В Україні державна програма єОселя із серпня масштабувалася, тепер нею можуть скористатися не лише пільгові категорії.
Для пільговиків зберегли ставку в 3% річних, а ось для інших запровадили 7%, крім того, для них вигадали ще обмеження: купувати квартири можна тільки в будинках, які не старші за три роки (а це дорожче, ніж у відносно старому будинку). Крім того, використовувати пільгову іпотеку можна і в квартирах, які все ще будуються, але йдеться лише про невеликий список вибраних забудовників.
Програму розширили на новобудови, але з великими обмеженнями
До повномасштабної війни українці, які планували купити житло, могли заощадити до 30% ринкової вартості, інвестуючи в нерухомість до її здачі в експлуатацію (на етапі будівництва). Повномасштабна війна ситуацію змінила: попит на новобудови становить лише близько 20% від того, що було 2021-го.
Є багато причин. По-перше, високі ризики банкрутства забудовників, зупинки будівництва тощо, по-друге – різке подорожчання будівництва (на 40% у доларовому еквіваленті). Забудовники чи не найбільше зацікавлені у розвитку іпотечного кредитування в Україні.
Державна програма іпотечного кредитування є Оселя не лише розширила перелік тих, кому надає кредити, але також поширилася і на ще не збудовані будинки (первинний ринок). Щоправда, є обмеження: Укрфінжитло визначив невеликий перелік забудовників, на квартири яких готові дати іпотеку.
Приміром, у Києві купити квартиру в новобудові за програмою можна лише у двох забудовників та всього у чотирьох ЖК. У ЖК Family & Friends (входить до програми єОселя) всі однокімнатні квартири вже продані, а за двокімнатну доведеться заплатити від 2,43 млн. грн. (37,5 тис. грн. за квадрат). Для порівняння: «Київміськбуд» має ЖК, де вартість квадратного метра квартири становить 26 тис. грн (тобто на 30,6% менше).
Олена Дмитрієва, член Ради директорів Конфедерації будівельників та перший заступник голови «Глобус Банку», зазначає: станом на серпень 2023-го за програмою єОселя у новобудовах купили лише 10 квартир. Ще нещодавно купувати житло можна було лише на вторинному ринку.
Фактично в Україні іпотека існує насамперед завдяки державному кредитуванню. І йдеться про квартири у вже збудованих будинках.
«Після старту програми є Оселя вже було видано понад 2 тис. кредитів на придбання житла здебільшого на вторинному ринку, а також у введених в експлуатацію новобудовах. Це у 8 разів більше, ніж кількість виданих кредитів за програмами комерційних банків», – зазначає Дмитрієва.
Купити квартиру можна за програмою, якщо:
- площа квартири не перевищує 52,5 квадрата (додатково 21 квадрат на кожного наступного члена сім'ї);
- для пільгових категорій (ставка 3%) – в обласних центрах та Києві будинок має бути введений в експлуатацію не більше 10 років тому, в інших містах – без обмеження віку;
- для інших українців (ставка 7%) – будинку, в якому купується квартира, має бути не більше трьох років.
Скільки доведеться платити за квартиру
У Приватбанку опублікували графік платежів на кредит у розмірі 900 тис. грн. Так, якщо взяти кредит під 7% річних на 20 років, при цьому вартість квартири становить 1,3 млн. грн. (за таку суму можна купити житло в обласному центрі), перший внесок складе 400 тис. грн., щомісяця доведеться платити 7030 грн. Витрати на страховку, нотаріуса тощо складуть до 23,2 тис. грн. В результаті доведеться заплатити 776,5 тис. грн. відсотків. Тобто якщо взяти 900 тис. грн, повернути з відсотками доведеться вже 1,6 млн грн.
Ставка в 7% від єОселя в кілька разів нижча за ринкову (банки пропонують під 20% і кредити на квартири дають вкрай неохоче), проте вона все ще змушує українців переплачувати за житло в рази. Дмитрієва вважає: щоби скоротити кредитну ставку, потрібно знизити облікову ставку Нацбанку.
«Зниження розміру облікової ставки спонукає до суттєвого пом'якшення іпотечних умов. Якщо розмір облікової ставки буде знижений як мінімум ще на 2 п.п., то в середньому іпотечні ставки можуть впасти на 3,5-5%», – каже вона.
При цьому іпотеку під 7% можуть отримати далеко не всі охочі. Справа в тому, що поки що іпотеку отримали близько 2 тис. осіб. А тих грошей, які вже виділили, вистачить лише на 5 тис. іпотек. При цьому реальна потреба в іпотеці може бути в десятки разів більшою.
Є ще одна перешкода: банки проводять оцінку клієнта і всім поспіль гроші не видають. Якщо у клієнта офіційно мінімальна зарплата, погана кредитна історія, немає поручителів, мабуть, розраховувати на участь у кредитній програмі не варто. Банк вивчає клієнта та намагається переконатися, що клієнт зможе виплачувати кредит протягом багатьох років.
Іпотечне кредитування може дати поштовх розвитку будівництва, проте при цьому в умовах високої облікової ставки, великої інфляції без державної підтримки жоден банк не може запропонувати вигідні умови.
