Украинцы остаются без квартир не только из-за черных нотариусов. Теперь жилье забирают кредиторы. Подписав договор, украинцы сами соглашаются отдать свою недвижимость под залог. При этом иногда кредиторы создают условия, которые делают невозможным своевременный возврат долга. О том, как работают схемы и что нужно знать каждому
Черные нотариусы и риелторы уже в прошлом: как сейчас забирают квартиры украинцев
Случаи, когда квартиру зарегистрировали по фальшивым документам, потому что регистратор сознательно нарушил закон и принял участие в рейдерстве, – редкость. Откровенный криминал в значительных масштабах уже в прошлом. Хотя и такое бывает. К примеру, в конце прошлого года в Киеве сообщили о подозрении в мошенничестве двум мужчинам, пытавшимся завладеть квартирой пенсионера по фальшивым документам. А еще до полномасштабной войны в Донецкой области разоблачили полицейского, который требовал от мужчины угрозами продать свою квартиру за 50 тыс. грн, тогда как настоящая цена составляла 12 тыс. долларов.
Значительно чаще украинцев избавляют от жилья из-за кредитов. Существует целый ряд компаний, которые дают средства взаймы под залог недвижимости. Такие компании активно размещают свою рекламу, их сайты легко найти в сети. Один из примеров – Royal Standard Group. В сообщениях они предлагают кредит под залог квартиры от 18% годовых в гривне, но это минимальная ставка. По требованию Нацбанка компания обнародовала условия кредита. В них говорится, что реальная годовая процентная ставка достигает 400% годовых.
По тому же требованию Нацбанка на сайте опубликовали и пример типичного договора. Договор предлагают заключить с ООО «Гелекс Финанс». Условия соответствуют действующему законодательству, а в одном из пунктов четко сказано: если не вернуть деньги, компания имеет право на «взыскание на заложенное имущество».
В реестре судебных решений куча дел, в которых недовольные клиенты пытаются обжаловать условия договора с указанным ООО. К примеру, в прошлом году во Львовской области (дело № 456/2541/22) в судах с клиента пытались взыскать 207 620 грн. При этом он брал всего 120 тысяч гривен. Остальное – проценты и штрафы. А в Киеве в суде находится дело 756/16876/23: ООО забрало у должника квартиру общей площадью 45,5 кв. м. Он оформил кредит, но не уплачивал его вовремя.
Адвокат Светлана Саража рассказывает: многие из компаний, которые сейчас занимаются кредитом под залог жилья, ранее выкупали у обанкротившихся банков право требовать возврата валютной ипотеки.
«Они заработали свои деньги на этом, затем сохранившиеся ОООшки перешли на факторинг (операция по переуступке первым кредитором прав требования долга. – Ред). А некоторые, имея такой опыт за плечами, сейчас предоставляют кредиты под залог недвижимости», – говорит адвокат.
Саража представляла интересы одного из клиентов компании, которая под залог квартиры предоставила заем. По ее словам, иногда договор оформляют между физическими лицами, а вместо того, чтобы прозрачно прописать проценты, увеличивают тело кредита (по закону физическое лицо не может зарабатывать на кредитах).
Есть два варианта: одни компании прозрачно сообщают об условиях кредитования, а другие создают условия для того, чтобы кредит было трудно вернуть. В частности, и на сайте «Гелекси Финанс», и на других сайтах, где в документах указано название этого ООО, можно легко найти все условия: размер годовых процентов, условия погашения, угрозы попадания в разные реестры, угрозы избавиться от залогового имущества и т. д. То есть у клиента есть все возможности взвесить риски и отказаться от такого соглашения, если он не уверен, что сможет вовремя вернуть средства.
Плохой пример: когда предоставляющий кредит вводит в заблуждение заемщика и создает условие, исключающее возврат долга. Например, несколько лет назад Главное управление Нацполиции разоблачило группу физлиц, которые кредитовали украинцев без лицензий. «При этом для заемщиков искусственно создавались условия по невыполнению сделок и осуществлялась перерегистрация права собственности на объекты недвижимого имущества с последующей их продажей», – говорится в сообщении ГУ НПУ.
В редакцию обратился один из должников, который пожаловался на незаконные действия кредитора и захват квартиры. Долг мужчина попросил оформить свою мать под залог ее квартиры. Кредитор не проверял доходы пенсионерки и предоставил ей 200 тыс. грн, которые она передала сыну. Сын на два месяца задержал платеж, и теперь квартиру его матери под Киевом пытаются переоформить (забрать залог в счет долга). Уже при написании материала должник отказался называть в публикации свое имя и название компании, ссылаясь на то, что это может помешать договоренностям о реструктуризации долга. Однако этот случай доказывает: из-за низкой финансовой грамотности украинцы продолжают оформлять на себя кредиты под залог жилья и теряют свою недвижимость.
Как защитить себя
Главное – обращаться к юристу еще до подписания договора, уверена Саража. Это должен быть тот адвокат или юрист, который имеет соответствующий опыт. Часто люди, когда берут кредиты, рассчитывают на определенный доход, и если этот доход исчезает, у них нет плана, что же делать. Надо обратиться к специалисту, изучить договор, взвесить все риски», – говорит Саража.
Если вы уже подписали договор под залог квартиры и ваше жилье забирают, опытный адвокат сможет попытаться побороться за жилье. Если это ваша единственная квартира, то во время военного положения действуют определенные ограничения. Просто так выселить вас будет тяжело. Более того, как утверждает Саража, кредиторы всегда согласны на переговоры. Иногда они соглашаются реструктуризировать кредит без взыскания залога.
Риелтор Максим Б., работающий в Киеве и Киевской области, рассказывает: в его 10-летней практике было по меньшей мере два случая, когда квартиры, которые покупали украинцы, затем арестовывали из-за расследования мошенничества. То есть мошенники завладевают жильем и сразу его продают. Затем начинается следствие, прокуроры идут в суд и требуют арестовать жилье. Как результат, новый владелец не может его продать, а в некоторых случаях даже и пользоваться им.
«Я бы вам советовал еще хорошо разобраться, какую вы квартиру покупаете. На моей практике есть два случая, когда коллеги продавали квартиры, а потом их арестовывали уже у новых легальных владельцев. Если есть уголовное дело о мошенничестве, даже если вы легально купили украденную квартиру и заплатили за нее полную цену, жилье, вероятно, арестуют. А потом будет много проблем. Поэтому я бы советовал еще очень внимательно проверять и жилье, которое вы покупаете. Обращайтесь к риелторам, делайте выписку из реестров прав на недвижимое имущество, спрашивайте соседей», – советует риелтор.
И риелторы, и юристы соглашаются: лучший вариант – отказаться от сотрудничества с сомнительными посредниками, а каждое важное действие согласовывать с профессионалами
