Застроить все? Лоббисты рубят «окно возможностей»

Президент притормозил скандальную градостроительную реформу, но лоббисты нашли другой путь…

В парламенте зарегистрирован законопроект (11184), цель которого — облегчить жизнь застройщиков. Подаются такие законодательные инициативы традиционно под соусом восстановления и заботы о десятках тысяч внутренне перемещенных лиц.

Что же на самом деле предлагают авторы и почему эта идея должна встревожить жителей украинских сел и городов? Объясняем подробно в материале для «Главкома».

Один из предохранителей неконтролируемой застройки, который действует сейчас, — целевое назначение земли. Если застройщик хочет возвести высотку вместо зеленой зоны — за изменение целевого назначения участка должен проголосовать местный совет. Для того, чтобы таких преград у застройщиков не возникало «Слуга народа» Степан Чернявский подал проект, который предусматривает возможность менять целевое назначение участка, если градостроительная документация не внесена в земельный кадастр.

Эту законодательную инициативу поддержали своими подписями двадцать нардепов, в частности среди авторов «Слуги народа» Александр Горобец и Сергей Бунин.

Ассоциация городов Украины уже отметила, что такая норма будет сужать права муниципалитетов и содержит коррупционные риски.

В дополнение этот проект закрепляет новые возможности для агробаронов: они в случае принятия закона смогут получить доступ к особо ценным землям. Такая инициатива также имеет свое объяснение: ключевой автор изменений — нардеп Чернявский, выходец из агробизнеса и заместитель председателя комитета по вопросам аграрной политики.

Группа депутатов, которая во главе с Чернявским подала этот проект, так действует не впервые. Почти тот же коллектив авторов зарегистрировал еще одну инициативу, которая предусматривает амнистию дерибанщикам и карт-бланш чиновникам на отчуждение лесов, прибрежных и пограничных полос, заповедников, ландшафтных парков, памятников природы, ботанических садов и т.д. (11185). Общественная инициатива «Голка» писала, что сейчас общины и государство могут возвращать незаконно выделенные в частную собственность леса, земли природно-заповедного фонда и прибрежные через суды в течение любого времени, а упомянутый коллектив нардепов предлагает ограничиться сроком в пять лет.

Номера законопроектов и об «амнистии», и о земельной «либерализации» (соответственно 11185 и 11184) свидетельствуют, что их подавали друг за другом и в один и тот же день. Время подачи также совпадает с массированной информационной кампанией в поддержку скандально известного бизнесмена Игоря Мазепы, которого Государственное бюро расследований обвиняет в махинациях с землей.

Комитет, который должен рассмотреть такие законодательные инициативы, возглавляет председатель партии «Слуга народа» Елена Шуляк. Этот политик известна тем, что лоббирует скандальную градостроительную «реформу» (законопроект 5655).

Интересы застройщиков лоббируются также через комитет правовой политики, который возглавляет Денис Маслов («Слуга народа»). Там на рассмотрении есть законодательные инициативы, которые предусматривают, что виновными в схемах отчуждением имущества государства или общины может быть депутат, чиновник, но не тот, кто в конце получил это имущество (11134 и 11135).

Общественная инициатива «Голка» продолжает исследовать проекты, которые могут деформировать законодательное поле в интересах крупных игроков строительного бизнеса, а также агрохолдингов.

Что задумали?

Сейчас все земли должны быть включены в различные функциональные зоны. Такие зоны определяют к какой категории относится участок и его целевое назначение. Различают земли жилой и общественной застройки, озелененные, ландшафтные и рекреационные, историко-культурного назначения, для производственной и складской застройки, земли транспортных и инженерных коммуникаций.

По закону функциональные зоны должны быть частью планов развития территорий громад и должны быть внесены в Государственный земельный кадастр.

Как отмечает и. о. председателя Государственной службы Украины по вопросам геодезии, картографии и кадастра Дмитрий Макаренко, очень важно не отождествлять понятия «земельный участок» и «функциональная зона». Ведь на одном земельном участке может быть определено и внесено несколько видов функциональных зон — и дорога, и общественная застройка и, например, зеленая зона.

«Кстати, наличие функциональных зон существенно упрощает процесс изменения целевого назначения земельного участка, ведь тогда сразу видно, какое ее использование планируется в соответствии с градостроительной документацией. На самом деле функциональных зон может быть сотни тысяч по всей стране. Но по состоянию на сейчас в Государственном земельном кадастре обработано только 41 заявление о внесении таких функциональных зон. Одна заявка на внесение функциональной зоны может включать в себя несколько видов таких зон. Так вот если говорить о количестве видов функциональных зон, то их учитывается в кадастре 141. Общей площадью 3710 га, а это значительно меньше 1% всей территории Украины. Это происходит медленными темпами, потому что стоимость таких работ довольно высока», — объясняет Макаренко.

И вот здесь самое интересное. Авторы законодательной инициативы «о благоприятных условиях для развития бизнеса» (11184) предлагают, чтобы в случаях, когда такие функциональные зоны не внесены в кадастр, можно было менять целевое назначение земельных участков без учета таких зон. А это почти все земельные участки на территории страны.

Сейчас, по закону, для того, чтобы построить промышленные объекты, можно изменить целевое назначение земли (кроме природоохранных и исторических зон) только за пределами населенных пунктов. Если же законопроект примут, изменение целевого назначения станет возможным и для земель в пределах населенных пунктов, на которых застройщики смогут строить жилые и нежилые сооружения.

Застройщики смогут договариваться напрямую с главным архитектором об изменении целевого назначения на то, которое им нужно. Такой подход однозначно будет способствовать злоупотреблениям в сфере использования земель и однозначно несет угрозу увеличения коррупционных рисков.

Исполнительный директор ассоциации городов Украины Александр Слобожан отмечает, что из-за предложенных изменений в этом проекте может начаться хаотичная застройка: «Владельцам участков предлагается на их усмотрение определять целевое назначение, без позиции общества, что повлечет массовую хаотичную застройку. Закладываются также и коррупционные риски — без градостроительной документации и решения местного совета право принятия решения о строительстве предоставляется единолично архитектору. Соответственно, не предусматривается общественное обсуждение или экологическая экспертиза».

Большое восстановление — как прикрытие для лоббистов

Сейчас для того, чтобы строить в населенном пункте, застройщик должен получить у местного совета градостроительные условия и ограничения.

В этом документе должно быть прописано, сколько этажей должно иметь здание, какая должна быть плотность застройки, каким должно быть озеленение территории и тому подобное. Эти все условия должны согласовываться с генеральным планом населенного пункта.

Не получить градостроительные условия и ограничения застройщик может в трех случаях:

• представление неполного перечня документов
• выявление недостоверных сведений в документах, удостоверяющих право собственности или пользования земельным участком, или в документах, удостоверяющих право собственности на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке несоответствие намерений застройки требованиям градостроительной документации на местном уровне

Авторы проекта «о благоприятных условиях для развития бизнеса» предлагают оставить только одно основание для отказа — подача неполного пакета документов.

То есть, неважно, какие документы будут поданы застройщиком и какой проект строительства он запланировал, если он сдал все документы согласно списку, отказать ему в выдаче градостроительных условий и ограничений просто не имеют права.

Также депутаты предлагают убрать возможность внесения любых изменений в градостроительные условия и ограничения, оставив лишь вариант с их отменой согласно решению суда. А учитывая возможные изменения в закон, сделать это будет почти невозможно.

Все это сводит на нет необходимость разработки градостроительной документации, следствием чего может стать хаотичная застройка без соблюдения каких-либо правил. И при этом роль граждан нивелируют.

На важности роли общества акцентирует и Янош Бренер, городской планировщик Берлина и эксперт Немецкого общества по международному сотрудничеству (GIZ): «В контексте закона 5655 (градостроительная „реформа“, автором которой является Шуляк и которую раскритиковал Европарламент и Еврокомиссия — „Главком“), звучала мысль, что он должен „уничтожить“ так называемую „монополию местных органов власти в принятии решений“. Это показывает полное непонимание роли и важности органов местного самоуправления. Что касается реализации документации городского планирования, существует естественная монополия громады, гарантированная Конституцией. Это не техническое задание (которое можно приватизировать при определенных условиях), а политический вопрос, который отражает настоящую политическую волю общины».

Фактически после того, как градостроительную «реформу» 5655 не подписал президент Владимир Зеленский, в парламенте появляются один за другим законопроекты, которые предлагают, на первый взгляд, незначительные изменения в законодательство в интересах застройщиков. Но суммарно это выглядит как организованная попытка изменить правила в интересах крупного строительного бизнеса. То есть малыми шагами делают то, что не удалось сделать с первой попытки.

Активисты, которые в Киеве защищают территорию туристического комплекса «Пролисок» от застройки, уже понимают, какую опасность может представлять для рекреационных зон проект нардепов от «Слуги народа».

«Это может похоронить все усилия общины. Строительство сейчас ведется на землях рекреационного назначения под видом реконструкции гостиничного комплекса. И несоответствие намерений застройки целевому назначению — главный аргумент защитников», — говорит активистка Марина Антощук, которая живет в Киеве.

Кому еще перепадет?

В законопроекте «о создании благоприятных условий для бизнеса» учтены бонусы не только для застройщиков, но и для агробизнеса. Правда, при этом забыли об экологии.

Поскольку почти 100% территории Украины не покрыты функциональными зонами по информации Государственного земельного кадастра, то специальный классификатор не сработает как предохранитель бесконтрольного и неэкологического использования земель.

Аналитик общественной организации «Украинская природоохранная группа» Петр Тестов говорит: если проект поддержат, то нас будет ждать дальнейшее уничтожение степей или корчевание самосейных лесов.

«Суть классификатора проста: если участок входит в зону „территории для сенокошения и выпаса скота“, то там не может быть целевое назначение „сельскохозяйственное товарное производство“. То есть здесь нельзя будет распахивать, но можно косить сено, пасти скот, создавать заповедные территории», — отмечает Тестов.

Член экологического комитета Верховной Рады Юлия Овчинникова («Слуга народа») также подтверждает: если этот законопроект поддержат, то увеличится площадь распашки пастбищ и сенокосов: «Это чрезвычайно вредно для климата и биоразнообразия. Считаю что наоборот, надо ускорить разработку документации, которая определит границы функциональных зон и таким образом сохранить степи и луга».

Одновременное появление ряда проектов в парламенте с правилами, которые выгодны крупному бизнесу, может свидетельствовать о деятельности картеля, который взаимодействует с законодателями.

Картельный сговор возникает тогда, когда крупные игроки из одного сектора объединяются и делают все для того, чтобы создать выгодные для себя условия. Картельные сговоры запрещены европейским законодательством. А именно Договором о функционировании европейского союза. Антимонопольный комитет Украины тоже давно рассказывает о вреде от картелей и отмечает, что они сильно влияют на снижение благосостояния общества.