Чому Ощадбанк не продає ТРЦ Gulliver, який є запорукою проблемного кредиту?
Останнім часом у ЗМІ часто згадують Віктора Поліщука — кінцевого бенефіціара компанії, яка володіє офісним центром Gulliver у центрі столиці.
Цей позичальник давно ще в 2006 році отримав для будівництва цього офісно-торговельного центру кредит у державних банках (до речі, на момент отримання кредиту компанія, яка отримала кредит, мала інших власників).
Звинувачення проти фігуранта статей висуваються різноманітні, та його аналіз перестав бути предметом цієї колонки. Дістається і державним банкам, які, на думку ЗМІ, встановили цьому позичальнику аномально низьку ставку у процесі реструктуризації.
Також ці автори пишуть, що менеджмент державних банків просто заплющив очі на майже річне невиконання позичальником фінансових зобов'язань після початку повномасштабного вторгнення та не застосував жодних штрафних санкцій, хоча мав такі інструменти. Саме ці моменти доцільно, на мою думку, прокоментувати.
Як уже зазначалося, кредит було видано у 2006 році, при цьому практично повністю він був отриманий в іноземній валюті. Це стало ключовою проблемою цього кредиту. Ситуація цього боржника нічим кардинально не відрізняється від тисяч та тисяч інших проблемних боргів у банках США, Європи та всього світу, які видавали ризиковані кредити, незважаючи на можливі економічні ризики ринку нерухомості.
У нульових такі кредити брали всі — як компанії, так і громадяни. Валютна стабільність, як вважалося тоді, — це надовго, а нерухомість постійно зростатиме в ціні.
Кризи 2008 та 2014 років завдали непоправного удару по бізнесу, який кредитувався у валюті. Крім значного підвищення обов'язкових платежів у перерахунку на гривню, впав попит — люди стали біднішими.
Як працює фінансова реструктуризація під час воєнного стану
Половина кредитного портфеля банків перейшла у статус проблемної заборгованості, сталася величезна кількість банкрутств. При цьому законодавець фактично заморозив на тривалий час питання для фізосіб (заборонивши примусово відчужувати їхню житлову нерухомість, а потім дозволивши часткове прощення таких боргів).
Бізнесу та банкам було запропоновано вирішувати проблеми за допомогою закону про фінансову реструктуризацію.
Після кризи 2014 року, коли борг зріс у багато разів через девальвацію гривні, боржник не зміг виконувати умови договору в повному обсязі. Проблеми посилилися під час пандемії, адже магазини та офіси на той час працювали в обмеженому режимі.
Кредит був реструктуризований у 2020 році (про що згадується у журналістських розслідуваннях) відповідно до закону «Про фінансову реструктуризацію».
Нагадаю, що цей закон був розроблений за ініціативою МВФ, участь у його розробці брали представники ЄБРР та Світового банку та за основу було взято найкращі світові практики. Він розроблявся саме для пом'якшення вимог до боржників (у частині ставок, термінів повернення кредиту, навіть часткового вибачення боргів тощо) у зв'язку з фінансовими труднощами.
Щоб процес реструктуризації відбувся без зловживань, закон передбачає спеціальних запобіжників. Один із них — участь у процесі реструктуризації сторонніх незалежних експертів. У цьому кейсі були залучені компанії зі світовим ім'ям – Rothschild, KPMG та інші.
Нові відсоткові ставки і термін кредитування взяті не зі стелі — вони були предметом ретельних розрахунків. В основі — грошовий потік бізнесу (існуючий і прогнозований). офісного центру потрібно підтримувати у робочому стані, і це витрати.
Показники терміну та ставки взаємопов'язані — логіка полягає в тому, щоб ці параметри не вбили бізнес, а дали можливість надалі працювати і погасити весь борг. Головна мета – забезпечити у цих непростих умовах максимальну економічну вигоду саме для банків-кредиторів.
Згадана в ЗМІ нова ставка за кредитом після реструктуризації (3,68%) є не аномально низькою (як писали деякі ЗМІ), а максимально можливою, враховуючи неймовірний обсяг боргу, яка приблизно втричі перевищує ринкову вартість будівлі, переданої в заставу за кредитом, станом на 2020 рік.
Це ж стосується й нового терміну угоди, адже за короткі терміни сплатити весь борг було просто нереально. Все це було підтверджено розрахунками та висновками згаданих міжнародних експертів.
До речі, компанія Rothschild навіть пропонувала кредиторам розглянути сценарій прощення частини боргу відповідно до західних практик, настільки сума боргу була непорівнянна з бізнес-можливостями торгово-офісного центру. Однак, на це банки-кредитори не погодилися.
Під час реструктуризації договірна база була приведена до вимог чинного законодавства, що посилило позицію банків, а також, як уже згадувалося у ЗМІ, було оформлено персональну поруку бенефіціара з українського права та права Англії (з нормою про вирішення спорів у Лондонському арбітражному суді).
Також під час реструктуризації частину кредиту було переведено до гривні. На жаль на той момент валютна позиція банків не дозволяла здійснити повну конвертацію боргу в національну валюту, тому зараз приблизно половина боргу все ще залишається номінованою в іноземній валюті і банки не можуть здійснити конвертацію через наявні обмеження, встановлені нормативно-правовими актами, що діють у період воєнного стану.
Умови реструктуризації були затверджені наглядовими радами двох державних банків, створених у рамках реформи корпоративного управління. У кожній наглядовій раді більшість складали незалежні директори, міжнародні фінансисти з бездоганною репутацією.
Рішення банків було схвалено робочою групою із проблемних кредитів Ради фінансової стабільності, до складу якої входять керівники НБУ, різних фінансових відомств та міжнародні експерти.
На її засіданнях були також присутні представники правоохоронних структур. План реструктуризації повністю відповідав вимогам згаданого закону щодо ставок, термінів сплати тощо.
З моменту укладання плану фінансової реструктуризації позичальник дотримувався умов реструктуризації аж до початку 2022 року. Початок повномасштабної війни негативно вплинув всіх позичальників всіх банків (від фізичних осіб, до великих корпоративних клієнтів).
У цей період практично всі банки України надавали своїм клієнтам кредитні канікули, а далі відбувався поступовий процес відновлення платежів за рахунок обслуговування кредитів. Той факт, що об'єкт розташований у центрі міста, не врятував його на початку широкомасштабної війни від падіння виручки.
Надходження коштів упало у 20 разів, офісна частина стояла порожньою, а в торговій працювали продуктовий супермаркет та аптека. При цьому об'єкт потрібно було продовжувати утримувати, тобто нести витрати, які в перші місяці великої війни перевищували надходження.
На час військового стану та на 30-денний період після його припинення чи скасування згідно із законодавством усі позичальники, як юридичних, так і фізичних осіб, звільнені від будь-якої відповідальності за несвоєчасне обслуговування боргу, включаючи штрафи, пені, інфляційні втрати, за прострочення повернення кредиту та /або сплати відсотків.
Відповідно до нормативно-правових активів, що регулюють процес роботи банків із проблемною заборгованістю, вибір інструменту врегулювання з будь-яким позичальником має відбуватися шляхом порівняння чистого грошового потоку, який дає банку конкретний інструмент врегулювання.
Відповідно банк має вибрати ту стратегію, яка забезпечує банку більший грошовий потік від сценарію. Як і в більшості подібних випадків, домовленість про реструктуризацію є найкращим з усіх можливих виходів із дуже поганої ситуації, що склалася.
Цей боржник не мав і не має жодних привілеїв серед багатьох проблемних боржників, яких, на жаль, все ще дуже багато в державних банках (така вже наша спадщина з минулих криз).
Усі економічні розрахунки вказували і вказують на те, що інструменти примусового стягнення боргу вдвічі-втричі менш вигідні для банків-кредиторів. Процес стягнення застави тривалий, зазвичай призводить до припинення всіх платежів на користь банку і негативно впливає сам бізнес.
Попит на проблемні кредити, особливо такі великі, нині вкрай низький. Крім того, повномасштабна війна значно зменшила вартість нерухомості, інвестори враховують військові ризики та економічні перспективи. Отже, якщо продамо заставу чи кредит, ми в кращому разі зможемо отримати лише чверть від боргу.
Що відбувається зараз і яким ми бачимо вихід із ситуації? Одночасно з поступовим відновленням бізнес-активності з минулого року позичальник повернувся до обслуговування боргу в економічній логіці досягнутої угоди з реструктуризації.
Якщо не буде кардинальних потрясінь у державі, з початку наступного року позичальник зможе повністю відновити обслуговування кредиту. Оптимізму додає свіжа новина – повернення в Україну роздрібного гіганта Inditex (бутики Zara, Massimo Dutti тощо).
Очікується також, що протягом наступних трьох років боржнику цілком під силу сплатити частину боргу, яку він не зміг виплатити на початковому етапі війни, коли всім було не до візитів до торгових центрів, а офіси закрилися. Ми вимагаємо повернення цієї частини боргу. Кейс ретельно контролюється наглядовою радою Ощадбанку та є предметом нагляду з боку Ради фінансової стабільності.
Якщо регулятор згодом скасує норму про неможливість переведення боргу з валюти в гривню, і дозволить цей інструмент принаймні для боржників, які перебувають у критичному фінансовому стані, це буде важливим кроком для загальної стабілізації ситуації з поверненням цього, а також інших подібних боргів в іноземній валюти.
Ще раз хочу наголосити, що і зараз, і в майбутньому Ощад при ухваленні рішень щодо подібних складних кейсів завжди орієнтуватиметься виключно на інтереси державного банку, визначені економічною доцільністю. Ми добре розуміємо, що зараз державна скарбниця потребує нас податків і дивідендів як ніколи до цього.
