Встановлення ринкових цін на землю, щоб визначити її вартість на основі попиту та пропозиції

Реформу ринку землі, яка стартувала 1 липня 2021 року, цілком можна назвати багатостраждальною – у первісному варіанті планувалося допустити до купівлі землі як громадян України, так і юридичних осіб. Проте, через протести частини аграріїв, політиків та громадських організацій, у 2021 році було узгоджено компромісний варіант реформи — не більше 100 га «в одні руки» для фізосіб з липня-2021, і не більше 10 тис. га для юросіб з 1 січня 2024 року.

Такого запобіжника було введено, щоб дати можливість громадянам встигнути придбати земельні ділянки протягом 2022-2023 років, і тим самим здійснити первинний перерозподіл угідь перед допуском на ринок великих гравців із сільгоспкомпаній.

Незважаючи на поширений міф, іноземцям у жодному разі не дозволено купувати українську землю.

Проте восени 2023 року серед українського політикуму та бізнес-спільноти поширюються сумніви щодо доцільності запуску другого етапу реформи. Її пропонують відкласти на певний термін, або призупинити до закінчення в Україні воєнного стану, або не допустити збільшення ліміту гектарів для юросіб.

Не пускати юросіб на земельний ринок: аргументи «проти»

Лідер партії Юлія Тимошенко  у 2017 році заявляла про наміри зібрати 10 млн підписів проти відкриття ринку землі, але не змогла виконати обіцянку. У 2020 році партія ініціювала проведення референдуму щодо доцільності продажу сільгоспугідь, проте не змогла остаточно заблокувати реформу.

Боротьба партії з ринком землі продовжується. Як заявила Юлія Тимошенко, фракція «Батьківщина» переконала колег по парламенту не запроваджувати з 1 січня 2024 року другий етап земельної реформи. За її словами, лідери парламентських фракцій та прем'єр-міністр Денис Шмігаль домовилися виробити юридичний механізм, який відстрочить земельне питання до закінчення війни.

Незрозуміло, яким чином партія зможе заблокувати відкриття ринку землі для юросіб — це рішення має ухвалити парламент, який до кінця 2023 року вже не збиратиметься на пленарні засідання .

Окрім «Батьківщини», відкласти реформу ринку землі також пропонує Всеукраїнська аграрна рада (ВАР). Ця організація пропонує не збільшувати ліміт землі у власності однієї юрособи 10 тис. га, а зберегти чинне обмеження у 100 га як громадянам, так юридичних осіб.

ВАР стверджує, що в результаті українські аграрії переживають чи не найскладніші випробування за всю історію незалежності — постійно зазнають фінансових і фізичних збитків через заблоковані порти, знищення виробничих потужностей, обстріли та замінування українських полів У таких умовах вітчизняні агровиробники вже другий рік. працюють зі збитками, тому збільшення ліміту на землю в одні руки не принесе ніякої практичної користі для малих та середніх агровиробників, вони зараз просто не мають коштів на купівлю с/г земель.

Через складну ситуацію в АПК,організація пропонує зберегти до кінця війни та ще на два роки після перемоги ліміт у 100 га в одні руки як юридичних, так і фізичних осіб.

Також голова ВАР Андрій Дикун зареєстрував відповідну петицію, яка набрала майже 26 тис. підписів, яка, відповідно, має бути розглянута президентом. У відповідь Володимир Зеленський доручив прем'єр-міністрові Денису Шмигалю всебічно опрацювати це питання з огляду на, серед іншого, можливі ризики для продовольчої безпеки.

Невдоволення реформою виражають і малі підприємці. Наприклад, ветеран АТО і чинний військовослужбовець Тарас Лелюх  просить президента Володимира Зеленського захистити українські села, обмеживши можливість юрособам скуповувати землю по 10 тис. га в одні руки. За його даними, великий агробізнес може викупити землі сільгосппризначення до того, як це зможуть зробити дрібні фермери, землевласники та військовослужбовці.

Дещо менш жорстку ініціативу щодо обмеження доступу юридичних осіб на ринок землі 21 грудня подала група народних депутатів на чолі з Дмитром Розумковим. У зареєстрованому ними законопроекті  №10366 пропонується відкласти на рік набрання чинності другою фазою земельної реформи, до 1 січня 2025 року. Причина такої відстрочки –  забезпечення більш оптимальної моделі ринку землі після післявоєнної стабілізації економіки вважають автори документа.

Реформа має продовжуватися: аргументи «за»

Змін до другого етапу земельної реформи не буде, а з 1 січня земельний ринок запрацює для юридичних осіб так, як планувалося. Про це 12 грудня заявив міністр аграрної політики та продовольства України  Микола Сольський під час конференції «Ведення агробізнесу в Україні«.

Так, війна спонукає Україну прискорювати реформи, а не уповільнювати їх. Країна має рухатися у бік лібералізації бізнесу, а чи не жорсткого регулювання – потрібно встановлювати зручні правила, простіші проти іншими.

З жорсткою критикою ініціативи зупинити земельну реформу виступає експерт із земельних питань та аграрної економіки Олег Нив'євський . Він називає активність «Батьківщини» навколо земельного питання спробою піару на суспільно важливій темі.

Класика: вибираємо масштабну суспільно важливу тему, тиснемо на інстинкти на тему «все пропало» і торгуємося (принаймні за увагу до себе). Сподіваюся, що далі гучних заяв це не піде, бо якщо користуватися головою, то такі заяви та діяльність БЮТ роблять нашу країну слабшою та біднішою».

За його словами, тільки ліберальний і добре працюючий ринок землі сільгосппризначення — запорука того, що у аграріїв та землевласників будуть кошти для розвитку. Також запуск ринку землі для юридичних осіб позитивно позначиться на економіці країни, оскільки старт другого етапу реформи протягом перших трьох років після 2024 року даватиме додаткові 1-2,7% до ВВП щорічно. У той же час робота ринку тільки для приватних осіб матиме нульовий ефект для ВВП країни, яка зараз і спостерігається.

Другий етап ринку землі дозволить аграріям зміцнитися на своїх землях і розвивати довготривалий бізнес, який вони не наважувалися впроваджувати на землях, що орендуються.

Крім запуску ринку сільгоспземель для юридичних осіб, залучити інвестиції в агросектор дозволить якнайшвидший запуск роботи Фонду часткового гарантування кредитів у сільському господарстві, а також переоцінка Нацбанком коефіцієнта ліквідності с/г землі як предмета застави, додає Олег Нив'євський.

Аналітик наголошує, що лише за рахунок існування ринку землі у неповному форматі агросектор уже отримав додаткові 200 млрд. грн. заставних активів, що відповідає 70 млрд. грн. кредитів. За час повномасштабної війни РФ знищила кошти в агросекторі на 320 млрд грн , тобто ринок зміг дещо компенсувати втрати.

Найбільша аграрна асоціація України УКАБ також виступає за дотримання формату розвитку ринку землі, визначеного у 2020 році. Його непорушність необхідна як українському агробізнесу, так і власникам земельних ділянок та майбутній інвестиційній привабливості сільськогосподарської землі як активу. Для відстрочення запровадження другого етапу ринку землі немає жодних підстав, зазначає УКАБ.

СЕО та співзасновник компанії з інвестицій у землю «Твоє Коло» Андрій Усенко у коментарі для видання пояснює: відстрочення реформи матиме негативні наслідки для економіки України. Це означає гальмування інвестицій у галузь, заморожування довгострокових проектів із глибокої переробки агропродукції або побудови тих самих систем меліорації.

Виступати проти розвитку ринку землі це однаково, що виступати проти розвитку економіки України».

За його словами, ефективним рішенням для забезпечення рівних можливостей для малих та середніх агровиробників можуть стати різні програми державної підтримки – від безкоштовних грантів на розвиток бізнесу до державних програм кредитування на кшталт «5-7-9%». Крім того, важливо якнайшвидше запустити. роботу Фонду часткового гарантування кредитів у сільському господарстві.

Примітно, що програма "5-7-9%" дійсно працює. За даними Мінагрополітики, з початку 2023 року 13,1 тис. агрогосподарств отримали 70,9  млрд. грн . банківських кредитів в розвитку. З них за державною програмою «Доступні кредити 5-7-9%» профінансовано переважну більшість – 10,1 тис. агропідприємств на 40,3 млрд грн .

Також дискусійним залишається питання зниження рентабельності в АПК, яка навіть у складні роки війни залишається прибутковою. Наприклад, до повномасштабного вторгнення аграрії п'ять років поспіль отримували дуже високі прибутки, у середньому ефективний аграрій мав $  400 з гектара на рік. Якщо брати 2021 рік, то взагалі були надприбутки – $1000/га , завдяки чому більшість аграріїв сформували резерв, який дозволить їм пережити важкі часи.

За словами експерта, аграрний бізнес не можна планувати на 1-2 роки, треба дивитися на 10 років уперед. Якщо міркувати стратегічно, потенціал зростання вартості гектара с/г землі становить  20% на рік, тоді як оренда складає 6-8% на рік, а кредит - 6-15% Залежно від валюти. Очевидно, що  це вигідно, і аграрії залучатимуть кредитні кошти для забезпечення безпеки земельного банку на десятиліття вперед.

Чи вдасться зупинити земельну реформу?

Ні, з 1 січня 2024 року юрособи зможуть купувати до 10 тис. га в одні руки, підкреслює народний депутат від фракції «Голос» Ярослав Залізняк .

Другий етап ринку землі точно відбудеться, запевняє Андрій Усенко Україна й так забарилася з розвитком земельної реформи на кілька десятиліть. Подальша відстрочка ще більше загальмує країну у розвитку та зробить її агросектором менш конкурентоспроможним. На щастя, в Міністерстві аграрної політики та в інших кабінетах влада це дуже добре усвідомлює і не допустить зриву реформи.

Відкриття ринку землі для юросіб приведе в цю сферу нових гравців: починаючи від аграріїв, які прагнутимуть розширити свій зембанк або закріпити право власності на нього, закінчуючи великими інвестиційними фондами, які залучатимуть великі капітали, інвестуватимуть у землю і далі ними керуватимуть. Раніше діяльність таких фондів була неможливою через заборону володіння землею для юридичних осіб.

Попит на землю з початку відкриття ринку поступово зростає навіть під час повномасштабної війни, нагадує СЕО «Твоє Коло». Відкриття ринку для юридичних осіб з 1 січня 2024 року лише збільшить обсяг інвестицій у цей ринок та підтягне за собою зростання цін. Впровадження другого етапу реформи надасть ринку землі ще більшої прозорості.

Також можна констатувати, що масових скупок земель, про які застерігали противники реформи, так за ці 2,5 роки не сталося. Нині в Україні сформовано ринок продавця, який вирішує, продати свою землю чи ні. Очевидно, що власники землі з початку реформи демонструють надзвичайну обережність, продаючи землю у виняткових випадках.

Прогноз попиту : "Твоє Коло" ще до повномасштабного вторгнення обрало 600 тис. га найбільш інвестиційно привабливих с/г земель, що знаходяться переважно у Сумській, Чернігівській, Вінницькій, Житомирській, Хмельницькій, Полтавській та Тернопільській областях. Поки в країні війна, максимальний попит зберігатиметься в центральній частині України, а після перемоги активно відновлюватиметься і в північних областях. За прогнозами компанії, після відкриття ринку для юросіб, на ринок землі щорічно виходитиме приблизно 300 тис. грн. га , або 1% від усього зембанку країни.