Il 1° gennaio 2024 inizierà la seconda fase della riforma agraria, che consentirà alle persone giuridiche con beneficiari ucraini di acquisire terreni agricoli. Il limite non è però superiore a 10mila ettari per azienda.
Il proseguimento della riforma ha suscitato un acceso dibattito nell’ambiente politico ed economico; Delo.ua ha raccolto in un unico testo.
La riforma del mercato fondiario, iniziata il 1 luglio 2021, può essere definita longanime: nella versione originale, era prevista la possibilità sia dei cittadini ucraini che delle persone giuridiche di acquistare terreni. Tuttavia, a causa delle proteste di alcuni agricoltori, politici e organizzazioni pubbliche, nel 2021 è stata concordata una versione di compromesso della riforma: non più di 100 ettari “in una mano” per i privati a partire da luglio 2021 e non più di 10mila ettari per persone giuridiche con il 1° gennaio 2024.
Tale miccia è stata introdotta per consentire ai cittadini di avere il tempo di acquistare terreni nel periodo 2022-2023, e quindi effettuare la ridistribuzione iniziale della terra prima di consentire ai grandi attori delle aziende agricole di entrare nel mercato.
Nonostante il mito popolare, gli stranieri non possono in nessun caso acquistare terreni ucraini.
Tuttavia, nell’autunno del 2023, tra i politici ucraini e il mondo imprenditoriale si diffondono dubbi sull’opportunità di avviare la seconda fase della riforma. Si propone di rinviarlo per un certo periodo, o di sospenderlo fino alla fine della legge marziale in Ucraina, o di impedire un aumento del limite di ettari per le persone giuridiche.
Non consentire alle persone giuridiche di entrare nel mercato fondiario: argomenti contro
La leader del partito Yulia Tymoshenko nel 2017 ha annunciato la sua intenzione di raccogliere 10 milioni di firme contro l’apertura del mercato fondiario, ma non è stata in grado di mantenere la sua promessa. Nel 2020, il partito ha avviato un referendum sulla fattibilità della vendita di terreni agricoli, ma non è riuscito a bloccare completamente la riforma.
La lotta del partito con il mercato fondiario continua. Come ha affermato Yulia Tymoshenko, la fazione Batkivshchyna ha convinto i suoi colleghi parlamentari a non introdurre la seconda fase della riforma agraria dal 1° gennaio 2024. Secondo lei, i leader delle fazioni parlamentari e il primo ministro Denis Shmigal hanno concordato di sviluppare un meccanismo legale che rinvierà la questione della terra fino alla fine della guerra.
Non è chiaro come il partito riuscirà a bloccare l'apertura del mercato fondiario alle persone giuridiche: questa decisione spetta al Parlamento, che non si riunirà in sessioni plenarie .
Oltre a “Batkivshchyna”, si propone anche di rinviare la riforma del mercato fondiario Consiglio agrario panucraino (VAR). Questo l'organizzazione propone di non aumentare il limite dei terreni di proprietà di una persona giuridica a 10mila ettarie mantieni la restrizione attuale 100 ettari sia per i cittadini che per le persone giuridiche.
Il VAR sostiene che, di conseguenza, gli agricoltori ucraini stanno attraversando forse le prove più difficili dell'intera storia dell'indipendenza: subiscono costantemente danni finanziari e fisici a causa del blocco dei porti, della distruzione degli impianti di produzione, dei bombardamenti e dell'estrazione mineraria dei campi ucraini. In tali condizioni, i produttori agricoli nazionali operano in perdita ormai da due anni, quindi aumentare il limite sulla terra da un lato non porterà alcun vantaggio pratico ai produttori agricoli di piccole e medie dimensioni; ora semplicemente non hanno i fondi per acquistare terreni agricoli.
“Aumentare il limite della proprietà dei terreni agricoli, nelle condizioni attuali, non può che essere vantaggioso per quelle aziende che hanno l’opportunità di ottenere finanziamenti all’estero, attirando prestiti, emettendo obbligazioni, ecc. – cioè un piccolo numero di aziende agricole. I restanti produttori agricoli rimarranno privati di questa opportunità almeno fino alla fine della guerra”, si legge nell’appello del VAR al governo e al parlamento.
A causa della difficile situazione del complesso agroindustriale, 100 ettari fino alla fine della guerra e per altri due anni dopo la vittoria in una mano sia per le persone giuridiche che per le persone fisiche.
Inoltre, il presidente del VAR, Andrei Dykun, ha registrato una petizione corrispondente con quasi 26mila firme, che, di conseguenza, dovrebbe essere presa in considerazione dal presidente. In risposta, Vladimir Zelenskyj ha incaricato il primo ministro Denis Shmygal di studiare in modo approfondito la questione, tenendo conto, tra le altre cose, dei possibili rischi per la sicurezza alimentare.
Anche i piccoli imprenditori esprimono insoddisfazione per la riforma. Ad esempio, il veterano dell'ATO e militare attivo Taras Lelyukh chiede al presidente Vladimir Zelenskyj di proteggere i villaggi ucraini limitando la capacità delle persone giuridiche di acquistare terreni di 10mila ettari in una sola mano. Secondo lui, il grande business agroalimentare può acquistare terreni agricoli prima che lo possano fare i piccoli agricoltori, i proprietari terrieri e il personale militare attivo.
Un’iniziativa un po’ meno rigorosa per limitare l’accesso delle persone giuridiche al mercato fondiario è stata presentata il 21 dicembre da un gruppo di deputati popolari guidato da Dmitrij Razumkov. Nella fattura hanno registrato №10366 si propone di ritardare di un anno l'entrata in vigore della seconda fase della riforma agraria, fino al 1 gennaio 2025. Il motivo di questo ritardo è garantire un modello di mercato fondiario più ottimale dopo la stabilizzazione dell’economia nel dopoguerra, ritengono gli autori del documento.
La riforma deve continuare: argomenti a favore
Non ci saranno modifiche alla seconda fase della riforma agraria, e dal 1 gennaio il mercato fondiario funzionerà per le persone giuridiche esattamente come previsto. Lo ha annunciato il 12 dicembre il Ministro delle Politiche Agrarie e dell’Alimentazione dell’Ucraina Nikolaj Solskij durante il convegno”Conduzione del business agroalimentare in Ucraina“.
“A partire dal nuovo anno, abbiamo una nuova fase della riforma agraria. Non stiamo pianificando alcun cambiamento. Ciò significa che a partire dal nuovo anno le persone giuridiche possono acquistare terreni”, ha sottolineato Solsky.
Pertanto, la guerra incoraggia l’Ucraina ad accelerare le riforme, anziché rallentarle. Il paese dovrebbe muoversi verso la liberalizzazione delle imprese, piuttosto che verso una regolamentazione rigorosa: è necessario stabilire regole convenienti, più semplici che in altri paesi.
Va notato che il divieto di acquisto di terreni è valido solo in sei paesi del mondo: Venezuela, Corea del Nord, Congo, Cuba, Tagikistan e Bielorussia.
L'esperto di questioni fondiarie ed economia agraria, Oleg Nivevskij, critica aspramente l'iniziativa volta a fermare la riforma . Egli definisce l'attività di “Batkivshchyna” sulla questione della terra un tentativo di PR su un argomento socialmente importante.
Secondo lui, solo un mercato dei terreni agricoli liberale e ben funzionante può garantirlo agricoltori e proprietari terrieri avranno fondi per lo sviluppo. Inoltre, il lancio di un mercato fondiario per le persone giuridiche avrà un impatto positivo sull’economia del paese l’avvio della seconda fase della riforma nei primi tre anni dopo il 2024 fornirà tra l’1 e il 2,7% del PIL . Allo stesso tempo, il funzionamento del mercato riservato ai privati non avrà alcun effetto sul PIL del paese, come si osserva attualmente.
La seconda fase del mercato fondiario consentirà agli agricoltori di prendere piede sulle loro terre e sviluppare un'attività a lungo termine, che non hanno osato introdurre sui terreni affittati.
Oltre al lancio del mercato dei terreni agricoli per le persone giuridiche, al lancio anticipato del Fondo di garanzia parziale dei prestiti in agricoltura, nonché alla rivalutazione da parte della Banca nazionale del rapporto di liquidità dei terreni agricoli come oggetto di garanzia, consentirà di attrarre investimenti nel settore agricolo, aggiunge Oleg Nivevskij.
L'analista sottolinea che solo a causa dell'esistenza del mercato fondiario in una forma incompleta, il settore agricolo ha già ricevuto altri 200 miliardi di UAH. attività collaterali, che corrispondono a 70 miliardi di UAH. prestiti. Durante la guerra su vasta scala, la Federazione Russa ha distrutto immobilizzazioni nel settore agricolo per 320 miliardi di UAH , cioè il mercato è riuscito in qualche modo a compensare le perdite.
“Quando gli agricoltori dicono che a causa della guerra non hanno soldi, allora l'importanza del mercato fondiario non fa altro che aumentare, ed è necessario migliorarne il funzionamento e non rallentarlo, come suggerisce una delle associazioni agricole. Questo è un errore fondamentale e un malinteso sullo scopo del mercato fondiario", afferma l'esperto.
la più grande associazione agricola ucraina, UCAB, sostiene il rispetto del formato per lo sviluppo del mercato fondiario, stabilito nel 2020. La sua inviolabilità è necessaria sia per l’agroindustria ucraina che per i proprietari terrieri e per l’attrattiva futura degli investimenti dei terreni agricoli come asset. Non vi sono motivi per rinviare l'attuazione della seconda fase del mercato fondiario, rileva l'UCAB.
L'amministratore delegato e cofondatore della società di investimento fondiario “Tvoe Kolo” Andrey Usenko spiega in un commento per la pubblicazione: ritardare la riforma avrà conseguenze negative per l’economia ucraina. Ciò significa rallentare gli investimenti nel settore, congelare progetti a lungo termine di trasformazione profonda dei prodotti agricoli o sistemi di recupero edilizio.
Opporsi allo sviluppo del mercato fondiario equivale ad opporsi allo sviluppo dell’economia ucraina”.
Secondo lui, vari programmi di sostegno governativo possono essere una soluzione efficace per garantire pari opportunità ai produttori agricoli di piccole e medie dimensioni - dalle sovvenzioni gratuite per lo sviluppo aziendale ai programmi di prestito governativo come “5-7-9%”. Inoltre, è importante avviare il più rapidamente possibile il Fondo di garanzia parziale dei crediti in agricoltura.
È interessante notare che il programma "5-7-9%" funziona davvero. Secondo il Ministero delle Politiche Agrarie, dall’inizio del 2023, 13,1mila imprese agricole hanno ricevuto 70,9 miliardi . prestiti bancari per lo sviluppo. Di questi, la stragrande maggioranza è stata finanziata nell'ambito del programma statale “Prestiti disponibili 5-7-9%” - 10,1 mila imprese agricole per 40,3 miliardi di UAH .
Discutibile è anche la questione della riduzione della redditività del complesso agroindustriale, che rimane redditizio anche durante gli anni difficili della guerra. Ad esempio, prima dell’invasione su vasta scala, gli agricoltori ricevevano profitti molto elevati per cinque anni consecutivi; in media, un agricoltore effettivo guadagnava 400 dollari all’anno. Se prendiamo il 2021, in generale ci sono stati profitti in eccesso – 1.000 dollari/ha , grazie ai quali la maggior parte degli agricoltori ha formato una riserva che consentirà loro di sopravvivere ai tempi difficili.
Secondo l'esperto l'attività agricola non può essere pianificata per 1-2 anni, bisogna guardare avanti 10 anni. Se pensiamo in modo strategico, il potenziale di crescita del valore di un ettaro di terreno agricolo è 20% all'anno, mentre l'affitto è 6-8% all'anno, e il prestito - 6-15% a seconda della valuta. E' ovvio questo è redditizio e gli agricoltori attireranno fondi di credito per garantire la sicurezza della banca fondiaria per il decennio a venire.
Sarà possibile fermare la riforma agraria?
No, dal 1° gennaio 2024 le persone giuridiche potranno acquistare fino a 10mila ettari in una mano, sottolinea Deputato del popolo della fazione “Golos”. Yaroslav Zheleznyak .
“Non ci saranno riunioni della Verkhovna Rada fino alla fine dell'anno, quindi nessuno cambierà il formato del mercato fondiario. Sia la persona giuridica che il limite di 10mila ettari entreranno in vigore dal 1° gennaio 2024. E poi se lo rivedremo, sarà solo verso un aumento… per esempio fino a 100mila ettari, come proporrò io”, ha scritto sul canale Telegram.
La seconda fase del mercato fondiario avrà sicuramente luogo, dice Andrej Usenko. L’Ucraina ha già ritardato lo sviluppo della riforma agraria per diversi decenni. Ulteriori ritardi rallenteranno ulteriormente lo sviluppo del Paese e renderanno il suo settore agricolo meno competitivo. Fortunatamente, il Ministero delle Politiche Agrarie e altri uffici governativi ne sono ben consapevoli e non permetteranno che la riforma venga interrotta.
L’apertura del mercato fondiario alle persone giuridiche porterà nuovi attori in quest’area: dagli agricoltori che cercheranno di espandere la propria banca fondiaria o di garantirne la proprietà, ai grandi fondi di investimento che attireranno grandi capitali, investiranno nella terra e la gestiranno ulteriormente. . In precedenza, le attività di tali fondi erano impossibili a causa del divieto di proprietà fondiaria per le persone giuridiche.
Dall'apertura del mercato, la domanda di terreni è cresciuta gradualmente, anche durante una guerra su vasta scala, ricorda il direttore generale di “Tvoe Kolo”. L’apertura del mercato alle persone giuridiche dal 1° gennaio 2024 non farà altro che aumentare il volume degli investimenti in questo mercato e porterà a prezzi più alti. Con l'introduzione della seconda fase della riforma il mercato fondiario sarà ancora più trasparente.
Si può anche affermare questo Gli acquisti di massa di terreni, da cui gli oppositori della riforma avevano messo in guardia, non sono avvenuti durante questi 2,5 anni. Attualmente in Ucraina si è formato un mercato di venditori, che decide se vendere o meno la propria terra. Ovviamente i proprietari terrieri sono stati estremamente attenti fin dall'inizio della riforma, vendendo i terreni in casi eccezionali.
Previsioni della domanda : “Your Kolo”, già prima dell’invasione su vasta scala, ha selezionato 600mila ettari dei terreni agricoli più attraenti per gli investimenti, che si trovano principalmente nelle regioni di Sumy, Chernihiv, Vinnytsia, Zhytomyr, Khmelnytsky, Poltava e Ternopil. Durante la guerra nel paese, la domanda massima rimarrà nella parte centrale dell'Ucraina e, dopo la vittoria, verrà ripristinata attivamente nelle regioni settentrionali. ogni anno entreranno nel mercato fondiario 300mila ettari , ovvero l'1% dell'intero patrimonio fondiario del paese
