Нещодавно громадський простір був сповнений гучними скандалами, пов'язаними з реєстрацією угод купівлі-продажу нерухомості. Тоді посередники, які пропонували оцінку об'єктів нерухомості та реєстрацію звітів щодо оцінки в Єдиній базі Фонду держмайна України (далі — Фонд), заробляли по 1 млн грн на день. З того часу Фонд, відповідальний за цю оцінку, визначає ринкову вартість нерухомості автоматично за допомогою електронного модуля. Але в державі Україна не тільки немає кадастру нерухомості, йому навіть невідомі реальні ціни, за якими здійснюються угоди. Результат — нові схеми та нові «оцінювачі», які знову залізли до кишені держави.
На жаль, Фонд не оприлюднить результати оцінок, отриманих із використанням електронного алгоритму, але те, що розповідають учасники ринку, просто вражає. Результати модульної оцінки іноді в десять разів менші за ринкову вартість, а іноді, навпаки, у десять разів вищі. При цьому введення однакових даних не гарантує однакового результату, також внесення даних із різницею в півгодини також дає абсолютно інші результати. Додавати дані до бази може будь-хто — за внесення фальшивих відомостей ніхто не відповідає.
Через маніпуляції з розташуванням, датою будівництва, типом будинку і навіть із площею квартири можна отримати вартість набагато нижчу за ринкову. Але це ще не все. Головне — законодавчо дозволено реєструвати в Єдиній базі оцінки вартість на 25% нижчу або вищу за визначену автоматично.
Результат: власники нерухомості почали звертатися до так званих оцінювачів, щоб вони забезпечили результат на 25% нижче за вказану у довідці вартість (формується модулем). Хто страждає від цього? Звісно, держбюджет та сумлінні оцінювачі.
«Занижувачі» замість оцінювачів
Звичайно, сумлінні оцінювачі теж можуть отримати вартість нижчу за довідкову, але вони мають підтвердити цю вартість обґрунтованим звітом з оцінки. Адже будь-якої миті цей звіт у них може запитати Фонд.
А ось «схемники-оцінювачі» навіть звітів не роблять. Вони дуже добре розібралися зі слабкими місцями в Єдиній базі звітів та Модулі з оцінки та навчилися ними маніпулювати. Замість квартир вони показують гуртожитки, решта об'єктів у них розташовується в розвалених будинках «хрущовських» часів та/або за межами міст тощо.
Власниками та директорами таких компаній з оцінки зазвичай є іноземці з країн колишнього СРСР, а всі звіти реєструються на одного оцінювача. Проходить час та Фонд, звичайно, скасовує кваліфікаційний сертифікат оцінювача або сертифікат суб'єкта оціночної діяльності, який дає право здійснювати оцінку.
І доки дійде до дискваліфікації, «схемщики» встигають реєструвати по сто і більше звітів на день по всій території України. І коли Фонд скасовує сертифікат в одного учасника схеми, на той момент уже готова на зміну нова компанія з оцінювачем.
Все, що ці горе-оцінювачі роблять, це реєструють оцінку на 25% нижче за довідку без складання звіту з оцінки та завантаження його до бази. При цьому вони примудряються перетягнути на себе до 50% ринку оцінки, відбираючи роботу у сумлінних оцінювачів та гроші з бюджету.
Ось що з цього приводу сказав представник ГО «Разом проти корупції» Михайло Серебряков: «За результатами чергового напруженого тижня 3–9 листопада лише три оціночні компанії (3–5 оцінювачів) виконали оцінку 43,5% всього житла у країні (1471 звіт на трьох із 3379). Решта ринку (450 компаній) навряд чи змогла зареєструвати 1908 звітів.
Мало того, що супероцінювачі встигають плодити мало не по сто звітів на день, то ще й щодня встигають відвідати об'єкти в 20+ областях. Не інакше як запровадили у себе технологію телепорту.
І це лише житло (квартири, будинки). Кожен із цих оцінювачів у своїх стаханівських звершеннях не відстає в оцінці землі, комерційної та адміністративної нерухомості. Ще й із транспортом показав би трудові здобутки, але ці дані не публікують.
У таких умовах нормальні оцінювачі просто не можуть працювати і масово виходять із професії через демпінг та згідливість «занижувачів».
Як виправити ситуацію
По-перше, треба розуміти, що називати цих фальсифікаторів оцінювачами просто неможливо, тому що вони не виконують оцінки, а лише цифрами маніпулюють.
Деякі пропонують обмежити можливість реєстрації певної кількості звітів, але це може вдарити і по сумлінним оцінювачам. Інша річ — обмежити виконання оцінки певним регіоном, на вибір самого оцінювача. Адже всім фахівцям зрозуміло, що провести огляд 100 об'єктів упродовж одного дня у 20 областях просто неможливо. У оцінювач може мати ліцензію на оцінку в одному-трьох штатах, при тому, що в кожному штаті її треба отримувати окремо. Так, є різні за розміром штати та області є різні, але така вимога однозначно обмежила б горе-оцінювачів у їхній схемі.
Але дієвим вирішенням проблеми було б об'єднання Модуля оцінки із Земельним кадастром, останній щонайменше допоміг би в оцінці незабудованих земельних ділянок. А оскільки, за твердженням його керуючих, у ньому є й інформація щодо будівель та споруд, то приєднання Земельного кадастру до Модулю оцінки дало б можливість уникнути шахрайства з розташуванням. І тоді вже не змогла б вулиця Хрещатик опинитися у передмісті Києва.
Маніпуляції з типом будівлі можна виключити, якщо приєднати до Модулю оцінки Містобудівний кадастр, де зібрано інформацію про будівлі та споруди. Але, на жаль, такий кадастр є не у всіх населених пунктах. Тому Фонду треба відмовитись від довідки для всіх випадків, а залишити її лише для оцінок, де є багато аналогів, кажуть оцінювачі. Тобто, по суті, залишити лише у великих містах із активним ринком. А у маленьких містечках та селах зі слабким ринком (з невеликою кількістю транзакцій) не робити розрахунки для довідки, а одразу залучати оцінювача. Це дасть можливість забрати схему заниження вартості на 25% без виконання звіту.
Також цю схему допоможе припинити внесення до довідки основних параметрів розрахунків вартості, тобто лінків на аналогічні об'єкти, використані у розрахунках, які можна перевірити під час рецензування, а також основних коригування тощо. І тоді без пошуку аналогів та розрахунку вартості зареєструвати оцінку буде неможливо.
Це такі тактичні заходи, але можна подумати і над стратегічними, використавши для цього досвід розвинутих країн.
Корисний досвід
1. Нам однозначно потрібен Кадастр нерухомості, про що DT.UA багато разів писало . Вище запропоновано додати до Модулю оцінки хоча б Земельний та Містобудівний кадастри. Третій компонент Кадастру нерухомості – це Реєстр прав власності Мін'юсту. В Україні все це є, треба лише об'єднати ці бази і у нас з'явиться справжній кадастр нерухомості, який на сьогоднішній день використовується у всіх європейських країнах.
2. Можна ввести визначення вартості оподаткування не так на поточну дату, але в фіксовану, наприклад, на 31 грудня. Це значно полегшило б завдання та допомогло б уникнути спотворення результатів.
3. Дієвою мірою виглядає проведення кожні три роки переоцінки всієї нерухомості.
4. Оцінювачі сьогодні користуються цінами пропозицій, тому що у нас у відкритому доступі немає реальних цін продажу. Багато країн проходили через це і зрозуміли, що жодними адміністративними заходами змусити людей давати правдиву інформацію не можна. Є лише одна можливість – стимулювання. Тобто тому, хто показує реальну вартість, податки мають знижуватись.
***
Деякі заходи, щоб уникнути (або хоча б зменшення) маніпуляцій в оцінці не знадобляться зміни в законодавстві, зате вони потребують вдумливого підходу до питань, пов'язаних з Модулем оцінки та його удосконаленням. Інші заходи вимагатимуть кардинальних змін у законодавстві, що, напевно, стане можливим лише після закінчення воєнних дій. Але вже зараз можна і потрібно запроваджувати антиманіпуляційні заходи у рамках наказів Фонду держмайна. Була б на це політична воля.
