В Украине появился спрос на приобретение недвижимости, которая пострадала от военных действий, включая частично или полностью разрушенное жилье.
«Уже впору говорить о формировании отдельного сегмента рынка недвижимости — разбитых квартир и домов или, скорее, даже документов на них. Есть инвесторы, которые приобретают такие объекты пачками и готовы платить за руины по 50-150 долларов за квадрат», — рассказал нам эксперт рынка недвижимости, риелтор Михаил Артюхов.
По его словам, потенциальные покупатели скупают разрушенные дома как в сильно пострадавших от войны регионах (Харьковской, Херсонской, Запорожской областях и другие), так и в пригороде столицы: в Буче, Ирпене, Гостомеле и окрестных селах.
Эту тенденцию подтвердил и риелтор из Ирпеня Олег Росновский.
«Есть люди, которые пытаются купить недвижимость за бесценок. В частности, квартиры в Ирпене в домах, которые уже точно пойдут на восстановление, в Немешаево, Макарове, Клавдиево, где жилой фонд существенно пострадал в начале войны», — говорит Росновский.
«В Харьковской области тоже такое есть. Появились люди, которые готовы выкупать чуть ли не руины в селах, которые были под оккупацией, и на северных окраинах Харькова, где много разрушенных домов», — рассказал нам владелец харьковской оценочной компании «Дельта Консалтинг» Роман Рябов.
Риэлторы говорят, что «инвесторы» скупают руины в надежде получить за них государственные компенсации и хорошо на этом заработать.
«Государство будет платить по рыночной цене, а это минимум 500 долларов за квадрат. То есть получается 10-кратный подъем на инвестиции», — сказал Артюхов.
Впрочем, новым собственникам, прежде чем получить компенсации, еще предстоит обойти законодательную норму, по которой на помощь от государства могут рассчитывать лишь собственники, владеющие объектом на момент его повреждения. Но, как рассказывают риелторы, уже появились «решалы», которые обещают «помочь» в этом вопросе за вознаграждение.
«Система компенсаций построена так, что на уровне местных властей реально все решить», — сказал глава адвокатского объединения «Кравец и партнеры» Ростислав Кравец.
Разбирались, как руины стали в Украине ликвидным товаром.
Скупают квартиры по $2 тысячи
По словам Михаила Артюхова, в последнее время в Украине появились покупатели, которые целенаправленно ищут поврежденные или разрушенные объекты и готовы их скупать чуть ли не пачками.
«Есть запросы от инвесторов, которые понимают, что с такими объектами делать дальше и как на них можно хорошо заработать. Они готовы рассматривать квартиры в поврежденных многоэтажках, отдельные частные дома, даже полностью разрушенные. Главное требование — наличие документов права собственности на такую недвижимость, что позволяет переоформить их на нового владельца и внести изменения в госреестр», — говорит Артюхов.
По его словам, «инвесторы» рыщут буквально по всей стране, рассматривая варианты поврежденной недвижимости в сильно пострадавших от войны областях и в других регионах.
В Харьковской области, по словам Рябова, скупка идет в населенных пунктах вокруг города и на его северных окраинах.
Особым спросом пользуется поврежденная недвижимость в пригороде столицы — Ирпене и Буче. Много привлекательного для скупщиков жилья в Макарове, Немешаево, Клавдиево, добавил Олег Росновский.
Цены на недвижимость разные. По словам Артюхова, в среднем потенциальные покупатели готовы платить из расчета по 50-150 долларов за квадратный метр в зависимости от месторасположения объекта. При этом степень разрушений нередко вообще не учитывается. Главное — адрес. Для частных домов учитывают также площадь земельного участка: чем она больше, тем выше цена.
Но есть цены и намного ниже. Как говорит Рябов, за квартиры в поврежденных многоэтажках на Северной Салтовке людям предлагают всего по 2 тысячи долларов. Исходя из того, что средняя двушка в старых домах — это примерно 50 квадратов, получается, что квадратный метр стоит всего 40 долларов, тогда как до войны ценник достигал 700 долларов за квадрат.
«Такое же движение идет в Циркунах на севере от Харькова», — добавил Рябов.
«В среднем рыночная стоимость квадратного метра на жилье в Украине варьировалась от 500 до 1000 долларов за квадрат и выше. То есть за разрушенные объекты предлагают сейчас вдесятеро меньше, чем они стоили до войны и разрушения», — отметил Артюхов.
Беженцы отдают дома за копейки
Как говорят риелторы, в основном скупщики разрушенного жилья дают запросы по поиску таких объектов посредникам — чтобы те мониторили рынок, подбирали подходящие квартиры и дома и вели переговоры с собственниками на предмет быстрого выкупа.
«Владельцы разрушенной недвижимости сами выставляют ее на продажу нечасто, так как не уверенны, что кто-то может проявить к ней интерес. Но многие из тех, кому предлагают живые деньги за руины, соглашаются продать даже за копейки, лишь бы заплатили сразу. Немало собственников сейчас живут в Европе и уже вообще поставили крест на своих руинах. Поэтому готовы продать квартиру даже за 2-3 тысячи долларов», — рассказал нам риелтор Николай из Херсона.
Но на профильных площадках можно найти и объявления о продаже поврежденной недвижимости от собственников. Например, на metrazh.com.ua выставлен дом в «живописном месте» Изюма — 44 квадратных метра и 6 соток земли — всего за 1,5 тысячи долларов (по 34 доллара за квадрат).
«Дом после оккупации, частично поврежден, требует ремонта», — предупреждает продавец.
В этом же населенном пункте предлагают дом еще дешевле — 50 квадратов за тысячу долларов, то есть по 20 долларов за квадрат. Из достоинств объекта владелец указал только наличие кадастрового номера, отметив, что сооружение требует ремонта.
В то же время собственники разрушенного жилья в пригороде столицы, по словам Росновского, продавать его за копейки не спешат.
«Даже в сильно пострадавших от вражеских атак многоэтажках квартир по 50-150 долларов нет. Если что и выставляется на продажу, то ценник для поврежденного жилья высокий, только немного ниже, чем в среднем по рынку», — отметил Росновский.
Но если человеку срочно нужны деньги, особенно если семья при этом уже осела в Европе, то он готов уступать. Риелторы говорят, что можно сбить ценник до 100 долларов за квадрат. То есть до 5 тысяч долларов за квартиру в 50 квадратов. Тогда как такая же квартира в 50 квадратов в уцелевшем доме в Ирпене стоит в среднем 40-45 тысяч долларов.
Сколько можно заработать
Зачем покупатели вкладываются в руины?
«Мотивация разная. Некоторые инвесторы скупают разрушенную недвижимость под восстановление, с целью потом заработать на перепродаже. Некоторых интересуют земля и документы на жилой дом, под которые можно построить новый объект уже без бумажной волокиты. Но большинство все же рассчитывает на компенсации от государства», — говорит Михаил Артюхов.
Речь идет о государственной программе «еВосстановление», по которой собственники поврежденного или разрушенного после 24 февраля 2022 года жилья могут рассчитывать на компенсации. Под действие программы попадают квартиры, частные дома, садовые и дачные домики, комнаты в общежитиях, а также недостроенные объекты, по которым прилетало.
Уже идут выплаты на ремонты поврежденного жилья. Их выдали более 13 тысячам заявителей (а заявлений подано больше 50 тысяч). В сентябре чиновники отчитались, что по программе «еВосстановление» выплачен «первый миллиард». Исходя из того что на тот момент деньги получили 12 тысяч семей, средняя выплата составляет чуть больше 80 тысяч гривен. Но можно получить до 200 тысяч гривен. Что, на первый взгляд не так много. Но потенциальный покупатель дома в Изюме за тысячу долларов, получив компенсацию на ремонт, уже смог бы заработать вдвое больше и при этом сохранить за собой объект недвижимости.
Правда, получить деньги на руки по «еВосстановлению» нельзя — оплачиваются покупки стройматериалов в определенных магазинах и ремонтные работы.
Но есть другие программы восстановления поврежденных жилых объектов — от местных властей. Речь идет в основном о многоэтажках, в которых поврежденные квартиры ремонтируют за счет местных бюджетов или грантов. И их владельцы, ничего не вкладывая, могут рассчитывать на полное восстановление жилья. А впоследствии его можно будет продать уже по рыночной стоимости.
Как говорит Олег Росновский, в Ирпене в доме, который уже точно будут восстанавливать, квартиры продают вовсе не за копейки, а почти по рыночной цене.
Но те, кто сумел приобрести в нем квартиры раньше, когда еще не было известно, как скоро начнут все отстраивать и начнут ли вообще, могут рассчитывать на хорошую прибыль в случае дальнейшей продажи жилья в уже полностью восстановленном доме.
Так как поврежденных домов в Украине очень много и неясно, как скоро дойдет очередь до их ремонта, далеко не все собственники готовы ждать. На что и рассчитывают скупщики, предлагая переоформить на них «неликвид» за копейки.
Что касается полностью разрушенного жилья, то за него по законодательству предусмотрена выдача жилищных сертификатов. Они позволят приобрести жилье взамен в любом регионе страны, его можно будет купить полностью за сертификат или доплатив недостающую сумму.
В конце сентября жилищные сертификаты открылись в «Дие» для ознакомления, а с ноября их начали выдавать людям.
Как заявила глава комитета Рады по вопросам организации государственной власти и местного самоуправления Елена Шуляк, по состоянию на 22 ноября сформировано 772 сертификата на общую сумму около 1,6 млрд гривен (то есть в среднем по 2 млн гривен на один сертификат). Общая площадь жилья, подлежащего компенсации, составляет 58,1 тысячи квадратов. То есть государство оценило квадратный метр в сумму около 28 тысяч гривен, что в целом не так много, но выбрать новое жилье за такие деньги все же реально.
В любом случае эта сумма намного больше, чем предлагают скупщики за разрушенное жилье. Они дают 40-50, максимум 150 долларов за квадрат, то есть от 1600 до 6 тысяч гривен.
В начале ноября Кабмин выделил на жилищные сертификаты 2,5 млрд гривен. То есть деньги на программу пока есть.
Но для тех, кто покупает разрушенное жилье, важен один нюанс. Непонятно, есть ли шансы получить компенсации, ведь на момент разрушения собственники были другие.
«С этим могут быть проблемы: по законодательству компенсации положены собственнику, который числился на момент разрушения жилья в госреестре. Но есть лазейки. Решения о компенсациях принимают местные комиссии, а с ними, как показывает практика, можно договориться, и получить компенсацию до 500-600 долларов за квадрат. Даже если накануне купил эту недвижимость по 20 долларов за квадрат», — говорит Ростислав Кравец.
Риелторы рассказали, что уже появились «решалы», через которых можно получить добро от комиссии на жилищный сертификат.
«Комиссии на самом деле в большинстве регионов работают очень плохо. Их визита люди ждут месяцами, при этом продолжают жить в разрушенных и аварийных домах. Но если есть связи, можно все оформить за день. На комиссии, как правило, выводят специальные посредники, за услугу просят от тысячи до 5 тысяч долларов, а с собственников разрушенных особняков еще больше», — рассказал нам риелтор Иван, работающий с объектами в Киевской и Черниговской областях.
Интересно, что на днях Кабмин расширил список тех, кто может претендовать на компенсации за разрушенное жилье. Помимо собственников в перечень включили также совладельцев квартир и домов. Они могут подавать отдельные заявления и требовать свою долю компенсации. Сумму компенсации для каждого совладельца будут определять все те же местные комиссии. То есть в теории появляется еще одна лазейка, когда владелец разрушенного дома может продать не весь объект, а только его часть, и таким образом компенсацию получат и он сам, и новый «совладелец».
Как все это будет работать на практике — покажет время. Но, как отметил риелтор Иван, «предприимчивые украинцы, у которых есть деньги и связи среди местных чиновников, прямо сейчас создают супервыгодный бизнес». За 10 тысяч долларов можно купить 5 квартир в поврежденных домах, а затем, не вкладывая ни копейки, продать их минимум за 100 тысяч или даже больше, говорит риелтор.
