В Украине государственная программа єОселя с августа масштабировалась, теперь ею могут воспользоваться не только льготные категории.
Для льготников сохранили ставку в 3% годовых, а вот для остальных ввели 7%, кроме того, для них придумали еще ограничения: покупать квартиры можно только в домах, которые не старше трех лет (а это дороже, чем в относительно старом доме). Кроме того, использовать льготную ипотеку можно и в квартирах, которые все еще строятся, но речь идет только о небольшом списке избранных застройщиков.
Программу расширили на новостройки, но с большими ограничениями
До полномасштабной войны украинцы, которые планировали купить жилье, могли сэкономить до 30% от рыночной стоимости, инвестируя в недвижимость до ее сдачи в эксплуатацию (на этапе строительства). Полномасштабная война ситуацию изменила: спрос на новостройки составляет всего около 20% от того, что было в 2021-м.
Есть множество причин. Во-первых, высокие риски банкротства застройщиков, остановки строительства и т. д., во-вторых – резкое подорожание строительства (на 40% в долларовом эквиваленте). Застройщики чуть ли не больше всех заинтересованы в развитии ипотечного кредитования в Украине.
Государственная программа ипотечного кредитования єОселя не только расширила перечень тех, кому предоставляет кредиты, но также распространилась и на еще не построенные дома (первичный рынок). Правда, есть ограничения: “Укрфінжитло” определил небольшой перечень застройщиков, на квартиры которых готовы дать ипотеку.
К примеру, в Киеве купить квартиру в новостройке по программе можно только у двух застройщиков и всего в четырех ЖК. В ЖК Family & Friends (входит в программу єОселя) все однокомнатные квартиры уже проданы, а за двухкомнатную придется заплатить от 2,43 млн грн (37,5 тыс. грн за квадрат). Для сравнения: у “Киевгорстроя” есть ЖК, где стоимость квадратного метра квартиры составляет 26 тыс. грн (то есть на 30,6% меньше).
Елена Дмитриева, член Совета директоров Конфедерации строителей и первый замглавы “Глобус Банка”, отмечает: по состоянию на август 2023-го по программе єОселя в новостройках купили только 10 квартир. Еще недавно покупать жилье можно было только на вторичном рынке.
Фактически в Украине ипотека существует в первую очередь благодаря государственному кредитованию. И речь идет о квартирах в уже построенных домах.
“После старта программы єОселя уже было выдано более 2 тыс. кредитов на приобретение жилья преимущественно на вторичном рынке, а также во введенных в эксплуатацию новостройках. Это в 8 раз больше, чем количество выданных кредитов по программам коммерческих банков”, – отмечает Дмитриева.
Купить можно квартиру по программе, если:
- площадь квартиры составляет не больше 52,5 квадрата (дополнительно 21 квадрат на каждого следующего члена семьи);
- для льготных категорий (ставка 3%) – в областных центрах и Киеве дом должен быть введен в эксплуатацию не более 10 лет назад, в других городах – без ограничения возраста;
- для других украинцев (ставка 7%) – дому, в котором покупается квартира, должно быть не больше трех лет.
Сколько придется платить за квартиру
В ПриватБанке опубликовали график платежей на кредит в размере 900 тыс. грн. Так, если взять кредит под 7% годовых на 20 лет, при этом стоимость квартиры составляет 1,3 млн грн (за такую сумму можно купить жилье в областном центре), первый взнос составит 400 тыс. грн, ежемесячно придется платить 7030 грн. Расходы на страховку, нотариуса и т. д. составят до 23,2 тыс. грн. В результате придется заплатить 776,5 тыс. грн процентов. То есть, если взять 900 тыс. грн, вернуть с процентами придется уже 1,6 млн грн.
Ставка в 7% от єОселя в несколько раз ниже рыночной (банки предлагают под 20% и кредиты на квартиры дают крайне неохотно), однако она все еще заставляет украинцев переплачивать за жилье в разы. Дмитриева считает: чтобы сократить кредитную ставку, нужно снизить учетную ставку Нацбанка.
“Снижение размера учетной ставки побуждает к существенному смягчению ипотечных условий. В случае если размер учетной ставки будет снижен как минимум еще на 2 п.п., то в среднем ипотечные ставки могут упасть на 3,5-5%”, – говорит она.
При этом ипотеку под 7% могут получить далеко не все желающие. Дело в том, что пока ипотеку получили около 2 тыс. человек. А тех денег, которые уже выделили, хватит не более чем на 5 тыс. ипотек. При этом реальная потребность в ипотеке может быть в десятки раз больше.
Есть еще одно препятствие: банки проводят свою оценку клиента и всем подряд деньги не выдают. Если у клиента официально минимальная зарплата, плохая кредитная история, нет поручителей, вероятно, рассчитывать на участие в кредитной программе не стоит. Банк изучает клиента и пытается убедиться, что клиент сможет выплачивать кредит в течение многих лет.
Ипотечное кредитование может дать толчок развитию строительства, однако при этом в условиях высокой учетной ставки, большой инфляции, без государственной поддержки ни один банк не может предложить выгодные условия.
