Los ucranianos se quedan sin apartamentos no sólo por culpa de los notarios negros. Ahora la vivienda está en manos de los acreedores. Al firmar el acuerdo, los propios ucranianos aceptan pignorar sus propiedades. Al mismo tiempo, a veces los acreedores crean condiciones que hacen imposible el pago oportuno de la deuda. Cómo funcionan los circuitos y lo que todos necesitan saber
Los notarios y agentes inmobiliarios negros ya son cosa del pasado: cómo ahora quitan los apartamentos a los ucranianos
Son raros los casos en los que un apartamento se registró con documentos falsos porque el registrador violó deliberadamente la ley y participó en una redada. La delincuencia absoluta a gran escala ya es cosa del pasado. Aunque esto también pasa. Por ejemplo, a finales del año pasado en Kiev, dos hombres que intentaron apoderarse del apartamento de un jubilado utilizando documentos falsos fueron informados de sospechas de fraude. E incluso antes de la guerra a gran escala en la región de Donetsk, salió a la luz un policía que amenazó a un hombre con vender su apartamento por 50.000 grivnas, cuando el precio real era de 12.000 dólares.
Con mucha mayor frecuencia, los ucranianos se ven desalojados de sus viviendas a causa de los préstamos. Hay una serie de empresas que ofrecen préstamos garantizados por bienes inmuebles. Estas empresas colocan activamente su publicidad y sus sitios web son fáciles de encontrar en Internet. Un ejemplo es Royal Standard Group. En los mensajes ofrecen un préstamo garantizado para un apartamento al 18% anual en hryvnia, pero este es el tipo mínimo. A petición del Banco Nacional, la empresa publicó las condiciones del préstamo. Dicen que el tipo de interés real anual alcanza el 400% anual.
A petición del Banco Nacional, se publicó en el sitio web un ejemplo de acuerdo típico. Se propone celebrar un acuerdo con Gelex Finance LLC. Las condiciones cumplen con la legislación vigente, y uno de los párrafos dice claramente: si no se devuelve el dinero, la empresa tiene derecho a "ejecutar la propiedad pignorada".
El registro de decisiones judiciales contiene muchos casos en los que clientes insatisfechos intentan apelar los términos del contrato con la LLC especificada. Por ejemplo, el año pasado en la región de Lviv (caso núm. 456/2541/22), los tribunales intentaron recuperar del cliente 207.620 grivnas. Al mismo tiempo, tomó sólo 120 mil jrivnia. El resto son intereses y multas. Y en Kiev está ante los tribunales el caso 756/16876/23: la LLC le quitó al deudor un apartamento con una superficie total de 45,5 metros cuadrados. m. Pidió un préstamo, pero no lo pagó a tiempo.
La abogada Svetlana Sarazha dice: muchas de las empresas que ahora se dedican a préstamos garantizados por viviendas previamente compradas a bancos en quiebra tienen derecho a exigir la devolución de las hipotecas en moneda extranjera.
“Ganaron dinero con esto, luego las LLC supervivientes pasaron al factoring (una operación en la que el primer acreedor cede los derechos para reclamar la deuda. - Ed.). Y algunos, con esa experiencia a sus espaldas, ahora conceden préstamos garantizados con bienes inmuebles”, dice el abogado.
Sarazha representó los intereses de uno de los clientes de la empresa, que concedió un préstamo con la garantía de un apartamento. Según ella, a veces se redacta un acuerdo entre particulares y, en lugar de indicar de forma transparente los intereses, aumentan el importe del préstamo (por ley, un particular no puede ganar dinero con los préstamos).
Hay dos opciones: algunas empresas comunican de forma transparente los términos del préstamo, mientras que otras crean las condiciones para que el préstamo sea difícil de pagar. En particular, tanto en el sitio web de Galaxy Finance como en otros sitios web donde se indica el nombre de esta LLC en los documentos, puede encontrar fácilmente todas las condiciones: el monto del interés anual, los términos de pago, las amenazas de ser incluido en varios registros, amenazas de deshacerse de la garantía, etc. etc. Es decir, el cliente tiene todas las oportunidades de sopesar los riesgos y rechazar dicho acuerdo si no está seguro de poder devolver los fondos a tiempo.
Un mal ejemplo: cuando el prestamista engaña al prestatario y crea una condición que excluye el pago de la deuda. Por ejemplo, hace varios años la Dirección General de la Policía Nacional denunció a un grupo de personas que concedían préstamos a ucranianos sin licencia. "Al mismo tiempo, se crearon artificialmente las condiciones para que los prestatarios no pudieran completar las transacciones y se llevó a cabo un nuevo registro de propiedad de los bienes inmuebles con su posterior venta", dice el comunicado de la NPU.
Uno de los deudores se puso en contacto con la redacción y se quejó de las acciones ilegales del acreedor y de la incautación del apartamento. El deudor pidió a su madre que le dejara su apartamento como garantía. El prestamista no comprobó los ingresos de la pensionista y le entregó 200.000 grivnas, que ella transfirió a su hijo. El hijo se retrasó dos meses en el pago y ahora están intentando volver a registrar el apartamento de su madre cerca de Kiev (para recibir el depósito y pagar la deuda). Ya en el momento de redactar el material, el deudor se negó a indicar su nombre y el de la empresa en la publicación, alegando que esto podría interferir con los acuerdos de reestructuración de la deuda. Sin embargo, este caso lo demuestra: debido a su baja educación financiera, los ucranianos siguen pidiendo préstamos garantizados para la vivienda y pierden sus bienes inmuebles.
Cómo protegerte
Lo principal es ponerse en contacto con un abogado antes de firmar el contrato, Sarazha está segura. Debe ser un abogado o un abogado que tenga experiencia relevante. A menudo las personas, cuando piden préstamos, cuentan con un determinado ingreso, y si este ingreso desaparece, no tienen ningún plan sobre qué hacer. Hay que contactar a un especialista, estudiar el contrato y sopesar todos los riesgos”, dice Sarazha.
Si ya ha firmado un acuerdo para conseguir un apartamento y le quitan su casa, un abogado experimentado podrá intentar luchar por la vivienda. Si este es su único apartamento, durante la ley marcial se aplican ciertas restricciones. Será difícil desalojarte así sin más. Además, según Saraja, los acreedores siempre aceptan negociar. A veces aceptan reestructurar el préstamo sin ejecución hipotecaria.
El agente inmobiliario Maxim B., que trabaja en Kiev y en la región de Kiev, dice: En sus 10 años de práctica, hubo al menos dos casos en los que apartamentos comprados por ucranianos fueron arrestados debido a una investigación de fraude. Es decir, los estafadores toman posesión de la propiedad y la venden inmediatamente. Luego comienza la investigación, los fiscales acuden a los tribunales y exigen que se embargue la propiedad. Como resultado, el nuevo propietario no puede venderlo y, en algunos casos, ni siquiera utilizarlo.
“Le aconsejaría que comprendiera detenidamente qué tipo de apartamento está comprando. En mi práctica, hay dos casos en los que colegas vendieron apartamentos y luego fueron arrestados por los nuevos propietarios legales. Si hay un caso penal por fraude, incluso si compró legalmente un apartamento robado y pagó el precio completo por él, es probable que se embargue la casa. Y luego habrá muchos problemas. Por lo tanto, también te aconsejaría que revises con mucho cuidado la vivienda que estás comprando. Póngase en contacto con agentes inmobiliarios, haga un extracto del registro de derechos sobre bienes inmuebles, pregunte a sus vecinos”, aconseja el agente inmobiliario.
Tanto los agentes inmobiliarios como los abogados están de acuerdo: la mejor opción es negarse a cooperar con intermediarios dudosos y coordinar todas las acciones importantes con profesionales.
