Chingiz Rauf Kishiyev to jeden z najbogatszych Azerbejdżanów, jego rodzinna firma Caspien Service jest jednym z pięciu największych deweloperów w Azerbejdżanie. Gdy Czyngiz skończył 30 lat, uruchomił swój pierwszy osobisty projekt na Ukrainie: elitarny kompleks mieszkaniowy z basenem, terenami rekreacyjnymi i kompleksem sportowym na przedmieściach stolicy - kompleks mieszkaniowy Basa City. W Azerbejdżanie Caspien Service zrealizowało ponad 70 projektów, które nie były reprezentowane na rynku ukraińskim. Młody i ambitny Chingiz podjął się więc ekspansji.
Pierwszy dom miał oddać do użytku w lutym 2021 roku, czyli na rok przed wojną na pełną skalę. Okazało się jednak, że odnoszący sukcesy azerbejdżański deweloper nie był gotowy na realia rynku ukraińskiego. Pierwszy etap osiedla ma zostać oddany do użytku dopiero w grudniu 2024 roku (!). Bo, jak się okazało, odnoszący sukcesy azerbejdżański deweloper nie zadbał o zgazowanie kompleksu mieszkalnego, a od tego zależy ogrzewanie.
A to tylko jeden z problemów. Początkowo domu nie można było oddać do użytku, ponieważ projekt elektryfikacji nie został zatwierdzony. Potem – bo nie otrzymali pozwolenia na utworzenie infrastruktury odwadniającej od ówczesnego Ukravtodora. Następnie, rzekomo w wyniku naruszenia bezpieczeństwa (dokładną przyczynę muszą ustalić organy ścigania), na placu budowy zginął pracownik. Na tym problemy się nie skończyły: prokuratura odkryła, że Azerbejdżanie wznoszą drugi budynek z naruszeniem zasad (nie zachowali odległości od rzeki). A kiedy wszystkie prace były już prawie ukończone, nieszczęśni budowniczowie przypomnieli sobie, że nie zgazowali kompleksu mieszkalnego.
Przeczytaj o tym, jak azerbejdżański milioner postanowił podbić ukraiński rynek budowlany i co z tego wyszło.
Głośny start, reklama ambasadora i jasna okładka
Mieszkaniec Kijowa Evgeniy Polunov jest znanym prawnikiem zajmującym się nieruchomościami. Jego profil: ocena ryzyka przy zakupie domu. Aby to zrobić, Evgeniy wykorzystuje 33 parametry i dokładnie sprawdza dewelopera... Jednak ani wykształcenie prawnicze, ani znajomość rynku, ani doświadczenie w komunikacji z deweloperami nie pomogły Evgeniyowi uniknąć stania się jedną z „ofiar” deweloperów.
Prawnik Polunov, podobnie jak kilkudziesięciu innych inwestorów, czekał na swoje mieszkanie w kompleksie mieszkaniowym Vasa City już w lutym 2021 roku. W tym czasie miał zostać oddany do użytku pierwszy budynek elitarnego kompleksu na przedmieściach stolicy, wieś Chodosówka. Ale ani w 2021, ani w 2022, ani w 2023 Polunov nie otrzymał kluczy. Teraz termin został ponownie przedłużony do końca 2024 roku.
„Z prawnego punktu widzenia pierwszy etap nie stwarza żadnych problemów. Przeznaczenie gruntu oraz dokumentacja zezwalająca na budowę nie posiadają istotnych braków. Nie było pewności w rozwiązywaniu problemów technicznych i prawdziwego doświadczenia zespołu programistów - Caspian Service. Realizację projektu budowlanego pod kątem przyłączenia do sieci zewnętrznych przedstawiono w „surowej” formie – zachwyca się prawnik w komentarzu dla OBOZ.UA. Dom jest już wybudowany, na projekt wydano miliony dolarów, ale nadal nie udało się wprowadzić do niego przynajmniej pierwszych inwestorów.
„Zainwestowałem w 2020 roku. Następnie oceniając ryzyko nie stwierdziłem, że projekt jest całkowicie „zielony”. Ale było to umiarkowane ryzyko” – mówi Polunov. Nie wziął pod uwagę czynnika, o którym nie mógł wiedzieć. To jest osoba dewelopera.
Mówimy o Chingiz Rauf Kishiev. Obywatel Azerbejdżanu kilka dni po swoich 30. urodzinach, w sierpniu 2018 roku, został ostatecznym beneficjentem Kwan Capital, a kilka lat później utworzył Caspian Service UA. Obie firmy zostały klientem i generalnym wykonawcą budowy kompleksu mieszkaniowego Vasa City.
Chingizowi pomógł Ambasador Azerbejdżanu na Ukrainie Azer Chudiew - faktycznie reklamował firmę. Według niego po kompleksie mieszkaniowym azerbejdżański deweloper powinien zająć się infrastrukturą. „Na Ukrainie naszą branżę budowlaną reprezentuje na przykład międzynarodowa azerbejdżańska firma Caspian Service. Firma niedawno weszła na rynek ukraiński, inwestując na początek 7 mln dolarów, ale myślę, że wkrótce będzie brała udział w dużych projektach, w tym infrastrukturalnych, wartych setki milionów inwestycji” – powiedział ambasador.
„Chingiz myśli odważnie” – mówi jeden z inwestorów kompleksu. Młody przedsiębiorca sprawia wrażenie ambitnego przedsiębiorcy. Wypowiadając się w imieniu firmy w publikacjach reklamowych, często powtarza: „zbudowaliśmy 1,5 miliona metrów kwadratowych”. Wypowiadał to zdanie w rozmowach z inwestorami. Czyngiz nigdy jednak nie sprecyzował, że kiedy firma Caspian Service rozpoczynała działalność w Azerbejdżanie, miał zaledwie 13 lat. To właśnie na Ukrainie młody przedstawiciel „azerbejdżańskiego imperium budowlanego” musiał pokazać swoje umiejętności i rozpocząć ekspansję rynkową. Ale zamiast tego stracił reputację.
„Jego ojciec jest bardzo wpływową osobą w Azerbejdżanie, ale jego syn najwyraźniej robi interesy na Ukrainie od 2018 roku” – mówi inwestor kompleksu mieszkaniowego.
Basa City to osobisty projekt Czyngiz Kishiev. Brał udział we wszystkich etapach: od rekrutacji zespołu po planowanie i realizację projektu. Spotkał się także z niezadowolonymi inwestorami, którzy nadal nie otrzymali mieszkań. Wśród tych, którzy poszli negocjować z Czyngisem, był Jewgienij Połunow.
„Zasugerowałem nawet, żeby pozyskać środki od inwestorów i podpisać dodatkową umowę. Musi jednak zawierać dokładną datę oddania domu do użytku, obowiązek przekazania mieszkań inwestorom najpóźniej w określonym momencie oraz odpowiedzialność za naruszenie tego obowiązku. Ale on odmówił” – wspomina Polunow. Ekspert uważa, że problemem opóźnień w domu nie są kwestie pieniędzy czy dokumentów. Ponieważ azerbejdżańska firma nie oszczędzała na budowie, a dokumenty (przynajmniej przy pierwszym domu) nie budzą żadnych wątpliwości. Prawdziwym powodem jest umiejętność organizacji pracy i zespół, który zbudował pan Chingiz.
OBOZ.UA skontaktowało się z trzema różnymi inwestorami, którzy wzięli udział w spotkaniach z azerbejdżańskim przedsiębiorcą. „Dom miał być gotowy w lutym 2021 roku. Oznacza to, że nawet bez wielkiej wojny opóźnili ją o rok. A potem już w maju 2022 roku Chingiz nagrał dla nas film. Uspokoił mnie. W grudniu 2022 roku spotkał się z nami, przyjechał do Kijowa z Azerbejdżanu, poskarżył się, że jedzie już 24 godziny i że to jego osobisty projekt, z którego nie chce zrezygnować – wspomina jeden z inwestorów, który nie chciał podaj jej imię.
Podczas spotkania Chingiz zasugerował, aby inwestorzy skupili się nie na negatywach, ale na pozytywnych zmianach: na przykład w trakcie opóźnienia poprawiono fasadę. Wtedy głównym problemem, jaki deweloper i jego menadżer zgłosili, było zajęcie terenu w związku z budową domu drugiego etapu z naruszeniem dopuszczalnej odległości od rzeki Siverki (w rejestrze toczy się postępowanie karne w tej sprawie).
Ci, którzy kupili domy w 2020 roku, płacili 700 dolarów za metr kwadratowy. Już wtedy była to najniższa cena na rynku za zespół mieszkaniowy tej klasy. Malownicza okolica nad jeziorem, basen dla mieszkańców z częścią wypoczynkową, duży parking, przedszkole na miejscu, wielofunkcyjne boisko sportowe – Chingiz wykonał piękny projekt, ale wciąż nie udało mu się go zrealizować. „Wisi tam gruszka do zjedzenia” – tak jeden z uczestników spotkania odpowiedział na opowieści dewelopera o kompleksie mieszkaniowym wysokiej jakości.
„Na zgromadzeniu połowę obecnych stanowią kobiety. I opowiada nam: „Kiedy przybyłem, ryzykowałem życie, a potem była wojna”. I właśnie wtedy wszyscy żyjemy w tej wojnie i możemy też przez niego stracić pieniądze. Jest taki ważny, tak bardzo uwielbia się chwalić, opowiada o swoich 1,5 milionach metrów kwadratowych wybudowanych budynków, ale tak naprawdę steruje nim tylko arogancja. Jak można nie zastosować gazyfikacji? No dobrze, zgazowania nie robiłem, jak można robić projekt przez trzy lata, skoro wszystko jest już zbudowane?” – skarży się jeden z inwestorów.
W 2022 roku deweloper wyjaśniał: jak tylko zniesiony zostanie areszt nałożony przez sąd w związku z budową z naruszeniem dopuszczalnej odległości od rzeki, zakończy się pierwszy etap i równolegle rozpocznie się budowa drugiego, a wkrótce trzeciego etapu w celu „załatwienia procesu”.
Areszt został zniesiony. Chingzin rozpoczął budowę drugiego i trzeciego etapu, ale pierwszy dom nigdy nie został ukończony. Teraz wszystkie roboty się zatrzymały. Mniej więcej do kwietnia.
„Moim zdaniem mentalność samego beneficjenta sprawdza się w 100%. Jego podejście do zarządzania projektami” – mówi Polunov. Jako przykład podaje pomysł ogrzewania kompleksów mieszkalnych za pomocą pomp ciepła. Według prawnika pomysł ten był rozważany przez półtora roku, ale nigdy nie został zrealizowany.
Know-how dewelopera: „kontynuacja budowy udokumentowana”
OBOZ.UA skontaktowała się z działem sprzedaży kompleksu mieszkaniowego Basa City. Aktywnie sprzedają się tam mieszkania z drugiego i trzeciego etapu (cena za m2 wynosi około 40 tysięcy hrywien i zależy od całkowitej powierzchni mieszkania, które nie zostało jeszcze wybudowane). Na pytanie, czy obecnie trwają prace budowlane, pracownik firmy stwierdził, że budowa toczy się na poziomie dokumentacyjnym.
Spółka realizuje projekt zgazowania. To coś, co powinno być gotowe i wdrożone przed lutym 2021 roku. Jednak nadal nie ma projektu. Oddanie pierwszego domu planowane jest dopiero w grudniu 2024 roku. A budowa zostanie wznowiona nie „dokumentalna”, ale faktyczna - dopiero w kwietniu 2024 r.
Nie przeszkadza to jednak młodemu milionerowi z Azerbejdżanu w dalszym ciągu marzyć o wielkich rzeczach. W lutym 2023 r. spotkał się z kierownictwem Zakarpackiej OVA. Podczas gdy przyszli właściciele mieszkań w elitarnym kompleksie mieszkaniowym pod Kijowem od lat czekają na obiecane mieszkania, azerbejdżański przedsiębiorca opowiada ukraińskim urzędnikom o swoich sukcesach, wierze w Ukrainę i zainteresowaniu udziałem w państwowym programie zapewnienia mieszkań dla personelu wojskowego.
OBOZ.UA próbowało także skontaktować się z przedstawicielami pana Chingiza. Firma poradziła nam napisać oficjalne pismo i tak też zrobiliśmy. W naszych pytaniach poprosiliśmy azerbejdżańskiego dewelopera o przedstawienie swojej wersji opóźnienia w budowie, podanie ram czasowych oddania domów do użytku, a także podzielenie się planami: czy zamierza rozpocząć kolejną inwestycję bez ukończenia Vasa City.
Należy zauważyć, że podczas wojny na pełną skalę wszyscy deweloperzy pracujący na Ukrainie znaleźli się w trudnych warunkach ekonomicznych, istnieją zagrożenia dla bezpieczeństwa, a warunki logistyczne stały się bardziej skomplikowane. Nie da się jednak wytłumaczyć opóźnienia, które powstało na rok przed wielką inwazją na Federację Rosyjską, brakiem projektu gazowego czy śmiercią w trakcie budowy przez wojnę na pełną skalę.
