Ukraińcy pozostają bez mieszkań nie tylko z powodu czarnych notariuszy. Teraz mieszkania zajmują wierzyciele. Podpisując umowę, Ukraińcy sami wyrażają zgodę na zastawienie swojego majątku. Jednocześnie czasami wierzyciele stwarzają warunki, które uniemożliwiają terminową spłatę zadłużenia. Jak działają obwody i co każdy powinien wiedzieć
Czarni notariusze i pośrednicy w obrocie nieruchomościami należą już do przeszłości: teraz zabierają Ukraińcom mieszkania
Przypadki, w których mieszkanie zostało zarejestrowane przy użyciu fałszywych dokumentów, ponieważ urzędnik celowo naruszył prawo i wziął udział w napadzie, są rzadkie. Przestępczość jawna na znaczną skalę należy już do przeszłości. Chociaż to też się zdarza. Przykładowo pod koniec ubiegłego roku w Kijowie o podejrzeniu oszustwa poinformowano dwóch mężczyzn, którzy na podstawie fałszywych dokumentów próbowali przejąć mieszkanie emeryta. A jeszcze przed wybuchem wojny na pełną skalę w obwodzie donieckim zdemaskowano policjanta, który groził mężczyźnie, że sprzeda mieszkanie za 50 tysięcy hrywien, podczas gdy rzeczywista cena wynosiła 12 tysięcy dolarów.
Znacznie częściej Ukraińcy są wyrzucani z mieszkań z powodu kredytów. Istnieje wiele firm, które udzielają pożyczek zabezpieczonych nieruchomością. Takie firmy aktywnie zamieszczają swoje reklamy, a ich strony internetowe są łatwe do znalezienia w Internecie. Jednym z przykładów jest Royal Standard Group. W wiadomościach oferują pożyczkę zabezpieczoną mieszkaniem od 18% rocznie w hrywienach, ale jest to stawka minimalna. Na wniosek Narodowego Banku Polskiego spółka opublikowała warunki kredytu. Mówią, że realna roczna stopa procentowa sięga 400% w skali roku.
Na tę samą prośbę Narodowego Banku Polskiego na stronie internetowej opublikowano przykład typowej umowy. Proponuje się zawarcie umowy z Gelex Finance LLC. Warunki są zgodne z obowiązującymi przepisami, a jeden z akapitów jasno stwierdza: w przypadku braku zwrotu pieniędzy firma ma prawo „zamknąć zastawioną nieruchomość”.
Rejestr orzeczeń sądowych zawiera wiele przypadków, w których niezadowoleni klienci próbują odwołać się od warunków umowy z określoną spółką LLC. Przykładowo w ubiegłym roku w obwodzie lwowskim (sygn. akt 456/2541/22) sądy próbowały odzyskać od klienta kwotę 207 620 UAH. Jednocześnie wziął tylko 120 tysięcy hrywien. Reszta to odsetki i kary. A w Kijowie toczy się sprawa 756/16876/23: LLC odebrała dłużnikowi mieszkanie o łącznej powierzchni 45,5 m2. m. Wziął pożyczkę, ale nie spłacił jej w terminie.
Prawnik Swietłana Sarazha mówi: wiele firm, które obecnie zajmują się kredytami zabezpieczonymi mieszkaniami kupionymi wcześniej od upadłych banków, ma prawo żądać zwrotu kredytów hipotecznych w walutach obcych.
„Zarobili na tym, a następnie pozostałe spółki LLC przeszły na faktoring (operacja, w ramach której pierwszy wierzyciel ceduje prawa do dochodzenia długu. - wyd.). A niektórzy, mając za sobą takie doświadczenie, udzielają obecnie pożyczek pod zastaw nieruchomości – mówi prawnik.
Sarazha reprezentowała interesy jednego z klientów firmy, która udzieliła pożyczki pod zabezpieczenie mieszkania. Jej zdaniem zdarza się, że między osobami fizycznymi dochodzi do zawarcia umowy i zamiast w przejrzysty sposób określić oprocentowanie, podwyższają kwotę pożyczki (zgodnie z prawem osoba fizyczna nie może zarabiać na pożyczkach).
Opcje są dwie: niektóre firmy w sposób przejrzysty komunikują warunki pożyczki, inne natomiast stwarzają takie warunki, że pożyczka jest trudna do spłaty. W szczególności zarówno na stronie internetowej Galaxy Finance, jak i na innych stronach internetowych, na których w dokumentach podana jest nazwa tej spółki LLC, można łatwo znaleźć wszystkie warunki: wysokość rocznych odsetek, warunki spłaty, groźbę wpisania do różnych rejestrów, groźby pozbycia się zabezpieczeń itp. d. Oznacza to, że klient ma wszelkie możliwości, aby rozważyć ryzyko i odmówić takiej umowy, jeśli nie jest pewien, że będzie w stanie zwrócić środki na czas.
Zły przykład: gdy pożyczkodawca wprowadza pożyczkobiorcę w błąd i stwarza warunek wykluczający spłatę zadłużenia. Przykładowo kilka lat temu Komenda Główna Policji Krajowej zdemaskowała grupę osób udzielających Ukraińcom pożyczek bez licencji. „Jednocześnie stworzono sztucznie warunki, aby kredytobiorcy nie dokończyli transakcji i przeprowadzono ponowną rejestrację własności nieruchomości wraz z ich późniejszą sprzedażą” – czytamy w oświadczeniu NPU.
Jeden z dłużników skontaktował się z redakcją i złożył skargę na nielegalne działania wierzyciela i zajęcie mieszkania. Dłużnik zwrócił się do matki z prośbą o zabezpieczenie jej mieszkania w ramach zabezpieczenia. Pożyczkodawca nie sprawdził dochodów emerytki i przekazał jej 200 tys. hrywien, które przekazała synowi. Syn spóźniał się z zapłatą o dwa miesiące, a teraz próbują przerejestrować mieszkanie jego matki pod Kijowem (aby przyjąć kaucję na spłatę długu). Już w trakcie pisania materiału dłużnik odmówił podania w publikacji swojego imienia i nazwiska oraz nazwy firmy, powołując się na to, że mogłoby to kolidować z umowami o restrukturyzacji zadłużenia. Jednak ten przypadek dowodzi: ze względu na niską wiedzę finansową Ukraińcy w dalszym ciągu zaciągają kredyty zabezpieczone mieszkaniem i tracą nieruchomości.
Jak się chronić
Sarazha jest pewna, że przed podpisaniem umowy najważniejsze jest skontaktowanie się z prawnikiem. Powinien to być prawnik lub prawnik posiadający odpowiednie doświadczenie. Często ludzie zaciągając kredyt liczą na określony dochód, a jeśli dochód ten zniknie, nie mają planu, co robić. Musisz skontaktować się ze specjalistą, przestudiować umowę, rozważyć wszystkie ryzyko” – mówi Sarazha.
Jeśli masz już podpisaną umowę na zabezpieczenie mieszkania, a Twój dom zostanie odebrany, doświadczony prawnik będzie mógł spróbować powalczyć o mieszkanie. Jeśli jest to Twoje jedyne mieszkanie, to w czasie stanu wojennego obowiązują pewne ograniczenia. Trudno będzie cię tak po prostu eksmitować. Co więcej, zdaniem Saraji, wierzyciele zawsze zgadzają się na negocjacje. Czasami zgadzają się na restrukturyzację pożyczki bez wykluczenia.
Pośrednik w obrocie nieruchomościami Maxim B., pracujący w Kijowie i obwodzie kijowskim, mówi: w ciągu swojej 10-letniej praktyki co najmniej w dwóch przypadkach aresztowano mieszkania zakupione przez Ukraińców w związku z dochodzeniem w sprawie oszustwa. Oznacza to, że oszuści przejmują nieruchomość i natychmiast ją sprzedają. Następnie rozpoczyna się śledztwo, prokuratorzy idą do sądu i żądają zajęcia mienia. W rezultacie nowy właściciel nie może go sprzedać, a w niektórych przypadkach nawet używać.
„Radziłbym dokładnie przemyśleć, jakie mieszkanie kupujesz. W mojej praktyce zdarzają się dwa przypadki, gdy koledzy sprzedawali mieszkania, a następnie zostali aresztowani przez nowych prawnych właścicieli. Jeśli wszczęto sprawę karną dotyczącą oszustwa, nawet jeśli legalnie kupiłeś skradzione mieszkanie i zapłaciłeś za nie pełną cenę, dom prawdopodobnie zostanie zajęty. A wtedy będzie wiele problemów. Dlatego też radzę Państwu bardzo dokładnie sprawdzić mieszkanie, które Państwo kupują. Skontaktuj się z pośrednikami w obrocie nieruchomościami, sporządź wypis z rejestru praw do nieruchomości, zapytaj sąsiadów” – radzi pośrednik.
Zarówno pośrednicy w handlu nieruchomościami, jak i prawnicy są zgodni: najlepszą opcją jest odmowa współpracy z wątpliwymi pośrednikami i koordynowanie wszystkich ważnych działań z profesjonalistami
