Non molto tempo fa, lo spazio pubblico era pieno di scandali di alto profilo legati alla registrazione delle transazioni di compravendita immobiliare. A quel tempo, gli intermediari che offrivano valutazioni immobiliari e registrazione dei rapporti di valutazione nella banca dati unificata del Fondo del demanio dell'Ucraina (di seguito denominato Fondo) guadagnavano 1 milione di UAH al giorno. Da allora, il Fondo incaricato di questa valutazione determina automaticamente il valore di mercato dell'immobile utilizzando un modulo elettronico. Ma lo stato dell'Ucraina non solo non ha un catasto immobiliare, ma non conosce nemmeno i prezzi reali ai quali vengono effettuate le transazioni. Il risultato sono nuovi schemi e nuovi “estimatori”, che ancora una volta sono entrati nelle tasche dello Stato.
Sfortunatamente, il Fondo non rende pubblici i risultati delle stime ottenute utilizzando un algoritmo elettronico, ma ciò che dicono i partecipanti al mercato è semplicemente sorprendente. I risultati di una valutazione modulare sono talvolta dieci volte inferiori al valore di mercato e talvolta, al contrario, dieci volte superiori. Allo stesso tempo, l'inserimento degli stessi dati non garantisce lo stesso risultato, e anche l'inserimento di dati con una differenza di mezz'ora dà risultati completamente diversi. Chiunque può aggiungere dati al database: nessuno è responsabile dell'inserimento di informazioni false.
A causa di manipolazioni con l'ubicazione, la data di costruzione, il tipo di casa e persino la superficie dell'appartamento, è possibile ottenere un prezzo molto inferiore al valore di mercato. Ma non è tutto. La cosa principale è che è legalmente consentito registrare nel database unificato delle valutazioni un valore inferiore o superiore del 25% rispetto al valore determinato automaticamente.
Risultato: i proprietari degli immobili hanno iniziato a rivolgersi ai cosiddetti periti affinché fornissero un risultato inferiore del 25% rispetto al valore indicato nel certificato (generato dal modulo). Chi ne soffre? Naturalmente, il bilancio dello Stato e gli estimatori coscienziosi.
“Riduttori” invece che estimatori
Naturalmente, i periti coscienziosi possono anche ottenere un valore inferiore al valore di riferimento, ma devono supportare questo valore con un rapporto di stima ragionevole. Dopotutto, in qualsiasi momento la Fondazione può chiedere loro questo rapporto.
Ma i “valutatori del sistema” non fanno nemmeno resoconti. Hanno compreso molto bene i punti deboli dell'Unified Reporting Database e dell'Assessment Module e hanno imparato a manipolarli. Invece di appartamenti mostrano dormitori; il resto dei loro oggetti si trovano in edifici in rovina dell’epoca di Krusciov e/o fuori città, ecc.
I proprietari e gli amministratori di tali società di valutazione sono solitamente stranieri provenienti dai paesi dell'ex Unione Sovietica e tutti i rapporti sono registrati sotto un unico perito. Passa il tempo e il Fondo, ovviamente, cancella il certificato di qualifica del perito o il certificato di oggetto dell'attività valutativa, che dà diritto ad effettuare perizie.
E quando si arriva alla squalifica, gli “intrigatori” riescono a registrare un centinaio o più denunce al giorno in tutta l'Ucraina. E quando il Fondo annulla il certificato di un partecipante al sistema, in quel momento una nuova società con un perito è già pronta a sostituirlo.
Tutto ciò che questi aspiranti periti fanno è registrare una valutazione inferiore del 25% rispetto al certificato senza compilare un rapporto di valutazione e caricarlo nel database. Allo stesso tempo, riescono a conquistare fino al 50% del mercato delle valutazioni, togliendo lavoro a periti coscienziosi e denaro dal bilancio.
ha detto a questo proposito : "Sulla base dei risultati di un'altra settimana intensa dal 3 al 9 novembre, solo tre società di valutazione (3-5 periti) hanno valutato il 43,5% di tutti abitazioni nel Paese (1.471 segnalazioni ogni tre su 3.379). Il resto del mercato (450 aziende) difficilmente riuscirà a registrare 1908 segnalazioni.
Non solo i super periti riescono a produrre quasi un centinaio di rapporti al giorno, ma riescono anche a visitare siti in oltre 20 regioni ogni giorno. Non meno di quanto abbiano introdotto la tecnologia del teletrasporto.
E questo è solo alloggio (appartamenti, case). Ciascuno di questi periti, nei loro risultati stacanovisti, non resta indietro nella valutazione dei beni immobili fondiari, commerciali e amministrativi. Mostrerebbe anche i suoi risultati lavorativi nel settore dei trasporti, ma questi dati non vengono pubblicati.
In tali condizioni, i normali periti semplicemente non possono lavorare e stanno abbandonando in massa la professione a causa del dumping e della flessibilità dei “sottovalutatori”.
Come risolvere la situazione
In primo luogo, è necessario comprendere che è semplicemente impossibile chiamare periti questi falsificatori, perché non eseguono valutazioni, ma manipolano solo numeri.
Alcuni suggeriscono di limitare la possibilità di registrare un certo numero di segnalazioni, ma ciò potrebbe anche danneggiare i valutatori coscienziosi. Un'altra cosa è limitare la valutazione ad una determinata regione, a scelta del perito. Dopotutto, tutti gli specialisti comprendono che è semplicemente impossibile ispezionare 100 oggetti in un giorno in 20 regioni. Negli Stati Uniti, un perito può essere autorizzato a valutare in uno o tre stati, sebbene debba essere ottenuto separatamente in ciascuno stato. Sì, ci sono stati di dimensioni diverse e regioni diverse, ma un tale requisito limiterebbe sicuramente gli aspiranti periti nel loro sistema.
Ma una soluzione efficace al problema sarebbe quella di combinare il modulo di valutazione con il catasto, quest'ultimo aiuterebbe almeno nella valutazione dei terreni non edificati. E poiché, secondo i suoi gestori, contiene anche informazioni su edifici e strutture, l'unione del Catasto al Modulo di Valutazione permetterebbe di evitare frodi di localizzazione. E allora Khreshchatyk Street non potrebbe più trovarsi nella periferia di Kiev.
Le manipolazioni sulla tipologia edilizia possono essere eliminate allegando al Modulo di Valutazione il Catasto Urbanistico, dove vengono raccolte le informazioni sugli edifici e sulle strutture. Ma sfortunatamente un catasto del genere non esiste in tutte le località. Pertanto, il Fondo dovrebbe abbandonare il certificato per tutti i casi e lasciarlo solo per le valutazioni in cui ci sono molti analoghi, dicono i periti. Cioè, infatti, lascialo solo nelle grandi città con un mercato attivo. E nelle piccole città e villaggi con un mercato debole (con un numero limitato di transazioni), non fare calcoli di riferimento, ma coinvolgere immediatamente un perito. Ciò consentirà di eliminare lo schema di sottostima dei costi del 25% senza eseguire un rapporto.
Inoltre, questo schema aiuterà a smettere di inserire nel certificato i principali parametri del calcolo dei costi, ovvero i collegamenti a oggetti simili utilizzati nei calcoli che possono essere controllati durante la revisione, nonché gli aggiustamenti di base, ecc. E poi, senza cercare analoghi e calcolare il costo, sarà impossibile registrare la valutazione.
Queste sono misure tattiche, ma si può pensare anche a quelle strategiche, utilizzando a questo scopo l'esperienza dei paesi sviluppati.
Esperienza utile
1. Abbiamo sicuramente bisogno di un catasto immobiliare, di cui ZN.UA ha scritto . In precedenza è stato proposto di aggiungere almeno i catasti del territorio e dello sviluppo urbano al modulo di valutazione. La terza componente del Catasto immobiliare è il Registro dei diritti di proprietà del Ministero della Giustizia. L'Ucraina ha tutto questo, dobbiamo solo unire questi database e avremo un vero e proprio catasto immobiliare, che attualmente è utilizzato in tutti i paesi europei.
2. È possibile inserire la definizione del valore ai fini fiscali non alla data corrente, ma a una data fissa, ad esempio il 31 dicembre. Ciò semplificherebbe notevolmente il compito e contribuirebbe a evitare la distorsione dei risultati.
3. Una misura efficace sarebbe quella di rivalutare tutti gli immobili ogni tre anni.
4. I periti oggi utilizzano i prezzi di offerta perché non disponiamo di prezzi di vendita reali disponibili al pubblico. Molti paesi hanno affrontato tutto questo e si sono resi conto che nessuna misura amministrativa può obbligare le persone a fornire informazioni veritiere. C'è solo una possibilità: la stimolazione. Cioè, coloro che mostrano il valore reale dovrebbero vedere ridotte le tasse.
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Alcune attività non richiederanno modifiche legislative per evitare (o almeno ridurre) la manipolazione della valutazione, ma richiederanno un'attenta considerazione delle questioni relative al Modulo di Valutazione e al suo miglioramento. Altre misure richiederanno cambiamenti radicali nella legislazione, che probabilmente saranno possibili solo dopo la fine delle ostilità. Ma ora è possibile e necessario introdurre misure antimanipolazione nel quadro delle ordinanze del Fondo del demanio. Se solo ci fosse la volontà politica in tal senso.
