносин зазнало змін. Зупинено приватизацію земельних ділянок, зокрема тих, що внесені до земельного кадастру, надано на розгляд місцевими радами, але не передано у зв'язку із запровадженням заборони. Ділянки не мають власників, а тому з них не стягується земельний податок, що спричиняє втрати для бюджетів громад.
Закрито доступ до публічної кадастрової карти, що обмежує права учасників ринку земель сільськогосподарського призначення та ускладнює здійснення угод.
Так постає питання: чому введено ці обмеження, а щодо купівлі-продажу земель сільськогосподарського призначення приватної власності їх немає, зокрема через катастрофічне падіння цін на продукцію та обмеження експорту у зв'язку з російською агресією, через відсутність механізмів кредитування під купівлю землі і т.д.?
Законодавець обмежив відчуження комунальних земель на час дії військового стану, а агровиробників залишив наодинці із земельними аферистами? Агропідприємства замість того, щоб зосередитися на виробництві продукції, яка приносить валютний виторг країні, витрачають час на утримання земельного банку, відбиваючись нотаріальними конторами від недобросовісних скупників сільськогосподарських земель.
