Przekup urzędnika, a staniesz się „kupującym w dobrej wierze”! Czy takie podejście jest sprawiedliwe?
Skandaliczna historia z biznesmenem Igorem Mazepą, którego Państwowe Biuro Śledcze oskarża o oszustwo związane z gruntami, zniknęła z wiadomości, ale ma swoje konsekwencje. W Radzie Najwyższej zarejestrowano szereg projektów ustaw, których celem jest obrona interesów pozbawionych skrupułów przedsiębiorców. Wszystkie te inicjatywy są napisane w tym samym duchu.
Winnym intrygi polegającej na alienacji majątku państwowego lub wspólnotowego może być każdy: poseł, urzędnik, ale nie ten, który ostatecznie go otrzymał. Można mówić o terenie funduszu rezerwatu przyrody lub o części wybrzeża, która staje się własnością prywatną. Wiadomo, że takiego majątku nie może sprywatyzować każdy, a tylko nieliczni. A ci „wybrani” często motywują i zachęcają posłów i urzędników do podejmowania takich decyzji. Ale oczywiście nikt nie chce za to później odpowiadać.
Biorąc pod uwagę liczbę takich inicjatyw i ich jednoczesne występowanie w parlamencie, można powiedzieć: wszyscy jesteśmy świadkami niezwykle ostrego i jawnego lobbingu. Według deputowanych ludowych wszystkie te podobne inicjatywy można by nawet połączyć w jeden projekt. Jeśli tak się stanie, będzie to „ustawa potworna”.
Mówimy przede wszystkim o inicjatywie „Sługi Narodu” Stepana Czerniawskiego (11185), o której inicjatywa „Igla” pisała już wcześniej w materiale dla „Glavkomu”. Przypominamy, że w tym przypadku ustawodawcy proponują „unieważnienie” roszczeń wobec deweloperów, jeśli witryna jest ich własnością od pięciu lat lub dłużej. Rejestracja projektu cudownie zbiegła się w czasie z kampanią medialną biznesmena Mazepy, który w istocie promuje to samo, co proponuje zastępca Czerniawskiego i jego koledzy.
Dzięki temu pojawiło się kilka kolejnych inicjatyw (11134 i 11135). Ich współautorzy przekonują, że funkcjonariusze organów ścigania mogą nadużyć obowiązujących norm Kodeksu cywilnego, proponują zatem nie odbieranie mienia właścicielowi, ale postawienie przed sądem tych, którzy nielegalnie rozdysponowali to mienie, np. radnych. Jednak populistyczna decyzja o karaniu jedynie posłów prowadzi do schematów, których funkcjonariusze organów ścigania i sądy nie będą w stanie powstrzymać.
Co posłowie chcą zmienić?
Państwo i gminy mają majątek, który nigdy nie może być własnością prywatną – jest to na przykład Zofia Kijowska, elektrownie jądrowe, wybrzeże czy fundusz rezerwatów przyrody. A nawet jeśli komuś udało się zarejestrować taki majątek na własne nazwisko, to w każdej chwili za pośrednictwem sądu władze, samorządy i prokuratura mogą takie przedmioty zwrócić gminie lub państwu. Nie ma tu żadnych przedawnień. Istnieje na to specjalna metoda obrony, która nazywa się twierdzeniem negatywnym.
Istnieje również majątek, który obywatele lub osoby prawne mogą otrzymać na własność prywatną. Są to na przykład grunty rolne lub, powiedzmy, niektóre budynki i tym podobne. I tu może pojawić się pytanie, czy właściciel jest rzeczywiście nabywcą w dobrej wierze: czy nieruchomość otrzymał w wyniku oszustwa, czy też innego oszustwa. A jeśli agencje rządowe mają dowody na to, że taka nieruchomość została zarejestrowana w złej wierze, władze zwracają się do sądu, aby bronić takiej nieruchomości. Ta metoda obrony w sądzie nazywa się windykacją. I tutaj obowiązuje już przedawnienie.
Deweloperom nie podoba się to, że istnieje nieruchomość, którą państwo lub gmina może w każdej chwili zwrócić na drodze sądowej. Mają tu zatem dwa zadania: ograniczyć przedawnienie lub zmienić sposób ochrony rezerwatów przyrody i pasów przybrzeżnych oraz „przepakować” artykuły Kodeksu cywilnego tak, aby to, co w każdej chwili można chronić i zwrócić, mogło przekazać do windykacji, gdy ramy czasowe ochrony majątku państwa i gmin są ograniczone.
Poseł Ludowy Igor Fris („Sługa Narodu”), który jest współautorem dwóch inicjatyw (11134 i 11135), wyjaśnia, że głównym celem tych inicjatyw legislacyjnych jest ochrona własności nabywcy działającego w dobrej wierze: „My nie mówię o tym, kto po prostu otrzymał działkę, czy ktoś wtedy nie zapłacił za nieruchomość. Mówimy o kimś, kto kupił go za pieniądze od kogoś na podstawie odpowiedniej umowy. Zatem taki nabywca musi być chroniony. Urzędnicy, którzy rozprowadzają własność, która nie może być własnością prywatną, muszą ponosić odpowiedzialność. Jeśli za takie działania grozi odpowiedzialność karna, zastanowią się, czy wprowadzić plany, czy nie. No cóż, jeśli chodzi o to, żeby ktoś tam mógł chodzić nago, boso i przekazać majątek, żeby nie rekompensować strat. Sąd nakaże takiej osobie, jeżeli jest winna, zapłatę z tego, co zarobi w przyszłości. A pierwszym nabywcą w dobrej wierze musi być ten, który kupuje. Oczywiście nie mówimy o majątku, którego nie można sprywatyzować - elektrowniach jądrowych, wybrzeżu czy funduszu rezerw naturalnych. Jeśli ktoś kupi elektrownię atomową, zostanie mu ona odebrana.”
Prawnik inicjatywy publicznej „Gołka” Jurij Melnik pokazuje, na co w inicjatywie legislacyjnej należy przede wszystkim zwrócić uwagę: „Jeśli spojrzeć na ostatnie zdanie, które proponuje się wprowadzić do jednego z artykułów Kodeksu cywilnego (art. 388), wówczas wyraźnie widać, że w zasięgu wzroku znajdują się wybrzeże, lasy, rezerwaty przyrody, a wszystko to może zostać przejęte na własność prywatną. W oparciu o tę normę, jeśli Rada Najwyższa ją poprze, deweloperzy będą mieli realną szansę na uzyskanie tego, czego wcześniej nie mogli zrobić. A potem powiedzą: „Jesteśmy kupującymi w dobrej wierze”.
Departament Badań Rady Najwyższej Ukrainy w swoich wnioskach także skupia się na ryzyku projektu: „Konsekwencją wdrożenia (tej propozycji – „Glavkomu”) jest możliwość faktycznej legalizacji różnego rodzaju programów, w ramach których własność państwowa i komunalna przechodzi na własność prywatną na podstawie nielegalnych decyzji, działań, bezczynności władzy publicznej... W rezultacie kupujący staje się właścicielem nieruchomości, który będzie miał status nabywcy działającego w dobrej wierze, oraz stan i odpowiedni Wspólnota terytorialna zostaje pozbawiona prawa dochodzenia od takiego nabywcy majątku komunalnego wywłaszczonego na podstawie nielegalnych decyzji.”
Również Kodeks cywilny proponuje wprowadzenie przepisu o obowiązku ścigania karnego winnych, choć Kodeks cywilny nie reguluje tych kwestii. Jest na to inny kod - kodeks karny. W kilku miejscach w różnych projektach norm jest mowa o pociąganiu urzędników do odpowiedzialności, co może być pozytywnie odebrane przez społeczeństwo. Ale wraz z tą normą mogą wprowadzić najważniejsze i mniej widoczne dla społeczeństwa – nowe zasady gry.
Sędzia Sądu Najwyższego Victor Prophet zauważa, że w takich przypadkach bardzo trudno będzie udowodnić zamiar: „Aby naprawdę postawić urzędnika przed sądem, trzeba udowodnić jego zamiar popełnienia nielegalnych działań, co jest prawie niemożliwe. Często trudno jest wykazać, czy urzędnik celowo „wywłaszczył ziemię”, czy też próbował rozwijać infrastrukturę. W idealnym przypadku projekt proponowanych zmian wygląda ładnie – pociągnie ludzi do odpowiedzialności, ale w praktyce, z wyjątkiem kilku uderzających przypadków, będzie prawie niemożliwy do wdrożenia. Dlatego teraz takie żądania są zgodne z postępowaniem karnym. Jeśli mówimy o zmianach legislacyjnych, to konieczne jest zapewnienie przez prawo, że majątek przekazany w sposób oczywisty nielegalnie od państwa/wspólnoty zostanie zwrócony bezterminowo. Osoba, która staje się właścicielem działki, nie może nie zrozumieć, że w pobliżu znajduje się rzeka lub nie widzi na działce lasu.
Oprócz pociągnięcia do odpowiedzialności urzędników lub zastępców, którzy nielegalnie przenieśli majątek na własność prywatną, autorzy projektu proponują, aby sprawcy zrekompensowali straty państwu. Po pierwsze, sprawca może nie posiadać majątku wartego tyle, ile państwo lub społeczność powinno otrzymać w ramach odszkodowania. Historie o politykach i urzędnikach w stylu „mama kocha prędkość”, kiedy majątek zostaje przekazany bliskim, znane są w całym kraju.
Po drugie, jeśli mówimy o obiektach, które nigdy nie mogą być własnością prywatną (Sofia Kijowska, fundusz rezerw naturalnych itp.), to określenie wysokości odszkodowania w takich przypadkach jest nierealne. Jeśli państwo lub społeczność nie będzie w stanie w żadnym momencie odzyskać takiej własności, na zawsze utraci możliwość korzystania z niej. Straci nie tylko prawo, ale czasami sam obiekt, jak np. pomnik archeologiczny, który jest obiektem nieodnawialnym. Przecież rozwój obszarów z zabytkami archeologicznymi oznacza utratę całych warstw historii.
W interesie deweloperów, Kodeks cywilny został zmieniony w czasach zdrajcy państwa Janukowycza. Wykluczono wówczas zapis o niezastosowaniu przedawnień w stosunku do decyzji organów władzy i samorządu lokalnego. Próba zmiany tego stanu przez ustawodawców poprzedniej kadencji nie została zrealizowana. Projekt posłów ludowych poprzedniej kadencji Igora Łucenko i Ostapa Jednaka (4521) nie został w ogóle rozpatrzony.
Mimo to Wielka Izba Sądu Najwyższego wypracowała w ostatnich latach praktykę orzeczniczą dopuszczającą zwrot pasów nadmorskich i mienia w oparciu o inny artykuł Kodeksu cywilnego, który obecnie także przedstawiciele jednej większości starają się zmienić wspomniany już projekt zastępcy ludowego Czerniawskiego (11185).
Nabycie w dobrej wierze i zajęcie mienia
W jednym z dwóch projektów przedstawionych przez posła Friesa i jego współpracowników (11134) parlamentarzyści proponują nowelizację nie tylko kodeksu cywilnego, ale także kodeksu postępowania karnego: wprowadzenie zakazu zajmowania mienia przy rozpatrywaniu spraw cywilnych, jeżeli jest ono w posiadaniu „kupującego w dobrej wierze”.
Poseł ludowy wyjaśnia, dlaczego pojawiła się taka propozycja: „Zdarza się, że funkcjonariusze organów ścigania podejmują i inicjują aresztowania 400–500 osób na działkach wydanych za cara Panki. W rzeczywistości majątek często zostaje zajęty bez angażowania w ten proces osoby trzeciej, która może być zainteresowana i która nie jest w żaden sposób powiązana z postępowaniem. W tekście projektu ustawy dotyczy to nie tylko osób trzecich, ale wszystkich, ponieważ są różni interesariusze, a co za tym idzie, różne opinie. Do drugiego czytania projekt ustawy może ulec zmianie i być może uda nam się nawet osiągnąć wersję komisyjną.”
Ale faktem jest, że gdy sąd orzeka zajęcie w celu zabezpieczenia wierzytelności, to jeszcze nie wiadomo, czy nabywca działa w dobrej wierze, bo sprawa nie została jeszcze merytorycznie rozpatrzona. Zatrzymanie następuje po to, aby w trakcie rozpatrywania sprawy i badania materiału dowodowego przez sąd, np. w przypadku rejestracji działki w lesie, deweloper nie miał czasu na wycinanie drzew i budowę wieżowców.
Jeżeli tego nie zrobimy i na koniec okaże się, że las trafił w ręce prywatne nielegalnie, to las może już nie istnieć, a mieszkania/domki zostaną już sprzedane. Co więcej, majątek może zostać zajęty również w przypadkach, gdy chcą odzyskać środki od powoda. Jeśli uda mu się sprzedać majątek, żeby np. nie spłacić długu, to będzie mógł to zrobić bez problemów, bo sąd nigdy nie będzie mógł orzec zajęcia.
A jeśli wejdą w życie końcowe postanowienia projektu (11134), wówczas wszyscy oskarżeni, których majątek jest obecnie zatrzymany, będą mogli zwrócić się do sądu i uzyskać uchylenie aresztu.
„Podobnie jak Projekt 11185, te dwie inicjatywy mają na celu legitymizację wylesiania obszarów chronionych. No bo jak może istnieć „nabywca w dobrej wierze”, jeśli działka jest położona w lesie lub na wybrzeżu? Co więcej, proponowane zmiany doprowadzą do zniesienia już zajętych działek w ramach toczącego się postępowania karnego! Prokuratura od lat występuje z pozwem o zachowanie pasów przybrzeżnych czy obszarów chronionych – tutaj jednak chcą w zasadzie wyrzucić to dzieło na śmietnik. Jeśli chodzi o mnie, to tutaj trzeba dokonać zupełnie odwrotnych zmian. Grunty wyłączone z obiegu, posiadające walory przyrodnicze lub nierozerwalnie związane z wrażliwymi obiektami chronionymi. Oczywiście informacja na ten temat powinna znajdować się w katastrze i być tam wprowadzana według uproszczonej procedury” – z oburzeniem mówi Petr Testow, analityk ukraińskiej organizacji pozarządowej Grupa Ekologiczna.
Jeśli mówimy o nabywcach „w dobrej wierze” i zajmowaniu działek, to dzięki temu narzędziu prokuraturze udało się uratować las Belichanski. I to nie tylko pomogło zachować ekobójstwo stolicy. Las pomógł ukształtować linię obrony Kijowa w 2022 roku. Procesy w tych sprawach trwają ponad 15 lat.
Tak naprawdę w warunkach cyfryzacji, gdy istnieje Państwowy GeoKadaster, działki muszą mieć ustalone ograniczenia alienacji, aby nieruchomość nie zniknęła nagle spod własności państwa lub gminy i niezauważona przez właściciela – państwo lub gminę. A kolosalne środki – praca prokuratorów i sędziów – nie zostaną wydane na ochronę takiego mienia.
I o. Prezes Państwowego GeoKadastru Dmitrij Makarenko twierdzi, że najwięcej problemów powstaje właśnie z powodu niewystarczającego wypełnienia katastru: „Państwowy GeoKadaster jest odpowiedzialny za państwowe grunty rolne, a państwo przeznacza środki na inwentaryzację gruntów państwowych. W tym przypadku kompletność katastru zależy zarówno od informacji dostarczonych przez Ministerstwo Obrony Narodowej, jak i od informacji dostarczonych przez Ministerstwo Zasobów Naturalnych lub Ministerstwo Kultury. W pozostałych kategoriach informacji powinny dostarczać administracje państwowe, administracje rezerwatów przyrody i tym podobne. Ponadto organy samorządu terytorialnego powinny być przede wszystkim zainteresowane dokonaniem inwentaryzacji gruntów stanowiących własność komunalną.”
Ekolog Testow zauważa, że Państwowy GeoKadaster powinien zmienić swoje położenie i pamiętać o swojej kontrolnej funkcji: „Do 2021 r. Państwowy GeoKadaster koordynował projekty zagospodarowania przestrzennego i prowadził badania gruntu pod kątem zmiany przeznaczenia takich gruntów i działek. W związku z tym miał wszelkie środki do podejmowania decyzji prawnych. Dlaczego tego nie zrobiono, nie jest jasne. Należy zobowiązać Państwowy GeoKadaster do uwzględnienia nie tylko tego, co zawiera kataster, ale także gospodarki leśnej lub materiałów katastru wodnego i w ogóle nie opierać się na pozycji informacji znajdujących się w katastrze, ale na tym, co faktycznie znajduje się na działce, co inne dokumenty niż zagospodarowanie terenu potwierdzają kategorię gruntu. Wtedy nie będzie już przypadków, w których urzędnik rzekomo „nie zauważył” istnienia lasu lub zbiornika wodnego, a teraz na jego działaniach cierpi „nabywca działający w dobrej wierze” – podsumowuje Testow.
Wyspecjalizowana Prokuratura Środowiskowa podkreśla, że zaproponowane przez ustawodawców ograniczenie terminu przedawnienia do pięciu lat stanowi poważne ryzyko. Podkreśla to szef specjalnej prokuratury ds. ochrony środowiska Boris Indichenko: „W ostatnich latach zwróciliśmy ponad 32 tysiące hektarów gruntów chronionych. Proponowane zmiany ograniczą prawo państwa i społeczności do ochrony praw naruszonych. Ponadto propozycja ograniczenia przedawnienia roszczeń w zasadzie eliminuje możliwość przywrócenia praw, w szczególności do zdrowego, zrównoważonego i czystego środowiska naturalnego. Co zrobić z lasami lub terenami chronionymi, które zostały wyalienowane za czasów Janukowycza? Proponowana procedura kompensacyjna raczej nie będzie skuteczna, w przeciwieństwie do obecnej, która przewiduje obowiązek zwrotu rzeczy wywiezionych nielegalnie. Tym samym uprawnienie do rozporządzania gruntami przysługuje organom samorządu terytorialnego, które są instytucjami kolegialnymi. Ustawodawca nie przewiduje trybu odpowiedzialności zbiorowej posłów, w tym odpowiedzialności finansowej, za podejmowane przez nich decyzje. W związku z tym proponowane zasady dochodzenia odszkodowania od osób odpowiedzialnych w takich przypadkach tracą sens.”
Funkcjonariusze organów ścigania zauważają, że takie zmiany w przepisach całkowicie zniszczą praktykę sądową utworzoną przez Wielką Izbę Sądu Najwyższego w celu ochrony interesów środowiskowych państwa i społeczności.
Poseł ludowy Taras Batenko (For the Future) twierdzi, że te dwie inicjatywy (11134 i 11135), które także podpisał jako współautor, były już w porządku obrad, ale zostały usunięte: „Są jeszcze dwa podobne projekty (tj. wspomniane już 11185 i 11233 – przyp. autora), dlatego też nie wykluczam, że po dyskusjach dojdziemy do wersji komisyjnej. Wiemy, że są zastrzeżenia do lasów i zasobów wodnych i musimy je uwzględnić w szczególności indywidualne uwagi agencji rządowych i stowarzyszeń.”
Jednocześnie ustawodawcy zauważają, że wprowadzając takie zmiany w prawie, dążą do ochrony majątku nabywcy działającego w dobrej wierze i poprawy klimatu inwestycyjnego w kraju.
Sędzia Sądu Najwyższego Victor Prorok zauważa, że nie ma zasadniczej potrzeby „wymyślania koła na nowo”, aby chronić kupującego działającego w dobrej wierze: „Zarówno ukraiński kodeks cywilny, jak i praktyka sądowa zawierają już takie mechanizmy. Jeżeli nabyta przez niego nieruchomość zostanie odebrana kupującemu w dobrej wierze, ma on prawo otrzymać od sprzedającego zwrot zapłaconych za nią pieniędzy, a jeżeli poniesie inną szkodę, może ją zrekompensować na koszt organu których nielegalne działania doprowadziły do tej sytuacji.”
Ale sprawa nie ogranicza się do tych inicjatyw legislacyjnych. Projekt „Sługi Narodu” Aleksandra Matusevicha (9516), który umożliwia wycinkę lasów bez przeprowadzania oceny oddziaływania na środowisko i stwarza poważne ryzyko korupcji, znalazł się już w porządku obrad parlamentu i może zostać rozpatrzony w przyszłym tygodniu, jeśli kwestia ta zostanie rozpatrzona nie został usunięty przez radę pojednawczą.
