Забудувати все? Лобісти рубають «вікно можливостей»

Президент пригальмував скандальну містобудівну реформу, але лобісти знайшли інший шлях...

У парламенті зареєстровано законопроект (11184), мета якого – полегшити життя забудовників. Подаються такі законодавчі ініціативи традиційно під соусом відновлення та турботи про десятки тисяч внутрішньо переміщених осіб.

Що ж насправді пропонують автори і чому ця ідея має стривожити мешканців українських сіл та міст? Пояснюємо докладно у матеріалі для «Головкому».

Один із запобіжників неконтрольованої забудови, який діє зараз, — цільове призначення землі. Якщо забудовник хоче звести висотку замість зеленої зони — за зміну цільового призначення ділянки має проголосувати місцева рада. Для того, щоб таких перешкод у забудовників не виникало «Слуга народу», Степан Чернявський подав проект, який передбачає можливість змінювати цільове призначення ділянки, якщо містобудівна документація не внесена до земельного кадастру.

Цю законодавчу ініціативу підтримали своїми підписами двадцять нардепів, зокрема серед авторів «Слуги народу» Олександра Горобця та Сергія Буніна.

Асоціація міст України вже зазначила, що така норма звужуватиме права муніципалітетів та містить корупційні ризики.

На додаток, цей проект закріплює нові можливості для агробаронів: вони у разі ухвалення закону зможуть отримати доступ до особливо цінних земель. Така ініціатива також має пояснення: ключовий автор змін — нардеп Чернявський, виходець з агробізнесу та заступник голови комітету з питань аграрної політики.

Група депутатів, яка на чолі із Чернявським подала цей проект, так діє не вперше. Майже той самий колектив авторів зареєстрував ще одну ініціативу, яка передбачає амністію дерибанникам та карт-бланш чиновникам на відчуження лісів, прибережних та прикордонних смуг, заповідників, ландшафтних парків, пам'яток природи, ботанічних садів тощо. (11185). Громадська ініціатива «Голка» писала, що наразі громади та держава можуть повертати незаконно виділені у приватну власність ліси, землі природно-заповідного фонду та прибережні через суди протягом будь-якого часу, а згаданий колектив нардепів пропонує обмежитися строком на п'ять років.

Номери законопроектів і про «амністію», і про земельну «лібералізацію» (відповідно 11185 та 11184) свідчать, що їх подавали один за одним і в той самий день. Час подачі також збігається із масованою інформаційною кампанією на підтримку скандально відомого бізнесмена Ігоря Мазепи, якого Державне бюро розслідувань звинувачує у махінаціях із землею.

Комітет, який має розглянути такі законодавчі ініціативи, очолює голова партії "Слуга народу" Олена Шуляк. Цей політик відомий тим, що лобіює скандальну містобудівну «реформу» (законопроект 5655).

Інтереси забудовників лобіюються через комітет правової політики, який очолює Денис Маслов («Слуга народу»). Там на розгляді є законодавчі ініціативи, які передбачають, що винними у схемах відчуженням майна держави чи громади може бути депутат, чиновник, але не той, хто наприкінці одержав це майно (11134 та 11135).

Громадська ініціатива «Голка» продовжує досліджувати проекти, які можуть деформувати законодавче поле на користь великих гравців будівельного бізнесу, а також агрохолдингів.

Що задумали?

Зараз усі землі мають бути включені до різних функціональних зон. Такі зони визначають до якої категорії належить ділянка та її цільове призначення. Розрізняють землі житлової та суспільної забудови, озеленені, ландшафтні та рекреаційні, історико-культурного призначення, для виробничої та складської забудови, землі транспортних та інженерних комунікацій.

За законом функціональні зони мають бути частиною планів розвитку територій громад та мають бути внесені до Державного земельного кадастру.

Як зазначає в. о. голови Державної служби України з питань геодезії, картографії та кадастру Дмитра Макаренка, дуже важливо не ототожнювати поняття «земельна ділянка» та «функціональна зона». Адже на одній земельній ділянці може бути визначено та внесено кілька видів функціональних зон — і дорога, і громадська забудова та, наприклад, зелена зона.

«До речі, наявність функціональних зон суттєво спрощує процес зміни цільового призначення земельної ділянки, адже тоді одразу видно, яке її використання планується відповідно до містобудівної документації. Насправді функціональні зони можуть бути сотні тисяч по всій країні. Але станом на сьогодні у Державному земельному кадастрі опрацьовано лише 41 заяву про внесення таких функціональних зон. Одна заявка на внесення функціональної зони може включати декілька видів таких зон. Так от якщо говорити про кількість видів функціональних зон, то їх враховується у кадастрі 141. Загальною площею 3710 га, а це значно менше ніж 1% усієї території України. Це відбувається повільними темпами, бо вартість таких робіт є досить високою», — пояснює Макаренко.

І ось тут найцікавіше. Автори законодавчої ініціативи «про сприятливі умови для розвитку бізнесу» (11184) пропонують, щоб у випадках, коли такі функціональні зони не внесені до кадастру, можна було змінювати цільове призначення земельних ділянок без урахування таких зон. А це майже усі земельні ділянки на території країни.

Наразі, за законом, для того, щоб збудувати промислові об'єкти, можна змінити цільове призначення землі (крім природоохоронних та історичних зон) лише за межами населених пунктів. Якщо ж законопроект ухвалять, зміна цільового призначення стане можливою і для земель у межах населених пунктів, на яких забудовники зможуть будувати житлові та нежитлові споруди.

Забудовники зможуть домовлятися безпосередньо з головним архітектором про зміну цільового призначення на те, що їм потрібне. Такий підхід однозначно сприятиме зловживанням у сфері використання земель та однозначно несе загрозу збільшення корупційних ризиків.

Виконавчий директор асоціації міст України Олександр Слобожан зазначає, що через запропоновані зміни у цьому проекті може розпочатися хаотична забудова: «Власникам дільниць пропонується на їх розсуд визначати цільове призначення, без позиції суспільства, що спричинить масову хаотичну забудову. Закладаються також і корупційні ризики – без містобудівної документації та рішення місцевої ради право ухвалення рішення про будівництво надається одноосібно архітектору. Відповідно, не передбачається громадське обговорення чи екологічна експертиза».

Велике відновлення - як прикриття для лобістів

Зараз для того, щоб будувати у населеному пункті, забудовник має отримати у місцевої ради містобудівні умови та обмеження.

У цьому документі має бути прописано, скільки поверхів повинна мати будівля, яка має бути щільність забудови, якою має бути озеленення території тощо. Всі ці умови повинні узгоджуватися з генеральним планом населеного пункту.

Не отримати містобудівні умови та обмеження забудовник може у трьох випадках:

• подання неповного переліку документів
• виявлення недостовірних відомостей у документах, що засвідчують право власності або користування земельною ділянкою, або у документах, що засвідчують право власності на об'єкт нерухомого майна, що розташований на земельній ділянці, невідповідність намірів забудови вимогам містобудівної документації на місцевому рівні.

Автори проекту «про сприятливі умови для розвитку бізнесу» пропонують залишити лише одну підставу для відмови — подання неповного пакету документів.

Тобто не має значення, які документи будуть подані забудовником і який проект будівництва він запланував, якщо він здав усі документи згідно зі списком, відмовити йому у видачі містобудівних умов та обмежень просто не мають права.

Також депутати пропонують прибрати можливість внесення будь-яких змін до містобудівних умов та обмежень, залишивши лише варіант із їх скасуванням згідно з рішенням суду. А враховуючи можливі зміни до закону, зробити це буде майже неможливо.

Усе це зводить нанівець необхідність розробки містобудівної документації, наслідком може стати хаотична забудова без дотримання будь-яких правил. І водночас роль громадян нівелюють.

На важливості ролі суспільства акцентує і Янош Бренер, міський планувальник Берліна та експерт Німецького товариства з міжнародного співробітництва (GIZ): «У контексті закону 5655 (містобудівна „реформа“, автором якої є Шуляк і яку розкритикував Європарламент та Єврокомісія – „Головком“), звучала думка, що він має „знищити“ так звану „монополію місцевих органів влади у прийнятті рішень“. Це показує повне нерозуміння ролі та важливості органів місцевого самоврядування. Щодо реалізації документації міського планування, існує природна монополія громади, гарантована Конституцією. Це не технічне завдання (яке можна приватизувати за певних умов), а політичне питання, яке відображає справжню політичну волю громади».

Фактично після того, як містобудівну «реформу» 5655 не підписав президент Володимир Зеленський, у парламенті з'являються один за одним законопроекти, які пропонують, на перший погляд, незначні зміни до законодавства на користь забудовників. Але сумарно це виглядає як організована спроба змінити правила на користь великого будівельного бізнесу. Тобто малими кроками роблять те, що не вдалось зробити з першої спроби.

Активісти, які у Києві захищають територію туристичного комплексу «Пролісок» від забудови, вже розуміють, яку небезпеку може становити проект нардепів від «Слуги народу» для рекреаційних зон.

Це може поховати всі зусилля громади. Будівництво наразі ведеться на землях рекреаційного призначення під виглядом реконструкції готельного комплексу. І невідповідність намірів забудови цільовому призначенню — головний аргумент захисників», — каже активістка Марина Антощук, яка мешкає у Києві.

Кому ще перепаде?

У законопроекті «про створення сприятливих умов для бізнесу» враховано бонуси не лише для забудовників, а й для агробізнесу. Щоправда, при цьому забули про екологію.

Оскільки майже 100% території України не покрито функціональними зонами за інформацією Державного земельного кадастру, то спеціальний класифікатор не спрацює як запобіжник безконтрольного та неекологічного використання земель.

Аналітик громадської організації «Українська природоохоронна група» Петро Тестов каже: якщо проект підтримають, то на нас чекатиме подальше знищення степів чи корчування самосійних лісів.

«Суть класифікатора проста: якщо ділянка входить до зони „території для сінокошіння та випасу худоби“, то там не може бути цільове призначення „сільськогосподарське товарне виробництво“. Тобто тут не можна буде розорювати, але можна косити сіно, пасти худобу, створювати заповідні території», — зазначає Тестов.

Член екологічного комітету Верховної Ради Юлія Овчиннікова («Слуга народу») також підтверджує: якщо цей законопроект підтримають, то збільшиться площа оранки пасовищ та сіножатей: «Це надзвичайно шкідливе для клімату та біорізноманіття. Вважаю, що навпаки, треба прискорити розробку документації, яка визначить межі функціональних зон і таким чином зберегти степи та луки».

Одночасна поява низки проектів у парламенті з правилами, які вигідні великому бізнесу, може свідчити про діяльність картелю, що взаємодіє із законодавцями.

Картельна змова виникає тоді, коли великі гравці з одного сектора об'єднуються і роблять все для того, щоб створити вигідні умови. Картельні змови заборонені європейським законодавством. А саме Договором про функціонування Європейського Союзу. Антимонопольний комітет України теж давно розповідає про шкоду від картелів і наголошує, що вони дуже впливають на зниження добробуту суспільства.